OLG Rostock 3. Zivilsenat — 3 U 75/23 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-03-27

Aktenzeichen: 3 U 75/23

ECLI: ECLI:DE:OLGROST:2026:0327.3U75.23.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 162 Abs 1 BGB, § 275 Abs 1 BGB, § 311b Abs 1 S 1 BGB, § 311b Abs 1 S 2 BGB, § 883 Abs 1 S 2 BGB ... mehr

Leitsatz

1. Setzt eine Mehrerlösklausel in einem Grundstückskaufvertrag voraus, dass Flächen binnen einer bestimmten Frist für einschlägige Energieanlagen entweder "genutzt" oder "zur Verfügung gestellt werden", muss auch in dem letzteren Fall wie bei einer tatsächlich schon aufgenommenen Nutzung der Bereich bloß spekulativer Erwartung verlassen und eine vergleichbare und in ähnlicher Weise objektiv zu erkennende Verfestigung eines Vermögensvorteils für den Käufer bereits eingetreten sein; dies erfordert den nicht nur aufschiebend bedingten Abschluss eines Nutzungsvertrages mit einem Anlagenbetreiber, dessen Laufzeitbeginn in die Bindungsfrist fällt.(Rn.12)

2. Ohne das Zustandekommen eines diesen Parametern gerecht werdenden Nutzungsvertrages kommt es auf das Unterbleiben einer Information des Verkäufers durch den Käufer über diesbezügliche Verhandlungen nicht an, soweit sich der Verkäufer ein Wiederkaufsrecht unter anderem für den Fall einer ihm "nachteiligen" Verletzung einer dahingehenden Pflicht des Käufers vorbehalten hat.(Rn.14)

Verfahrensgang

vorgehend LG Stralsund, 18. August 2023, 6 O 298/22

Tenor

I. Den Parteien wird unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten anheimgestellt, einen sachgerechterweise wie folgt zu formulierenden Vergleich zu schließen:

1. Die Beklagte verpflichtet sich, an den Kläger 16.500,00 € zu zahlen Zug um Zug gegen eine Bewilligung des Klägers zur Löschung der zu seinen Gunsten für die Grundstücke im Grundbuch von P

• Blatt 18, Gemarkung X, Flur 1, Flurstücke 72/4 und 72/5, in Abteilung II unter der lfd. Nr. 1,

• Blatt 53, Gemarkung X, Flur 1, Flurstück 112, und Gemarkung Y, Flur 1, Flurstücke 37/1 und 37/2, in Abteilung II unter der lfd. Nr. 1, und

• Blatt 15010, Gemarkung X, Flur 1, Flurstücke 58, 62 und 74/2, sowie Gemarkung Z, Flur 2, Flurstück 45 und 63, in Abteilung II unter der lfd. Nr. 3,

eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen.

2. Mit diesem Vergleich sind sämtliche wechselseitigen Ansprüche der Parteien aus dem Kaufvertrag vom 15.01.2003 zu der UR-Nr. …/2003 der Notarin A. B. in S, seien sie erkennbar oder nicht, erledigt.

3. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen einschließlich dieses Vergleichs tragen der Kläger zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4.

II. Es ist beabsichtigt, den Streitwert des Berufungsverfahrens auf bis zu 80.000,00 € festzusetzen.

III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieser Hinweisverfügung; im Falle des schriftsätzlich erklärten Einverständnisses könnten Inhalt und Zustandekommen des Vergleiches gemäß §§ 525 Satz 1, 278 Abs. 6 ZPO durch Beschluss festgestellt werden.

Gründe

I.

1 Die zulässige Berufung könnte nach vorläufiger Einschätzung der Sach- und Rechtslage begründet sein, wobei die Herbeiführung einer Entscheidungsreife hierzu eine ergänzende Sachaufklärung bedingte.

2 1. Vorauszuschicken ist dabei zunächst, dass der Antrag des Klägers teilweise korrekturbedürftig erscheint.

3 a. So hat er zum Beleg der Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen gemäß der Anlage 1 zu dem Kaufvertrag vom 15.01.2003 zu der UR-Nr. …/2003 der Notarin A. B. in S nicht das dort zur Bezeichnung des verkauften Grundbesitzes benannte Blatt 257 des Grundbuchs von X zu einem Grundstück der Gemarkung X, Flur 1, Flurstück 8005/18, vorgelegt, sondern stattdessen Blatt 18 des betreffenden Grundbuchs zu einem Grundstück der Gemarkung X, Flur 1, Flurstücke 72/4 und 72/5.

