AG Hamburg — 46 C 28/09 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-10-01

Aktenzeichen: 46 C 28/09

ECLI: ECLI:DE:AGHH:2010:1001.46C28.09.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 556 Abs 3 S 5 BGB, § 556 Abs 3 S 6 BGB, § 556a BGB, § 9a Abs 1 S 1 HeizkostenV

Orientierungssatz

Liegen unplausible "Ausreißer" bei den Messergebnissen vor, trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast, in seinem Risikobereich liegende Fehlerquellen für einen falsche Verbrauchserfassung auszuschließen.(Rn.33)

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, 521,65 € an die Klägerin zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05. März 2008. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 60%, die Klägerin 40%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um eine Nachzahlung von Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2005/2006.

2 Sie verbindet ein Mietvertrag über die Wohnung, Hamburg, 3. Stock rechts. Die Klägerin ist hier Vermieterin, die Beklagten sind Mieter. Das Haus, in dem sich die genannte Wohnung befindet, besteht insgesamt aus sechs Wohn- und einer Gewerbeeinheit. Von den Wohneinheiten haben drei eine Größe von 28,6 m², die anderen drei eine Größe von 65,11 m². Die Gewerbeeinheit ist im Erdgeschoss belegen und hat eine Größe von 140 m². Die Wohnung der Beklagten weist eine Größe von 65,11 m² auf. Sie liegt im Dachgeschoss unter nicht geheizten Böden. Im fraglichen Abrechnungszeitraum war die Gewerbeeinheit nicht vermietet. Der Heizungskeller des Hauses befindet sich unter der Spielhalle.

3 Die Parteien vereinbarten eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen für Heizkosten und Betriebskosten. Mit Schreiben vom 01. März 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2005/06. In dieser machte die Klägerin für die Wohnung der Beklagten Betriebskosten in Höhe von 1.214,95 € geltend sowie Heizkosten in Höhe von 1.416,34 €, wobei letzterer Betrag schon den Abzug eines Vorauszahlungsbetrages auf die Heizkosten von 516,00 € beinhaltete. Bei Zugrundelegung eines Vorauszahlungsbetrages in Höhe von 1.044,00 € auf die Betriebskosten errechnete sie insofern einen Forderungsbetrag von 1.587,29 €.

4 Die Beklagten teilten der Klägerin mit Schreiben vom 11. Juli 2007 mit, dass sie diese Abrechnung nicht anerkennen könnten. Sie verwiesen dabei auf Unstimmigkeiten in der Heizkostensabrechnung. Dabei machten sie zum einen das Verhältnis der abgelesenen Werte zu den berechneten Werten geltend, zum anderen den erheblichen Anstieg der Kosten je Verbrauchseinheit und ein Missverhältnis der Verbrauchswerte innerhalb des Hauses, in welchem sich die fragliche Mietwohnung befindet.

5 Die Messung der Verbrauchswerte erfolgte im fraglichen Haus durch sich an den einzelnen Heizkörpern befindende Messröhrchen auf Verdunstungsbasis. Die Messergebnisse wurden von einem Mitarbeiter der Firma K. abgelesen und protokolliert. Die Bewohner unterschrieben die ihnen vorgelegten Protokolle und erhielten einen Durchschlag. Der Verbrauch der Gewerbeeinheit wurde am 22. Mai 2006 abgelesen. Der Verdunstungsverbrauch war allerdings so niedrig, dass daraus keine Verbrauchseinheiten resultierten.

6 Die sich in der Akte befindlichen Kopien sowohl des Originalprotokolls der Ablesung bei den Beklagten vom 09. Mai 2006, Bl. 40 d. A., als auch des Durchschlags, Bl. 49. d. A., werden in Bezug genommen. Zudem werden in Bezug genommen die Heizkostenabrechnungen für das gesamte Haus der Abrechnungszeiträume 01.05.2005 - 30.04.2006, Bl. 42, 43 und 52 d. A., 01.05.2003 - 30.04.2004 und 01.05.2004 - 30.04.2005, Bl. 90-95 d. A., sowie 01.05.2006 - 30.04.2007, Bl. 99-101 d. A.

7 In der Folge wurden die aus dem Originalbeleg ersichtlichen Verbrauchswerte der Beklagten im fraglichen Abrechnungszeitraum von der Firma K. zwei Mal korrigiert. Zunächst wurden die Werte für die Heizkörper „W“ und „WZ“, welche sich im Wohnzimmer der Beklagten befinden, mit den Skalen 960/260 für „W“ und 940/100 für „WZ“ umgerechnet, was zunächst unterblieben war. Daraus ergaben sich neue Verbrauchseinheiten von 51,7 für den Heizkörper „W“ und 14,1 Verbrauchseinheiten für den Heizkörper „WZ“.

