VG Frankfurt 1. Kammer — 1 E 1418/98 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2000-03-01

Aktenzeichen: 1 E 1418/98

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2000:0301.1E1418.98.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

§ 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz ist im Wege der teleologischen Reduktion so zu lesen, als ob nach der Datumsangabe "01.01.1993" die Worte "und vor dem 31.12.1993" eingefügt wären. Daraus folgt, dass nur solche Wohnflächen bei der Berechnung des Anspruchs auf Altschuldenhilfe unberücksichtigt bleiben, die im Jahre 1993 veräußert worden sind. >Der Begriff der Veräußerung im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz ist allein durch den Verkauf noch nicht erfüllt. Es bleibt offen, ob eine Veräußerung die grundbuchrechtliche übertragung des Eigentums voraussetzt, oder ob der Antrag auf Eigentumsumschreibung bereits ausreichend ist. Wer im Antrag auf Altschuldenhilfe im Hinblick auf den Zeitpunkt der Veräußerung von Wohnflächen objektiv unrichtige Angaben gemacht hat, kann sich nicht auf Vertrauensschutz gegen die Rücknahme des Bewilligungsbescheides berufen. Aus der Äußerung in den Gründen eines Rücknahmebescheides, dass die Rücknahme wegen des öffentlichen Interesses an der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung erfolge, kann eine Ermessenserwägung gesehen werden. Diese - allerdings völlig unzureichende - Ermessenserwägung kann noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nach § 114 Abs. 2 VwGO ergänzt werden.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Auf Antrag der Klägerin gewährte ihr die Beklagte mit Bescheid vom 25.01.1995 Teilentlastung nach dem Altschuldenhilfegesetz vom 23.06.1993 (BGBl. I S. 986 - ASchHG) in Höhe von 91.524.683,86 DM. Der Berechnung des Teilentlastungsbetrages lag eine maßgebliche Wohnfläche von 631.708,39 qm zugrunde. Diese Wohnfläche entsprach den Angaben der Klägerin in ihrem Antrag. Danach errechnete sich diese Fläche u.a. durch Abzug einer Teilfläche von 23.404,65 qm, von denen die Klägerin in ihrem Antrag behauptete, daß sie nach dem 01.01.1993 veräußert und die zugehörigen Altschulden bis 01.01.1994 getilgt worden seien.

2 Mit Bescheid vom 27.03.1997 nahm die Beklagte diesen Bescheid in Höhe von 6.326.000,55 DM zurück. Die Rücknahme beruhte auf dem Umstand, daß die Klägerin bzw. deren Bank die Höhe der Altschulden falsch angegeben hatte. Der Bescheid wurde bestandskräftig.

3 Mit Bescheid vom 13.02.1998 nahm die Beklagte den Bescheid vom 25.01.1995 in Höhe von weiteren 2.157.924,45 DM zurück. Der Bescheid ist mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen. Im Anschluß an die Rechtsmittelbelehrung findet sich unter der überschrift "besondere Hinweise" unter Nr. 2 der Hinweis, daß der zu hoch gewährte Teilentlastungsbetrag in Höhe von 2.157.924,45 DM auf ein näher angegebenes Konto unter Angabe des Verwendungszwecks unverzüglich zu erstatten sei. Die Rücknahme beruhte darauf, daß die Beklagte durch den von der Klägerin vorgelegten Bericht über den Stand der Privatisierung für das Jahr 1994 erfahren hatte, daß die Berechnungsgrundlagen sowohl hinsichtlich der maßgeblichen Wohnfläche als auch hinsichtlich der maßgeblichen Altschulden unzutreffend waren. Unter anderem ergab sich daraus, daß von den im Jahre 1993 verkauften Wohnflächen nur für 6.245,72 qm noch im selben Jahr ein Antrag auf Eigentumsübertragung beim Grundbuch gestellt worden war, während dies für die weiteren 17.158,93 qm erst im Jahre 1994 der Fall war. Außerdem ergab eine Bestandsaufnahme, daß der Wohnungsbestand tatsächlich um 1.782,62 qm höher war und über die Angaben im Antrag hinaus weitere Wohnflächen mit Baujahr bis zum 01.01.1949 restitutionsbehaftet waren. Hinsichtlich der Altschulden beruhte die Korrektur darauf, daß diese zum Teil auf Wohnungen lasteten, die die Klägerin erst nach dem 01.01.1993 erworben hatte. Der Bericht ging bei der Beklagten am 25.01.1995 ein, wurde aber später wiederholt korrigiert. In der Urfassung gab die Klägerin die in 1993 veräußerten Flächen noch mit 27.780,00 qm an. Die Fläche von 6.245,72 qm ergab sich erst aus dem Fax vom 15.12.1997.