4 b. Zudem weist Blatt 15010 des Grundbuchs von X - in Übereinstimmung mit dem notariellen Kaufvertrag, aber abweichend von der Fassung des mit der Berufung weiter verfolgten Klageantrages - ein Grundstück der Flur 2, Flurstück 63, nicht für die Gemarkung X, sondern für die Gemarkung Z aus.

5 c. Die im Tenor der vorliegenden Verfügung vorgeschlagene Vergleichsformulierung berücksichtigte diese beiden Punkte entsprechend.

6 2. Sodann beschränkte sich das streitgegenständliche Wiederkaufsrecht trotz der Überschrift der Anlage 1 zu dem Kaufvertrag vom 15.01.2003 nicht von vornherein auf die im Grundbuch von X, Blatt 53, eingetragenen Grundstücke.

7 a. Dem müsste zwar nicht entgegenstehen, dass in dem der Überschrift folgenden Text auf "kaufgegenständliche Flächen" oder Ansprüche auf Rückübertragung des "Kaufgegenstandes" Bezug genommen wird oder das Grundbuchamt die Rückauflassungsvormerkungen für sämtliche an die Beklagte veräußerten Grundstücke eingetragen hat; denn es könnte sich eben in der Zusammenschau mit der vorangestellten Überschrift ergeben, welche - nur einzelnen - verkauften Grundflächen dem Wiederkaufsrecht unterliegen sollten, und das Vorgehen des Grundbuchamtes schlichtweg auf einer Verkennung genau dieses Umstandes beruht haben.

8 b. Allerdings hat der Kläger bereits in erster Instanz unbestritten vorgetragen, dass beide Vertragsparteien bei Vertragsschluss davon ausgegangen seien, dass sich die Rückauflassungsvormerkung auf den gesamten Kaufgegenstand und somit auf sämtliche im Grundstückskaufvertrag bezeichneten Grundstücke beziehe.

9 aa. Damit hätte es sich bei der Fassung der Überschrift der Anlage 1 um eine unschädliche Falschbezeichnung gehandelt, aus der sich keine Formunwirksamkeit im Hinblick auf § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ergäbe (vgl. Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann-Schreindorfer, BeckOGK, Stand: 15.02.2026, § 311b BGB Rn. 285 m. w. N.), noch abgesehen davon, dass eine solche mit der zwischenzeitlichen Eintragung der Beklagten im Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt worden wäre.

10 bb. Soweit die Beklagte das betreffende Vorbringen des Klägers offenbar in Anknüpfung an die Erwägungen des Landgerichts zu einer umfangsmäßigen Beschränkung des Wiederkaufsrechts (erst) im Rahmen ihrer Berufungserwiderung bestreitet, ist sie mit diesem neuen Verteidigungsmittel gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO präkludiert; die Voraussetzungen eines der dort geregelten Ausnahmefälle hat die Beklagte weder dargelegt noch sind sie sonst ersichtlich.

11 3. Ein Rückauflassungsanspruch des Klägers hinsichtlich der auf Blatt 15010 des Grundbuchs von X eingetragenen Grundstücke scheiterte nicht daran, dass es inzwischen zu deren Weiterveräußerung an Dritte gekommen ist, wie sich dem vorgelegten Grundbuchauszug entnehmen lässt. Eine Befreiung der Beklagten wegen subjektiver Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB scheidet unabhängig davon aus, ob die Dritten ihrerseits zu einer Rückübereignung an die Beklagte bereit wären, weil der Anspruch des Klägers auf Eigentumsübertragung nach Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Wirkung der bestehenden Rückauflassungsvormerkung gemäß § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB gesichert und die Rückauflassung für die Beklagte damit nicht unmöglich ist. Das ist in gleicher Weise anzunehmen, wenn der Wiederkaufvertrag als bereits mit der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts in der Vergangenheit bindend geschlossen und durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts aufschiebend bedingt ist oder anderenfalls das Wiederkaufverhältnis erst mit der Gestaltungserklärung zustande kommt: Der Rückauflassungsanspruch ist entweder als bedingte oder als künftige Forderung nach § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB vormerkungsfähig (vgl. Hattenhauer, [Original]Referendarexamensklausur - Zivilrecht: Streit um einen Wiederkauf, JuS 2024, 966/969 m. w. N.).

