LG Hamburg 18. Zivilkammer — 318 S 30/19 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2019-09-11

Aktenzeichen: 318 S 30/19

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:0911.318S30.19.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 10 WoEigG, § 23 WoEigG, § 28 WoEigG, § 43 Nr 4 WoEigG

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Der Einwand des Wohngeldschuldners, die Beitragsbeschlüsse seien rechtswidrig, ist stets unerheblich (vgl. auch OLG München, 26. Juli 2007, 32 Wx 73/07, NJW-RR 2008, 321). Eine Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung und Beschlüsse - solange sie nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind - begründen Zahlungspflichten des Eigentümers.

2. Die nicht rechtsfähige Untergemeinschaft hat Beschlusskompetenz, wenn es in der Teilungserklärung heißt „sämtliche Baukörper sollen ... separat voneinander bewirtschaftet werden. Sofern Angelegenheiten nur einen Baukörper betreffen, sind nur die dortigen Eigentümer zur Abstimmung berufen und zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet".

Verfahrensgang

vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 25. Januar 2019, 980b C 33/18

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 25.01.2019, Az. 980b 33/18 wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 23.226,46 festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Parteien streiten über eine Verpflichtung des Beklagten - Mitglied der Klägerin - auf Zahlung von Sonderumlagen.

2 Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

3 Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Urteil vom 25.01.2019 verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 23.226,46 nebst Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, eine Zahlungspflicht ergebe sich aus den Beschlüssen zu TOP 13 und 15 der Eigentümerversammlung vom 21.12.2017 sowie den Beschlüssen zu TOP 10 und 12 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2018. Die Beschlüsse seien nicht mangels Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft „Vorderhaus“ nichtig. Die entsprechende Regelung finde sich in § 13 Abs. 3b der Teilungserklärung in der Fassung des Nachtrags vom 16.05.2007. Sonderumlagenbeschlüsse seien so lange als gültig anzusehen, solange sie nicht in einem Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt worden seien. Eine Anfechtungsklage habe keine aufschiebende Wirkung.

4 Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 12.02.2018 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 12.03.2019 über E-Fax eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 13.05.2019 mit einem an diesem Tag über E-Fax eingegangenen Schriftsatz begründet.

5 Der Beklagte trägt vor, es fehle an der Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft „Vorderhaus“. Die Regelung in § 13 Abs. 3b der Teilungserklärung bilde keine hinreichende Grundlage. Sie enthalte - anders als die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.11.2017 - V ZR 184/16 zu Grunde liegende Teilungserklärung - keine Regelung dahingehend, dass die Kosten für die Untergemeinschaft getrennt ermittelt werden sollten. Es handele sich auch nicht um Angelegenheiten, die ausschließlich die Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Häuser beträfen, denn es werde im Außenverhältnis eine Verbindlichkeit des Verbandes begründet. Zudem sei der Begriff „sämtliche Baukörper“ unklar und eine „getrennte Bewirtschaftung“ rechtlich nicht ohne weiteres möglich. Es fehle zudem eine Baugenehmigung für die Wohnungen im DG rechts und links. Diese seien auch nicht genehmigungsfähig. Insoweit habe er bereits erstinstanzlich geltend gemacht, dass Bauanträge in der Zeit zwischen 1999-2003 abgelehnt worden seien. Bei allem sei auch zu berücksichtigen, dass die angefochtenen Beschlüsse in erster Linie den (ungenehmigten) Dachgeschosswohnungen zu Gute kämen. Diese würden gedämmt, wohingegen eine Wand seiner Wohnung über eine Länge von 23 m ungedämmt geblieben sei. Dies hindere einen von ihm geplanten Verkauf.

6 Er beantragt,

7 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 25.01.2019, Az. 980b 33/18, abzuändern und die Klage abzuweisen.

8 Die Klägerin beantragt,

9 die Berufung zurückzuweisen.

10 Sie verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung und trägt vor, die der Zahlungsklage zu Grunde liegenden Beschlüsse seien nicht nichtig. Die Beschlusskompetenz ergebe sich aus dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 31.05.2006 (UR-Nr. … des Hamburgischen Notars Dr. M. C.), dort § 13 Abs. 3b.

11 Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

12 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, weil der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der (anteiligen) Sonderumlagen im zuerkannten Umfang zusteht.