4 Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin gemäß der beigefügten Rechtsmittelbehelfsbelehrung am 11.03.1998 Klage vor dem Verwaltungsgericht Köln.

5 Die Klägerin greift den Bescheid inhaltlich nur hinsichtlich der 17.158,93 qm an, die der maßgeblichen Wohnfläche nunmehr zugerechnet worden sind. Sie hält dies für rechtswidrig, weil sie diese Flächen im Jahre 1993 verkauft habe und deshalb vom maßgeblichen Wohnungsbestand abziehen dürfe. Es komme nicht darauf an, wann der Eigentumsübergang erfolgt oder der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt worden sei. Dies ergebe sich aus dem Gesetzeszweck. Auch die Materialien verwiesen darauf, daß allein der Verkauf ausreiche. Selbst wenn man aber weitergehende Forderungen stellen wolle, insbesondere im Hinblick auf die Revisionalität des Vertrages, so sei auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergegangen seien. Dieser Zeitpunkt liege aber ebenfalls im Jahre 1993.

6 Mit Beschluß vom 17.04.1998 hat sich das Verwaltungsgericht Köln für örtlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main verwiesen.

7 Mit Verfügung vom 26.10.1999 hat die Beklagte der Klägerin Gelegenheit gegeben, sich erneut im Hinblick auf die zu treffende Ermessensentscheidung zu äußern. Hierzu hat sich die Klägerin mit Schriftsatz vom 16.11.1999 geäußert. Daraufhin hat die Beklagte mit einer ergänzenden Verfügung vom 21.12.1999 den angefochtenen Bescheid ergänzt.

8 Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluß vom 07.01.2000 auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen. Das Gericht hat zwei Ordner Behördenakten beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Entscheidungsgründe

9 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Streitgegenständlich ist der Bescheid vom 13.02.1998, der ausschließlich eine Rücknahmeregelung im Hinblick auf einen Teilbetrag der gewährten Teilentlastung in Höhe von 2.157.924,45 DM enthält. Weitergehende Regelungen enthält dieser Bescheid nicht. Insbesondere verfügt er nicht die Rückzahlungspflicht. Das ergibt sich daraus, daß die Rückzahlungsaufforderung im Tenor nicht enthalten ist, sondern sich unter dem ausdrücklichen Titel "Besondere Hinweise" im Anschluß an die Rechtsmittelbelehrung befindet. Damit ist hinreichend klar zum Ausdruck gebracht, daß es sich hierbei nicht um eine Regelung handeln soll.

10 Der angefochtene Bescheid ist jedenfalls in der Fassung, die er durch die ergänzenden Ermessenserwägungen vom 21.12.1999 erhalten hat, rechtmäßig. Denn die Beklagte ist berechtigt, den Bescheid vom 13.02.1998 (in der Fassung des Bescheides vom 27.03.1997) in dem Umfang zurückzunehmen, in dem dies durch den angefochtenen Bescheid erfolgt ist. Denn insoweit war der Bescheid vom 25.01.1995 rechtswidrig. Auf Vertrauensschutz kann sich die Klägerin nicht berufen. Die Ermessenserwägungen der Beklagten im Hinblick auf die Rücknahme sind rechtsfehlerfrei.

