LG Hanau 2. Zivilkammer — 2 S 4/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-03-25

Aktenzeichen: 2 S 4/26

ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2026:0325.2S4.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 563 BGB, § 543 BGB

Leitsatz

Die Täuschung der Vermieter über den Tod der Mieterin durch die im Haushalt lebenden erwachsenen Kinder stellt einen Wichtigen Grund im Sinne der §§ 563, 543 BGB dar.

Anmerkung

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Verfahrensgang

vorgehend LG Hanau, 16. Januar 2026, 32 C 182/25, Urteil

Tenor

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das am 16.01.2026 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hanau durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Den Beklagten wird Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben.

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 9.867,00 Euro festzusetzen.

Gründe

Die Berufung hat nach übereinstimmender Auffassung der Kammer nach derzeitigem Sachstand keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Zudem erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Das Amtsgericht Hanau ist im Ergebnis in nicht zu beanstandender Weise zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagten und Berufungskläger zur Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet sind.

Die Berufung bezeichnet keine konkreten Umstände, aus denen eine verfahrensfehlerhafte Erhebung der Beweise zu folgern ist; Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der eingehend gehaltenen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts Hanau ergeben sich nicht (§ 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO); auch ist die vorgenommene Würdigung durch das Amtsgericht Hanau im Ergebnis nicht als fehlerhaft zu beanstanden. Im Übrigen liegen auch keine im Berufungsrechtszug zu berücksichtigenden neuen Tatsachen vor; das Urteil beruht im Ergebnis auch nicht auf einer falschen Rechtsanwendung.

Das Amtsgericht hat die Frage eines Eintritts gemäß § 563 Abs. 2 BGB offen gelassen und gleichwohl eine gemäß § 563 Abs. 4 BGB wirksame Kündigung angenommen. Die Beklagten sind nach den gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen jedoch in das streitgegenständliche Mietverhältnis eingetreten und es liegt zumindest keine gemäß § 563 Abs. 4 BGB wirksame Kündigung vor. Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Das Amtsgericht hat die Kläger mit Verfügung vom 28.10.2025 zutreffend darauf hingewiesen, dass die Kläger Einzug und Wohnen der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung wie bis dahin geschehen nicht gemäß § 138 Abs. 4 ZPO im Ergebnis mit Nichtwissen bestreiten konnten, weil sie sich zumindest bei den Voreigentümern hätten erkundigen können und müssen. Die Kläger haben auf diesen Hinweis nicht weiter vorgetragen. Das Amtsgericht hat im angefochtenen Urteil gleichwohl anscheinend wirksames Bestreiten angenommen und eine Beweisaufnahme mangels tauglicher Beweisangebote unterbleiben lassen. Ohne wirksames Bestreiten des Vortrags der Beklagten zum Einzug der Beklagten bereits 1985 sowie einem gemeinsamen Haushalt mit ihren Eltern (E1 und E2) ist jedoch dieser Vortrag unstreitig und eine Beweisaufnahme hierüber nicht erforderlich, sodass gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB von einem Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis auszugehen ist. Eine Erklärung gemäß § 563 Abs. 3 S. 1 BGB wurde von keiner Partei vorgetragen.

