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8 K 3210/20.F•VG Frankfurt 8. Kammer, 2026-05-08, 8 K 3210/20.F
8 K 3210/20.FTribunal Administrativo / Chamber 88 de mai. de 2026
1. Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht verpflichtet, aus einer allgemeinen Fragestellung einer Bauvoranfrage zulässige »einzelne Fragen« herauszuarbeiten. 2. Zu den für eine Bauvoranfrage erforderlichen Bauvorlagen gehören auch – soweit für die Beantwortung der Fragen erforderlich – die notwendigen Abweichungen, die zu beantragen und dem Antrag beizufügen sind. 3. Die bauaufsichtliche Bescheinigung, dass die Baugenehmigungsfiktion eingetreten sei, ist ein Realakt; sie ersetzt die beantragte Genehmigung nicht und ist auch nicht als feststellender Verwaltungsakt einzuordnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2026 – 7 C 3.25 – juris, Rn. 17).
Entscheidungsdatum: 2026-05-08
Aktenzeichen: 8 K 3210/20.F
ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2026:0508.8K3210.20.F.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 74 Abs. 1 HBO 2018, § 30 Abs. 1 BauGB, § 73 Abs. 2 HBO 2018, § 66 Abs. 1 Satz 1 HBO 2011, § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 HBO 2011 ... mehr
Soweit die Klägerin ursprünglich beantragt hat, die Beklagte unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 14. September 2020 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Abbruchgenehmigung für den Bestand auf dem Teilgrundstück A-Straße Nr. 1 in A-Stadt zu erteilen, wird das Verfahren eingestellt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Soweit das Verfahren eingestellt wird, hat die Beklagte die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Soweit die Klage abgewiesen wird, hat die Klägerin die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin begehrt nach teilweiser Erledigung des Verfahrens im Hinblick auf eine versagte Abbruchgenehmigung (nur) noch eine Baugenehmigung für den Neubau vom zwei Mehrfamilienwohnhäusern mit Tiefgarage.
Die Klägerin ist Eigentümerin des 3.627 m2 großen Grundstücks "A-Straße Nr. 1 und 2, B-Straße Nr. 1" in der Stadt A-Stadt, Gemarkung A-Stadt, Flur x, Flurstücke AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, JJ und KK. Jedes der Flurstücke war ursprünglich ein separates Buchgrundstück; seit dem 25. Februar 2019 sind sämtliche Flurstücke zu einem Buchgrundstück vereinigt.
Die damals noch nicht zu einem Buchgrundstück vereinigten Grundstücke lagen zunächst im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 "…" der Beklagten vom 9. Dezember 2004, in Kraft getreten am 17. Dezember 2004 (Band III der beigezogenen Behördenakte – BA –, Bl. 110). Durch diesen wurden im Bereich der Grundstücke zwei verschiedene Gebiete festgesetzt – eines im nördlichen Bereich und eines im südlichen Bereich –, für die jeweils als Art der baulichen Nutzung "Mischgebiet" festgesetzt wurde. Hinsichtlich der Bauweise enthielt der Bebauungsplan für diese beiden Mischgebiete unterschiedliche Festsetzungen wie folgt:
Für den nördlichen Bereich war als Bauweise "a – abweichende Bauweise " Folgendes festgesetzt:
"Die Gebäude sind auf einer seitlichen Grundstücksgrenze zu errichten. Ausnahmsweise ist aus städtebaulichen Gründen auch eine Bauweise mit beidseitiger Grenzbebauung oder mit beidseitigen Grenzabständen zulässig. "
Für den südlichen Bereich war als Bauweise "a* " Folgendes festgesetzt:
"Die Gebäude sind ohne seitliche Grenzabstände zu errichten, sofern die überbaubaren Flächen dies zulassen. Aus städtebaulichen Gründen ist auch eine Bebauung mit beidseitigen Grenzabständen zulässig. "
Auf Antrag der Klägerin erteilte ihr der Magistrat der Beklagten – Fachbereich Bauaufsicht, Denkmal- und Naturschutz – am 24. Mai 2016 eine Baugenehmigung für den Abbruch eines Wohngebäudes mit Nebengebäuden auf dem Grundstück A-Straße Nr. 1, Gemarkung A-Stadt, Flur x, Flurstück GG (Band VI BA, Bl. 17 ff.). In der Folgezeit erfolgte kein Abbruch des Bestandes auf dem Grundstück A-Straße Nr. 1.
Mit Formularantrag vom 14. Dezember 2016 samt Anlagen, bei der Beklagten eingegangen am 16. Dezember 2016, richtete die Klägerin als Bauherrin durch ihre Architekten eine Bauvoranfrage betreffend den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils 4 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit zusammen 37 Wohneinheiten samt Tiefgarage mit 56 Stellplätzen auf den oben genannten – damals noch nicht zu einem Buchgrundstück vereinigten – Grundstücke an den Beklagten. Auf dem Formularantrag war unter "Wahlrecht nach § 54 Abs. 3 HBO " weder bei "Das Vorhaben soll im Baugenehmigungsverfahren nach § 57 HBO geprüft werden. ", noch bei "Das Vorhaben soll im Baugenehmigungsverfahren nach § 58 HBO geprüft werden. " ein Kreuz gesetzt (Band I BA, Bl. 51). Mit ihrer Voranfrage bat die Klägerin insbesondere um die Beantwortung der folgenden Frage (Band I BA, Bl. 54):
"Stimmen sowohl der Abbruch der auf dem Baugrundstück vorhandenen Bebauung als auch die geplante Neubebauung des Baugrundstücks mit einer 4-geschossigen Wohnbebauung (37 WE) und Tiefgarage wie in den beigefügten Unterlagen dargestellt und beschrieben mit den zur Zeit der Entscheidung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen überein, insbesondere bauplanungs- und bauordnungsrechtlich?"
