LG Hamburg 16. Zivilkammer — 316 O 68/09 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-05-06

Aktenzeichen: 316 O 68/09

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2010:0506.316O68.09.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 195 BGB, § 204 BGB, § 556 BGB, § 167 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Rechnet der Vermieter unmittelbar vor Ende des Abrechnungszeitraums bereits ab, so wird der Saldo noch im Abrechnungsjahr fällig und die Verjährung beginnt bereits zu laufen (Rn.18) .

2. Wird der Anspruch im Mahnbescheid nicht hinreichend erkennbar individualisiert, hemmt der Mahnbescheid nicht die Verjährung. Ist eine Individualisierung erfolgt, muss erkennbar sein, wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt (Rn.19) .

3. Ein Anspruch auf Vorwegabzug bei der Grundsteuer (hier: für Restaurantbetriebe) besteht grundsätzlich nicht bei Gewerbemiete (Rn.21) .

Tenor

I. Das Versäumnisurteil vom 9.7.2009 wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 1.179,-- nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 21.5.2009 zu zahlen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 87%, die Beklagte zu 13%. Die Kosten der Säumnis trägt der Kläger.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils € 1.400,-- abzuwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2004, 2005 und 2006 für die von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses O...H...straße. … in … H....

2 Mit Mietvertrag vom 5.12.2002 (Anl. K 1) vermietete der Kläger der Beklagten das Dachgeschoss des vorstehend genannten Hauses. Mietbeginn war der 1.3.2003. Die monatliche Miete betrug € 2.640,--. An Betriebskostenvorauszahlungen sollten gemäß § 5 des Mietvertrages € 360,-- geleistet werden. Die Fläche des gemieteten Objekts betrug 218,85 qm bei einer Gesamtfläche des Gebäudes von 1.166,99 qm. Diese setzt sich zusammen aus dem gastronomisch genutzten Kellergeschoss von 236,38 qm, dem ebenso genutzten Erdgeschoss von 268,99 qm sowie den als Büro genutzten 1. und 2. Obergeschoss mit zusammen 442,77 qm. Hinzu kommt das von der Beklagten gemietete Dachgeschoss.

3 Erstmalig rechnete der Kläger die Betriebskosten für die Jahre 2004 und 2005 mit Abrechnungen vom 31.12.2005 (Anl. B 2 und B 3) ab, welche er der Beklagten noch am 30.12.2005 in den Briefkasten warf. Aus diesen Abrechnungen ergab sich für 2004 ein Saldo von € 4.174,07, für 2005 ein Saldo von € 5.362,39. Eine weitere Abrechnung erteilte der Kläger am 12.3.2008 (Anl. B 12), in welcher er für den Zeitraum vom 1.3.2003 bis zum 29.2.2008 eine Nachzahlung von € 15.214,65 errechnete.

4 Während des Mietverhältnisses rügte die Beklagte ständig Mängel, insbesondere den fehlenden Fahrstuhl, die immer wieder ausfallende Heizung sowie optische Mängel im Treppenhaus. Teilweise minderte sie die Nettokaltmiete, insbesondere aber kürzte sie nahezu durchgehend die Betriebskosten in Hinblick auf die von ihr gerügten Mängel um 50%, wie sich aus der Aufstellung gemäß Anl. K 12 ergibt, die mit der Maßgabe des Inhalts der mündlichen Verhandlung vom 1.4.2010 unstreitig geworden ist. Soweit die Beklagte die Nettomiete gemindert hat, hat der Kläger den nicht gezahlten Mietzins nicht geltend gemacht.

5 Am 29.12.2008 reichte der Kläger den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides über € 6.115,76 ein, in welchem Betriebskosten für 2004 und 2005 gemäß Rechnung vom 12.3.2008 sowie vom 1.1.05 bis zum 31.12.06 gefordert wurden. Dieser Mahnbescheid wurde am 9.1.2009 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 24.3.2009 begründete er den Mahnbescheid, begehrte die Zahlung von € 6.354,33 und überreichte zur Begründung zwei neue Abrechnungen ohne Datum für 2004 und 2005 (Anl. K 2 und K 14), deren Addition die mit dem Mahnbescheid geforderte Summe ergab. In dem daraufhin anberaumten Termin zur mündlichen Verhandlung stellte der Kläger keinen Antrag, so dass am 9.7.2009 klagabweisendes Versäumnisurteil erging, gegen das der Kläger fristgerecht Einspruch einlegte. Die Beklagte hat in Hinblick auf die mit dem Mahnbescheid geltend gemachte Forderung die Einrede der Verjährung erhoben.

6 Der Kläger trägt vor, die Beklagte sei zur Zahlung der mit Schriftsatz vom 14.8.2009 neu berechneten Betriebskostennachzahlungen verpflichtet. Dies gelte auch für die Nachzahlung für 2006. Mängel hätten nicht bestanden, die Heizung sei immer nur kurzfristig ausgefallen. Der Fahrstuhl sei 2005 in Betrieb genommen worden.

