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33029 C 130/25•AG Frankfurt, 2026-06-10, 33029 C 130/25
33029 C 130/25Tribunal de Primeira Instância10 de jun. de 2026
Entscheidungsdatum: 2026-06-10
Aktenzeichen: 33029 C 130/25
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2026:0610.33029C130.25.00
Dokumenttyp: Urteil
aus € 3.260,24 seit 04.06.2025 und
aus € 2.292,23 seit dem 05.12.2025 zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiter verurteilt, an die Klägerin € 935,73 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.06.2025 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 7/10 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 3/10.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Streitwert wird auf 21.688,42 € festgesetzt.
Die Klägerin macht gemäß § 556 d i.V.m. § 556 g BGB und §§ 812 ff. BGB die Rückzahlung eines Teils der von ihr geleisteten Miete und die Feststellung der zukünftig zu zahlenden Miete wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse geltend.
Die Parteien schlossen im Juni 2024 einen Mietvertrag über eine 4 Zimmer-Wohnung in der …straße .. in 60329 Frankfurt am Main zu einem Mietpreis von anfänglich 1450,00 € ab, der sich gemäß einer zusätzlich abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung jeweils ab dem 01.07. eines Jahres um 50,00 € erhöhen sollte. Es war der Klägerin gestattet, mit insgesamt 4 Personen in die Wohnung einzuziehen; die 3 weiteren Bewohner unterzeichneten den Mietvertrag und die Staffelmietvereinbarung als "Mithaftende". Die Klägerin hatte bereits vor Abschluss dieses Mietvertrages in derselben Wohnung gelebt, allerdings als Untermieterin von Frau A, die zuvor Hauptmieterin gewesen war.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beläuft sich nach dem Frankfurter Mietspiegel auf 1.043,63 €.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 556 d Abs. 1 BGB bei Abschluss des Mietvertrages um max. 10 % hätte überschritten werden dürfen, so dass nur eine Nettomiete von 1.138,09 € geschuldet gewesen und auch zukünftig geschuldet sei. sie verlangt die Rückzahlung einer Mietdifferenz von 311,91 € für die Monate Juli 2024 bis einschließlich Juni 2025 und einer Mietdifferenz von 361,91 € für die Monate Juli 2025 bis einschließlich November 2025.
Darüber hinaus meint die Klägerin, dass aufgrund der Deckelung der Miete auch die (unstreitig) geleistete Mietkaution von 4.350,00 € teilweise zurückzuerstatten sei.
Die Klägerin beantragt,
aus EUR 3.260,24 seit 04.06.2025 und
aus EUR 2.292,23 seit Rechtshängigkeit (05.12.2025)
zu zahlen,
die Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtschuldner EUR 935,73 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.06.2025 zu zahlen,
festzustellen, dass sie (die Klägerin) den Beklagten für die gemietete Wohnung im Hause …straße .., Hinterhaus, 4. OG, in 60329 Frankfurt am Main ab dem 1. Dezember 2025 einen monatlichen Mietzins von 1.138,09 EUR schulde.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten den Neuabschluss eines Mietvertrages im Juni 2024 und behaupten, der bereits zuvor bestehende Mietvertrag sei durch den Eintritt der Klägerin als Hauptmieterin lediglich modifiziert worden.
Die Beklagten erheben grundsätzliche Einwendungen gegen die Richtigkeit des Frankfurter Mietspiegels und sind der Auffassung, dass die Hessische Verordnung über die Fortschreibung der sogenannten Mietpreisbremse über den 01.01.2026 hinaus rechtswidrig ergangen sei, da es an der Ermittlung einer ausreichenden Tatsachengrundlage fehle, um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festzustellen.
Für den weiteren Vortrag der Parteien wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 22.05.2026.
Die Klage ist zulässig.
Das Gericht sieht sich zu einer Entscheidung in der Sache in der Lage, ohne dem Beklagtenvertreter zuvor Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag einzuräumen, da der Schriftsatz des Klägervertreters vom 20.05.2026 im wesentlichen rechtliche Ausführungen und keinen entscheidungserheblichen neuen Tatsachenvortrag enthält. Auch zu den rechtlichen Hinweisen des Gerichts in der mündlichen Verhandlung ist ein Schriftsatznachlass nicht erforderlich: Der Beklagtenvertreter hatte in der mündlichen Verhandlung Gelegenheit, seine Rechtsposition darzulegen, und hat davon auch Gebrauch gemacht; im übrigen wären ihm weitere schriftsätzliche Rechtsausführungen auch ohne Schriftsatznachlass nicht verwehrt gewesen.
Die Zahlungsklage ist begründet; im übrigen ist die Klage unbegründet.
Der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf Rückerstattung eines Teils der gezahlten Miete folgt aus § 556g Abs. 1 S. 3 i.V.m. §§ 812 ff. BGB.
