LG Hamburg 25. Zivilkammer — 325 O 74/20 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2020-12-04

Aktenzeichen: 325 O 74/20

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2020:1204.325O74.20.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 167 Abs 1 BGB, § 652 Abs 1 BGB, § 653 BGB

Orientierungssatz

1. In der Übersendung eines Exposees mit einem deutlichen Provisionsverlangen kann ein Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrags liegen. Nimmt der Adressat daraufhin die Leistungen des Maklers in Kenntnis des Provisionsverlangens in Anspruch, kann darin die konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrags liegen.(Rn.32)

2. Der aufgrund Nachweis oder Vermittlung abgeschlossene Vertrag darf von dem Vertrag, dessen Abschluss der Makler nach seinem Auftrag nachzuweisen oder vermitteln sollte, in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht wesentlich abweichen.(Rn.34)

3. Eine wesentliche Abweichung liegt vor, wenn das Exposee den Verkauf eines schlüsselfertig erstellten und vollständig ausgestatteten Medizinischen Versorgungszentrums auf einem Erbpachtgrundstück vorsah, jedoch tatsächlich das Grundstück (ohne Erbpacht) zu Eigentum erworben wurde und mit einem Medizinischen Versorgungszentrum ein Generalübernehmervertrag über die Errichtung des Gebäudes abgeschlossen wird.(Rn.34)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt die Zahlung einer Provision für die Vermittlung eines Generalübernehmervertrags betreffend die Erstellung eines medizinischen Versorgungszentrums.

2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die im Bereich der Immobilienvermittlung tätig ist. Die Beklagte ist eine Kommanditgesellschaft. Sie wurde am 29.1.2019 zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet (Anlage B2). Sie bildet einen geschlossenen Publikumsfonds, an dem sich Privatanleger als Kommanditisten beteiligen können. Sie ist verbunden mit der I. H. AG und gehört zur „I. G.“, die zahlreiche Gesellschaften umfasst.

3 Die C. P. und I. GmbH (im Folgenden: C. GmbH) entwickelte das Projekt „medizinisches Versorgungszentrum M. (MVZ M.)“. Geschäftsführer der C. GmbH ist Herr A. R.. Eigentümerin des Grundstücks, auf dem das medizinische Versorgungszentrum errichtet werden sollte, war die Hospitalstiftung zu M..

4 Ob die Klägerin von der C. GmbH beauftragt wurde, „das Projekt MZV M. zu vermarkten“, ist streitig. Jedenfalls übersandte der Geschäftsführer der C. GmbH, Herr R., mit E-Mail vom 3.9.2018 „erste Informationen zum geplanten MVZ in M.“ an die Klägerin (Anlage HDW8). Mit E-Mail vom 4.9.2018 übersandte er weitere Informationen (Anlage HDW9). Ob die E-Mails der Klägerin zugingen, ist streitig. Die Klägerin erstellte ein Exposee zu dem MVZ in M.. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Anlage HDW3 verwiesen.

5 Der Nebenintervenient erbringt u.a. Beratungsleistungen für Investoren beim An- und Verkauf von Immobilien. Mit E-Mail vom 26.11.2018 unterbreitete die Klägerin ihm das „Objektangebot“ MVZ M. an die E-Mail-Adresse ...com und bat um seine Einschätzung anhand des Exposees (Anlage HWD1). Der Nebenintervenient teilte der Klägerin mit E-Mail vom 26.11.2018 mit, dass das Projekt für die E. nicht interessant sei. Zu seinem Investorenkreis gehöre aber ein weiterer Investor, für den das Projektangebot passen könnte. Er bat um nochmalige Zusendung des Exposees an die E-Mail-Adresse „...de“ (Anlage HWD1). Die Klägerin übersandte das Angebot an die gewünschte E-Mail-Adresse und bat den Nebenintervenienten um Prüfung der im Anhang befindlichen Angebotsunterlagen, ob er an einer Ankaufprüfung interessiert ist (Anlage HDW2).