8 Eine weitere interne Nachkontrolle von K. stellte dann einen Fehler der Skalenberechnung fest. Nach einer Korrektur der Skalenberechnung auf 960/100 für „W“ und 940/260 für „WZ“ ergaben sich neue Verbrauchswerte: für den Heizkörper „W“ statt 51,7 Verbrauchseinheiten nun 134,4 Verbrauchseinheiten und 5,4 statt 14,1 Verbrauchseinheiten für den Heizkörper „WZ“. Statt zusammengerechnet 65,8 Verbrauchseinheiten für die beiden Heizkörper im Wohnzimmer ergab die korrigierte Abrechnung also nun 139,8 Verbrauchseinheiten. Trotz dieser Korrektur der bei den Beklagten gemessenen Werte wurde von der Klägerin keine neue Abrechnung der Heizkosten vorgenommen.

9 Der von den Beklagten zwischenzeitlich eingeschaltete Mieterschutzbund wies in einem Schreiben vom 07. September 2007 an die Klägerin darauf hin, dass Heizkosten in Höhe von 2,47€ pro Quadratmeter monatlich nicht plausibel seien und bat um nochmalige Prüfung.

10 Die Klägerin teilte daraufhin mit Schreiben vom 12. Oktober 2010 mit, dass die streitige Abrechnung tatsächlich falsch sei, allerdings der oben beschriebene, in der zweiten Kontrolle von K. festgestellte Fehler zugunsten der Beklagten vorliege.

11 Mit Schreiben vom 19. Februar verlangte die Klägerin von den Beklagten Bezahlung des in der Abrechnung vom 01. März 2007 geforderten Betrags mit Frist bis zum 04. März 2008.

12 Mit Schreiben vom 05. März 2008 erklärte der Mieterschutzbund im Namen der Beklagten die Bereitschaft, einen Verbrauchskostenanteil in Höhe von 600,00 € und damit einen Gesamtheizkostenanteil in Höhe von 1064,09 € anzuerkennen und kündigte insofern eine Überweisung der Beklagten in Höhe von 548,09 € an. Dieser Betrag wurde von den Beklagten in der Folge auch tatsächlich an die Klägerin überwiesen.

13 Mit Schreiben vom 18. April 2008 lehnte die Beklagte weitere Zugeständnisse ab und forderte unter erneuter Fristsetzung bis zum 02. Mai 2008 den nach den bis dahin schon geleisteten Zahlungen der Beklagten auf die Abrechnung vom 1. März 2007 noch ausstehenden Betrag von 868,25 €.

14 Mit Schreiben vom 19. Januar 2009 teilte die mit den Messungen beauftragte Firma K. den Beklagten auf deren Nachfrage hin mit, dass die Verbrauchsanzeigen bei gleichem Brennstoffverbrauch in verschiedenen Heizperioden unterschiedlich ausfallen könnten, da die Verdunstungsgeschwindigkeit in Abhängigkeit von Witterungseinflüssen variieren würde. Im Übrigen sei die Umrechnung der Verbrauchwerte rechnerisch korrekt vorgenommen worden.

15 Am 01. September 2006 wurde eine neue Heizung in dem fraglichen Haus eingebaut. Zudem wurden die Messgeräte im Haus im Jahr 2006 zeitgleich mit den Ablesungen der Verbrauchswerte ausgetauscht. Der Austausch erfolgte auf Empfehlung der Firma K., welche darauf hingewiesen hatte, dass für die alten Geräte die Ersatzteilbeschaffung problematisch sei. Zweifel an der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte bestanden von Seiten der Firma K. nicht.

16 Die Beklagte zu 1) hatte dem Sohn der Klägerin gegenüber geäußert, dass der Beklagte zu 2) im streitgegenständlichen Zeitraum wieder von zu Hause gearbeitet habe.

17 Die Klägerin behauptet, die Messgeräte im Haus hätten vor ihrem Austausch einwandfrei funktioniert.

18 Der Kläger beantragt,

19 die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 868,25 nebst 5 % Zinsen seit dem 08. März 2007 zu zahlen.

20 Die Beklagten beantragen,

21 die Klage abzuweisen.

22 Die Beklagten behaupten, der Wert für den Heizkörper „W“ sei auf dem Ableseprotokoll vom 09. Mai 2006 falsch eingetragenen worden. Sie meinen, ihre Vermutung, dass der abgelesene Wert 4 oder 1,4 lauten müsse und nicht 14, sei nicht durch den Originalbeleg widerlegt.

23 Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf den Sachvortrag in den Schriftsätzen nebst Anlagen sowie den zu Protokoll gegebenen Erklärungen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

24 Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.