12 4. Im Weiteren ist für die Auslegung der vertraglichen Regelungen in der Anlage 1 zu dem notariellen Kaufvertrag die Gegenüberstellung der beiden Bedingungsalternativen, dass Flächen binnen der dort genannten Frist für einschlägige Energieanlagen entweder "genutzt" oder "zur Verfügung gestellt werden", von ausschlaggebender Bedeutung. Aus ihr lässt sich nur der Schluss ziehen, dass auch in dem letzteren Fall wie bei einer tatsächlich schon aufgenommenen Nutzung der Bereich bloß spekulativer Erwartung verlassen und eine vergleichbare und in ähnlicher Weise objektiv zu erkennende Verfestigung eines Vermögensvorteils für die Beklagte bereits eingetreten sein muss, welche die nachträgliche Entrichtung eines Mehrerlöses an den Kläger rechtfertigen soll. Davon wiederum kann erst ausgegangen werden, wenn die Beklagte einen entsprechenden Nutzungsvertrag mit dem Betreiber einer für die Errichtung auf relevanten Flächen in Aussicht genommenen Energieanlage geschlossen hätte (vgl. etwa auch OLG Oldenburg, Beschluss vom 15.08.2008, Az.: 10 W 2/08, - zitiert nach juris -, Rn. 29 und 32); ausgehend von den zuvor angestellten Überlegungen müsste hinzukommen, dass der Beginn der Laufzeit dieses Nutzungsvertrages in die bezogen auf das Wiederkaufsrecht vereinbarte Bindungsfrist fällt und es sich nicht lediglich um einen seinerseits aufschiebend bedingten Vertragsschluss für den Fall der Erlangung einer Genehmigung und der daran anschließenden Umsetzung des Vorhabens handelt.

13 a. Nicht maßgeblich kann es demgegenüber - anders als der Kläger meint - sein, dass jedenfalls schon ein Antrag auf die Genehmigung der Errichtung von Energieanlagen gestellt worden ist; denn dies kann zwar, muss jedoch nicht zwingend darauf schließen lassen, dass es bereits einen (unbedingten) Abschluss eines Nutzungsvertrages mit dem Inhaber der Flächen gegeben hat. Ausreichende Anhaltspunkte für eine von dem Kläger befürchtete Umgehung der (zeitlichen) Voraussetzungen für das Eingreifen des Wiederkaufsrechts wären im Übrigen auch unter den von ihm dafür angeführten konkreten Umständen des vorliegenden Falles zumindest insoweit nicht zu erkennen, als der Antrag auf Erteilung der Genehmigung für die Windkraftanlagen bei Ablauf der Bindungsfrist noch nicht beschieden war, obwohl der Betreiber ihn schon gut vier Jahre zuvor gestellt hatte, und der Zeitpunkt einer Genehmigungserteilung sowie ein Beginn mit der Umsetzung des Vorhabens bei Fristende immer noch gänzlich offen gewesen zu sein scheint.

14 b. Ohne das Zustandekommen eines den aufgezeigten Parametern gerecht werdenden Nutzungsvertrages innerhalb der vertraglichen Bindungsfrist käme es in der Konsequenz auf das Unterbleiben einer Information des Klägers durch die Beklagte über diesbezügliche Verhandlungen nicht an.

15 aa. Denn die so vorgesehene Mitteilungspflicht der Beklagten lässt sich nicht isoliert betrachten, sondern das Entstehen des Wiederkaufsrechts bei einer dahingehenden Pflichtverletzung kann nur als Sanktion dafür verstanden werden, dass der Kläger von der eventuellen Möglichkeit einer Einflussnahme auf den Vertragsinhalt - nach welchem sich in Anknüpfung an einen zu vereinbarenden Entschädigungsbetrag die Höhe seines Mehrerlöses bestimmte - ausgeschlossen geblieben wäre (vgl. etwa zu den Zwecken der Einbeziehung des Veräußerers in die Vertragsverhandlungen des Erwerbers ausdrücklich die ähnliche Klausel in Verträgen der BVVG wie etwa bei LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015, Az.: 19 O 207/14, - zitiert nach juris -, Rn. 6, wiedergegeben). Führten die Verhandlungen allerdings schon nicht zu dem erfolgreichen Abschluss eines Nutzungsvertrages, fiele ein Mehrerlös nach dem eingangs unter Ziffer 4) Gesagten nicht an und die gegenüber dem Kläger ausgebliebene Information (bloß) über die stattfindenden Verhandlungen wirkte sich im Sinne der Anlage 1 zu dem notariellen Kaufvertrag nicht "nachteilig" für ihn aus.

