AG Uelzen — 2025-08-12 — 17 C 8041/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-08-12

Aktenzeichen: 17 C 8041/25

ECLI: [keine Angabe]

Dokumenttyp: Urteil

Referenz: WKRS 2025, 33287

Tenor

Tenor: 1. 1.Die Klage wird abgewiesen. 2. 2.Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner. 3. 3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. 4. 4.Der Streitwert wird auf 5.500,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

TatbestandDie Kläger, die Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, wenden sich mit der vorliegenden Klage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Januar 2025, mit dem diese mehrheitlich beschlossen hat, einstweiligen Rechtsschutz beim Verwaltungsgericht [...] im Hinblick auf eine Ordnungsverfügung des Landkreises [...] vom 25. Juni 2024 zu beantragen. Hinsichtlich der zunächst ebenfalls beantragten Korrektur des Protokolls der besagten Wohnungseigentümerversammlung haben die Parteien den Rechtsstreit zwischenzeitlich übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt.

Die Kläger sind gemeinschaftliche Eigentümer eines 594/10.000stel Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der Wohnung Nr. XXX in der Wohnungseigentumsanlage [...]. Die Beklagte ist der Verband der Wohnungseigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf die zugrunde liegende Teilungserklärung vom 31. Mai 2019 nebst Änderungen (Anlagen K1 bis K3) Bezug genommen.

Die Beheizung der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage erfolgt über eine Pellet-Heizung mit thermischer Solaranlage. Der Schornstein befindet sich im Randbereich der Dachfläche des Gebäudes [...], wobei die Schornsteinhöhe lediglich 1,40 m über dem Flachdachbereich beträgt.

Ausgehend von diesem Schornstein kommt es seit längerer Zeit zu einer erheblichen Rußbelastung. Diese geht mit Rußablagerungen auf der Dachterrasse der Kläger sowie auf ihren Fensterbänken bei geöffneten Fenstern einher. Ferner bestehen Geruchsbelästigungen, und zwar selbst bei geschlossenen Fenstern, da die Ansaugung für die Lüftungsanlage nur max. 5 m vom Schornstein entfernt erfolgt. Die Kläger befürchten insoweit Gesundheitsbeeinträchtigungen.

Vor diesem Hintergrund ist vor dem Amtsgericht Uelzen zum Az. 13 H 5003/24 bereits ein selbstständiges Beweisverfahren zwischen den Parteien anhängig.

Durch einen benachbarten Hotelbetrieb kam es Mitte 2024 zu einer Beschwerde über Rauchgas und Rußpartikel ausgehend von der Heizungsanlage der Wohnungseigentumsanlage. Daraufhin erfolgte eine Überprüfung der Anlage durch den zuständigen Schornsteinfegermeister. Dieser stellte ungewöhnlich hohe Rußmengen und eine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des § 3 Abs. 1 BImSchG fest.

Auf dieser Grundlage erließ der Landkreis [...] - Amt für Bauordnung und Kreisplanung - unter dem 25. Juni 2024 eine Ordnungsverfügung gegen die Beklagte (Anlage K6) und gab dieser auf, die Höhe der Mündung der Abgas-Ableit-Einrichtung über dem Dach der Liegenschaft bis zum 30. August 2024 auf mindestens 3,94 m zu erhöhen, um einen ungestörten Abtransport der Abgase mit der freien Luftströmung zu gewährleisten. Zudem ordnete der Landkreis die sofortige Vollziehung der Verfügung an und drohte widrigenfalls damit, den Betrieb der Heizungsanlage zu untersagen.

Die Beklagte erhob Widerspruch gegen diese Verfügung und beantragte beim Landkreis die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Mit Bescheid vom 6. August 2024 - der Beklagten zugestellt am 13. Dezember 2024 - wies der Landkreis [...] den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zurück.

Die Beklagte ließ die Rechtslage durch den Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht [...] prüfen, der empfahl, beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Widerherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs zu stellen. Hintergrund waren ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung, da der Landkreis [...] lediglich die Schornsteinhöhenberechnung des Schornsteinfegers zugrunde gelegt hatte, die sich ausschließlich an den Abmessungen des Gebäudes orientiert. Eine Prüfung der konkreten Verhältnisse durch einen Sachverständigen war nicht erfolgt, obwohl das von der Beklagten eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen [...] vom 12. Oktober 2024 (Anlage B2) von einer Erhöhung der Schornsteinhöhe aus technischer Sicht abriet und vielmehr eine Änderung der Heizungseinstellungen empfahl.