Nach den gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigung vom 01.07.2025 noch innerhalb der einmonatigen Kündigungsfrist gemäß § 563 Abs. 4 ZPO erfolgt ist. Zwar haben die Kläger nach dem unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils aufgrund einer am 25.03.2025 eingeholten Auskunft bei dem Einwohnermeldeamt von dem Tod der vormaligen Mieter erfahren. § 563 Abs. 4 BGB knüpft den Fristbeginn jedoch nicht an die Kenntnis vom Tod des Mieters, sondern an die Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis. Die Auskunft des Einwohnermeldeamtes war folglich ohne weiteres noch nicht geeignet, die Kündigungsfrist beginnen zu lassen. Soweit die Beklagten – klägerseits nicht wirksam bzw. gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig bestritten – behauptet haben, die Kläger hätten bereits seit Langem Kenntnis von dem gemeinsamen Haushalt der Beklagten mit ihren Eltern, ist dieser Vortrag gleichzeitig als Verteidigung im Sinne substantiierten Bestreitens gegen die Rechtzeitigkeit der Kündigung vom 01.07.2025 zu werten. Vor diesem Hintergrund war der entsprechende Gegenvortrag der Kläger im Schriftsatz vom 24.10.2025, es sei „sodann anderweitig der Name des weiteren Bruders herausgefunden [worden und] die bereits als Anlage K1 und K2 zur Akte gereichten Kündigungen ausgesprochen“ (Bl.55 d. AG-Akte) worden nicht hinreichend, um eine Kenntniserlangung erst innerhalb eines Monats vor dem 01.07.2025 feststellen zu können.

Eine Kündigung gemäß § 564 BGB kommt nach den gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen nicht in Betracht, weil eine Erbschaft der Beklagten nach (E1 und E2) nicht vorgetragen wurde.

Das durch den Eintritt der Beklagten begründete Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde jedoch – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – gemäß § 543 Abs. 1 BGB durch fristlose Kündigung der Kläger vom 01.07.2025 beendet.

Die Kammer stimmt dem Amtsgericht darin zu, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das ist hier der Fall. Ein wichtiger Grund gemäß § 563 Abs. 4 BGB – der im Übrigen ebenfalls gegeben ist – ist nicht entscheidungserheblich.

Die Beklagten haben die Kläger nach dem unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht selbst darüber informiert, dass die Mieterin (E2) am 22.02.2024 verstorben war. Auch das Klageverfahren vor dem Amtsgericht Hanau (AZ. …) wurde ohne entsprechende Mitteilung weitergeführt – im Übrigen wurde anscheinend sogar mehr als 30 Jahre nach dem Tod (E1) in dessen Namen geklagt – und erst die Berufung bei dem Landgericht Hanau (Az. …) im Namen der Beklagten selbst eingelegt. Im Rahmen einer Besichtigung am 12.03.2025 mehr als ein Jahr nach dem Tod (E2) erklärten sie den Klägern gegenüber, zwei Räume der Mietsache dürften nicht betreten werden, weil in einem Zimmer die erkrankte Frau (E2) liege und in einem anderen Zimmer diesbezüglich Pflegematerialien gelagert würden.

Entgegen der Berufungsbegründung stellt dieser Umstand einen wichtigen Grund dar. Denn die Kläger haben als Vermieter ein – selbstverständlich auch für den Bestand und Durchführung eines Mietverhältnisses zentrales – erhebliches Interesse an der Information, ob ein Mieter lebt oder nicht. Existenz bzw. Rechtsfähigkeit der Parteien ist Grundvoraussetzung jedes Schuldverhältnisses, die Identität des Vertragspartners wesentlicher Vertragsbestandteil bei jeder Einigung zu einem Vertragsschluss und Kenntnis der Person eines Schuldners Voraussetzung jeglicher Anspruchsdurchsetzung. Dass die Information, dass ein Mieter verstorben ist, einen Vermieter im Allgemeinen nicht immer zeitnah erreicht oder erreichen kann, ist vorliegend unerheblich, weil es hier gemäß § 543 Abs. 1 nach den Umständen des Einzelfalles auf das Verhalten der Beklagten selbst ankommt.