6 Der Nebenintervenient ging davon aus, dass das Angebot für „den I. Fonds“, geführt von der I. H. AG, interessant sein könnte. Mit E-Mail vom 29.11.2018 (Anlage HDW 11) teilte die Klägerin Herrn R. von der C. GmbH u.a. mit, dass der Nebenintervenient in einem Telefonat ausgeführt habe: „Käufer wäre der Fonds I. in H. mit seinem 24. Fonds, der noch 200 Mio. platzieren kann.“ Ob die E-Mail Herrn R. zuging, ist streitig.

7 Die I. H. AG beauftragte den Nebenintervenienten mit einer Ankaufsprüfung und er betreute für die I. H. AG das Projekt MVZ M.. Ob am 6.12.2018 ein Besprechungstermin in Fulda F. stattfand, an dem der Projektentwickler R., der Nebenintervenient und die Klägerin teilnahmen, ist streitig. Mit E-Mail vom 7.12.2018 13:16 Uhr an den Nebenintervenienten und Herrn R. bedankte sich die Klägerin jedenfalls „für die herzliche und konstruktive Gesprächsrunde gestern in Fulda F.“ und fasste die Gesprächsinhalte zusammen. Darin heißt es u.a.: „Herr Herrmann H. (Anm.: der Nebenintervenient) hat ausgeführt, dass die I. grundsätzliches Interesse am Ankauf des MVZ in M. hat“ (Anlage HDW 14). Mit E-Mail vom 7.12.2018 19:47 Uhr unterbreitete die Klägerin dem Nebenintervenienten einen Vorschlag zu Kaufpreis und Provision (Anlage HDW15). Mit E-Mail vom 11.12.2018 bedankte sich der Nebenintervenient bei der Klägerin „für Ihre Info und die Ansätze zur einvernehmlichen Festlegung der Rahmendaten der möglichen Transaktion.“ Weiter teilte er mit: „Grundsätzlich erklären wir uns hiermit einverstanden, würden allerdings gerne noch den Punkt Ihrer Provision abschließend besprechen“ (Anlage HDW16). Mit E-Mail vom 12.12.2018 (Anlage HWD4) teilte der Nebenintervenient dem Projektentwickler R. mit, das sich aus seiner Sicht noch im einzelnen mitgeteilte Klarstellungen zu Kaufpreis und Provision ergäben und bat um Rückmeldung, „ob wir auf dieser Basis in die weitere Ankaufsumsetzung einsteigen wollen.“

8 Es kam zu weiteren Verhandlungen und Korrespondenz zwischen der Klägerin, dem Nebenintervenienten und dem Projektentwickler R.. Mit E-Mail vom 23.8.2019 (Anlage HDW 5) übersandte die Klägerin dem Nebenintervenienten eine „gestern abgestimmte Provisionsvereinbarung“. Weiter heißt es in dem Schreiben: „Ich bin dabei davon ausgegangen, dass die das Grundstück erwerbende Grundstücksgesellschaft für die Vereinbarung zuständig ist.“ In dem Entwurf der Provisionsvereinbarung waren die „ I. H.“ und die Beklagte als Vertragspartner der Klägerin angegeben. Der Entwurf sah die Zahlung einer Provision in Höhe von brutto 162.952,13 EUR vor. Die Vereinbarung wurde nicht unterschrieben.

9 Mit Kaufvertrag vom 30.8.2019 erwarb die Beklagte, vertreten durch den Nebenintervenienten, die Teilflächen des Grundstücks, auf dem das MVZ errichtet werden sollte, von der Hospitalstiftung zu M. zum Preis von 251.910 EUR. Diese wurde vertreten durch Herrn R. (Anlage B1). Mit Pachtvertrag vom 30.8./5.9.2019 verpachtete die Beklagte das noch zu errichtende Ärztehaus an zwei Pächter zu einer jährlichen Pacht von 611.810,16 EUR, zahlbar in 12 gleichen Monatsraten (Anlage B3). Ende September 2019 schlossen die Beklagte und eine MVZ M. P. mbH einen Generalübernehmervertrag.

10 Mit E-Mail vom 9.9.2020 übersandte die Klägerin dem Nebenintervenienten das Objektangebot erneut und bat ihn, dieses „der durch Sie vertretenen I. als Käuferin/GÜ-Partnerin zuzustellen“ (Anlage HDW27). Das lehnte der Nebenintervenient ab (Anlage HDW27). Mit Rechnung vom 10.10.2019 stellte die Klägerin der Beklagten eine Provision in Höhe von brutto 162.952,13 EUR in Rechnung (Anlage HWD6). Zahlung erfolgte nicht.