Die Anordnung der beiden geplanten Baukörper orientierte sich dabei weitgehend nicht entlang der bestehenden Grenzen der – teilweise kleinteiligen – Grundstücke. Vielmehr wurde der nördliche Baukörper – vollständig in dem nördlichen Mischgebiet belegen – etwa zu einem Drittel auf dem Flurstück FF und zu zwei Dritteln auf dem östlich angrenzenden Flurstück GG angeordnet; der südliche Baukörper – teilweise in dem nördlichen Mischgebiet und teilweise in dem südlichen Mischgebiet belegen – wurde zu einem kleinen Teil auf den Flurstücken FF, HH und JJ und im Übrigen auf den Flurstücken AA, BB und GG angeordnet (vgl. Band I BA, Bl. 57). Keine der Außenwände der beiden geplanten Baukörper verlief auf einer Grundstücksgrenze. Ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Bauweise war der Bauvoranfrage nicht beigefügt.
Nachdem die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten am 9. März 2017 die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans (Nr. 2) beschlossen hatte, in dessen künftigen Geltungsbereich das klägerische Vorhaben fallen sollte, setzte der Magistrat der Beklagten – Fachbereich Bauaufsicht, Denkmal- und Naturschutz – mit Zurückstellungsbescheid vom 13. März 2017 die Entscheidung über die Zulässigkeit der Bauvoranfrage um 12 Monate bis zum 13. März 2018 aus und ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an. Hiergegen erhob die Klägerin am 15. März 2017 Widerspruch. Auf Antrag der Klägerin stellte das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 23. Mai 2017 (Az.: 8 L 2487/17.F) die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Klägerin vom 15. März 2017 gegen den Zurückstellungsbescheid der Beklagten vom 13. März 2017 wieder her (Bl. 89 ff. der Akte des Verfahrens 8 L 2487/17.F). Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschwerde der Beklagten wies der Hessische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 15. September 2017 (Az.: 3 B 1314/17) zurück. Zur Begründung führte der Hessische Verwaltungsgerichtshof im Wesentlichen an, dass die Voraussetzungen einer Zurückstellung mangels hinreichend konkreter Planungsabsichten der Beklagten nicht vorgelegen hätten (Bl. 183 ff. der Akte des Verfahrens 8 L 2487/17.F – 3 B 1314/17).
Im Nachgang teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2017 (Band I BA, Bl. 102 f. = Bl. 49 f. der Gerichtsakte – GA) mit, dass die Bauvoranfrage der Klägerin vom 16. Dezember 2016 seit dem 16. März 2017 als positiv beschieden gelte. Die Bauvoranfrage sei im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft worden, es sei aber nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrages über die Bauanfrage entschieden worden. Der Eintritt der Genehmigungsfiktion werde bescheinigt.
Am 13. Dezember 2018 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 9. März 2017 und zugleich die erneute Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 2 mit geänderter Zielsetzung; das klägerische Vorhaben lag auch im künftigen Geltungsbereich dieser Fassung des Bebauungsplanentwurfs (vgl. Band III BA, Bl. 1 ff.). Zur Sicherung dieser Planung beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten am 13. Dezember 2018 zudem eine Veränderungssperre als Satzung, in deren räumlichem Geltungsbereich das klägerische Vorhaben lag (vgl. Band III BA, Bl. 14 ff.). Der erneute Aufstellungsbeschluss wurde am 19. Dezember 2018 und erneut am 21. Dezember 2018 in der A-Zeitung und am 21. Dezember 2018 in der B-Zeitung bekanntgemacht (Band III BA, Bl. 13 und Bl. 26); die Veränderungssperre wurde am 21. Dezember 2018 in der B-Zeitung bekanntgemacht (Band III BA, Bl. 26).
§ 2 der Satzung über die Veränderungssperre lautet auszugsweise:
§ 2
(1) Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre dürfen
a) Vorhaben im Sinne des § 29 Baugesetzbuch nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;
b) […]
(2) Wenn überwiegend öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
Mit Bauantrag vom 28. Mai 2019 samt Anlagen, bei der Beklagten eingegangen am 29. Mai 2019, beantragte die Klägerin als Bauherrin durch ihre Architekten die Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgaragen auf den eingangs genannten Flurstücken (Band II BA, Bl. 22 ff.). In der den Antragsunterlagen beigefügten "Formlose[n] Baubeschreibung" (Band II BA, Bl. 69 f.) führte die Klägerin unter anderem aus, die Bauvoranfrage vom 14. Dezember 2016 gelte als positiv beschieden und besitze hinsichtlich ihrer gesamten Fragestellung Bindungswirkung für das Baugenehmigungsverfahren; mit dem positiven Bauvorbescheid sei über die "bau- und planungsrechtliche Zulässigkeit " [sic] des Bauvorhabens bereits beschieden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Antragsunterlagen Bezug genommen.
Ferner beantragte die Klägerin mit Formularanträgen vom 28. Mai 2019, bei der Beklagten eingegangen am 31. Juli 2019, jeweils Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Bauweise und Stellung der baulichen Anlagen im Hinblick auf eine Bebauung mit geplanten Grenzabständen (Band II BA, Bl. 12 f. und Bl. 14 f.).
Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 26. August 2019 (Bl. 250 ff. GA) versagte der Magistrat der Beklagten – Fachbereich Bauaufsicht, Denkmal- und Naturschutz – der Klägerin die beantragte Baugenehmigung (Ziffer 1) und die beantragte Befreiung zur Bauweise (Ziffer 2) und setzte die Verwaltungsgebühr für den Bescheid auf 130,00 Euro fest (Ziffer 3). Zur Begründung führt die Beklagte im Wesentlichen an, der Bauantrag sei mangels Sachbescheidungsinteresse unzulässig. Der Abbruch der zwei östlichen Gebäude (A-Straße Nr. 1) sei zwar unter dem 24. Mai 2016 genehmigt worden, diese Abbruchsgenehmigung sei allerdings nach § 64 Abs. 7 HBO erloschen, da weder mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen, noch die Verlängerung der Abbruchgenehmigung beantragt worden sei. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 der Veränderungssperre sei u.a. die Beseitigung von Anlagen im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre ausgeschlossen. Eine Freistellung nach § 14 Abs. 3 BauGB betreffe ausschließlich die westlichen Bestandsgebäude (A-Straße Nr. 2), da diese Bestandteil der Bauvoranfrage vom 14. Dezember 2016 gewesen seien. Die zwei östlichen Bestandsgebäude (A-Straße Nr. 1) seien nicht Prüfgegenstand der Voranfrage gewesen. Somit sei die Beseitigung der zwei östlichen Bestandsgebäude (A-Straße Nr. 1) nicht zulässig; aufgrund der Veränderungssperre könne eine Abbruchgenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden. Die Klägerin sei daher an der Verwertung der begehrten Baugenehmigung gehindert, weswegen kein Sachbescheidungsinteresse mehr bestehe. Aufgrund der Versagung der Baugenehmigung laufe der Befreiungsantrag ins Leere.