Die Beklagten haben hier auch nicht lediglich nicht mitgeteilt, dass (E2) verstorben war, sondern am 12.03.2025 aktiv und vorsätzlich unwahre Angaben hierüber gegenüber den Klägern gemacht. Denn eine Erklärung am 12.03.2025, dass die erkrankte (E2) in dem einen Zimmer liege und in dem anderen Zimmer ihre Pflegematerialien lagern würden, ist ohne weiteres nur so zu verstehen, dass (E2) erkrankt und pflegebedürftig ist, aber eben lebendig und erst Recht nicht bereits seit mehr als einem Jahr verstorben. Krankheit bzw. Pflegebedürftigkeit und Ableben schließen sich bereits denklogisch gegenseitig aus. Die Erklärungen am 12.03.2025 können auch nicht mit einer behaupteten Unkenntnis der rechtlichen Relevanz der Mitteilung des Versterbens ausgeräumt werden, weil sie – auch unabhängig etwaigen Mitteilungspflichten – tatsächlich unwahr sind und gemessen an der erkennbaren Bedeutung der Information auch ohne weiteres geeignet, das Vertrauen der Kläger in die Person und Zuverlässigkeit der Beklagten und deren Zumutbarkeit als Mieter ganz erheblich zu erschüttern (so iE auch AG München, Urteil vom 18. August 2016 – 432 C 9516/16; ebenso KG, Beschluss vom 20.10.2025 – 12 U 52/25). Soweit in der eben genannten Entscheidung des AG München die unterlassene Mitteilung lediglich als weiterer Umstand neben einer gefährdeten Zahlungsfähigkeit angeführt wurde, ergibt sich vorliegend nichts anderes. Denn dort wurde die Mitteilung „erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich“ (vgl. AG München a. a. O. Rn. 26) nachgeholt, während die Beklagten vorliegend sogar darüber getäuscht haben, (E2) würde noch leben.

Soweit mit einem Eintritt der Beklagten gemäß § 563 Abs. 2 BGB bereits ein Mietverhältnis begründet war, liegt in jedem Fall in dem relevanten tatsächlichen Verhalten der Beklagten auch in rechtlicher Hinsicht eine erhebliche Pflichtverletzung vor. Zwar regelt § 563 BGB nicht ausdrücklich eine Mitteilungspflicht des Eintrittsfalls gegenüber dem Vermieter und diese ist im Umkehrschluss aus § 563 Abs. 3 S. 1 BGB auch keine Voraussetzung eines Eintritts. Nach einem Eintritt in ein Mietverhältnis ist der Mieter jedoch, wie auch das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt hat, auch gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, auf Interessen und Rechtsgüter des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Zu diesen Schutz- und Informationspflichten gehört auch die Pflicht, die eigene Identität als Vertragspartner nicht zu verheimlichen oder gar eine andere Person als Vertragspartner vorzuspiegeln. Der Beklagte zu 1) hat hingegen die ausdrückliche Nachfrage der Kläger nach dem Namen des weiteren Mieters unbeantwortet gelassen und damit die Durchsetzung eigener Rechte noch erschwert.

Das Amtsgericht ist nach alledem auch rechtsfehlerfrei von einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ausgegangen, weshalb es hier vor der Kündigung vom 01.07.2025 auch keiner vorherigen Abmahnung bedurfte. Den Klägern ist nicht zuzumuten, an einem Mietverhältnis mit den Beklagten festgehalten zu werden. Wenn über den Tod des früheren Vertragspartners sowie die Person des neuen Vertragspartners getäuscht wird, liegt es auf der Hand, dass ein Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien bereits regelmäßig gar nicht entstanden ist und in jedem Fall spätestens mit Bekanntwerden der Täuschung zerstört wurde. Die Umstände der Zerrüttung stammen hier auch ausschließlich aus der Sphäre der Beklagten und können wie bereits oben ausgeführt auch nicht mit rechtlicher Unerfahrenheit oder Naivität ausgeräumt werden. Die Interessen der Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses über die elterliche Wohnung sowie etwaige Schwierigkeiten bei einer nunmehr erforderlichen Wohnungssuche, überwiegen das Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht.

Die Kammer wird nach Ablauf der gesetzten Frist über das Rechtsmittel befinden, sofern es nicht zurückgenommen wird, was auch aus Kostengründen anzuraten ist.

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