11 Mit Schriftsatz vom 25.2.2020 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben, die der Beklagten am 25.3.2020 zugestellt worden ist. Mit Schriftsatz vom 14.7.2020 hat die Klägerin dem späteren Nebenintervenienten den Streit verkündet. Dieser ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 18.9.2020 auf Seiten der Beklagten beigetreten.

12 Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie einen Anspruch auf Bezahlung der mit Rechnung vom 10.10.2019 (Anlage HDW6) gegen die Beklagte geltend gemachten Provision habe. Die Beklagte habe sich durch den Nebenintervenienten vertreten lassen. Dieser habe mitgeteilt, dass er mit der Ankaufsprüfung für die Beklagte beauftragt worden sei. Unstreitig habe sie, die Klägerin, den von ihr erstellten Prospekt an den Nebenintervenienten übersandt. Der Nebenintervenient habe mitgeteilt, dass er die Angebotsunterlagen mit Herrn K. von der I. H. AG abstimmen wolle und dass eine unmittelbare Kommunikation mit Herrn K. nicht gewünscht sei. Er sei bei den Vertragsverhandlungen und bei der Vertragsdurchführung als Vertreter der Beklagten aufgetreten. Während der Verhandlungen habe der Nebenintervenient mehrfach mitgeteilt, dass noch nicht feststünde, welcher der diversen I.-Fonds letztendlich als Erwerber auftreten solle. Er sei für die I. Gruppe G. aufgetreten.

13 Sie und der Nebenintervenient für die Beklagte hätten sich schließlich telefonisch am 22.8.2019 auf eine Pauschalsumme als Provision geeinigt. Der Nebenintervenient habe in dem Telefonat am 22.8.2019 mitgeteilt, dass die Beklagte nur bereit sei, weniger als 2% Nettoprovision zu zahlen. Zu einer konkreten Zahl habe er sich nicht äußern wollen. Sie, die Klägerin, habe vorgeschlagen, die streitige Differenz von 1% zu halbieren. Geschuldet sei demnach eine Nettoprovision von 1,5% bezogen auf den für die Verhandlung der Provision nach Vorschlag der Klägerin zu fordernden Kaufpreis in Höhe von 9.128.971 EUR. Der Streitverkündete habe diesem Vorschlag zugestimmt und um Übersendung einer schriftlichen Vereinbarung gebeten. Dem sei sie durch Übersendung der als Anlage HDW5 vorgelegten Provisionsvereinbarung nachgekommen. Sofern der Nebenintervenient keine Vollmacht gehabt haben sollte, müsste sich die Beklagte sein Verhalten nach den Grundsätzen der Rechtsscheinhaftung zurechnen lassen. Es sei treuwidrig, sich Dritter zu bedienen, Leistungen entgegenzunehmen und dann die Vollmacht des Dritten zu bestreiten.

14 Zwar sei das im Exposee dargestellte Geschäft später modifiziert wurden. Dieses spiele aber keine Rolle, da es letztlich auf die zu erzielenden wirtschaftlichen Vorteile ankomme. Sie, die Klägerin, habe einen Forward-Deal vermittelt, also ein Immobilienprojekt. Die Vermittlung von Grundeigentum spiele hierfür keine Rolle. Für den Grundstückskauf berechne sie keine Provision.

15 Die Klägerin beantragt,

16 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 162.952,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.11.2019 sowie weitere 2.415,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

17 Die Beklagte und der Nebenintervenient beantragen jeweils,

18 die Klage abzuweisen.