Auf den Antrag der Klägerin vom 28. Mai 2019, bei der Beklagten eingegangen am 29. Mai 2019, erteilte die Beklagte der Klägerin am 3. März 2020 die Genehmigung zum Abbruch der Wohn- und Geschäftsgebäude und Gewerbehallen unter der Anschrift A-Straße Nr. 2. In Ziffer II. dieser Genehmigung heißt es u.a. "Der Abbruch der Gebäude ‚A-Straße Nr. 1‘ ist nicht Bestandteil dieser Genehmigung. […] " (Hervorhebung im Original) (Band XV BA, Bl. 2 f.).
Mit Schreiben vom 29. August 2019, bei der Beklagten eingegangen am 30. August 2019 (Band VIII BA, Bl. 5 f. = Bl. 254 GA), erhob die Klägerin Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vom 26. August 2019.
Noch bevor die Klägerin ihren Widerspruch begründete, erließ die Beklagte am 13. September 2019 ein sofort vollziehbares und zwangsgeldbewehrtes Bauverbot für alle Tätigkeiten hinsichtlich des Abbruchs eines Wohngebäudes mit Nebengebäuden auf dem Grundstück "A-Straße Nr. 1". Auf den gerichtlichen Antrag der Klägerin, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 17. September 2019 gegen dieses Bauverbot wiederherzustellen, stellte das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 14. Oktober 2019 (Az. 8 L 3185/19.F) die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen das Bauverbot hinsichtlich der Grundverfügung wieder her und ordnete die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung an. Auf die Beschwerde der Beklagten änderte der Hessische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 13. Januar 2020 (Az. 3 B 2373/19) den Beschluss des Verwaltungsgericht Frankfurt am Main vom 14. Oktober 2019 ab und lehnte den Antrag der Klägerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs vom 17. September 2019 gegen das für sofort vollziehbar erklärte Bauverbot 13. September 2019 ab. Zur Begründung führte der Hessische Verwaltungsgerichtshof u.a. aus, nach eigenen Angaben der Klägerin sei ihr die Abbruchgenehmigung vom 24. Mai 2016 am 17. Juni 2016 zugestellt worden. Damit sei die Abbruchgenehmigung am 17. Juni 2019 erloschen, da die Klägerin keinen Verlängerungsantrag gestellt habe. Dem Erlöschen der Baugenehmigung stünden auch nicht die von der Klägerin behaupteten Tätigkeiten seit März 2019 entgegen, da diese nicht im Einklang mit den Auflagen der Abbruchgenehmigung stünden. Ein Beginn einer Baumaßnahme liege nur dann vor, wenn sie im Einklang mit der ihr zugrundeliegenden Baugenehmigung stehe.
Im Nachgang zu dieser Entscheidung begründete die Klägerin ihren Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vom 26. August 2019 mit Schreiben vom 20. März 2020 (Band VIII BA, Bl. 37 ff.). Zur Begründung führte sie im Wesentlichen an, der Klägerin fehle – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht das Sachbescheidungsinteresse, da kein offensichtliches und schlechthin nicht ausräumbares Hindernis vorliege. Es sei nicht offensichtlich, dass eine Abbruchgenehmigung für den Bestand auf dem Grundstück A-Straße Nr. 1 unter keinen Umständen erteilt werden könne. Der Abbruch der Bestandsgebäude laufe den Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 2 nicht zuwider und würde die Neubeplanung auch nicht erschweren, da Ziel der Planung nicht der Bestandserhalt sei. Es liege auch in zeitlicher Hinsicht kein dauerhaftes Hindernis vor, da spätestens mit Ablauf der zeitlich befristeten Veränderungssperre nach Abschluss der Bauleitplanung sei eine Abbruchgenehmigung zu erteilen.
Mit Formularantrag vom 15. April 2020 samt Anlagen, bei der Beklagten eingegangen am 24. April 2020, beantragte die Klägerin eine (erneute) Genehmigung für den Abbruch eines bestehenden Wohngebäudes mit Nebengebäuden auf dem Grundstück A-Straße Nr. 1, Gemarkung A-Stadt, Flur x, Flurstück GG (Band XII BA, Bl. 75 ff.). Mit Schriftsatz vom 31. August 2020 beantragte die Klägerin außerdem hilfsweise eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB (Band XII BA, Bl. 30 ff.).
Mit Bescheid vom 14. September 2020 versagte der Magistrat der Beklagten – Fachbereich Bauaufsicht, Denkmal- und Naturschutz – der Klägerin die am 24. April 2020 beantragte Abbruchgenehmigung und ließ eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB nicht zu (Ziffer 1) und setzte die Verwaltungsgebühr für den Bescheid auf 80,00 Euro fest (Ziffer 2). Zur Begründung führt die Beklagte im Wesentlichen an, dem Abbruch stehe § 2 Abs. 1 der Veränderungssperre entgegen, wonach bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürften. Eine Ausnahme könne nicht zugelassen werden, da der Abbruchantrag als Mittel der Durchsetzung der geplanten Wohnbebauung diene. Der zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplans Nr. 2 solle nach dem Planungswillen der Beklagten aber eine gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück vorbereiten. Dieses Planungsziele würde unterlaufen, wenn eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen würde (Band XII BA, Bl. 1 ff.).