16 bb. Wollte man den Sinn der Informationspflicht der Beklagten weitergehend darin sehen, dass der Kläger durch eine Einbeziehung in die Vertragsverhandlungen mit dem Anlagenbetreiber auch die Gelegenheit erhalten sollte, sich derart in die Herbeiführung des Eintritts der Bedingungen für den Anfall des Mehrerlöses einzubringen, dass es jedenfalls zu dem erfolgreichen Abschluss eines Nutzungsvertrages überhaupt käme, könnte dies allenfalls gemäß § 162 Abs 1 GB zu einem abweichenden Ergebnis führen. Nicht zuletzt aufgrund der zwischenzeitlich misslungenen Verständigung zwischen dem Kläger und dem Anlagenbetreiber kann aber nicht davon ausgegangen, dass schon eine unterbliebene Beteiligung des ersteren an Verhandlungen der Beklagten mit letzterem für sich genommen den Bedingungseintritt verhindert hätte.

17 5. Vor diesem Hintergrund bedürfte es einer Wiederholung der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme in Form der Vernehmung des Zeugen N zu der Frage des Abschlusses eines Nutzungsvertrages zwischen der Beklagten und dem Anlagenbetreiber.

18 a. Nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO entscheidet das erstinstanzliche Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder unwahr zu erachten ist. Der Berufungsinstanz obliegt seit der Reform der ZPO zum 01.01.2002 dann nicht mehr eine vollumfängliche Wiederholung der Tatsacheninstanz des ersten Rechtszuges, sondern sie dient der Fehlerkontrolle und -beseitigung (BT-Drs. 14/4722, S. 64 und 100). Deshalb bestimmt § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, dass das Berufungsgericht an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden ist, sofern nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachen begründen. Anhaltspunkte in dem vorgenannten Sinne können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, wenn etwa die vom erstinstanzlichen Gericht vorgenommene Beweiswürdigung nicht den von der Rechtsprechung zu § 286 ZPO entwickelten Grundsätzen genügt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Gericht die von einer Partei unter Beweis gestellten Behauptungen nicht berücksichtigt, die Beweiswürdigung in sich widersprüchlich ist oder gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder wenn das Tatsachengericht bei seinen Feststellungen von einer falschen Beweislastverteilung ausgegangen ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 25.03.2004, Az.: I ZR 205/01, Rn. 24, Urteil vom 12.07.2005, Az.: VI ZR 83/04, Rn. 47, und Urteil vom 30.09.2010, Az.: I ZR 39/09, Rn. 25; OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2017, Az.: 21 U 106/16, Rn. 18, jeweils zitiert nach juris und m. w. N.).

19 b. Nach diesen Vorgaben ergeben sich unter zwei Gesichtspunkten Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachen.

20 aa. Zum einen könnte die vor dem Landgericht unterbliebene Beeidigung des Zeugen N Bedenken begegnen. Sie hat gemäß § 391 ZPO ohne einen Verzicht der Parteien zu erfolgen, wenn dies mit Rücksicht auf die Bedeutung der Aussage oder zur Herbeiführung einer wahrheitsgemäßen Aussage für geboten zu erachten ist. Hier mag die fragliche Aussage in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil einerseits wohl im Sinne der Behauptung des Klägers unergiebig gewesen sein; sicher war sie andererseits aber nach der rechtlichen Beurteilung des Landgerichts für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht unerheblich, sondern bezüglich ihres Inhalts von ausschlaggebender Bedeutung.

21 bb. Zum anderen reicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür, dass eine erneute Feststellung etwa wegen einer unzureichenden Befragung eines Zeugen zu einem anderen Ergebnis führt, als konkreter Anhaltspunkt für den Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen aus (vgl. Vorwerk/Wolf-Wulf/Gaier, BeckOK ZPO, Stand: 01.12.2025, § 529 Rn 9 m. w. N.). Diesbezüglich ist das Vorbringen des Klägers nur schwer von der Hand zu weisen, dass mehr oder weniger allgemeinkundig bereits die Beantragung der Genehmigung von Windkraftanlagen einen erheblichen Aufwand auch in finanzieller Hinsicht mit sich bringt. Der im ersten Rechtszug protokollierten Aussage lässt sich jedoch nichts dazu entnehmen, inwiefern die Angaben des Zeugen N zu einer Antragstellung ohne vorherigen Abschluss eines Nutzungsvertrages für die vorgesehenen Flächen wegen der Erwartung zukünftig (noch) höherer Kosten beispielsweise im Hinblick auf ihre absolute Höhe in dem konkreten Fall oder den Grund und das Ausmaß zu erwartender Steigerungen hinterfragt worden wären.