11 Der Teilentlastungsbetrag besteht nach § 4 Abs. 1 S. 3 ASchHG aus den Altverbindlichkeiten, die den Betrag übersteigen, der sich aus dem Produkt der vorhandenen Wohnfläche mit dem Betrag von 150,00 DM ergibt. Nach § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG sind solche Wohnflächen nicht zu berücksichtigen, die nach dem 01.01.1993 veräußert und deren zugehörige Altverbindlichkeiten vor dem 01.01.1994 getilgt wurden. Es ist der Klägerin zuzugeben, daß dem Wortlaut nach diese Regelung keine Begrenzung des Zeitraums enthält, innerhalb dessen die Veräußerung stattfinden muß. Sie muß nur nach dem 01.01.1993 erfolgt sein. Auch die Voraussetzung, daß die zugehörigen Altschulden vor dem 01.01.1994 getilgt sein müssen, gibt für die Begrenzung des Veräußerungszeitraums nichts her. Es ist möglich, eine Wohnfläche zu entschulden, bevor sie veräußert wird.

12 Auch aus der Regelung des § 9 ASchHG, wonach Anträge auf Teilentlastung nur bis zum 31.12.1993 gestellt werden können, ergibt sich nicht, daß Wohnflächen nicht

13 berücksichtigt bleiben dürfen, die nach dem 31.12.1993 veräußert worden sind. Denn die Ausschlußfrist für die Antragstellung schließt nicht aus, daß die Behörde nach der Tatsachenlage zu entscheiden hat, die zum Zeitpunkt der Entscheidung gegeben ist.

14 Aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt sich auch nicht, daß die Veräußerung bezogen auf den Zeitpunkt der Antragstellung in der Vergangenheit liegen muß. Jedoch enthält § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG das Wort "wurden" und nicht "werden". Daraus folgt, daß die Veräußerung in der Vergangenheit liegen muß, wenn auch offen bleibt, auf welchen Zeitpunkt diese Vergangenheit zu beziehen ist. Der Wortlaut läßt zumindest auch die Deutung zu, daß die Veräußerung im Zeitpunkt der Bescheiderteilung erfolgt sein muß und nicht schon zum Zeitpunkt der Antragstellung. Für diese Deutung spricht schließlich auch die Formulierung, daß Wohnflächen, die nach dem 01.01.1993 veräußert wurden, nicht "berücksichtigt" werden. Eine Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung kommt aber nur im Zusammenhang mit der Entscheidung über einen Antrag auf Teilentlastung in Betracht, nicht im Hinblick auf die Antragstellung, zumal das Gesetz an keiner Stelle zu erkennen gibt, daß alle Anspruchsvoraussetzungen bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung bestehen müssen.

15 Auch aus dem Umstand, daß zum einen nach § 9 ASchHG die Anträge auf Teilentlastung spätestens bis zum 31.12.1993 zu stellen sind und andererseits sich aus dem zu verwendenden Antragsformblatt ergibt, daß die Veräußerungen von Wohnflächen nach dem 01.01.1993 anzugeben sind, die zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits erfolgt sind, ergibt sich nichts für die Frage, bis wann die Veräußerung spätestens erfolgt sein muß. Denn die Gestaltung des Antragsformblattes ist im Gesetz nicht vorgegeben. Es ist also durchaus möglich, daß das Formblatt insoweit, als es nur die in der Vergangenheit liegenden Veräußerungen abfragt, mit dem Gesetz nicht vereinbar ist. Jedenfalls kann das Gesetz nicht im Lichte des Formblattes, das die Verwaltung in eigener Verantwortung gestaltet hat, ausgelegt werden.

16 Angesichts dieses Wortlauts des Gesetzes braucht das Gericht nicht der Frage nachzugehen, ob sich teleologische Gesichtspunkte finden lassen, die für einen bestimmten Endzeitpunkt der Veräußerung sprechen könnten. Denn der Wortlaut des Gesetzes bildet die Grenze seiner möglichen Auslegung. Teleologische Gesichtspunkte können deshalb nur insoweit eine Rolle spielen, als sie mit dem Wortlaut vereinbar sind. Solche Gesichtspunkte sind nicht erkennbar.