Gegen den Ablehnungsbescheid vom 14. September 2020 erhob die Klägerin mit Schriftsatz vom 16. September 2020, bei der Beklagten eingegangen am 17. September 2020, Widerspruch (Band XIII BA, Bl. 14 ff.). Über diesen Widerspruch ist bislang keine Entscheidung ergangen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 2020 (Band XIV BA, Bl. 12 ff. = Bl. 261 ff. GA), der Klägerin zugestellt am 28. Oktober 2020 (Band XIV BA, Bl. 19), wies der Magistrat der Beklagten den Widerspruch der Klägerin vom 30. August 2019 gegen den Ablehnungsbescheid vom 26. August 2019 zurück (Ziffer 1), erlegte ihr die Kosten des Widerspruchsverfahrens einschließlich der zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Aufwendungen des Widerspruchsgegners auf (Ziffer 2) und setzte die Verwaltungskosten auf 130,00 Euro fest (Ziffer 3). Zur Begründung führte die Beklage im Wesentlichen an, der Erteilung der Baugenehmigung nebst Befreiung stehe das fehlende Sachbescheidungsinteresse entgegen. Auf dem Grundstück befänden sich derzeit verschiedene Bestandsgebäude. Für die zwei östlichen Gebäude (A-Straße Nr. 1) sei der Abbruch am 24. Mai 2016 genehmigt worden. Diese Abbruchgenehmigung sei in Ermangelung des Baubeginns und fehlender Verlängerungsanträge erloschen, was durch die Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 13. Januar 2020 (Az. 3 B 2373/19) bestätigt worden sei. Zwar sei am 15. April 2020 ein erneuter Abbruchantrag für die östlichen Gebäude (A-Straße Nr. 1) gestellt worden, dieser sei jedoch mit Verweis auf die erlassene Veränderungssperre mit Bescheid vom 14. September 2020 abgelehnt worden, weil der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre überwiegende öffentliche Belange entgegenstünden. Da die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2 noch nicht abgeschlossen sei, sei eine Verlängerung der derzeit bis zum 21. Dezember 2020 gültigen Veränderungssperre beabsichtigt. Somit stehe die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für die Bestandsgebäude in absehbarer Zeit nicht in Aussicht. Die Klägerin könne daher von der beantragten Baugenehmigung nebst Befreiung keinen Gebrauch machen.
Gegen die Versagung der Baugenehmigung und die Versagung der Abbruchgenehmigung hat die Klägerin am 27. November 2020 Klage beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihre Argumentation aus dem Vorverfahren. Ergänzend führt sie im Wesentlichen an, der Bauvorbescheid aus dem Jahr 2017 setze sich über die Veränderungssperre und den Bebauungsplan Nr. 2 hinweg und sei für das Baugenehmigungsverfahren bindend. Die Bauvoranfrage der Klägerin habe sowohl das Neubauvorhaben als auch den Abbruch der zwei östlichen Bestandsgebäude mit der Anschrift A-Straße Nr. 1 umfasst. Dies gehe aus der Fragestellung ausdrücklich hervor, in der nicht zwischen den unterschiedlichen Anschriften unterscheiden werde. Es erschließe sich nicht, wieso die Beklagte die Abbruchanträge für die Anschriften A-Straße Nr. 1 und A-Straße Nr. 2 unterschiedlich behandele. Auch hinsichtlich der Bauweise entfalte der Bauvorbescheid Bindungswirkung, da die Lage des Bauvorhabens auf dem Baugrundstück mit beidseitigen Grenzabständen im Freiflächen- und Abstandsflächenplan mit beantragt worden sei; daher komme es nicht auf einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahme an. Im Übrigen habe die Beklagte auch die Vollständigkeit der Bauvorlagen bescheinigt und weder Unterlagen nachgefordert, noch auf das Fehlen von Unterlagen hingewiesen. Das mit der Baugenehmigung beantragte Vorhaben stelle auch kein aliud zu dem Vorhaben dar, das Gegenstand der Bauvoranfrage gewesen sei. Etwaige Änderungen seien so geringfügig, dass die Genehmigungsfrage nicht neu aufgeworfen werde. Die Lage, die Außenabmessungen, die Gesamthöhe und die Nutzung sowie die Anzahl der Wohneinheiten sei unverändert. Der Bauvorbescheid entfalte auch weiterhin Geltung, da die Klägerin innerhalb der dreijährigen Geltungsdauer einen Bauantrag gestellt habe. Ferner fehle der Klägerin nicht das Sachbescheidungsinteresse, da kein offensichtliches, schlechthin nicht ausräumbares Hindernis gegen die Verwertung der begehrten Baugenehmigung bestehe. Vielmehr habe die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung für den Bestand unter der Anschrift A-Straße Nr. 1. Dies ergebe sich bereits aus der Bindungswirkung des Vorbescheides; jedenfalls stelle der Abbruch des Bestandes kein nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 BauGB gesperrtes Vorhaben dar, da der dortige Beseitigungstatbestand nur dann greife, wenn mit der zu sichernden Bauleitplanung gerade die Erhaltung des Bestandes bezweckt werde, was vorliegend nicht der Fall sei. Äußerst hilfsweise habe die Klägerin einen Anspruch auf Ausnahmeerteilung hinsichtlich der Abbruchgenehmigung, da insbesondere kein öffentliches Interesse entgegenstehe.
Die Klägerin hat zunächst beantragt, die Beklagte unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 26. August 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 26. Oktober 2020 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung nebst beantragter Befreiung für das Wohnbauvorhaben A-Straße Nr. 1 und 2/ B-Straße Nr. 1 zu erteilen (Klageantrag zu 1.), sowie die Beklagte unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 14. September 2020 zu verpflichten, die beantragte Abbruchgenehmigung für den Bestand auf dem Teilgrundstück A-Straße Nr. 1 zu erteilen (Klageantrag zu 2.).
Mit Schriftsatz vom 25. Februar 2026 hat die Klägerin das Verfahren hinsichtlich des Klageantrags zu 2. für erledigt erklärt. Dieser Erklärung hat sich die Beklagte mit Schriftsatz vom 20. März 2026 angeschlossen.
