AG Hamburg — 9 C 254/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-02-04

Aktenzeichen: 9 C 254/24

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 14 Abs 1 Nr 1 WoEigG, § 14 Abs 2 Nr 1 WoEigG, § 18 Abs 2 WoEigG, § 18 Abs 20 WoEigG, § 20 Abs 1 WoEigG ... mehr

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1. In einer Wohnungseigentumsanlage können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Um eine solche bauliche Veränderung handelt es sich bei Kernbohrungen von jeweils ca. 15 bis 20 cm Dicke zum Zwecke der Installation von Abwasserleitungen sowie des Anschlusses an die Abwasserleitung. Durch die Kernbohrungen sollen Gebäudeteile verändert und Leitungen neu geschaffen werden, was über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.(Rn.24)

2. Die GdWE hat einen Beseitigungs- und Rückbauanspruch gegen einen Wohnungseigentümer, wenn dieser das Eigentum im Wege einer baulichen Veränderung ohne Berechtigung verändert hat.(Rn.22) (Rn.26)

3. Da die Vorbefassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Konzeptionierung des WEG ein hohes Gut darstellt, kann grundsätzlich ein Zwang zur Beschlussfassung vor der Durchführung der baulichen Veränderung zu bejahen sein, der in solchen Fällen, in denen die (nachträgliche) Genehmigung verweigert wird, zu einem Ausschluss auch eines etwaigen ursprünglich bestehenden Anspruchs aus § 20 Abs. 3 WEG führt (Anschluss BGH, Urteil vom 17. März 2023 - V ZR 140/22).(Rn.34) (Rn.35)

4. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch nicht gemäß § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht (Anschluss BGH, Urteil vom 21. März 2025 - V ZR 1/24).(Rn.39)

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm eingebrachten drei Kernbohrungen sowie die von ihm installierten Abwasserleitungen im Kellerraum Nummer 31 des Hauses, 22455 Hamburg zurückzubauen und die eingebrachten Kernbohrungen in die Kellerdecke ordnungsgemäß zu verschließen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst 5%-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 17.09.2024 zu bezahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Rückbauansprüche nach baulichen Veränderungen in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2 Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Hamburg, der Beklagte Mitglied der Gemeinschaft und als solcher Eigentümer einer Erdgeschosswohnung. Der Beklagte hat im Rahmen einer Badsanierung Abwasserrohre neu verlegen lassen. Zu diesem Zweck ließ der Beklagte durch den Fußboden seiner Erdgeschosswohnung drei Kernbohrungen in den darunter belegenen Kellerraum Nr. 31 einer anderen Sondereigentümerin ausführen, dort hindurch wurden Abwasserrohre verlegt und in jenem Kellerraum an die bestehenden Abwasserrohre angeschlossen (vgl. Lichtbild Anlage K2).

3 Der Beklagte hatte vor der Maßnahme keinen seine bauliche Veränderung legitimierenden Beschluss eingeholt. Ein entsprechender Antrag zur nachträglichen Genehmigung wurde anlässlich der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 unter TOP 17 erstmals abgelehnt.

4 Unter TOP 7 ETV vom 11.12.2023 (K3) fasste die Klägerin den folgenden inzwischen bestandskräftigen Beschluss:

5 „Besprechung und Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Klage auf Rückbau der durch den Eigentümer Herrn E. durchgeführten Kernlochbohrungen sowie vorgenommenen Installationen von Abwasserrohren im Kellerraum Nr. 31 im im Kostenrahmen von bis zu € 5.000,00 inkl. MwSt.

6 Nach kurzer Diskussion wurde beschlossen, einen Rechtsanwalt mit der Klage auf Rückbau der durch den Eigentümer Herrn E. durchgeführten Kernlochbohrungen sowie vorgenommenen Installationen von Abwasserrohren im Kostenrahmen von bis zu € 5.000,00 inkl. MwSt. zu beauftragen. Die Finanzierung erfolgt aus dem laufenden Etat.

7 Abstimmung: Ja-Stimmen: 43 Nein-Stimmen: 8 Enthaltungen: 8

8 Damit ist der Antrag angenommen.“

9 Mit Schreiben vom 15.04.2024 wurde der Beklagte zum Rückbau aufgefordert worden (Anlage K4), was der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2024 (Anlage K5) zurückweisen ließ.

