LG Hamburg 16. Zivilkammer — 316 S 10/19 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2019-05-06

Aktenzeichen: 316 S 10/19

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:0506.316S10.19.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 558 BGB, § 558b BGB

Orientierungssatz

Die Gewichtung der für die Ermittlung der Wohnlagenkennzahl herangezogenen Werte ist nicht entscheidend für die Frage der Ermittlung des angemessenen Mietpreises innerhalb des einschlägigen Rasterfeldes des Hamburger Mietenspiegels.(Rn.6)

Verfahrensgang

vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 9. Januar 2019, 916 C 214/18, Urteil nachgehend LG Hamburg 16. Zivilkammer, 15. Juli 2019, 316 S 10/19, Beschluss

Tenor

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 09.01.2019, Aktenzeichen 916 C 214/18, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Die Klagepartei kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.

Gründe

1 Die Berufung der Klagepartei hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

2 Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete € 452,97, entsprechend € 7,00/qm, nicht übersteigt.

3 Mit zutreffender und überzeugender Begründung ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Wohnung hinsichtlich ihrer Ausstattung überwiegend Merkmale einer Normalwohnung aufweist. Die Kammer schließt sich zudem der Auffassung an, dass die leicht wohnwerterhöhenden Merkmale (Parkettboden, Einbauschrank, bodentiefe Fenster) dadurch ausgeglichen werden, dass die Wohnung zwar über einen Balkon verfügt, dieser aber lediglich ein sogenannter französischer Balkon ist, bei dem das Geländer unmittelbar vor den bodentiefen Fenstern angebracht ist. Dies ist gegenüber der Normalausstattung eines Balkons als wohnwertmindernd zu berücksichtigen, da die mit einem Balkon verbundenen Annehmlichkeiten, wie die Möglichkeit, diesen beispielsweise als zusätzlichen privaten Sitzplatz, als Abstellfläche oder für die Trocknung von Wäsche zu nutzen, nicht gegeben sind. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Wohnung über ein vom Bad getrenntes WC sowie über einen geschickt geschnittenen Grundriss verfügt, gleichen sich daher die wohnwerterhöhenden und die wohnwertmindernden Merkmale aus.

4 Soweit die Klagepartei mit der Berufung geltend macht, das Amtsgericht habe das Parkett und den Einbauschrank nicht berücksichtigt, so ist dies nicht zutreffend, wie sich aus Satz 3 im 5. Absatz der Entscheidungsgründe ergibt.

5 Zu der energetischen Sanierung des Gebäudes hatte die Klagepartei in erster Instanz lediglich vorgetragen, dass die Wohnung im Rahmen einer energetischen Sanierung mit bodentiefen Fenstern ausgestattet worden sei. Zu weiteren wohnwertverbessernden Maßnahmen wurde nichts vorgetragen. Auch in der Berufungsbegründung werden hierzu keine weiteren Ausführungen gemacht. Die energetische Beschaffenheit würde sich zudem nur dann als besonders vorteilhaft darstellen, soweit die Wohnung aufgrund der energetischen Sanierung einen Verbrauchskennwert aufweisen würde, der unterhalb der 2/3 -Spanne der Energiekennwerte gem. Ziffer 6.4.2 des Mietenspiegels 2017 liegt. Dies hat die Klagepartei selber bislang nicht behauptet. Im Übrigen würde es sich hierbei um neuen Vortrag in der Berufungsinstanz handeln, der nur unter den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen wäre.

6 Das Amtsgericht hat auch die Lage der Wohnung zutreffend eingeordnet. Allerdings geht die Kammer davon aus, dass der Wohnlagenkennwert im Wohnlagenverzeichnis in jedem Einzelfall überprüft werden muss und nicht ohne Weiteres zur Einordnung in das jeweilige Rasterfeld herangezogen werden kann. So erachtet die Kammer die Gewichtung der für die Ermittlung der Wohnlagenkennzahl herangezogenen Werte (Statusindex 26 %, Bodenrichtwert 20 %, Grünflächen 16 %, Einwohnerdichte 13 %, Art der Straße (4+ Spuren) 11 %, Entfernung zu U-/S- Bahn/AKN 6 %, Lärmbelastung 5 %, Entfernung zum Metro Bus 3 %, Entfernung Einzelhandel 1 %) nicht als entscheidend für die Frage der Ermittlung des angemessenen Mietpreises innerhalb des einschlägigen Rasterfeldes des Hamburger Mietenspiegels. Für den Mieter spielen nämlich insbesondere Werte wie etwa Statusindex und Bodenrichtwert, die mit insgesamt 46 % in die Bewertung eingeflossen sind, nur eine untergeordnete Rolle bei der Bewertung ihrer Wohnlage, während andere Werte, wie die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Einzelhandel und die Lärmbelastung insgesamt nur mit 15 % in die Bewertung eingeflossen sind, diese Faktoren aber regelmäßig eine deutlich gewichtigere Rolle spielen.

7 Vorliegend hält die Kammer die Einordnung der Lage S. ... als erheblich unterdurchschnittlich, wie sie in dem Wohnlagenkennwert von - 13,738 zum Ausdruck kommt, für zutreffend. So handelt es sich sowohl bei diesem Abschnitt des S.s als auch bei der B. Str., zu der das Schlafzimmer hin gelegen ist, gerichtsbekannt um einen Kriminalitäts- und Prostitutionsschwerpunkt. Es kommt hierdurch zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, Verschmutzungen und Polizeieinsätzen. Zudem befinden sich in den Gebäuden S. ... und S. … jeweils Supermärkte, was naturgemäß mit regelmäßigem Lieferverkehr verbunden ist. Auch handelt es sich beim S. in Höhe der Nummer … um eine vierspurige und stark befahrene Straße, was ebenfalls zu einer erheblichen Lärmbelastung führt. Die Zentralität der Lage mit der Nähe zum Hauptbahnhof und zu zahlreichen Geschäften und Restaurants vermag die erheblichen Nachteile der Lage nicht aufzuwiegen, so dass die Kammer dem Amtsgericht darin folgt, dass die Lage deutlich unter dem Mittelwert des Rasterfeldes einzuordnen ist.

8 Die Kammer folgt dem Amtsgericht auch darin, dass ein etwaiger Untermietzuschlag vorliegend nicht zu berücksichtigen ist. So hatte die Klagepartei mit Schriftsatz vom 11.9.2018 ausdrücklich erklärt, dass die Untermieterlaubnis von der Zahlung eines angemessenen Untermietzuschlags abhängig gemacht werde und den Beklagten aufgefordert, entweder den Untermietvertrag vorzulegen oder alternativ den Untermietvertrag zu beenden. Nach diesem Vortrag liegt eine Untermieterlaubnis derzeit nicht vor, so dass auch die Möglichkeit einer Untervermietung nicht im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558, 558b BGB zu berücksichtigen ist.

9 Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

10 Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

11 Die Kammer regt an, die Berufung zurückzunehmen, wodurch sich die 4,0 Gerichtsgebühren auf 2,0 Gerichtsgebühren reduzieren würden.