Die Parteien schlossen im Juni 2024 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung ab. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelte es sich dabei um den Abschluss eines neuen Vertrages. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin in den zuvor bestehenden Mietvertrag mit der Mieterin Frau A eingetreten ist, bestehen nicht. Weder nimmt der als Anl. K1 zur Klageschrift vorgelegte Mietvertrag Bezug auf den vorangehenden, noch sind sonst Unterlagen vorgelegt worden, die auf einen einvernehmlichen Wechsel des Mieters in einem bereits bestehenden Mietverhältnis hindeuten. Insbesondere haben die Parteien in § 24 des Mietvertrages eine Kautionsleistung der Klägerin vereinbart; bei einem Eintritt eines neuen Mieters in einen bereits bestehenden Vertrag bleibt dagegen typischerweise die bereits vom vorherigen Mieter geleistete Kaution stehen und treffen alter und neuer Mieter eine Vereinbarung über die Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs.
Dass die Klägerin bereits vor Abschluss des Vertrages vom 04.06.2024 in der streitgegenständlichen Wohnung gelebt hatte, steht dieser rechtlichen Einschätzung nicht entgegen, da sie unstreitig zuvor lediglich Untermieterin der Hauptmieterin Frau A war.
Ebenso unstreitig beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Frankfurter Mietspiegel für die streitgegenständliche Wohnung auf 1.034,63 €. Der Mietspiegel ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB maßgeblich. Dabei kann dahinstehen, ob – wie von Beklagtenseite behauptet - in der Stadt Frankfurt am Main die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch künstlich niedrig gehalten wird, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften geringere als sonst marktübliche Mieten verlangen. Denn nach den Bestimmungen der Mietspiegel-VO besteht die Aufgabe eines qualifizierten Mietspiegels darin, die tatsächlichen Verhältnisse am Mietmarkt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu ermitteln und wiederzugeben. Dagegen ist es nicht Aufgabe des qualifizierten Mietspiegels, die Gründe für die Entwicklung des Mietmarktes darzulegen; ebenso wenig dient er dazu, diejenigen Mieten auszuweisen, die aus wirtschaftlichen, sozialen oder politischen Erwägungen wünschenswert wären.
Ferner bestand jedenfalls bis 30.11.2025 im Land Hessen eine Rechtsverordnung im Sinne von § 556 d BGB (Hessische MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802)), mit der die Stadt Frankfurt am Main zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wurde ("Mietpreisbremse"). Gegen die Wirksamkeit dieser Verordnung bis Ende November 2025 bestehen keine Bedenken. Ob sie über den 30.11.2025 hinaus Fortbestand hatte, ist für den Zahlungsanspruch nicht relevant, da dieser lediglich die Mieten bis einschließlich November 2025 umfasst.
Demnach konnten die Parteien zunächst wirksam nur eine Miete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete von 1.034,63 € um bis zu 10% überstieg. Wirksam hätte demnach eine Miete in Höhe von max. 1.138,09 € vereinbart werden können, so dass für die Monate Juli 2024 bis Juni 2025 monatlich 311,91 € zu viel gezahlt worden sind; für die Monate Juli 2025 bis November 2025 beläuft sich die Überzahlung auf monatlich 361,91 €. Daraus errechnet sich ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 5.552,47 € (12 x 311,91 € plus 5 x 361,91 €).
Diesem Rückzahlungsanspruch steht eine mögliche Kenntnis der Klägerin von ihrer Nichtschuld nicht entgegen; § 814 BGB findet gem. § 556 g Abs. 1 Satz 4 BGB keine Anwendung.
Auch der Anspruch auf Rückzahlung der anteiligen Mietkaution i.H.v. 935,73 € ist gemäß §§ 812 ff. BGB begründet. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB durfte die zu leistende Sicherheit maximal drei Monats-Nettomieten betragen; also – infolge der bei Abschluss des Vertrages noch gültigen MieterschutzVO - höchstens 3.414,27 €. Eine spätere Steigerung der Miete begründet eine Nachschusspflicht des Mieters nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist (Flatow in: Schmidt-Futterer, MietR, § 551 BGB Rn. 35). Das ist hier nicht der Fall.
Dagegen ist die Klage mit dem unter Ziff. 3) geltend gemachten Feststellungsanspruch, bezogen auf die ab dem 01.12.2025 geschuldete Miete, nicht begründet.
Denn die Hessische MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802) ist am 25.11.2025 ausgelaufen. Die Verlängerung ihrer Wirksamkeit bis zum 25.11.2026 durch die "Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung" vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff.) ist unwirksam, da sie nicht den Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage in § 556 d Abs. 2 BGB genügt.
Die Rechtmäßigkeit dieser Landesverordnung ist durch die Zivilgerichte selbständig zu überprüfen; diese haben die Kompetenz, eine Landesverordnung als nichtig einzustufen (Börstinhaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, § 556 d Rn. 94; BGH, Urteil vom 04.11.2015, BGH VIII ZR 217/14 (zu einer Kappungsgrenzen-VO gem. § 558 Abs. 3 BGB)).