10 Die Klage ist dem Beklagten am 16.09.2024 zugestellt worden.

11 Nach Rechtshängigkeit der Klage ruhte das Verfahren nach übereinstimmendem Antrag der Parteien, um dem Beklagten abermals die Möglichkeit einzuräumen, einen genehmigenden Beschluss der Beklagten einzuholen. Dies ist in der Eigentümerversammlung am 10.07.2025 gescheitert.

12 Die Klägerin beantragt,

13 1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm eingebrachten drei Kernbohrungen sowie die von ihm installierten Abwasserleitungen im Kellerraum Nummer 31 des Hauses, 22455 Hamburg zurückzubauen und die eingebrachten Kernbohrungen in die Kellerdecke ordnungsgemäß zu verschließen.

14 2. an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst 5%-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.

15 Der Beklagte beantragt,

16 die Klage abzuweisen.

17 Die Beklagte meint, ein Rückbauanspruch bestehe nicht. Die drei Kernbohrungen seien allesamt fachgerecht und brandschutzkonform durch einen Klempner durchgeführt worden. Es entspreche einzig ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG, von einem Rückbau abzusehen. Durch die erfolgten Arbeiten sei keine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder eines Sondereigentums zu erkennen. Ein Rückbau hätte keinerlei Nutzen für die Klägerin, bringe jedoch einen erheblichen Nachteil für den Beklagten mit sich, der sein gesamtes Badezimmer zurückbauen müsste. Eine Interessenabwägung falle folglich eindeutig zugunsten des Beklagten aus. Es sei zudem nicht Aufgabe der Klägerin, angebliche Beeinträchtigungen des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers gerichtlich klären zu lassen. Dass die Leitungen in der Immobilie verlaufen müssen, verstehe sich von selbst. Mithin hätte der Beklagte ohnehin einen Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss gem. § 20 Abs. 3 WEG gehabt, was ebenso dem Rückbauanspruch gem. § 242 BGB entgegenstehe.

18 Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

19 Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.

20 Die Klägerin hat einen Rückbauanspruch gegen den Beklagten sowie einen Anspruch auf Zahlung entsprechender vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen.

21 - Rückbauanspruch

22 Die Klägerin hat einen Beseitigungs- und Rückbauanspruch gegen den Beklagten gemäß §§ 1004 Abs. 1 S. 1, 823 Abs. 1 BGB, § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG, da er das gemeinschaftliche Eigentum im Wege einer baulichen Veränderung ohne Berechtigung im Sinne des § 20 Abs. 1, 3 WEG verändert hat.

23 - Bauliche Veränderung

24 Bei den drei Kernbohrungen durch die Kellerdecke/den Boden der Erdgeschosswohnung handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Gemäß § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Bei den Kernbohrungen von jeweils ca. 15 bis 20 cm Dicke zum Zwecke der Installation von Abwasserleitungen sowie des Anschlusses an die Abwasserleitung handelt es sich um eine derartige bauliche Veränderung, da es sich um einen auf Dauer angelegten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, der auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert und Leitungen neu geschaffen werden, folglich vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abgewichen wird und dies über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.

25 - Keine Einwilligung oder Genehmigung der Klägerin

26 Eine Einwilligung der Klägerin zur Baumaßnahme des Beklagten lag nicht vor. Ein Antrag des Beklagten zur nachträglichen Genehmigung wurde anlässlich der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 unter TOP 17 abgelehnt. Unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 11.12.2023 fasste die Klägerin den Beschluss, den Beklagten auf Rückbau zu verklagen. Auch in der Eigentümerversammlung vom 10.07.2025, in der der Beklagte eine Genehmigung der Klägerin erneut erbitten wollte, ist ein solcher Genehmigungsbeschluss nicht gefasst worden.

27 - Einwendungen des Beklagten

28 a. Geltendmachung von Beeinträchtigung von Sondereigentum durch die Gemeinschaft?