25 Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Nachzahlung von Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2005/2006 nur in Höhe von 522,50 € zu.

26 Dieser Anspruch ergibt sich aus § 9a der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der für den Abrechnungszeitraum geltenden Fassung von 2006 (im Folgenden: Heizkostenverordnung) i.V.m. der zwischen den Parteien in ihrem Mietvertrag geschlossenen Abrede über die Umlage der laufenden Nebenkosten.

27 Vorliegend ist ein Sonderfall im Sinne des § 9a Heizkostenverordnung gegeben.

28 Die Vorschriften der Heizkostenverordnung bzgl. der Vorgehensweise bei der Umlage von Heizkosten gehen gemäß § 2 Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Grundsätzlich hat der Gebäudeeigentümer demnach gemäß § 6 Heizkostenverordnung die Kosten der Versorgung mit Wärme auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 Heizkostenverordnung auf die einzelnen Nutzer in der Weise zu verteilen, wie es auch im vorliegenden Fall ausweislich der Heizkostenabrechnung vom 04. Juli 2006 geschehen ist.

29 Allerdings schreibt § 9a Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung für die Sonderfälle, dass der anteilige Wärmeverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, die Ermittlung auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum vor.

30 So aber liegt der Fall hier: Der anteilige Wärmeverbrauch der Beklagten konnte „aus anderen zwingenden Gründen“ nicht ordnungsgemäß erfasst werden. Mit zwingenden Gründen sind hier solche gemeint, die die gleiche Folge wie der explizit genannte Geräteausfall haben, nämlich das Fehlen eines objektiven, für die anschließenden Rechenschritte notwendigen Messergebnisses. Hierunter muss auch der Fall eines völlig unplausiblen Ausreißers gegenüber den Werten aus anderen Abrechnungsperioden subsumiert werden (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, S. 444, Rn. 107).

31 Ein solcher Ausreißer war vorliegend im Hinblick auf die im Wohnzimmer der Beklagten gemessenen Werte gegeben. Insofern waren die für die Wohnung der Beklagten vorhandenen Messwerte aus 2005 mit den endkorrigierten Messwerten aus 2006 zu vergleichen. Denn das Gericht zweifelt nicht an der formalen Richtigkeit der korrigierten Messwerte. Die Beklagten haben nämlich zum einen mit ihrer Unterschrift unter das Ableseprotokoll von 2006 die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigt. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass diese Werte auf dem Durchschlag, welcher den Beklagten ausgehändigt wurde, nicht zu erkennen sind. Dass nicht alle aufgeschriebenen Zahlen auch tatsächlich auf den Durchschlag durchgedrückt werden, ist vielmehr ein häufiges Phänomen. Zum anderen entspricht die nach der Entdeckung der zunächst fehlerhaften Skalenanwendung endkorrigierte Umrechnung der schon 2005 praktizierten Umrechnung. Auch wurde die Richtigkeit der Umrechnung durch die Firma K. bestätigt.

32 Im Jahr 2005 hatte sich für den Heizkörper „W“ ein umgerechneter Wert von 14,4 Verbrauchseinheiten ergeben, bei der endkorrigierten Umrechnung aus dem Jahr 2006 ein Wert von 134,4, was fast einer Verzehnfachung entspricht. Selbst wenn man die Verbrauchswerte für das Wohnzimmer insgesamt, also für die Heizkörper „W“ und „WZ“ zusammenlegt, ergibt sich noch ein Anstieg von 36,1 (14,4 für „W“ und 21,7 für „WZ“) auf 139,8 (134,4 für „W“ und 5,4 für „WZ“) Verbrauchseinheiten, was immer noch fast eine Vervierfachung bedeutet. Dies aber ist selbst durch ein verstärktes Verbrauchsverhalten der Nutzer, welches von Klägerseite mit dem Hinweis auf die Heimarbeit des Beklagten zu 2) angesprochen wurde, nicht plausibel zu erklären. Gleiches gilt für die bei der Verbrauchserfassung qua Verdunstungsmessung auftretenden üblichen Schwankungen der Verbrauchsanzeigen, welche auf der unterschiedlichen Verdunstungsgeschwindigkeit in Abhängigkeit von Witterungseinflüssen beruhen. Auch diese können derartige krasse Verbrauchsveränderungen um das Vierfache nicht erklären.

