Tenant’s silence on rent increase does not constitute default

C 32/94Tribunal de Primeira Instância7 de jun. de 1994Direito do arrendamentoRejeitado

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Resumo Omnilex

The plaintiff sought reimbursement of attorney fees incurred in pursuing a rent increase from the defendants. The action seeking consent to the increase was never served and therefore did not become pending. The court held that the defendants did not enter default when the plaintiff’s stated response deadline expired: tenants have no duty to respond during the consideration period, and the rent-increase claim becomes due only afterward. The attorney fees had already accrued when counsel worked on the rent-increase demand, so they were not damage caused by any default. The court dismissed the claim and ordered the plaintiff to bear the costs.

Sumário Omnilex

§§ 286, 284 BGB; default and recovery of pre-litigation attorney fees in a rent-increase procedure. A tenant is not required to declare acceptance or refusal of a rent-increase demand during the statutory consideration period. Expiry of a response deadline set by the landlord within that period therefore does not place the tenant in default. The landlord’s claim to the increased rent becomes due only after expiry of the consideration period. Attorney fees incurred in preparing or pursuing the demand before default cannot be recovered as default damages, since they did not arise as a consequence of default.

Texto completo

AG Rotenburg (Fulda) Zivilabteilung — C 32/94 — Urteil

Entscheidungsdatum: 1994-06-07

Aktenzeichen: C 32/94

ECLI: ECLI:DE:AGBADHE:1994:0607.C32.94.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 286 BGB, § 284 BGB

Leitsatz

Da den Mieter keine Erklärungspflicht zu einem Mieterhöhungsverlangen trifft, gerät er durch erfolglosen Ablauf einer Erklärungsfrist zu einem Mieterhöhungsverlangen nicht in Verzug.

Tenor

  1. Die Klage wird abgewiesen.
  2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wurde nach § 495 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten, die ihr durch das Tätigwerden ihres Rechtsanwaltes zur Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens entstanden sind.

Da die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung den Beklagten nie zugestellt wurde und deshalb dieser Rechtsstreit nicht rechtshängig wurde, kommt lediglich ein Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten nach Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 286, 284 BGB in Betracht. Als Verzugsschaden kann jedoch nur das geltend gemacht werden, was infolge des Verzuges an Schaden entstanden ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Denn durch den erfolglosen Ablauf der gesetzten Erklärungsfrist zum 31.12.1993 kamen die Beklagten nicht in Verzug. Denn es besteht keine Erklärungspflicht des Mieters während der Überlegungsfrist (vgl. Sternel "Mietrecht" 3. Auflage III Randziffer 758). Erst nach Ablauf der Überlegungsfrist wird der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung fällig. Des weiteren war der beauftragte Rechtsanwalt schon mit dem Mieterhöhungsverlangen durch Schreiben vom 28.10.1993 befaßt, so daß die Gebühren für sein Tätigwerden schon damals entstanden waren. Durch die Nichteinhaltung der Erklärung zum Mieterhöhungsverlangen während der Überlegungsfrist bis zum 31.12.1993 ist also die Gebühr für den Rechtsanwalt nicht entstanden, vielmehr war sie schon entstanden im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens am 28.10.1993.

Da die Klägerin für die Durchsetzung ihres Mieterhöhungsverlangens einen Rechtsanwalt beauftragte, hat sie auch die Kosten selbst hierfür zu tragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Whether the defendants’ failure to respond to the rent-increase demand by the stated deadline placed them in default and made them liable for the plaintiff’s attorney fees.

The defendants did not enter default merely by failing to respond during the statutory consideration period; the attorney fees had already accrued when counsel handled the rent-increase demand.

Tenants have no duty to declare their position during the consideration period. The landlord’s claim for an increase becomes due only after that period expires. Further, counsel’s fees arose from work on the demand before the alleged default, so they were not loss caused by default.

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