29 Allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist berechtigt, wegen eines nicht legitimierten Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum gegen den Störer vorzugehen. Dass daneben, gleichsam als Reflex, auch die Sondereigentümerin des Kellerraums Nr. 31 entsprechende Ansprüche gegen den Beklagten haben könnte, ist unschädlich. Jedenfalls kann die Klägerin den Rückbau einer unzulässigen baulichen Maßnahme und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach §§ 1004, 823 BGB vom Handlungsstörer verlangen, § 9a Abs. 2 WEG.

30 b. Anspruch des Beklagten auf Gestattung?

31 aa. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte einen Anspruch auf Gestattung (Genehmigung) der baulichen Veränderung hätte und ob sich ein solcher Anspruch aus § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG ergeben würde. Denn ein entsprechender genehmigender Beschluss der Klägerin - ob in einer Eigentümerversammlung gefasst oder gerichtlich ersetzt - liegt jedenfalls nicht vor. Mit der baulichen Veränderung ist die Klägerin offensichtlich nicht einverstanden, da die Mehrheit für die Durchsetzung des Rückbaus gegenüber dem Beklagten gestimmt hat und zuvor die Genehmigung der baulichen Veränderung nicht erteilt hat. Eine solche Genehmigung ist dem Beklagten auch am 10.07.2025 nicht erteilt worden.

32 bb. Der Beklagte kann sich auch nicht auf § 242 BGB sowie darauf berufen, dass ein Beharren auf dem Rückbau treuwidrig wäre. Ein derartiger Einwand ist nach der aktuellsten BGH-Rechtsprechung ausgeschlossen.

33 Mehrheitlich wurde in Rechtsprechung und Literatur die Frage, ob eine Genehmigung für eine bauliche Veränderung, die ohne Gestattung durchgeführt wurde, überhaupt noch mithilfe des § 20 Abs. 3 WEG herbeigeführt werden kann, verneint. Dazu beispielsweise Dötsch, in: Bärmann, WEG 15. A. 2023, § 20 Rn. 107 f.: „Jede bauliche Veränderung des gemE bedarf eines „legitimierenden“ Beschlusses, dies selbst dann, wenn kein WEer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird.“

34 Da die Vorbefassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Konzeptionierung des WEG ein hohes Gut darstellt, kann grundsätzlich ein Zwang zur Beschlussfassung vor der Durchführung der baulichen Veränderung zu bejahen sein, der in solchen Fällen, in denen die (nachträgliche) Genehmigung verweigert wird, zu einem Ausschluss auch eines etwaigen ursprünglich bestehenden Anspruchs aus § 20 Abs. 3 WEG führt. Diesen Ansatz verfolgte der BGH bereits in seiner Swimmingpool-Entscheidung (BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22, NZW 2023, 370, Rn. 29 f.):

35 „Ob dies auch für eine ohne vorherigen Beschluss bereits fertiggestellte bauliche Veränderung, die nach dem Vorgesagten einen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 I BGB auslöst, durchgängig gilt, ist hier nicht zu entscheiden (vgl. zum dolo agit-Einwand gegen Beseitigungsansprüche nach altem Recht Senat NZM 2018, 794 = NJW-RR 2018, 1165 Rn. 27; NZM 2012, 239 = NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; gegen die Zulassung des dolo agit-Einwands nach neuem Recht AG Paderborn ZMR 2022, 1018 Rn. 155; Bärmann, WEG/Dötsch, WEG § 20 Rn. 427; BeckOGK WEG/Kempfle, 15.12.2022, WEG § 20 Rn. 273; MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl., WEG § 20 Rn. 14 f.; dafür aber Hügel/Elzer, WEG § 20 Rn. 182; Jennißen, WEG/Hogenschurz, WEG § 20 Rn. 120). Denn die Bekl. haben den Bau gegen den erklärten Willen der Kl. begonnen und – nicht zuletzt wegen der von der Kl. erwirkten einstweiligen Verfügung – nicht vollendet.