33 Liegen aber solche unplausibel erscheinende Ausreißer vor, trifft den Vermieter, welcher die Heizkosten nach der gewöhnlichen Vorgehensweise der §§ 6 und 7 Heizkostenverordnung umlegen will, die Darlegungs- und Beweislast dahingehend, in seinem Risikobereich liegende Fehlerquellen für eine falsche Verbrauchserfassung auszuschließen. Das konnte der Klägerin vorliegend jedoch im Bezug auf die Funktionstüchtigkeit der sich an den Heizkörper im Wohnzimmer der Beklagten befindlichen Messgeräte nicht gelingen, da diese nach Ablesung der Werte im Mai 2006 ausgetauscht worden waren und somit einer Überprüfung durch einen Sachverständigen nicht mehr zugänglich sind. Auch wenn vorliegend die Firma K. den Austausch sämtlicher Messgeräte im Haus nur wegen der zukünftigen Ersatzteilbeschaffung anregte und von der Funktionstüchtigkeit der Geräte ausging, so ist damit nicht das einwandfreie Funktionieren gerade der zwei Heizkörper im Wohnzimmer der Beklagten zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Der Umstand, dass der Gewerbeeinheit im fraglichen Abrechnungszeitraum kein Verbrauch zugeschrieben wurde, bekräftigt zudem noch die Zweifelhaftigkeit der im Wohnzimmer der Beklagten gemessenen Werte.

34 Wird der anteilige Verbrauch eines Nutzers wie im vorliegenden Fall nicht ordnungsgemäß erfasst, hat das Gericht eine Ersatzermittlung anhand der in § 9a I 1 Heizkostenverordnung genannten Kriterien vorzunehmen. Bei dieser Ersatzermittlung des Nutzerverbrauchs ist unter den im Gesetz genannten Methoden vorliegend nur die erste angemessen, da mit dem Wohnzimmer vergleichbare andere Räume in der Wohnung der Beklagten nicht vorhanden sind.

35 Demnach hat hier eine Verbrauchsermittlung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrechnungszeiträumen zu erfolgen. Da vorliegend dem Gericht für das betroffene Wohnzimmer nur die von den Beklagten eingereichten Verbrauchswerte aus dem Vorjahreszeitraum zu Verfügung stehen, kann sich die geschätzte Verbrauchsermittlung auch nur an diesen orientieren. Insofern ist von den für das Wohnzimmer 2005 gemessenen umgerechneten Verbrauchseinheiten von 36,1 auszugehen. Diese ergeben mit den 2006 für die übrigen Räume der Wohnung gemessenen 13 Verbrauchseinheiten, an deren richtiger Messung vorliegend kein Streit besteht, zusammen einen Schätzverbrauch von 49,1 Verbrauchseinheiten für die gesamte Wohnung der Beklagten im Abrechnungszeitraum 2005/2006.

36 Dieser anteilige Verbrauch der Beklagten ist gem. § 9a I S. 2 Heizkostenverordnung bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen. Die von der Klägerin erstellte Heizkostenabrechnung war insofern im Hinblick auf die Beklagten wie folgt zu korrigieren: Die der Rechnung zugrunde liegenden Verbrauchseinheiten für das gesamte Haus von 161,1 sind um die Differenz zwischen den für die Beklagten in der Abrechnung zugrunde gelegten 78,8 Verbrauchseinheiten und den hier ermittelten 49,1 Verbrauchseinheiten zu verringern, um den korrigierte Gesamtverbrauch für das Haus zu erhalten. Hier ergibt sich ein Wert von 131,4 und damit korrigierte Kosten je Verbrauchseinheit von 22,844. Multipliziert man diesen Wert wieder mit dem für die Wohnung der Beklagten geschätzten Verbrauch von 49,1, so ergeben sich für die Beklagten im Abrechnungszeitraum 2005/2006 Verbrauchskosten von 1121,65 €. Zu diesem Wert sind dann noch die in der Abrechnung festgestellten Grundkosten von 464,09 € zu addieren, um den von den Beklagten geschuldeten Heizkostenanteil von 1585,74 € zu erlangen. Bei Berücksichtigung der Vorauszahlung von 516 € sowie der weiteren Zahlung von 548,09 € ergibt sich eine noch geschuldete Nachzahlung von 521,65 €.

37 Der so ermittelte Wert ist zwar noch immer relativ hoch, dies lässt sich aber plausibel mit der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, des Heizungsmehrbedarfs infolge Leerstandes und dem physikalischen Temperatur-Ausgleichs-Gesetz erklären.

38 Eine Präklusion der Einwendungen der Beklagten gem. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB gegen die Abrechnung der Klägerin vom 01. März 2007 ist vorliegend nicht gegeben, da die Beklagten der Klägerin ihre Einwendungen mit ihrem Schreiben vom 11. Juli 2007 innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB mitgeteilt haben.

39 Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich in der tenorierten Höhe aus §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB.

40 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr.11 ZPO.

41 Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.