Mit Schreiben vom 17. Dezember 2024 lud die Verwalterin der Beklagten zu einer außerordentlichen Versammlung der Wohnungseigentümer ein, die am 9. Januar 2025 stattfand. Zum TOP 3 wurde dort mit einer Mehrheit von 7.057 Miteigentumsanteilen (MEA) Ja-Stimmen zu 940 MEA Nein-Stimmen folgender Beschluss gefasst:

"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt den Empfehlungen zur Einstellung der Heizungsanlage gem. Gutachten Herrn [...] zu folgen und weist die Verwaltung an, dies entsprechend zu beauftragen. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt über die lfd. Instandhaltung/Hausgeld.

Ebenfalls beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Empfehlung des RA [...] zu folgen, eben beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs zu stellen."

Im Protokoll (Anlage K5) hieß es hiernach unter der Überschrift "Zur weiterführenden Information/Klarstellung":

"Seitens des Eigentümers [...] [i.e. der Kläger zu 2.] wurde dargelegt, dass gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.12.2023 der mit der Begutachtung der Heizungsanlage beauftragte Sachverständiger Herr [...] unter anderem mit der Untersuchung des Pellet-Lagers beauftragt werden sollte und dies nicht erfolgt sei."

Tatsächlich hatte der Kläger zu 2. in der Versammlung anstelle von "Untersuchung des Pellet-Lagers" jedoch "Strömungsberechnung des Schornsteins bzw. mit der Untersuchung des Ableitverhaltens" gesagt.

Die Beklagte ließ sodann den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beim Verwaltungsgericht [...] einreichen. Eine Entscheidung stand bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung im hiesigen Verfahren noch aus.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beschlussfassung hinsichtlich der Beantragung der aufschiebenden Wirkung entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und laufe dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme zuwider. Ein Abwarten des Ausganges des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sei im Hinblick auf die gesundheitsschädlichen Rauchgas- und Feinstaubimmissionen auf ihr Wohnungseigentum unzumutbar. Daher sei hier auch der Ermessensspielraum der Beklagten auf null reduziert gewesen.

Mit ihrer am Montag, dem 10. Februar 2025, bei Gericht eingegangenen und am 28. Februar 2025 zugestellten Klage haben die Kläger zunächst beantragt, den Beschluss zum TOP 3 insoweit für unwirksam zu erklären, wie beschlossen wurde, einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Außerdem haben sie beantragt, die Beklagte zur Korrektur des Protokolls zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 26. März 2025 hat die Beklagte sodann das antragsgemäß berichtigte Protokoll übersandt, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 12. August 2025 übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

Nunmehr beantragen die Kläger noch,

den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.01.2025 zu Tagesordnungspunkt 3 insoweit für unwirksam zu erklären, als beschlossen wurde, entsprechend der Empfehlung des RA [...] einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs bei dem Verwaltungsgericht zu stellen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie rügt ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis der Kläger, weil der Beschluss bereits umgesetzt ist. Zudem handele es sich um eine Maßnahme zur Wahrung der rechtlichen Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und sich innerhalb des weiten Ermessensspielraums der Beklagten bewege. Hinsichtlich der Protokollberichtigung vertritt sie u.a. die Auffassung, dass kein Rechtsschutzinteresse an der Protokollberichtigung bestehe, weil sich die Rechtsposition der Kläger dadurch nicht ändere.

Entscheidungsgründe

EntscheidungsgründeDie zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG.

I.

Die Beschlussanfechtungsklage ist zulässig, insbesondere gem. § 45 Satz 1 WEG fristgerecht erhoben und begründet worden. Auch ein mangelndes Rechtsschutzbedürfnis kann ihr nicht entgegengehalten werden. Die unstreitig bereits erfolgte Vollziehung des angefochtenen Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis nicht entfallen, da die Kläger im Erfolgsfall einen Anspruch auf Wiederherstellung des Status quo hätten. Dieser kann hier, solange noch keine rechtskräftige Entscheidung des Verwaltungsgerichts vorliegt, jederzeit durch Rücknahme des Antrages erreicht werden.

II.

Die Klage ist jedoch unbegründet, weil der angefochtene Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne der §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG entspricht. Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat das ihr zukommende - und vorliegend nicht auf null reduzierte - Ermessen ermessensfehlerfrei ausgeübt.

1.

Nach der Legaldefinition des § 18 Abs. 2 WEG ist eine Verwaltung dann ordnungsmäßig im Sinne des Gesetzes, wenn sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Billigem Ermessen entspricht wiederum, was dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient (siehe etwa OLG Hamm, Beschluss vom 28. Oktober 2003 - 15 W 203/02 - NJW-RR 2004, 1310, 1311 m.w.N.). Dabei kommt den Wohnungseigentümern grundsätzliches ein weites Entschließungs- und Auswahlermessen zu. Eine Ermessensreduktion auf null setzt voraus, dass ausnahmsweise nur eine einzige Entscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sich jede andere Entscheidung mithin als ermessensfehlerhaft darstellt (BeckOK WEG/Elzer, WEG, § 18, Rn. 49 m.w.N.).