Die Klägerin beantragt nunmehr nur noch,
die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung nebst beantragter Befreiung für das Wohnbauvorhaben A-Straße Nr. 1 und 2/ B-Straße Nr. 1 in A-Stadt unter Aufhebung ihres ablehnenden Bescheids vom 26. August 2019, Az. …, in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 26. Oktober 2020, Gz: …, zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verteidigt sie den angegriffenen Bescheid und Widerspruchsbescheid. Ergänzend führt sie insbesondere an, der Antrag für den Abbruch der Gebäude mit der Anschrift A-Straße Nr. 1 sei nicht in der Bauvoranfrage enthalten gewesen; dies ergebe sich daraus, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Bauvoranfrage bereits eine Abbruchgenehmigung für diese Gebäude gehabt habe (die dann später allerdings erloschen sei). Die Klägerin beziehe sich in der Bauvoranfrage auch auf diese Abbruchgenehmigung. Es sei offensichtlich nicht der Wunsch der Klägerin gewesen, die Beklagte im Rahmen der Bauvoranfrage erneut über den Abbruch dieser Gebäude entscheiden zu lassen. Der Erteilung der begehrten Baugenehmigung stehe auch entgegen, dass die Klägerin im Rahmen der Bauvoranfrage keinen ausdrücklichen Antrag auf Ausnahmen von der Festsetzung des (alten) Bebauungsplans Nr. 1 zur abweichenden Bauweise gestellt habe, obwohl dieser wegen der geplanten seitlichen Grenzabstände erforderlich gewesen sei. Da ein solcher Antrag nicht gestellt worden sei, sei eine Ausnahme auch nicht fiktiv genehmigt worden. Der fiktiv erteilte Bauvorbescheid entfalte insoweit keine Bindungswirkung. Ein Antrag auf Abweichung sei erst im späteren Baugenehmigungsverfahren gestellt und im Rahmen dessen abgelehnt worden. Das Vorhaben widerspreche ferner wesentlichen Grundzügen der Planung des (neuen) Bebauungsplans Nr. 2, weshalb weder während der Geltung der Veränderungssperre, noch nach Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 2 eine Ausnahme oder Befreiung erteilt werden könne. Außerdem bestünden Divergenzen zwischen Bauvoranfrage und Bauvorbescheid hinsichtlich der Gestaltung einzelner Räume in den Wohneinheiten, der Lage und Größe der Balkone und dadurch hinsichtlich der GRZ und GFZ um 0,01, hinsichtlich der Stellplatzberechnung und hinsichtlich der Dachgestaltung (Pergolen, Abrundung von Ecken). Insbesondere die Änderung der Balkone führe zu geänderten Abstandsflächen. Außerdem sei bei der Bauvoranfrage als Tiefgarage noch eine Großgarage vorgesehen gewesen, im Bauantrag hingegen zwei Mittelgaragen mit gravierenden Abweichungen in Kubatur und Zuschnitt; die im Rahmen der Bauvoranfrage geplante Großgarage habe als Sonderbau nicht Gegenstand eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens sein können. Ferner bestünden Brandschutzbedenken, da die geplante Rettungswegeführung in Haus B durch einen Sicherheitstreppenraum nicht den brandschutzrechtlichen Vorschriften entspreche. Schließlich sei die Geltungsdauer des fiktiven Bauvorbescheides mit Ablauf von drei Jahren – also mit Ablauf des 16. März 2020 – erloschen, da die Klägerin keine Verlängerung beantragt habe. Die Einreichung des Bauantrages habe den Ablauf der Geltungsdauer nicht gehemmt.
Am 26. November 2020 hat die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten die Verlängerung der am 13. Dezember 2018 beschlossenen Veränderungssperre um ein Jahr beschlossen (vgl. Band III BA, Bl. 65 ff.); die Bekanntmachung in der A-Zeitung und der B-Zeitung ist am 15. Dezember 2020 erfolgt (vgl. Band III BA, Bl. 72).
Am 16. Dezember 2021 hat die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten den Bebauungsplan Nr. 2 "…" als Satzung beschlossen; die Bekanntmachung in der A-Zeitung und der B-Zeitung ist am 20. Dezember 2021 erfolgt (vgl. die Verfahrensvermerke auf der Planurkunde, Band XVI BA, sowie die Übersicht Band XVIII BA). Für den Bereich des klägerischen Vorhabens wird durch diesen Bebauungsplan als Art der baulichen Nutzung "Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen " festgesetzt (Planurkunde, Band XVI BA). Die Nutzungseinschränkungen werden in den textlichen Festsetzungen Nr. I.1.3, I.1.4 und I.1.5 näher konkretisiert. Nr. I.1.3. lautet auszugsweise:
" 1.3 Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen […] (§ 8 BauNVO)
1.3.1 Allgemein zulässige Nutzungen gemäß § 8 BauNVO Abs. 2
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
1.3.2 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen gemäß § 8 Abs. 3 u. i.V.m. § 1 Abs. 5 u. 6 BauNVO
[…]
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind
[…]"
Mit Beschluss vom 15. Oktober 2024 hat das Gericht auf die Anträge der Beteiligten das Ruhen des Verfahrens angeordnet (Bl. 430 f. der Papier-Gerichtsakten – GA).
Mit Schriftsatz vom 2. September 2025 hat die Klägerin die Fortsetzung des Verfahrens beantragt (Seite 27 ff. der elektronischen Gerichtsakte – eGA).
Mit Beschluss vom 17. März 2026 hat die Kammer den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des hiesigen Verfahrens, der Verfahren 8 L 2487/17.F (– 3 A 1314/17 –) und 8 L 3185/19.F (– 3 B 2373/19 –) sowie auf den Inhalt der vorgelegten Behördenakten (Band I bis XX) Bezug genommen, der zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden ist. Ferner wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8. Mai 2026 Bezug genommen.
I.
Nachdem die Beteiligten das Verfahren hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrags zu 2., mit dem die Klägerin ursprünglich die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für den Bestand auf dem Teilgrundstück A-Straße Nr. 1 begehrt hat, übereinstimmend für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren diesbezüglich entsprechend § 92 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) eingestellt.
II.
Hinsichtlich des noch verbliebenen, auf Erteilung der Baugenehmigung nebst Befreiung gerichteten Klageantrags ist die zulässigerweise erhobene Verpflichtungsklage unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung.
