OLG Frankfurt 20. Zivilsenat — 20 Ww 8/05 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2006-03-23

Aktenzeichen: 20 Ww 8/05

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2006:0323.20WW8.05.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 2 GrdstVG, § 9 Abs 1 Nr 1 GrdstVG, § 9 Abs 2 GrdstVG, § 4 RSiedlG

Tenor

Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Des Weiteren hat der Beschwerdeführer die den Beteiligten zu 2) und 3) etwa entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Beschwerdewert: 15.370,60 EUR.

Gründe

1 I.

Die Beteiligten streiten über die wirksame Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes. Durch notariellen Vertrag vom …. April 2004 kaufte der Beschwerdeführer von dem Beteiligten zu 2) das in der Gemarkung … gelegene eingangs bezeichnete Grundstück mit einer Größe von ca. 4,4 ha zu einem Gesamtkaufpreis von 15.370,60 EUR. Das Grundstück ist derzeit bis 2009 als Weidefläche verpachtet.

2 Der 53jährige Beschwerdeführer betreibt in … einen Gebäudereinigerbetrieb mit 60 Angestellten. Er hat nach eigenen Angaben in … bereits ein Wohnhaus und ca. 4,2 ha landwirtschaftliche Flächen erworben, die derzeit noch verpachtet sind, weil er, beabsichtigt, in etwa drei bis fünf Jahren nach umzuziehen und dort die Landwirtschaft zu betreiben.

3 An dem Erwerb des Grundstückes ist der Zeuge … interessiert.

4 Dieser arbeitet als Zerspahnungsmechaniker. Derzeit bewirtschaftet er ca. 11 ha gepachtetes Acker- und Weideland. Der Vater des Zeugen verfügt in … über einen landwirtschaftlichen Betrieb mit 16 Milchkühen und 16 Rindern sowie ca. 50 ha Fläche.

5 Der Kaufvertrag wurde am 22. April 2004 dem Landrat des …kreises zur Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorgelegt. Dieser verlängerte mit Zwischenbescheid vom 28. April 2004, dem Notar zugestellt am 30. April 2004, die Genehmigungsfrist um zwei Monate: Mit Bescheid vom 30. Juni 2004, den Beteiligten zugestellt am 05. Juli 2004, teilte die Genehmigungsbehörde dem Beschwerdeführer und dem Verkäufer mit, dass die Beteiligte zu 3) durch Erklärung vom 17. Mai 2004 das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Genehmigung des Vertrages Bedenken aus § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG entgegen stünden, weil ein Landwirt am Erwerb des Grundstückes, zur Aufstockung seines Betriebes interessiert sei. Die schriftliche Erklärung der Beteiligten zu 3) vom 17. Mai 2004 über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes, die in dem vorgenannten Bescheid zwar genannt wurde, ihm versehentlich aber nicht beigefügt war, wurde dem Beteiligten zu 2) und dem Beschwerdeführer nachträglich am 13. Oktober 2004 zugestellt.

6 Gegen den Bescheid der Genehmigungsbehörde vom 30. Juni 2004 hat der Beschwerdeführer am 16. Juli 2004 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Amtsgericht wies mit Beschluss vom 30. Juni 2005 die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechtes zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei dem Beschwerdeführer rechtzeitig und ordnungsgemäß mitgeteilt worden. Die Veräußerung des Grundstückes an den Beschwerdeführer würde zu einer ungesunden Bodenverteilung führen, da der Zeuge … als Nebenerwerbslandwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötige.

7 Gegen die ihm am 20. Juli 2005 zugestellte amtsgerichtliche Entscheidung wendet sich der Beschwerdeführer mit der am 03. August 2005 bei Gericht eingegangenen sofortigen Beschwerde, mit der er geltend macht, er halte an seiner Auffassung fest, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht rechtzeitig erfolgt sei, weil der Mitteilung der Behörde die Erklärung der Beteiligten zu 3) über die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht beigefügt gewesen sei. Die Veräußerung des Grundstückes an ihn bedeute auch keine ungesunde Bodenverteilung, weil der Zeuge … kein Haupterwerbslandwirt sei. Im Übrigen sei das landwirtschaftliche Grundstück bis 2009 verpachtet und ab diesem Zeitpunkt wolle auch er selbst hauptberuflich als Landwirt tätig werden. Zu diesem Zweck habe er bereits in … ein Hausgrundstück und derzeit noch verpachtete landwirtschaftliche Flächen erworben.

8 Die Beteiligten zu 3) und 4) verteidigen die amtsgerichtliche Entscheidung.

9 II.

Die sofortige Beschwerde ist statthaft (§ 22 Abs. 1 LwVG), wurde form- und fristgerecht angebracht (§§ 9 LwVG, 21, 22 FGG) und erweist sich auch im Übrigen als zulässig.