36 Ebenso kann dahinstehen, wie in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen – anders als hier – ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt ist, zu verfahren ist. Allerdings werden innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa das Bohren von Dübellöchern in tragende Wände (vgl. Bärmann, WEG/Dötsch, WEG § 20 Rn. 69, 429) – ohne Weiteres als gestattet anzusehen sein.“

37 Der BGH argumentierte im Grundsatz, dass das Beschlusserfordernis auch in solchen Fällen, in denen ein Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht, keine bloße Förmelei sei, sondern der Gesetzgeber seit 2020 nunmehr diesen klaren Weg für beabsichtigte bauliche Veränderungen vorgesehen hat, der mit einem Gestattungsbeschluss beginnt.

38 Allerdings schien der BGH für „Bagatell-Fälle“ eine Ausnahme zulassen zu wollen („Dübellöcher“ bzw. Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums). Das erkennende Gericht ist nicht der Ansicht, dass vorliegend ein derartiger Bagatell-Fall gegeben ist, der mit einem Dübelloch im räumlichen Bereich des Sondereigentums vergleichbar ist. Dies ist bereits aufgrund des erheblichen Ausmaßes der Kernbohrungen sowie der Tatsache, dass Abwasserleitungen in erheblichem Umfang durch den Keller, einen Sondereigentumsbereich, gelegt worden sind, nicht der Fall.

39 Nunmehr hat der BGH kürzlich diese Frage auch für den Fall einer ohne vorherigen Beschluss bereits fertiggestellten baulichen Veränderung klar beantwortet (BGH, Urt. v. 21.03.2025 – V ZR 1/24, ZWE 2025, 212): „Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung iSd § 20 I WEG ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 BGB nicht gem. § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 III WEG besteht.“ Damit ist dem Beklagten ein Berufen auf § 242 BGB in dem vorliegenden Fall nun nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung vollständig abgeschnitten.

40 Die strengen Voraussetzungen von § 242 BGB liegen auch im Übrigen nicht vor, ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin ist nicht ersichtlich.

41 Ausnahmsweise kann die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs gegen die allgemeinen Grundsätze der Rechtsausübung verstoßen. Das ist dann der Fall, wenn die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs gegen Treu und Glauben oder das Schikaneverbot verstößt. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands mit hohen Kosten verbunden ist und ein Miteigentümer die Veränderungen eigenmächtig vorgenommen hat (Elzer, Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. A Ed. 2, 2024, „Beseitigung“, Rn. 53). Der Beseitigungsanspruch kann dem Grunde nach durch die „willkürliche Rechtsanwendung“ und somit das Schikaneverbot gem. §§ 226, 242 BGB begrenzt sein. Das ist der Fall, wenn die übrigen Wohnungseigentümer einer eigentlich beseitigungspflichtigen Änderung, z. B. einer baulichen Veränderung, zugestimmt haben. Ein solcher Fall liegt hier allerdings ersichtlich nicht vor. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass ihm ein erheblicher Umbau seines Badezimmers droht, ist dies in wirtschaftlicher Hinsicht nachvollziehbar. Dies hat allerdings seine Ursache darin, dass der Beklagte vor der baulichen Veränderung die Gemeinschaft nicht beteiligt und deren erforderliche Einwilligung nicht eingeholt hat. Rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin, die nunmehr ihre Beseitigungsansprüche durchsetzt, ist darin nicht zu erkennen.

42 c. § 18 Abs. 2 WEG: Verzicht auf Rückbau entspricht allein ordnungsmäßiger Verwaltung?

43 Ein Anspruch des Beklagten auf „Behaltendürfen“ der baulichen Veränderung kann sich auch nicht aus § 18 Abs. 2 WEG ergeben („Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen“).

44 Vielmehr entspricht die Durchsetzung der Beseitigungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die ihr gegen den Beklagten zustehen, der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 18 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft hat ihr Ermessen, ordnungsmäßig zu verwalten, vorliegend dergestalt ausgeübt, dass sie den Genehmigungsantrag des Beklagten mehrheitlich abgelehnt und einen mehrheitlichen Beschluss zur Durchsetzung der Rückbauansprüche gegenüber dem Beklagten gefasst hat. Beide Beschlüsse sind bestandskräftig.

45 II. vorgerichtliche Anwaltskosten

46 Ein Anspruch der Klägerin aus Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von € 152,20 nebst Rechtshängigkeitszinsen ergibt sich aus §§ 823 Abs. 1; 288 Abs. 1, 291 BGB.

47 III. Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.