Die Ausübung des Ermessens durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt nur einer sehr eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle. Maßgeblich hierfür ist, ob die Gemeinschaft wesentliche Gesichtspunkte außer Acht gelassen, sich zu den Denkgesetzen in Widerspruch gesetzt oder sonst von ihrem Ermessen einen dem Sinn und Zweck des Gesetzes widersprechenden Gebrauch gemacht hat (BeckOK WEG/Elzer, WEG, § 19, Rn. 53 m.w.N.). Ein richterlicher Eingriff kommt nur dann in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BeckOK WEG/Elzer, aaO m.w.N.).

2.

Gemessen an diesen Voraussetzungen stellt sich der angefochtene Beschluss als ermessensfehlerfrei dar. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist - selbstverständlich - berechtigt, ihr auferlegte bauordnungsrechtliche Maßnahmen, an deren Rechtmäßigkeit es nicht nur völlig fernliegende Zweifel gibt, gerichtlich überprüfen zu lassen und hierzu ggf. auch die von der Verwaltungsgerichtsordnung zur Verfügung gestellten Eilrechtsbehelfe auszuschöpfen (vgl. dazu auch AG München, Urteil vom 30. August 2023 - 1292 C 816/23 WEG -, juris, Rn. 30). Es ist ein legitimes Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer hieran anzuerkennen, da die Vollziehung derartiger behördlicher Anordnungen typischerweise - und so auch im vorliegenden Fall - mit Kosten und weiteren Beeinträchtigungen für die Gemeinschaft wie etwa Baulärm verbunden ist.

Vorliegend durfte die Beklagte auch ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung vom 25. Juni 2024 haben. Denn immerhin hatte - was zwischen den Parteien unstreitig ist - ein Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht derartige Zweifel nach Prüfung des Bescheides angemeldet und der Beklagten eine gerichtliche Überprüfung empfohlen. Hinzukommt, dass - auch dies ist unstreitig - das von der Beklagten eingeholte Gutachten des Sachverständigen [...] vom 12. Oktober 2024 (Anlage B2) von der angeordneten Schornsteinerhöhung aus technischer Sicht abriet. Soweit die Kläger der Verwertung dieses Gutachtens im hiesigen Prozess widersprechen und seine Ergebnisse bestreiten, liegt dies neben der Sache. Das Gericht hat hier nicht darüber zu entscheiden, ob die Feststellungen des Gutachters zutreffen oder ob der beim Verwaltungsgericht [...] eingelegte Rechtsbehelf vor diesem Hintergrund Erfolg haben muss, sondern allein darüber, ob der angefochtene Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hierfür kommt es auf die Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen nicht an. Maßgeblich ist nur, ob die Beklagte berechtigte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung haben durfte. Dies kann man ihr jedoch schlechterdings nicht absprechen, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Holzfeuerungsanlagen, mithin ein Experte auf dem zugrunde liegenden Fachgebiet, die technische Sinnhaftigkeit der angeordneten Maßnahme in Zweifel zieht und zudem ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht zur Verteidigung gegen die Maßnahme rät.

3.

Das Ermessen der Beklagten war hier entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht auf null reduziert. Denn angesichts der sachverständigen Expertise und des anwaltlichen Rates gab es eben nicht nur eine ermessensfehlerfreie Entscheidung in Gestalt der Ablehnung des Beschlussantrages.

4.

Die Kläger können auch nicht damit gehört werden, dass die beschlossene Rechtsverteidigung vor dem Verwaltungsgericht für sie unzumutbar wäre.

Zum einen führt ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs nach § 80 Abs. 5 VwGO noch nicht dazu, dass die Vollziehung des zugrunde liegenden Bescheides automatisch ausgesetzt wäre. Vielmehr kann die Ordnungsverfügung nach wie vor durchgesetzt werden, solange und soweit das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung nicht wiederhergestellt hat - was wiederum voraussetzen würde, dass das Gericht nach einer zumindest summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage von der Rechtswidrigkeit des zugrundeliegenden Bescheides ausgeht. Allein die Antragstellung führt mithin nicht zu einem rechtlichen oder tatsächlichen Nachteil für die Kläger, vielmehr ist dem die Entscheidung einer unabhängigen Kontrollinstanz vorgeschaltet, die auch die Belange der Kläger zu berücksichtigen hat. Die Durchführung eines solchen Verfahrens ist daher für die Kläger nicht nur zumutbar, sondern dient auch der Wahrung ihrer Interessen.