Im vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob sich die Beurteilung eines etwaigen Anspruchs der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung nach § 74 der Hessischen Bauordnung in der Fassung vom 28. Mai 2018 (GVBl. I Seite 198), zuletzt geändert durch Art. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung der Hessischen Bauordnung vom 9. Oktober 2025 (GVBl. 2025 Nr. 66) (im Folgenden: HBO 2018) oder nach § 64 der Hessische Bauordnung in der Fassung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I Seite 46, Berichtigung Seite 180), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Hessischen Gaststättengesetzes und der Hessischen Bauordnung vom 15. Dezember 2016 (GVBl. I Seite 294) (im Folgenden: HBO 2011) richtet. Für eine Anwendung der HBO 2011 könnte sprechen, dass nach der Übergangsvorschrift des § 87 Abs. 1 Satz 1 HBO 2018 für Vorhaben, zu denen Verfahren vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeleitet wurden, das bisherige Recht weitergilt. Eine Einleitung des Verfahrens könnte vorliegend womöglich in der Einreichung des Antrags auf Erteilung eines Vorbescheides gesehen werden, der am 16. Dezember 2016 – und damit noch unter Geltung der HBO 2011 – bei der Behörde einging.
Dies kann aber letztlich dahinstehen, da die Klägerin weder nach § 74 Abs. 1 HBO 2018 noch nach § 64 Abs. 1 HBO 2011 einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hat. Denn es fehlt an der in beiden Vorschriften gleichlautenden Voraussetzung, dass dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen dürfen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Vorliegend stehen dem Vorhaben bauplanungsrechtliche Vorgaben des Baugesetzbuches entgegen, die sowohl nach § 65 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBO 2018, als auch nach § 57 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HBO 2011 im – hier beantragten – vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Nach § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Nach diesen Maßgaben ist das klägerische Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig, da es entgegen § 30 Abs. 1 BauGB den Festsetzungen in Nr. I.1.3 des (qualifizierten) Bebauungsplans Nr. 2 widerspricht, durch den für den Bereich des klägerischen Vorhabens als Art der baulichen Nutzung "Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen " festgesetzt wird. Danach sind allgemein zulässig Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind u.a. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die mit dem klägerischen Vorhaben vorgesehene reine Wohnnutzung ist danach nicht – auch nicht ausnahmsweise – zulässig. Einen – nach § 73 Abs. 2 Satz 1 HBO 2018 bzw. § 63 Abs. 2 HBO 2011 gesondert schriftlich zu stellenden – Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen in Nr. I.1.3 des Bebauungsplans Nr. 2 hat die Klägerin nicht gestellt.
Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie über einen (fiktiven) Vorbescheid verfüge, durch den die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit noch unter Geltung des vorherigen Bebauungsplans Nr. 1 zugunsten der Klägerin entschieden worden sei.
Denn entgegen der Auffassung der Klägerin – und wohl auch der Beklagten – verfügt sie über keinen fiktiven Vorbescheid.
Dies ergibt sich aus drei selbständig tragenden Gründen.
Erstens lag bereits keine zulässige Bauvoranfrage vor, da die Fragestellung zu unbestimmt war.
Nach § 66 Abs. 1 Satz 1 HBO 2011 – der Anwendung findet, da die Bauvoranfrage noch unter Geltung der HBO 2011 bei der Behörde eingegangen ist – kann bereits vor Einreichen des Bauantrags auf Antrag (Bauvoranfrage) zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, ein schriftlicher Bescheid (Bauvorbescheid) erteilt werden.
Entgegen dieser Bestimmung beantragte die Klägerin mit ihrer Voranfrage vom 14./16. Dezember 2016 jedoch nicht die Prüfung "einzelne[r] Fragen " des Bauvorhabens im Sinne von § 66 Abs. 1 Satz 1 HBO 2011. Vielmehr beantragte sie mit ihrer Fragestellung, ob das Vorhaben "mit den zur Zeit der Entscheidung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen überein[stimme], insbesondere bauplanungs- und bauordnungsrechtlich ", eine vollständige rechtliche Prüfung des Vorhabens, die aber dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten ist. Ein Bauvoranfrage dieses Inhaltes ist zu unbestimmt, da sich ihr keine "einzelnen Fragen " entnehme lassen. Die allgemeine Frage nach der Übereinstimmung des Vorhabens mit den geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen würde sich vom Gegenstand und Prüfumfang eines anschließenden Baugenehmigungsverfahrens nicht unterscheiden. Die Bauaufsichtsbehörde war nicht verpflichtet, aus dieser allgemeinen Fragestellung zulässige "einzelne Fragen " herauszuarbeiten (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17. November 1999 – 8 A 10537/99 – juris, Rn. 48; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 17. Januar 2007 – 3 L 231/99 – juris, Rn. 23). Ein solches Herausarbeiten einzelner Fragen durch die Bauaufsichtsbehörde widerspräche auch der Dispositionsbefugnis des jeweiligen Antragstellers der Bauvoranfrage. Dieser – aber auch nur dieser – legt fest, welche Einzelfragen der Baugenehmigung vorab durch einen Bauvorbescheid verbindlich entschieden werden sollen (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 17. Januar 2007 – 3 L 231/99 – juris, Rn. 23). Schließlich lässt sich auch durch Auslegung keine Eingrenzung der Fragestellung der klägerischen Bauvoranfrage auf "einzelne Fragen " – etwa rein bauplanungsrechtliche Fragen – bewirken. Der Bauvoranfrage waren insbesondere umfangeiche Unterlagen beigefügt, die sowohl bauplanungs-, als auch bauordnungsrechtliche Themen zum Gegenstand hatten. Dass die Klägerin gleichwohl einzelne der hierdurch aufgeworfenen Fragen ungeprüft lassen wollte, lässt sich dem Antrag nicht entnehmen.
Zweitens konnte keine Fiktionswirkung eintreten, da auf die von der Klägerin eingereichte Bauvoranfrage – sofern man sie entgegen dem oben Gesagten für zulässig hielte – nicht die Bestimmungen über das vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Anwendung fanden.
Nach § 66 Abs. 2 HBO 2011 gelten für die Bauvoranfrage die §§ 49, 57 und 59 bis 64 entsprechend. Nach der in Bezug genommenen Regelung in § 57 Abs. 1 HBO 2011 prüft die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nur die Zulässigkeit nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und aufgrund des Baugesetzbuches (Nr. 1), von Abweichungen nach § 63 HBO 2011 (Nr. 2) und nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird (Nr. 3). In § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 HBO 2011 ist näher geregelt, wann und unter welchen Voraussetzungen die Baugenehmigung bzw. der Vorbescheid im vereinfachten Verfahren als erteilt gilt.