19 Die Beklagte ist der Ansicht, dass zwischen Parteien zu keiner Zeit ein Maklervertrag bestanden habe. Die Klägerin habe zu keiner Zeit ihr gegenüber eine Maklertätigkeit angezeigt oder einen entsprechenden Willen geäußert. Sie sei auch nicht durch den Nebenintervenienten vertreten worden. Sie könne schon deshalb nicht von dem Nebenintervenienten vertreten worden sein, weil sie erst am 29.1.2019 gegründet worden sei. Der Nebenintervenient habe zwar das streitgegenständliche Projekt im Auftrag der I. H. AG betreut, aber er habe keine rechtsgeschäftlichen Erklärungen im Namen der I. H. AG und/oder der Beklagten abgegeben. Dazu sei er nicht bevollmächtigt gewesen. Wenn er nach dem Vortrag der Klägerin mitteilte, dass er mit der Ankaufprüfung beauftragt sei, so folge daraus nicht, dass er die Beklagte vertrete. Wenn der Projektentwickler R. das Grundstück habe kaufen wollen, wie sich aus der von der Klägerin als Anlage HDW19 vorgelegten E-Mail vom 15.2.2019 ergibt, dann könne kein Maklervertrag zwischen der Klägerin und ihr zustande gekommen sein. Bereits nach dem Vortrag der Klägerin sei es bis zum 21.8.2019 nicht zum Abschluss eines Maklervertrags gekommen. Auch am 22.8.2019 sei kein Maklervertrag mündlich zwischen den Parteien geschlossen worden.

20 Es fehle ohnehin an der Kongruenz zwischen dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag und dem nachzuweisendem bzw. zu vermittelnden Vertrag. Voraussetzung des Provisionsanspruchs sei, dass der geschlossene Hauptvertrag nicht wesentlich von dem nachzuweisenden oder zu vermittelnden Vertrag abweicht. Das sei hier nicht der Fall. Der später geschlossene Kaufvertrag (Anlage B1) und der Pachtvertrag (Anlage B3) würden sich ganz erheblich von dem im Exposee der Klägerin vorgestellten Projekt unterscheiden.

21 Der Nebenintervenient trägt vor, dass er 2018 nicht als Vertreter für die Beklagte habe auftreten können, weil es die Beklagte zu dieser Zeit unstreitig noch nicht gegeben habe. Er habe zudem gegenüber der Klägerin immer wieder klargestellt, dass er lediglich als Vermittler und Berater auftrete. Er habe sich zu keiner Zeit als Stellvertreter ausgegeben. Er habe nur erklärt, dass die I. H. AG eine seiner Kundinnen sei und er das Exposee an diese weiterleiten wolle, damit diese prüfen könne, ob das Angebot für sie Interessant ist. Informationen habe er stets an die I. H. AG und später an die Beklagte weitergeleitet. Die Klägerin habe gewusst, dass die I. H. AG in der Sache selbst entscheide. Daher scheide eine Rechtsscheinhaftung aus.

22 Das Begehren einer Provision für die Vermittlung eines Generalübernehmervertrags sei abwegig. Das ergebe sich nicht aus dem Exposee und sei auch nie Gesprächsthema gewesen. Darüber sei erst im Jahr 2019 ohne Beteiligung der Klägerin gesprochen worden.

23 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird ergänzend auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

24 A. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

25 I. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die mit der Klage geltend gemachte Provision aus einer mündlichen Vereinbarung vom 22.8.2019 zwischen ihr und dem Nebenintervenienten.

26 Es kann dahinstehen, ob sich die Klägerin und der Nebenintervenient im Rahmen eines Telefonats am 22.8.2019 auf eine Provision in Höhe von 162.952,13 EUR geeinigt haben, wie von der Klägerin in ihrem Entwurf einer Provisionsvereinbarung (Anlage HDW5) zugrunde gelegt. Die Beklagte wäre an eine entsprechende Vereinbarung nicht gebunden.

27 Unstreitig hat die Klägerin insoweit keinerlei Gespräche mit der Beklagten oder der I. H. AG direkt geführt. Die Klägerin konnte nicht darlegen, dass der Nebenintervenient bevollmächtigt war, rechtsgeschäftliche Erklärungen mit Bindungswirkung für die Beklagte abzugeben. Die Erteilung einer Vollmacht erfolgt gem. § 167 I BGB durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden. Eine entsprechende Erklärung der Beklagten gegenüber dem Nebenintervenienten konnte die Klägerin nicht darlegen.