Gem. § 556 d Abs. 2 BGB in der bis zum 22.07.2025 gültigen Fassung, der die Ermächtigungsgrundlage für die Hessische VO vom 18.11.2020 bildete, durfte eine landesrechtliche Verordnung zur "Mietpreisbremse" eine Geltungsdauer von maximal fünf Jahren haben; entsprechend endete die Laufzeit der MieterschutzVO vom 18.11.2020 in ihrer ursprünglichen Fassung am 25.11.2025. Die "Änderung" dieser Verordnung durch die Verordnung vom 12.11.2025 enthielt – entgegen ihrer etwas missverständlichen Bezeichnung – gerade keine inhaltliche Änderung; der alleinige Regelungsgehalt der Verordnung vom 12.11.2025 bestand vielmehr in der Verlängerung der Laufzeit der MieterschutzVO vom 18.11.2020 um ein Jahr.
Da nach der im Jahr 2020 gültigen Verordnungsermächtigung in § 556 d Abs. 2 BGB die Laufzeit einer MieterschutzVO auf maximal 5 Jahre begrenzt war und die MieterschutzVO von 2020 damit keine längere Laufzeit als bis zum 25.11.2025 hätte haben dürfen, stellt ihre Verlängerung durch die "Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung" vom 12.11.2025 in der Sache nichts anderes dar als den Neuerlass einer Mieterschutzverordnung im Sinne von § 556 d Abs. 2 BGB mit Wirkung ab dem 26.11.2025.
Demnach hatte die Verordnung vom 12.11.2025 die Anforderungen zu erfüllen, die die Ermächtigungsgrundlage (§ 556 d BGB) stellt. Insbesondere galt für sie das Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 BGB: Danach muss eine landesrechtliche MieterschutzVO begründet werden; aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.
Diesen Anforderungen wird die Verordnung vom 12.11.2025 nicht gerecht.
Der Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, die Länder dazu zu zwingen, sorgfältig über die Aufnahme jeder einzelnen Gemeinde in die MieterschutzVO nachzudenken und nicht nur aus politischer Opportunität Gemeinden aufzunehmen (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, MietR, § 556 d Rn. 5). Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Es muss also für jede einzelne Gemeinde dargelegt werden, warum sie in die Verordnung aufgenommen wurde. Die Angabe lediglich des Gesamtergebnisses der Gesamtschau reicht nicht aus. Das setzt zwingend vorher entsprechende empirische Untersuchungen voraus (Börstinghaus a.a.O.; so auch Artz in: Münchner Kommentar zum BGB, 9. Auflage, § 556d Rn. 12). Die Gesetzesbegründung zu § 556 d BGB (BT-Drucksache 18/3121, Seite 29) besagt folgendes zum Begründungserfordernis:
"Zur Prüfung der Frage, ob die Ausweisung eines Gebietes als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erforderlich ist, sollte eine tatsächliche statistische Erhebung stattfinden, es sei denn, zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung."
Zur Begründung der hier entscheidungserheblichen Verordnung vom 12.11.2025 hat der hessische Landesgesetzgeber sich auf ein Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) aus dem Jahr 2015 gestützt, das aufgrund einer vorgenommenen Aktualisierung und Fortschreibung das Mietpreiswachstum für den Zeitraum 2014/2015-2019 untersucht hat. Aktuellere Daten als aus dem Jahr 2019 hat der Verordnungsgeber nicht berücksichtigt.
Tatsächlich ist jedoch unstreitig im Sommer 2025 ein aktuelles Gutachten des Instituts für Wohnen und Umwelt GmbH erstellt worden, welches jedoch bisher nicht veröffentlicht worden ist.
Ob Datenmaterial aus den Jahren von 2014 bis 2019 ausreichend ist, um Ende 2025 die Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt festzustellen, ist bereits zweifelhaft. Der Erhebungszeitraum der Daten lag mindestens sechs Jahre und damit länger zurück als die höchstzulässige (fünfjährige) Dauer der Mieterschutzverordnung; dies wird man nicht mehr als "zeitnah" im Sinne der oben zitierten Gesetzesbegründung ansehen können.
Zudem lag im vorliegenden Fall bei Erlass der Verordnung vom 12.11.2025 aktuelles Zahlenmaterial vor; unstreitig hatte das Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) im Sommer 2025 ein neues Gutachten erstellt, das aber zur Begründung der Verordnung nicht herangezogen worden ist.
Ob eine erneute "Mietpreisbremse" nach deren Auslaufen Ende November 2025 auf Zahlenmaterial von 2014 bis 2019 gestützt werden durfte, kann daher offenbleiben. Denn wenn neuere Daten zwar erhoben worden sind und dem Verordnungsgeber vorliegen, aber weder veröffentlicht noch zur Begründung der Mieterschutzverordnung herangezogen wird, kommt dies einer Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung der Verordnung gleich.
Mangels ausreichender Begründung ist die Verordnung vom 12.11.2025 damit als unwirksam anzusehen; die Geltungsdauer der Mieterschutzverordnung vom 18.11.2020 ist folglich mit Ablauf des 25.11.2025 beendet.
Der Zinsanaspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB.
Die Nebenentscheidungen über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.
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