Die Fiktionswirkung nach § 66 Abs. 2 HBO 2011 i.V.m. § 57 Abs. 2 HBO 2011 konnte vorliegend nicht eintreten, da mit der klägerischen Fragestellung keine Prüfung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beantragt worden war.
Das Antragsformular zur Bauvoranfrage ist hinsichtlich des gewünschten Baugenehmigungsverfahrens zwar unvollständig ausgefüllt. Denn unter "Wahlrecht nach § 54 Abs. 3 HBO " war weder bei "Das Vorhaben soll im Baugenehmigungsverfahren nach § 57 HBO geprüft werden. ", noch bei "Das Vorhaben soll im Baugenehmigungsverfahren nach § 58 HBO geprüft werden. " ein Kreuz gesetzt worden.
Jedoch ergibt sich aus dem Umfang der klägerischen Fragestellung, dass nicht lediglich eine eingeschränkte Prüfung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 57 HBO 2011 begehrt wurde. Denn die von der Klägerin mit der Bauvoranfrage begehrte Prüfung, ob das Vorhaben "mit den zur Zeit der Entscheidung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen überein[stimme], insbesondere bauplanungs- und bauordnungsrechtlich ", ist nicht auf den eingeschränkten Prüfungskatalog nach § 57 Abs. 1 HBO 2011 begrenzt. Insbesondere ist die von der Klägerin mit ihrer Bauvoranfrage (auch) begehrte Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Bestimmungen des Bauordnungsrechts nicht Prüfgegenstand im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 57 Abs. 1 HBO 2011, sondern nur im umfassenden, "herkömmlichen" Baugenehmigungsverfahren nach § 58 HBO 2011 (vgl. § 58 Satz 1 Nr. 2 HBO 2011). Eine dem § 57 Abs. 2 HBO 2011 entsprechende Fiktion der Erteilung der begehrten Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheides ist im "herkömmlichen" Baugenehmigungsverfahren nach § 58 HBO 2011 jedoch rechtlich nicht vorgesehen.
Drittens konnte keine Fiktionswirkung eintreten, da die Bauvoranfrage – selbst wenn man sie entgegen dem oben Gesagten für eine Bauvoranfrage im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren hielte – nicht vollständig war. Die Antragsunterlagen waren unvollständig, da dem klägerischen Antrag kein für die Beurteilung der Bauvoranfrage erforderlicher, nach § 63 Abs. 2 HBO 2011 gesondert schriftlich zu stellender Antrag auf eine Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1 zu der abweichenden Bauweise beigefügt war.
Nach § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 Satz 1 HBO 2011 ist der Eingang der vollständigen Bauvoranfrage unter Angabe des Datums schriftlich zu bestätigen. Nach § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 Satz 2 HBO 2011 ist über die Bauvoranfrage innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrages zu entscheiden; die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern. Der Bauvorbescheid gilt gemäß § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 Satz 3 HBO 2011 als erteilt, wenn über den Bauantrag nicht innerhalb der nach § 66 Abs. 2 i.V.m. § 57 Abs. 2 Satz 2 HBO 2011 maßgeblichen Frist entschieden worden ist.
Nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshof zu der Vorläuferregelung in § 67 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung in der Fassung vom 20. Dezember 1993 (GVBl. I, Seite 655) (im Folgenden: HBO 1993) läuft die Frist für die Genehmigungsfiktion nach ihrem Wortlaut dann, wenn der Bauantrag tatsächlich vollständig vorliegt (Hess. VGH, Beschluss vom 8. November 1996 – 4 TG 3776/96 – juris, Rn. 17). Denn für eine Regelung, bei der für den Beginn der Dreimonatsfrist auf den Zeitpunkt der Eingangsbestätigung der vollständigen Unterlagen abgestellt werden sollte, hätte es im Gesetzeswortlaut der Bezugnahme in § 67 Abs. 5 Satz 4 HBO 1993 auf § 67 Abs. 5 Satz 1 HBO 1993 und nicht auf § 67 Abs. 5 Satz 2 HBO 1993 bedurft (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 8. November 1996 – 4 TG 3776/96 – juris, Rn. 17).
Da die im vorliegenden Fall maßgebliche Regelung in § 57 Abs. 2 Satz 1 bis 3 HBO 2011 den Regelungen in § 67 Abs. 5 Satz 1, Satz 2 und Satz 4 HBO 1993 entspricht, ist die genannte Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs zu § 67 Abs. 5 HBO 1993 auch auf § 57 Abs. 2 HBO 2011 zu übertragen. Der Eintritt der Genehmigungsfiktion setzt auch nach § 57 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. Satz 2 HBO 2011 die Vollständigkeit der Bauvorlagen voraus (vgl. Allgeier/Rickenberg, HBO, 9. Aufl. 2012, § 57 Rn. 49). Die schriftliche Eingangsbestätigung der Bauaufsichtsbehörde nach § 57 Abs. 2 Satz 1 HBO 2011 soll die Feststellung des Fristablaufs nach Satz 2 erleichtern. Der Beginn der Entscheidungsfrist für die Bauaufsichtsbehörde ist jedoch nicht an die Bestätigung, sondern an den Eingang des vollständigen Bauantrages geknüpft (§ 57 Abs. 2 Satz 2 erster Teilsatz HBO 2011). Maßgeblich ist somit der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag tatsächlich vollständig vorliegt und nicht der Zeitpunkt, zu dem er als vollständig bescheinigt worden ist (Allgeier/Rickenberg, HBO, 9. Aufl. 2012, § 57 Rn. 32).
Eine Fiktion der Vollständigkeit des Antrages für den Fall, dass die Bauaufsichtsbehörde innerhalb einer bestimmten Frist keine Nachforderungen stellt, wie sie seit der jüngsten Gesetzesnovelle nunmehr in § 70 Abs. 2 Satz 2 der Hessischen Bauordnung vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 198) in der durch Art. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung der Hessischen Bauordnung vom 9. Oktober 2025 (GVBl. 2025 Nr. 66) geregelt ist, sah § 57 Abs. 2 HBO 2011 nicht vor.