17 Mithin bleibt im Ergebnis festzuhalten, daß das Gesetz es den Wohnungsunternehmen ermöglicht, ihre Altschuldenbelastung und somit ihren Anspruch auf Teilentlastung dadurch zu erhöhen, daß sie bis zum Zeitpunkt der Entscheidung über ihren Antrag auf Teilentlastung Wohnflächen veräußern. Mit dieser Veräußerung muß nicht notwendig

18 auch eine Reduktion der Altschuldenbelastung des Wohnungsunternehmens verbunden sein. Zwar bleiben veräußerte Wohnflächen nach § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG nur dann außer Betracht, wenn deren zugehörige Altverbindlichkeiten vor dem 01.01.1994 getilgt wurden. Es ist aber möglich, solche Liegenschaften zu veräußern, auf denen keine Altschulden ruhen und damit die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbauunternehmens zu reduzieren, auf die die bestehenden Altschulden dieses Unternehmens zu beziehen sind.

19 Diese Rechtsfolge lag erkennbar nicht in der Absicht des Gesetzgebers und widerspricht dem Gesamtkonzept, daß dieser mit dem Altschuldenhilfegesetz verfolgte. Danach sollte eine solche Gestaltung der Vermögenssituation der Wohnungsunternehmen zum Zwecke der Erhöhung ihres Entlastungsanspruchs erkennbar nur für die Zeit gelten, in der die Mechanismen des Altschuldenhilfegesetzes noch nicht greifen konnten, also für das Jahr 1993. Denn bis Ende 1993 bestand ein Schuldenmoratorium der Banken. Ab 1994 sollte die Teilentlastung wirksam werden. Diese sollte nur greifen, wenn eine auf den gesamten Vermögensbestand des Wohnungsunternehmens bezogene Betrachtungsweise zu dem Ergebnis führt, daß die Belastung mit Altverbindlichkeiten höher als 150,00 DM je qm beim Wohnungsunternehmen vorhandener Wohnflächen ist. Dabei stellt das Gesetz hinsichtlich des Schuldenstandes auf den 01.01.1994, hinsichtlich des Wohnflächenbestandes auf den 01.01.1993 ab. Erkennbar sollte den Wohnungsunternehmen nicht die Möglichkeit eingeräumt werden, sich künstlich arm zu rechnen, indem sie schuldenfreie oder gering belastende Wohnflächen veräußern und damit die Belastung der Restwohnflächen entsprechend erhöhen. Hätte der Gesetzgeber diese Rechtsfolge in seinen Willen aufgenommen, so hätte er eine Regelung schaffen wollen, gegen die in erheblichem Maße verfassungsrechtliche Bedenken bestehen, weil sie zu einer erheblichen Ungleichbehandlung der Wohnungsunternehmen führen muß und das Maß der Teilentlastung von Zufällen abhängig macht. Im Ergebnis würden nämlich gerade die Wohnungsunternehmen besser gestellt, die über nicht oder gering belastende Wohnflächen verfügen, durch deren Veräußerung sie eine für sie günstigere Teilentlastung erzielen könnten als Unternehmen, die wirtschaftlich ungünstiger gestellt sind. Je geringer die wirtschaftliche Belastung, desto günstiger wäre die Chance, zu einer Altschuldenhilfe zu kommen. Diese offensichtlich nicht sachgerechte Zielsetzung kann der Gesetzgeber nicht im Auge gehabt haben. Ebensowenig kann er im Auge gehabt haben, daß durch die von ihm getroffene Regelung die Höhe der zu erzielenden Teilentlastung für die Wohnungsunternehmen von dem zufälligen Zeitpunkt der Entscheidung über ihren Antrag abhängt. Je später diese Entscheidung erfolgt, desto größer wäre für sie die Möglichkeit, Wohnflächen aus der Berücksichtigung herauszunehmen, indem sie noch veräußert werden. All diese Gestaltungen und Rechtsfolgen hat der Gesetzgeber

20 erkennbar nicht im Auge gehabt. Er wollte nur die Fälle regeln, in denen die Veräußerung noch im Jahre 1993 stattfindet.