10 In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg, weil die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstückes an den Beschwerdeführer genehmigungspflichtig ist und die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht begründet sind, da die Genehmigung wegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu versagen wäre.

11 Das Grundstück erfüllt in formeller Hinsicht die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Siedlungsbehörde, da es bisher landwirtschaftlich genutzt wurde und die Mindestgröße von 0,5 ha gemäß § 4 RSG in Verbindung mit § 1 der Achten Verordnung zur Ausführung des RSG vom 18. November 2002 (GVBI. I S. 689) überschreitet.

12 Die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes ist fristgerecht und wirksam erfolgt. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG wird das Vorkaufsrecht dadurch ausgeübt, dass die Genehmigungsbehörde die Erklärung des Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes dem Veräußerer mitteilt. Gemäß § 21 GrdstVG ist die Erklärung auch dem Käufer mitzuteilen und mit einer Begründung darüber zu versehen, warum die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre. Zwar ist es sinnvoll und in der Praxis auch üblich, dass der behördlichen Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes die Erklärung des Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes beigefügt wird (vgl. Netz GrdstVG, 2. Aufl., S. 870). Die Beifügung der Ausübungserklärung ist jedoch gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Es ist deshalb in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Mitteilung über den Inhalt der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes in dem behördlichen Bescheid genügt (vgl. OLG Celle RdL 1967,128; OLG Karlsruhe RdL 1968, 69 und AgrarR 75, 357). Dies ist vorliegend durch die Mitteilung der unteren Genehmigungsbehörde erfolgt, der zwar versehentlich die im Text genannte Erklärung der Beteiligten zu 3) vom 17. Mai 2004 nicht beigefügt war, in der jedoch ausgeführt wurde, dass die Beteiligte zu 3) das Vorkaufsrecht durch Erklärung vom 17. Mai 2004 ausgeübt hat und ein dringendes Kaufinteresse eines Landwirtes besteht und deshalb von dem Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ausgegangen wird.

13 Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes sind gegeben. § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSG dienen dem Zweck, Veräußerungen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu verhindern, die zu einer Verschlechterung der Agrarstruktur führen. Dies ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung insbesondere dann der Fall, wenn ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (vgl. BGHZ 75, 81; 94, 292; 112, 86 sowie AgrarR 2002, 320). Unter Berücksichtigung der gewandelten Ziele der Agrarstruktur, wie sie sich insbesondere aus den Agrarberichten der Bundesregierung ergeben, hat der Bundesgerichtshof an der früher vertretenen grundsätzlichen Bevorzugung von Haupterwerbslandwirten gegenüber Nebenerwerbslandwirten nicht mehr festgehalten, sondern herausgestellt, dass entsprechend der agrarpolitischen Zielsetzung der Aufwertung der Nebenerwerbsbetriebe Haupt- und Nebenerwerbsbetriebe heute zur Sicherung einer bäuerlichen Betriebsstruktur gleichrangig beitragen (vgl. BGHZ 112, 86 = AgrarR 1990, 315). Danach kann eine Verschlechterung der Agrarstruktur im Sinne des § 9 Abs. 2 GrdstVG nur in Betracht kommen, wenn landwirtschaftliche Flächen an einen Nebenerwerbslandwirt veräußert werden, der nicht leistungsfähig ist und der Inhaber eines leistungsfähigen (Haupt- oder Nebenerwerbs) Betriebes auf den Grundstückserwerb dringend angewiesen ist. In weiterer Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH auch das Erwerbsinteresse einer Person anerkannt, die zwar noch kein Landwirt ist, jedoch konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme eines eigenen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes auf der Grundlage eines schlüssigen und umsetzbaren Betriebskonzeptes aufweist und bereits erhebliche und ernsthafte Investitionen getroffen hat (vgl. BGHZ 116, 348/351 und AgrarR 1997, 249/250 ebenso Senatsbeschluss vom 05. Mai 2002, Rdl. 2000, 188).

14 In Anwendung dieser Grundsätze ist zunächst festzustellen, dass der Beschwerdeführer zum maßgeblichen gegenwärtigen Zeitpunkt zwar Eigentümer einiger landwirtschaftlicher Flächen ist, diese aber selbst nicht bewirtschaftet und deshalb auch kein Landwirt ist.