28 Die Beklagte haftet auch nicht nach den Grundsätzen der Rechtsscheinhaftung. Es ist schon nicht hinreichend belegt, dass der Nebenintervenient als Vertreter der Beklagten auftrat und gegenüber der Klägerin den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugt hat. Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen ergibt sich das nicht ohne weiteres. Ihr Inhalt lässt sich auch mit einer bloß beratenden bzw. vermittelnden Tätigkeit des Nebenintervenienten vereinbaren, was die Beklagte und der Nebenintervenient behaupten. Eine solche Tätigkeit ist regelmäßig nicht mit einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht verbunden.

29 Selbst wenn anzunehmen wäre, dass der Nebenintervenient gegenüber der Klägerin als Vertreter der Beklagten auftrat und einen entsprechenden Anschein erzeugte, fehlt es an den Voraussetzungen für eine Zurechnung dieses Verhaltens gegenüber der Beklagten. Im Falle einer Duldungsvollmacht wäre dafür erforderlich, dass der Vertretene das Auftreten des unbefugten Dritten als Vertreter wissentlich geschehen lässt. Eine solche Kenntnis konnte die Klägerin, die keinen Kontakt zur I. H. AG oder zur Beklagten hatte, nicht darlegen. Eine Anscheinsvollmacht setzt voraus, dass die Beklagte bei pflichtgemäßer Sorgfalt das den Rechtsschein einer Vollmacht erzeugende Verhalten hätte erkennen und verhindern können. Anhaltspunkte dafür konnte die Klägerin ebenfalls nicht darlegen.

30 Schließlich fehlt es an der weiteren Voraussetzung einer Rechtsscheinhaftung, dass der Geschäftsgegner auf das Bestehen einer Vollmacht vertraut hat und nach Treu und Glauben auch vertrauen durfte. Die Klägerin ging selbst nicht davon aus, dass der Nebenintervenient einen Maklervertrag mit Wirkung für die Beklagte bzw. die I. H. AG abschließen konnte. Das ergibt sich aus der E-Mail der Klägerin vom 23.8.2019 (Anlage HDW5), mit der sie den Entwurf einer Provisionsvereinbarung übersandte. Darin teilte sie selbst mit, dass sie davon ausgehe, „dass die das Grundstück erwerbende Grundstücksgesellschaft für die Vereinbarung zuständig ist.“ Dadurch brachte der Klägerin zum Ausdruck, dass sie selbst nicht von einer Vertretungsmacht des Nebenintervenienten ausging.

31 II. Der geltend gemachte Anspruch folgt auch nicht aus §§ 652 I, 653 BGB.

32 Zwar mag ein Maklervertrag zwischen den Parteien durch Übersendung des Exposees und nachfolgende Inanspruchnahme der Leistungen der Klägerin zustande gekommen sein. Voraussetzung eines Anspruchs aus § 652 I BGB ist der Abschluss eines Maklervertrags, mit dem „für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags“ die Zahlung eines Maklerlohns vereinbart wird. Ein solcher Vertrag kann auch durch konkludentes Handeln geschlossen werden. Insbesondere kann in der Übersendung eines Exposees mit einem deutlichen Provisionsverlangen ein Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrags liegen. Nimmt der Adressat daraufhin die Leistungen des Maklers in Kenntnis des Provisionsverlangens in Anspruch, kann darin die konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrags liegen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020, § 652 Rn 3, 4). Die Klägerin weist in ihrem Exposee deutlich auf eine Provisionspflicht bei Zustandekommen eines Hauptvertrags hin. Unstreitig hat die Klägerin ihr Exposee an den Nebenintervenienten übersandt. Dieser leitete das Exposee an die I. H. AG weiter, bzw. setzte diese jedenfalls von dem darin dargestellten Projekt und dem Provisionsverlangen der Klägerin in Kenntnis. Das ergibt sich aus der E-Mail des Nebenintervenienten vom 11.12.2018 (Anlage HDW16). Die Beklagte hat die Maklerdienste der Klägerin in Kenntnis ihres Provisionsverlangens durch den Nebenintervenienten in Anspruch genommen. Unstreitig war dieser von der I. H. AG mit der Ankaufprüfung und Betreuung des Projekts MVZ M. beauftragt. Dieser hat Maklerleistungen der Klägerin für die Beklagte in Anspruch genommen, wie sich aus der dazu vorgelegten Korrespondenz ergibt. Hierin liegt die Annahme. Dass die Beklagte erst am 29.1.2019 zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet wurde (Anlage B2), steht einem früheren Vertragsschluss nicht entgegen. Denn ein Maklervertrag kann grundsätzlich in Vertretung für einen noch nicht bekannten Dritten abgeschlossen werden und kann auf eine Leistung der Maklerdienste an Dritte gerichtet sein (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020, § 652 Rn 2).