22 c. Lediglich ergänzend wird angemerkt, dass dagegen eine Vernehmung der seitens des Klägers weiter benannten Zeugen vom Landgericht nicht berücksichtigte Zeugen C. D. und E. F. nicht zu erfolgen hätte.

23 aa. Verhandelt Partei in der Tatsacheninstanz rügelos, obwohl erkennbar war, dass das Gericht einem von ihr gestellten Beweisantrag etwa auf Vernehmung eines Zeugen nicht nachkommen werde, tritt insoweit ein Rügeverlust nach § 295 ZPO ein mit der Folge, dass der Verfahrensmangel im weiteren Verlauf des Verfahrens, auch in der Berufungsinstanz gemäß § 534 ZPO, nicht mehr geltend gemacht werden kann. Erfolgt die Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht, muss die Rüge gegebenenfalls in der sich unmittelbar anschließenden Verhandlung erhoben werden (vgl. bis hierher Vorwerk/Wolf-Bacher, a. a. O., § 295 Rn. 5.6, 7 und 10 m. w. N.); dabei braucht die mündliche Verhandlung, von der § 295 ZPO spricht, keine solche zur Sache zu sein, sondern es genügt eine Verhandlung, in der jedenfalls der fragliche Mangel gerügt werden konnte, sei es auch nur eine Verhandlung über einen Vertagungsantrag oder eine prozesshindernde Einrede (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.1960, Az.: III ZR 104/59, NJW 1960, 1947 m. w. N.). Tritt bezogen auf einen heilbaren Verfahrensmangel kein Rügeverlust ein, wäre er gemäß § 529 Abs. 2 ZPO wiederum innerhalb der Berufungsbegründungsfrist geltend zu machen (vgl. Vorwerk/Wolf- Wulf/Gaier, a. a. O., § 534 Rn. 2; Krüger/Rauscher-Rimmelspacher, MüKo ZPO, 7. Aufl., 2025, §§ 520 Rn. 78, 529 Rn. 32).

24 bb. Der anwaltlich vertretene Kläger hat das Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht erörtert, ohne die unterbliebene Ladung und Vernehmung der von ihm vorab schriftsätzlich benannten Zeugen zu rügen, was nach den Erläuterungen soeben unter lit. a) die Voraussetzungen eines Rügeverlustes nach § 295 ZPO erfüllte; anderenfalls wäre der Verfahrensmangel jedenfalls nicht innerhalb der Berufungsbegründungsfrist geltend gemacht worden.

II.

25 Nach all dem liegt dem Vergleichsvorschlag die Überlegung zugrunde, dass im Hinblick auf den Ausgang des Rechtsstreits für beide Parteien ein Prozessrisiko vorrangig in tatsächlicher, angesichts der Eröffnung einer Nichtzulassungsbeschwerde eventuell aber auch in rechtlicher Hinsicht besteht, dieses allerdings für den Kläger wohl als einigermaßen höher zu bewerten wäre; es könnte - ausdrücklich ohne dem Ergebnis einer durchzuführenden Beweisaufnahme vorgreifen zu wollen - zumindest als eher unwahrscheinlich anzusehen sein, dass der Anlagenbetreiber schon vor der zeitlich offenbar kaum absehbaren Erteilung einer Genehmigung einen Nutzungsvertrag mit der Beklagten mit einem (unbedingten) Laufzeitbeginn innerhalb der vereinbarten Bindungsfrist für das Wiederkaufsrecht abgeschlossen hätte, wie es nach der hier vorgenommenen rechtlichen Würdigung notwendig wäre. Die vorgeschlagene Vergleichssumme errechnete sich dann aus einem Viertel der Differenz zwischen dem Kaufpreis aus dem Vertrag vom 15.01.2003 in Höhe von 14.000,00 € und einem von dem Kläger unbestritten angegebenen jetzigen Wert der Grundstücke in Höhe von 80.000,00 €. In jedem Falle hätte ein Vergleichsabschluss den Vorteil einer zeitnahen Erledigung der Angelegenheit.

III.

26 Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren folgt aus §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3 und 6 ZPO.

IV.

27 Im Falle der angeregten unstreitigen Erledigung des Rechtsstreits würden bei einem Streitwert in der Gebührenstufe von bis zu 80.0000,00 € nach den Gebührensätzen in ihrer Fassung bis zum 31.05.2025 gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 und 2 GKG Gerichtsgebühren in Höhe von (865,00 € x 2 Gebühren gemäß Ziffer 1222 Nr. 2 KV-GKG =) 1.730,00 € erspart.