13 Die Klägerin – die Gesamtgemeinschaft – ist gemäß § 10 Abs. 6 S. 2 WEG als Gläubigerin für die Zahlungsklage aktivlegitimiert. Ihr steht gegen den Beklagten aufgrund der Sonderumlagenbeschlüsse zu TOP 13 und 15 der Eigentümerversammlung vom 21.12.2017 sowie zu TOP 10 und 12 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2018 i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG ein Zahlungsanspruch im zuerkannten Umfang zu. Die Zinsforderung ist gemäß §§ 286 Abs. 2 Ziff. 1, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

14 Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 13 und 15 der Eigentümerversammlung vom 21.12.2017 sowie zu TOP 10 und 12 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2018 sind nicht nichtig. Dass die Beschlüsse zu TOP 10 und 12 der Eigentümerversammlung vom 18.06.2018 vom Beklagten angefochten wurden (Az. 318 S 18/19), ist unerheblich. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, sind Sonderumlagenbeschlüsse gültig, solange sie nicht in einem Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt wurden.

15 a) Die o.g. Beschlüsse sind nicht mangels Beschlusskompetenz der Mitglieder der Untergemeinschaft „Vorderhaus“ nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es maßgeblich darauf an, ob und inwieweit die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung eine von § 21 Abs. 1 WEG abweichende Vereinbarung getroffen und im Verhältnis untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz errichtet haben. Erforderlich ist eine konkrete Regelung in der Gemeinschaftsordnung, deren Reichweite durch Auslegung zu bestimmen ist (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn.17). Dies zu Grunde gelegt, begründet im vorliegenden Fall § 13 Abs. 3b der Teilungserklärung die Beschlusskompetenz der Mitglieder der Untergemeinschaft „Vorderhaus“. In § 13 Abs. 3b des Nachtrages vom 31.05.2006 zur Teilungserklärung (UR-Nr. … des Hamburgischen Notars Dr. M. C.) heißt es diesbzgl.:

16 „(3b) sämtliche Baukörper sollen, soweit dieses rechtlich möglich ist, separat voneinander bewirtschaftet werden.

17 Sofern Angelegenheiten nur ein Baukörper betreffen, sind nur die dortigen Eigentümer zur Abstimmung berufen und zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.“

18 Aufgrund dieser Regelung waren die Mitglieder der Untergemeinschaft „Vorderhaus“ berechtigt, allein über die nur das Vorderhaus betreffenden (Sanierungs-)Maßnahmen und deren Finanzierung zu beschließen. Die Begründung einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft im Außenverhältnis steht dem nicht entgegen (BGH, Urteil vom 10.11.2017 - V ZR 184/16 Rn. 11 ff., 18, zitiert nach juris). Soweit der Beklagte einwendet, § 13 Abs. 3b der Teilungserklärung enthalte keine Regelung dahingehend, dass Kosten für Untergemeinschaft „getrennt ermittelt“ werden sollten, führt auch dies nicht zu einem anderen Ergebnis, weil in der Teilungserklärung klar bestimmt ist, dass die Baukörper separat voneinander bewirtschaftet werden und nur die betroffenen Eigentümer zur Abstimmung berufen und zur Kostentragung verpflichtet sein sollen. Dass das so genannte „Vorderhaus“ hier einen solchen „Baukörper“ darstellt, wird vom Beklagten nicht konkret in Abrede genommen.

19 b) Unter welchem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt die Sonderumlagenbeschlüsse nichtig sein sollen, erschließt sich der Kammer nicht. Allein der Umstand, dass die Instandsetzungsmaßnahmen, zu deren Finanzierung die beschlossenen Sonderumlagen dienen sollen, den Wohnungseigentümern bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise möglicherweise in unterschiedlichem Ausmaß zu Gute kommen, begründet keine Sittenwidrigkeit. Soweit der Kläger beanstandet, eine Dämmung der Außenwand seiner Wohnung sei unterblieben, ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund dies die Nichtigkeit von Beschlüssen, die in anderen Bereichen des Gebäudes (Dachgeschoss) eine Dämmung vorsehen, zur Folge haben sollte. Dass eine etwaige unterschiedlich ausgestaltete Instandsetzung keine sachlichen Gründe hat, sondern allein auf einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung oder gar Schikane i.S.v. § 226 BGB beruht, hat der Beklagte nicht dargetan. Auf die Frage, ob die Dachgeschosswohnungen genehmigt/genehmigungsfähig sind, kommt es hierbei nicht an. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, ergäbe sich hieraus keine Nichtigkeit der angefochtenen Beschlüsse.

20 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 S. 1 und 2, 711, 713 ZPO.

21 Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.