21 Dieser Befund gebietet die Einschränkung des Gesetzes im Wege der teleologischen Reduktion. Die teleologische Reduktion ist eine in der Rechtsprechung (BVerfGE 88, 145, 167 = NJW 1993, 2861 ) und Lehre (Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl. 1975 S. 377 ff.) anerkannte Argumentationsfigur. Sie dient allerdings nicht dazu, Irrtümer des Gesetzgebers über die Wirkung seiner Gesetze zu kompensieren, sondern allein dazu, "verdeckte Lücken" zu schließen. Insofern ist die teleologische Reduktion das Pendant zur Analogie, bei der es um die Schließung "offener Lücken" geht. Die Ausfüllung einer verdeckten Lücke geschieht durch Hinzufügung einer sinngemäß geforderten Einschränkung des Wortlautes einer Norm. Sie ist zulässig, wenn der Gesetzgeber offenkundig bei der Umsetzung seiner Absichten den Gesetzestext zu weit gefaßt hat. So liegen die Dinge hier. Der Gesetzgeber hat den Gesetzestext des § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG insoweit zu weit gefaßt, als er nur den Beginn des Zeitraumes bestimmt hat, innerhalb dessen Veräußerungen zur Nichtberücksichtigung der Wohnflächen führen, nicht aber das Ende dieses Zeitraumes. Möglicherweise entging ihm diese Lücke deshalb, weil er die Vorstellung hatte, daß dieser Zeitraum schon dadurch begrenzt sei, daß Anträge auf Teilentlastung nach § 4 ASchHG gem. § 9 ASchHG nur bis zum 31.12.1993 gestellt werden konnten. Dies mag ihn zu der Vorstellung geführt haben, er habe hinreichend deutlich geregelt, daß die Veräußerung bis zu diesem Zeitpunkt erfolgt sein muß. Diese planwidrige Lücke ist im Wege der teleologischen Reduktion dahingehend zu schließen, daß in den Wortlaut des § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG nach der Datumsangabe "01.01.1993" die Worte "und vor dem 31.12.1993" hinzugedacht werden müssen. Daraus folgt, daß nur solche Wohnflächen unberücksichtigt bleiben, die im Jahre 1993 veräußert worden sind.

22 Die Klägerin hat die hier streitbefangenen Wohnflächen erst nach dem Jahr 1993 veräußert, so daß sie nicht außer Betracht bleiben durften. Der Begriff der Veräußerung ist im Altschuldenhilfegesetz nicht legal definiert. Da es um Rechtsgeschäfte über Immobilien geht, und diese grundlegend im BGB geregelt sind, liegt es nahe, die Begrifflichkeit des BGB zum Maßstab zu nehmen. Im BGB findet sich der Begriff der Veräußerung u.a. in § 445. Dort ist geregelt, daß die Vorschriften über den Kaufvertrag entsprechende Anwendung auf andere Verträge finden, die auf die Veräußerung eines Gegenstandes gegen Entgelt gerichtet sind. Solche anderen Verträge gleichen dem Kaufvertrag also darin, daß sie auf Veräußerung gerichtet sind. Daraus folgt, daß der Kaufvertrag selbst noch nicht die Veräußerung ist. Er ist vielmehr auf Veräußerung gerichtet und wird durch Veräußerung erfüllt. Erfüllt ist ein Kaufvertrag dann, wenn der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der verkauften Sache verschafft hat. In diesem Sinne ist der Begriff der Veräußerung auch im Kontext des § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG

23 zu verstehen. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, daß der Gesetzgeber etwa im Hinblick auf die desolate Situation im Zusammenhang mit dem noch nicht erfolgten Aufbau der Grundbücher in den neuen Bundesländern hier einen anderen Begriff von Veräußerung zugrundelegen wollte. Dagegen spricht insbesondere gerade auch die Regelung des § 5 Abs. 2 S. 2 ASchHG. Danach gilt nämlich für die Frage, in welchem Umfang die Wohnungsunternehmen Erlösanteile aus Veräußerungen abzuführen haben, daß es nicht auf den Zeitpunkt der Veräußerung ankommt, sondern auf den Zeitpunkt des Antrages auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Diese Regelung nimmt erkennbar auf die schwierige Situation beim Aufbau der Grundbuchämter Rücksicht, läßt aber zugleich erkennen, daß der Gesetzgeber nicht von einem abweichenden Begriff der Veräußerung ausgeht. Andernfalls hätte es nämlich dieser Regelung nicht bedurft. Es kann offen bleiben, ob, wie die Beklagte meint, § 5 Abs. 2 S. 2 ASchHG auch auf den Fall der Veräußerung im Sinne des § 4 Abs. 1 S. 6 ASchHG analoge Anwendung finden kann oder muß. Für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites kommt es hierauf nicht an, denn die Anträge auf Umschreibung des Eigentums sind ebenfalls erst nach Ablauf des Jahres 1993 gestellt worden.

24 Für den Standpunkt der Klägerin, daß unter "Veräußerung" im Sinne des Altschuldenhilfegesetzes der Verkauf zu verstehen ist, spricht allerdings die amtliche Begründung zu § 4 des Gesetzes (BT Drs 12/4401 S. 116 linke Spalte, erster Absatz). Indessen läßt die Begründung auch erkennen, daß der Gesetzgeber die unterschiedliche Bedeutung der hier maßgeblichen Worte offensichtlich nicht erfaßt hat. Denn anders hätte er sich über diese Differenzierung zwischen Verkauf und Veräußerung noch eingehender geäußert. Deshalb kann die Verwendung des Begriffs Verkauf in den amtlichen Materialien nicht gegen den Wortlaut und die Systematik des Altschuldenhilfegesetzes ausgespielt werden.

25 Die Nichtberücksichtigung der hier streitbefangenen Wohnflächen in dem Bewilligungsbescheid vom 25.01.1995 war somit nicht vom Gesetz gedeckt, weil die Veräußerung jedenfalls erst nach Ablauf des Jahres 1993 stattgefunden hatte. Deshalb war der Bescheid insoweit rechtswidrig.

26 Der Rücknahme des Bescheides nach § 48 VwVfG stehen Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht entgegen. Mit übernahme von Altschulden in dem Erblastentilgungsfonds wird eine Geldleistung gewährt, so daß im Hinblick auf den Vertrauensschutz § 48 Abs. 2 VwVfG Anwendung findet. Danach kann sich die Klägerin auf den Schutz ihres Vertrauens nicht berufen, weil sie den Verwaltungsakt durch in wesentlicher Hinsicht unrichtige Angaben erwirkt hat. Sie gab nämlich in ihrem Antrag an, die streitgegenständlichen Teilflächen bereits veräußert zu haben. Das war jedoch nicht der Fall, denn vor der Antragstellung war weder eine grundbuchrechtliche Umschreibung erfolgt, noch waren bereits Anträge auf Umschreibung beim

27 Grundbuchamt gestellt worden. Unerheblich ist, ob diese unrichtige Angabe bewußt und vorsätzlich erfolgt ist oder nicht. Allein entscheidend ist, daß es sich um eine objektiv unrichtige Angabe gehandelt hat. Das Gesetz rechnet das Risiko einer objektiv unrichtigen Erklärung demjenigen zu, der sie abgegeben hat, und nicht demjenigen, der sie empfängt.