33 Auch ist der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des angestrebten Vertrages gegeben. Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Hauptvertrag „infolge“ der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Es genügt insoweit ein wesentlicher, mitursächlicher Beitrag. Ein solcher Beitrag bestand hier bereits in der Information über das geplante Projekt, von dem die I. H. AG bzw. die Beklagte ohne den Hinweis der Klägerin an den Nebenintervenienten keine Kenntnis erlangt hätte.

34 Es fehlt jedoch an der erforderlichen Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen Vertrag und dem nachzuweisenden oder zu vermittelnden Vertrag. Der aufgrund Nachweis oder Vermittlung abgeschlossene Vertrag darf von dem Vertrag, dessen Abschluss der Makler nach seinem Auftrag nachzuweisen oder vermitteln sollte, in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht wesentlich abweichen (Palandt/Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020 § 652 Rn 42). Das ist hier aber der Fall. Das Exposee sah die Errichtung des Objekts auf einem Erbpachtgrundstück der Kirche vor. Letztlich hat die Beklagte das Grundstück (ohne Erbpacht) zu Eigentum erworben. Das Exposee sah den Verkauf des schlüsselfertig erstellten und vollständig ausgestatteten Medizinischen Versorgungszentrums zu einem Kaufpreis von 9.252.492 EUR vor. Letztlich erwarb die Beklagte das Grundstück ohne das Gebäude zu einem Preis von 251.910 EUR und schloss mit der MVZ M. P. mbH einen Generalübernehmervertrag über die Errichtung des Gebäudes. Auch wenn bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Kongruenz kein enger Maßstab anzulegen ist, sind die vorstehend dargestellten Unterschiede so erheblich, dass auch bei einem weiten Maßstab nicht mehr von einer Kongruenz ausgegangen werden kann.

35 Selbst wenn man eine Kongruenz annehmen wollte, wäre die geltend gemachte Forderung der Höhe nach nicht nachvollziehbar begründet. Im Exposee macht die Klägerin eine Provision in Höhe von 2,38% des beurkundeten Kaufpreises geltend. Der beurkundete Kaufpreis beläuft sich hier auf 251.910 EUR (Anlage B1), so dass sich diese Provision auf 5.995,46 EUR beliefe. Eine Provision für die Vermittlung eines Grundstückkaufs macht die Klägerin jedoch ausdrücklich nicht geltend. Sie begehrt die Provision vielmehr für die Vermittlung eines Generalübernehmervertrags. Im Exposee wird zwar ausgeführt, dass „die aufgeführten Honorarsätze“ auch erhoben werden „bei Abschluss eines Vertrages, bei welchem ein wirtschaftlich ähnlicher Erfolg wie mit einem Kaufvertrag erzielt wird, etwa beim Verkauf von Objektgesellschaften oder anderen Verträgen“. Die geltend gemachte Provision lässt sich aus dem am 26./30.9.2019 zwischen der Beklagten und der MVZ M. P. mbH geschlossenen Generalübernehmervertrag jedoch nicht ableiten. Dieser Vertrag ist nicht vorgelegt worden. Die Klägerin leitet das geltend gemachte Honorar auch nicht daraus ab, sondern aus der von ihr behaupteten mündlichen Vereinbarung einer pauschalen Provision. Diese ist jedoch, wie bereits ausgeführt, nicht wirksam mit der Beklagten vereinbart worden. Die behauptete vereinbarte pauschale Provision kann für eine nach §§ 652 I, 653 BGB geschuldete Provision nicht zugrunde gelegt werden.

36 III. Mangels Anspruchs dem Grunde nach besteht auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten.

37 B. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 I, 101 I ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.