Zum anderen und vor allem aber fehlt es auch an entsprechendem konkreten Sachvortrag zur vermeintlichen Unzumutbarkeit der bestehenden Beeinträchtigungen. Die Kläger haben pauschal vorgetragen, dass es Rußablagerungen auf ihrer Dachterrasse und den Fensterbänken gibt, ferner Geruchsbelästigungen und Gesundheitsbeeinträchtigungen. Nichts davon ist jedoch in quantitativer und qualitativer Hinsicht näher dargelegt worden. Die Kläger haben nicht einmal illustrierende Fotos vorgelegt, geschweige denn näher ausgeführt, wie gravierend die geruchlichen und gesundheitlichen Beeinträchtigungen sind. In der mündlichen Verhandlung am 12. August 2025 haben sie vielmehr erklärt, dass die Beeinträchtigungen außerhalb der Heizperiode "sicherlich geringer" sind, was darauf schließen lässt, dass die Belastung durchaus unterschiedlich ist. Ob sie aber tatsächlich ein gesundheitsgefährliches und unzumutbares Ausmaß erreicht hat, ist für das Gericht auf dieser Grundlage nicht beurteilbar. Dies gilt umso mehr, als die Kläger augenscheinlich nach wie vor - und dies seit mehreren Jahren - in der Wohnung leben, was eher gegen eine Unzumutbarkeit spricht.

Es ist auch keineswegs nach der Lebenserfahrung offenkundig, dass hier schwerwiegende gesundheitliche Gefahren drohen. Beim Heizen mit einem Kamin kommt es etwa ebenfalls zu gewissen Rußablagerungen und durchaus störenden Geruchsbelästigungen in Innenräumen, ohne dass hiermit im allgemeinen Bewusstsein ernstzunehmende Gesundheitsgefahren verbunden werden. Auch aus der behördlichen Anordnung kann nicht ohne Weiteres hergeleitet werden, dass die Unzumutbarkeitsschwelle für die Kläger überschritten wäre. Hier heißt es nur, Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Betreiberin des benachbarten AKZENT Hotels hätten "übermäßige Geruchsbelästigungen und Rußentwicklungen" beklagt, die "zu erheblichen Rußansammlungen auf den Terrassen und Balkonen" führten. "Erheblich" und "übermäßig" ist jedoch nicht ohne Weiteres gleichzusetzen mit "unzumutbar", jedenfalls fehlt es auch in diesem Bescheid an objektivierbaren Angaben.

Auch im Hinblick auf das von den Klägern eingeleitete selbstständige Beweisverfahren vermag sich das Gericht nicht davon zu überzeugen, dass die Unzumutbarkeitsschwelle bereits überschritten wäre. Solche Verfahren ziehen sich typischerweise lange hin und stellen gerade keine "Sofortmaßnahme" zum Gesundheitsschutz dar, um die es den Klägern doch eigenem Bekunden nach geht, zumal selbstständige Beweisverfahren nicht mit einer Titulierung etwaiger Ansprüche enden. Wenn die Kläger ein solches Verfahren abwarten zu können glauben, dann ist es ihnen auch zumutbar, das von der Beklagten angestrengte Eilverfahren vor dem Verwaltungsgericht abzuwarten. Hinzukommt, dass die Kläger im selbstständigen Beweisverfahren noch sehr zurückhaltend vorgetragen und lediglich von "möglicherweise gesundheitsschädigenden Einflüssen in der Wohnung" gesprochen haben, freilich auch hier ohne nähere Substantiierung (S. 2 der Antragsschrift vom 8. April 2024 im Verfahren 13 H 5003/24, Bl. 2 d.A.). Dieser Vortrag deutet ebenfalls darauf hin, dass die Unzumutbarkeitsschwelle gerade nicht überschritten ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war analog § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dem entsprach es, den Klägern auch insoweit die Kosten aufzuerlegen, da ihre ursprüngliche Klage in Bezug auf die Protokollberichtigung mangels Rechtsschutzbedürfnisses bereits unzulässig war. Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Protokollberichtigung besteht nur, wenn sich die Rechtsposition der Klagepartei durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde, insbesondere wenn die fehlerhafte Wiedergabe Auswirkungen auf ein Beschlussergebnis hat (siehe nur Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG, § 24, Rn. 132 m.w.N.). Nichts davon ist hier vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

IV.

Die Streitwertfestsetzung hat ihren Grund in §§ 49, 48 Abs. 1 GKG und § 3 ZPO. Der Wert des Klageantrages zu Ziff. 1.) war hier im Hinblick auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an dem Beschlussgegenstand und die voraussichtlichen Kosten der angeordneten Schornsteinerhöhung auf 5.000,00 EUR zu schätzen. Der Wert des Klageantrags zu Ziff. 2.) ist im Hinblick auf den Wert der begehrten Protokollberichtigung, die hier keine rechtlichen Auswirkungen hat, mit maximal 500,00 EUR zu veranschlagen (vgl. dazu OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 13. März 2018 - 2 W 44/17 - ZWE 2018, 280).

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