28 Die Rücknahme des Bescheides steht nach § 48 Abs. 1 VwVfG im Ermessen der Behörde. Die Behörde muß deshalb nach § 40 VwVfG ihr Ermessen pflichtgemäß ausüben und die maßgeblichen Erwägungen nach § 39 Abs. 1 VwVfG in die schriftliche Begründung des Verwaltungsaktes aufnehmen. Insoweit weist das Verwaltungsverfahren und der dieses Verfahren abschließende Bescheid vom 13.02.1998 Mängel auf. Das Gericht entnimmt diesem Bescheid, daß die Beklagte allerdings eine Ermessensentscheidung treffen wollte, bzw. sich ihres Ermessensspielraums bewußt war. Dafür spricht immerhin der Satz in der Begründung des Bescheides, wonach ein öffentliches Interesse an der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung besteht. Wäre die Beklagte davon ausgegangen, daß sie im Rahmen gebundener Verwaltung handelt, wäre dieser Satz überflüssig gewesen. Indessen läßt der Bescheid und das ihm vorausgegangene Verfahren nicht erkennen, daß die Beklagte ihr Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt hat. Denn für eine rechtsfehlerfreie Ermessensausübung kommt es nicht nur auf die Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an, sondern gerade auch auf die privaten Interessen des Betroffenen. Alle Gesichtspunkte, die für oder gegen eine Rücknahme des begünstigenden Verwaltungsaktes sprechen, sind zunächst festzustellen, zu gewichten und in die Ermessenserwägung einzustellen. Zwar kann von einer Behörde nicht verlangt werden, daß sie über Gesichtspunkte spekuliert, die ihr nicht bekannt sind. Indessen hat sie den Sachverhalt von Amts wegen zu prüfen und ist deshalb verpflichtet, im Rahmen der den Betroffenen zu gewährenden Anhörung nach § 28 VwVfG zielgerichtet Gesichtspunkte abzufragen, die grundsätzlich geeignet sein könnten, von der Rücknahme des rechtswidrigen Bescheides abzusehen. In diese Richtung hat die Beklagte jedoch vor Erlaß des angefochtenen Bescheides keine Ermittlungen durchgeführt.

29 Die Beklagte hat jedoch ihre Ermessenserwägungen durch den ergänzenden Bescheid vom 21.12.1999 und damit in dem noch laufenden Verwaltungsprozeß ergänzt und damit den bis dahin bestehenden Ermessensfehler beseitigt. Nach § 114 Abs. 2 VwGO ist eine Ergänzung von Ermessenserwägungen, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgenommen wird, vom Gericht zu berücksichtigen. In der Gestalt, die der angefochtene Bescheid durch die ergänzenden Ermessenserwägungen erhalten hat, bestehen hinsichtlich der Ermessensausübung keine rechtlichen Bedenken mehr. Die Beklagte hat in ihre Abwägung im wesentlichen den Gesichtspunkt der verschlechterten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch die Strukturschwäche der Klägerin

30 abgestellt und sie ins Verhältnis zu der vergleichbaren Situation einer großen Anzahl von Wohnungsunternehmen in den neuen Ländern gesetzt, denen gegenüber die Klägerin nicht bevorzugt werden solle. Sie hat weiterhin darauf abgestellt, daß die Schwierigkeiten, die sich seinerzeit im Hinblick auf den noch nicht erfolgten Aufbau der Verwaltung und der Grundbuchämter in den neuen Ländern ergeben hätten, auch alle Wohnungsbaugesellschaften in gleicher Weise betroffen hätten und nicht zu einer Bevorzugung der Klägerin führen dürfe. Damit hat sie alle wesentlichen Ermessensgesichtspunkte abgehandelt, die ihr bekannt waren. Weitergehende Gesichtspunkte hat die Klägerin nicht vorgetragen, sie sind auch nicht ersichtlich. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß die Beklagte, bevor sie die ergänzende Verfügung erlassen hat, erneut in die Sachverhaltsermittlung eingestiegen ist, indem sie der Klägerin erneut Gelegenheit gegeben hat, sich speziell zu der Frage der Ermessensgesichtspunkte zu äußern.

31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

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