Nach diesen Maßgaben ist hinsichtlich der Bauvoranfrage vom 14./16. Dezember 2016 keine Genehmigungsfiktion eingetreten, da die Bauvoranfrage unvollständig war.
Nach § 66 Abs. 2 i.V.m. § 60 Abs. 2 Satz 1 HBO 2011 sind einer Bauvoranfrage alle für die Beurteilung des Vorhabens (soweit dies Gegenstand der Bauvoranfrage ist) und die Bearbeitung der Bearbeitung der Bauvoranfrage erforderlichen Bauvorlagen beizufügen. Dies sind insbesondere die für die Beantwortung der einzelnen Fragen erforderlichen Bauvorlagen (vgl. Anlage 2 Nr. 16 des Bauvorlagenerlasses in der zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Bauvoranfrage geltenden Fassung vom 27. August 2012, StAnz. 2012, Nr. 35, Seite 947 ff. – im Folgenden: Bauvorlagenerlass). Dazu gehören auch – soweit für die Beantwortung der Fragen erforderlich – die notwendigen Abweichungen, die als erforderliche Bauvorlagen dem Antrag beizufügen und zu beantragen sind (vgl. Allgeier/Rickenberg, HBO, 9. Aufl. 2012, § 63 Rn. 25). Dementsprechend gehört nach Anlage 2, Nr. 1.2 i.V.m. Tabelle 1 des Bauvorlagenerlasses auch ein "Antrag auf Abweichungen, Befreiungen, Ausnahmen " zu den "[v]orzulegende[n] Bauvorlagen ". Ferner sieht der Vordruck "BAB 01 – Bauantrag (§ 60 HBO)/Bauvoranfrage (§ 66 Abs. 1 HBO) " in Anlage 1 zum Bauvorlagenerlass unter Ziffer 7 ("Anlagen ") Nr. 14 ausdrücklich auch den "Antrag auf Abweichungen, Befreiungen, Ausnahmen" vor und schreibt vor, dass diesbezüglich der weitere Vordruck BAB 10 zu benutzen ist.
Nach diesen Maßgaben war die Bauvoranfrage vom 14./16. Dezember 2016 unvollständig, da ihr kein für die Beurteilung der Frage nach der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erforderlicher, nach § 63 Abs. 2 HBO 2011 gesondert schriftlich zu stellender, Antrag auf eine Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1 zu der abweichenden Bauweise beigefügt war.
Eine Befreiung von diesen Festsetzungen wäre erforderlich gewesen, da die mit der Bauvoranfrage zur Beurteilung gestellte Bebauung mit diesen Festsetzungen nicht im Einklang stand. So ist beispielsweise im südlichen Bereich, in dem die abweichende Bauweise "a*" festgesetzt ist, eine teilweise Bebauung des – damals noch eigenständigen Buchgrundstücks – Flurstücks AA mit einem westlichen Grenzabstand vorgesehen; an der östlichen Grundstücksgrenze setzt sich der Baukörper hingegen über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Flurstück BB fort. Der Grenzabstand an der westlichen Grundstücksgrenze widerspricht der Festsetzung "a*", Satz 1, wonach die Gebäude "ohne seitliche Grenzabstände zu errichten sind, sofern die überbaubaren Flächen dies zulassen. "Auch der Regelung in der Festsetzung "a*", Satz 2, wonach "aus städtebaulichen Gründen […] auch eine Bebauung mit beidseitigen Grenzabständen zulässig " ist, widerspricht diese Anordnung, denn es werden nur an der westlichen Grundstücksgrenze, nicht aber an der östlichen Grundstücksgrenze – und damit nicht beidseitig – Grenzabstände eingehalten.
Nach alledem verfügt die Klägerin über keinen (fiktiven) Bauvorbescheid.
Auch aus dem Umstand, dass die Beklagte den Eintritt der Genehmigungsfiktion nach § 42a Abs. 3 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (HVwVfG) bescheinigt hat, folgt nichts anderes. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu der wortlautidentischen Regelung in § 42a Abs. 3 des (Bundes-)Verwaltungsverfahrensgesetzes ist die bloße Bescheinigung – sofern sie ihrerseits keine weitergehenden Regelungen enthält – kein Verwaltungsakt, sondern ein Realakt. Die Behörde gibt mit der Bescheinigung lediglich eine Auskunft über den Eintritt der gesetzlichen Fiktionswirkung. Einer Regelungswirkung zur Erfüllung dieser Funktion bedarf es nicht. Die Bescheinigung ersetzt die beantragte Genehmigung nicht und ist auch nicht als feststellender Verwaltungsakt einzuordnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2026 – 7 C 3.25 – juris, Rn. 17).
Nach alledem war die Klage – soweit sie nicht für erledigt worden ist – abzuweisen.
III.
Hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrags zu 2., mit dem die Klägerin ursprünglich die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für den Bestand auf dem Teilgrundstück A-Straße Nr. 1 begehrt hat, hat die Beklagte die Kosten des Verfahrens gemäß § 161 Abs. 2 VwGO zu tragen, da sie insoweit voraussichtlich unterlegen wäre. Denn die Versagung der beantragten Abbruchgenehmigung dürfte rechtswidrig gewesen sein. Wie die Klägerin zurecht anführt, dürfte die als Satzung erlassene Veränderungssperre nicht dem Erhalt des vorhandenen Gebäudebestandes gedient haben, da ein solcher Erhalt des Bestandes nicht Planungsziel des damals in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 2 war; aus diesem Grunde dürfte eine Abrissgenehmigung jedenfalls unter Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 2 Abs. 2 der Satzung über die Veränderungssperre i.V.m. § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen gewesen sein. Dass die Beklagte fürchtete, die Klägerin könne nach Abriss der Bestandsgebäude ein nicht von der Beklagten erwünschtes Bauvorhaben verwirklichen, ist unbeachtlich. Ob die Klägerin das von ihr erwünschte Vorhaben verwirklichen kann, richtet sich nach den einschlägigen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben; das Verfahren über die Erteilung einer Abrissgenehmigung kann hingegen nicht dazu instrumentalisiert werden, einen darüber hinausgehenden Versagungsgrund zu schaffen.
Hinsichtlich des streitig zu entscheidenden verbliebenen Klageantrags hat die Klägerin als unterliegende Beteiligte gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO sowie §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.
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