15 Des Weiteren kann nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Aufbau eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes durch ihn konkret und zeitnah zu erwarten ist. Zwar hat der Beschwerdeführer in der Ortslage von … ein Wohnhaus und in der umliegenden Gemarkung einige landwirtschaftliche Grundstücke erworben, die derzeit an Landwirte verpachtet sind. Des Weiteren beabsichtigt er nach eigenen Angaben in etwa drei bis fünf Jahren, seinen derzeitigen Gebäudereinigungsbetrieb in …, in welchem er zur Zeit ca. 60 Arbeitnehmer beschäftigt, aufzugeben und sodann in das Wohnhaus in … zu übersiedeln, wobei dann möglicherweise auch seine zur Zeit in … lebende Tochter dort einziehen könnte. Er hat des Weiteren die Absicht bekundet, sich dann der Landwirtschaft zuzuwenden. Diese Vorstellungen liegen jedoch noch einige Jahre in die Zukunft gerichtet und lassen deshalb eine zeitnahe Umsetzung nicht erwarten. Darüber hinaus liegt ihnen bisher kein schlüssiges und nachvollziehbares Betriebskonzept zugrunde, da der Erwerb des Wohnhauses und von landwirtschaftlichen Grundstücken sowie die in der mündlichen Verhandlung geäußerte allgemeine Absicht, später eine Farm mit Viehzucht betreiben zu wollen, hierzu nicht ausreichen. Des Weiteren lässt die persönliche Qualifikation sowie die Lebenssituation des Betroffenen den Aufbau eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes zeitnah und konkret nicht erwarten. Allein der Umstand, dass der seit 1979 in Deutschland lebende Beschwerdeführer aus dem … stammt und seine Familie dort früher Landwirtschaft betrieben hat, reicht nicht zu der Annahme aus, dass er zum Aufbau eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes unter den gegenwärtigen Bedingungen im … bereit und befähigt ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer in den letzten Jahrzehnten nicht in der Landwirtschaft tätig war und im Falle einer späteren Übersiedelung nach … in einigen Jahren angesichts seines Alters und seiner bisherigen erfolgreichen Tätigkeit als Unternehmer auf die nachhaltige Erzielung von Einkünften aus der Landwirtschaft zur Bestreitung seines Lebensunterhaltes wohl nicht mehr angewiesen sein wird. Vielmehr deuten diese Gesamtumstände zur Überzeugung des Senates darauf hin, dass der Beschwerdeführer nach der Aufgabe seines Gewerbebetriebes in einigen Jahren die Landwirtschaft im Rahmen eines Hobbys auszuüben gedenkt.

16 Demgegenüber stammt der Zeuge … aus einem landwirtschaftlichen Betrieb und ist mit den dortigen Bewirtschaftungskonzepten bereits aus seiner Mithilfe im elterlichen Betrieb vertraut. Außerdem ist er selbst bereits seit längerer Zeit als Nebenerwerbslandwirt mit einem eigenen Betrieb in der Landwirtschaft tätig. Zwar lässt sich aus den von ihm gepachteten Flächen von ca. 11 ha nur ein relativ geringer Zuverdienst erwirtschaften. Dieser von ihm in der mündlichen Verhandlung mit monatlich durchschnittlich ca. 800 Euro angegebene Betrag dürfte jedoch im Hinblick auf sein sonstiges Einkommen als Arbeiter für die Familie von Bedeutung sein und reicht derzeit für die Annahme einer Leistungsfähigkeit aus. Darüber hinaus kann für die längerfristige Beurteilung der Leistungsfähigkeit seines Betriebes berücksichtigt werden, dass ihm in einigen Jahren der Hof des Vaters, dessen Leistungsfähigkeit im Hinblick auf die Größe und den Viehbestand außer Frage steht, übergeben werden soll. Aus der Gesamtsituation des Nebenerwerbsbetriebes des Zeugen …, der derzeit nur über Pachtflächen verfügt, ergibt sich unabhängig von der Frage der Erweiterungsmöglichkeit in der Ortslage auch ein anerkennenswertes Interesse an der Aufstockung durch den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstückes zu Eigentum, zumal dieses Grundstück nach seinen Erläuterungen insbesondere auch aufgrund der Lage für seinen Betrieb geeignet und interessant ist. Der jetzigen Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nicht entgegen, dass der Zeuge sich aus den von ihm in der mündlichen Verhandlung erläuterten persönlichen Gründen vor einiger Zeit zunächst nicht an einem Erwerb dieses Grundstückes interessiert gezeigt hatte.

17 Der Umstand, dass das streitgegenständliche Grundstück derzeit noch an einen Dritten verpachtet ist, steht der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes ebenfalls nicht entgegen. Im Übrigen hat der Zeuge … nachvollziehbar dargelegt, dass das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes trotz des noch laufenden Pachtvertrages geeignet ist, zumal das Pachtende in etwa mit dem Zeitpunkt der beabsichtigten Übernahme des elterlichen Hofes zusammen fällt.

18 Sind somit die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 4 RSG gegeben, so stehen der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung des Vertrages Bedenken nach § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdstVG entgegen. Der sofortigen Beschwerde des Beschwerdeführers war deshalb der Erfolg zu versagen.

19 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 34 Abs. 1, 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG.

20 Die Festsetzung des Beschwerdewertes ergibt sich aus § 36 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO.

21 Der Senat hat keinen Anlass für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 24 LwVG gesehen.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190012613