7 Zumindest die Abrechnungen, die Gegenstand des Klagverfahrens seien, entsprächen den gesetzlichen Anforderungen. Die Verteilung der Betriebskosten sei nachvollziehbar, die Heizkosten seien aufgrund der ordnungsgemäß abgelesenen Werte richtig berechnet.

8 Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Klage im Übrigen,

9 das Versäumnisurteil vom 9.7.2009 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 9.075,38 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf € 5.468,51 seit dem 9.1.2009 und auf € 3.606,87 seit dem 21.5.2009 zu zahlen.

10 Die Beklagte beantragt

11 das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

12 Die Beklagte trägt vor, die Forderung sei hinsichtlich der Betriebskosten für 2004 und 2005 verjährt. Die Verjährung sei mit Ablauf des Jahres 2008 eingetreten, da die Abrechnungen unstreitig im Jahre 2005 zugegangen seien. Da die mit der Klage geltend gemachte Forderung nicht der mit dem Mahnbescheid geltend gemachten Forderung entsprochen habe, sei durch den Mahnbescheid die Verjährung nicht unterbrochen worden. Die Abrechnungen, die mit der Klagbegründung übersandt wurden, seien zuvor nicht zugegangen.

13 Unabhängig davon seien die Abrechnungen auch nicht korrekt erstellt. Bei der Grundsteuer sei der Verteilerschlüssel zu beanstanden. Zudem hätten die auf die Gastronomie entfallenden Teile zuvor abgezogen werden müssen. Bei den Positionen Abfall und Haftpflichtversicherung sei der Verteilerschlüssel unklar, gleiches gelte für die Müllabfuhr. Die Heizkosten dürften nicht nach Gradtagen abgerechnet werden, die gemessenen Verbrauche würden bestritten.

14 Letztlich sei die Beklagte berechtigt gewesen, die Miete zu mindern, da erheblich Mängel an der Heizung und im Treppenhaus bestanden hätten. Es hätte auch mehrere Wasserschäden gegeben, die erst nach längerer Zeit behoben worden seien. Im Jahr 2006 habe es weiterhin Schwierigkeiten mit der Heizung gegeben, wie sich aus den Mängelanzeigen (B 38 - B 41) ergebe. Die Treppe zum Staffelgeschoss sei bauordnungsrechtlich nicht zulässig.

15 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen.

Entscheidungsgründe

16 Die zulässige Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet. Die Forderungen auf Nachzahlung der Betriebskosten für 2004 und 2005 sind verjährt, die Forderung für 2006 nur zu einem Teil berechtigt.

17 1. Der Kläger ist nicht berechtigt, für die Jahre 2004 und 2005 Betriebskostennachzahlungen zu verlangen, da die dahingehende Forderung des Klägers verjährt ist und die Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben hat.

18 a. Die Verjährungsfirst, die gemäß § 195 BGB regelmäßig drei Jahre beträgt, beginnt mit Zugang der Abrechnung beim Mieter (BGH WuM 91, 150), im vorliegenden Fall somit am 30.12.2005, da es zwischen den Parteien unstreitig geworden ist, dass der Kläger die zunächst erstellten Abrechnungen für 2004 und 2005 (Anl. B 2 und B 3) am 30.12.2005 bei der Beklagten in den Briefkasten geworfen hat. Zwar war zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungsfrist für 2005 noch nicht gänzlich abgelaufen, dies ändert jedoch nichts an der Fälligkeit und dem darauf folgenden Beginn der Verjährungsfrist. Zwar dürfte grundsätzlich davon auszugehen sein, dass Betriebskostenabrechnungen erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ergehen, sofern dies aber ausnahmsweise nicht der Fall ist, da sämtliche Kosten bereits früher entstanden und abrechenbar sind, ist kein Grund ersichtlich, warum die Fälligkeit des Saldos erst mit Ablauf des Abrechnungszeitraums eintreten kann. In diesem Fall bleibt es dem Mieter unbenommen, Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, die sich darauf beziehen, dass die Kosten nicht ordnungsgemäß erfasst wurden. Die fehlende Fälligkeit, die mit Zugang entsteht, wird er nicht einwenden können.

19 b. Die Beantragung des Mahnbescheides am 29.12.2008 war zwar gemäß § 204 BGB i.V.m. § 167 ZPO grundsätzlich in der Lage, die Verjährung zu hemmen, konnte im vorliegenden Fall jedoch keine verjährungshemmende Wirkung erzielen, da der Mahnbescheidsantrag den geltend gemachten Anspruch nicht in ausreichendem Maße bezeichnet hat. Der Schuldner muss aufgrund der Bezeichnung erkennen können, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird (BGH NJW-RR 06, 275). Es bedarf zwar nicht der Substantiierung, der Anspruch muss aber erkennbar individualisiert werden (BGH NJW 96, 2152). Diese Individualisierung ist auch erfolgt, sie bezieht sich aber auf eine Abrechnung vom 12.3.2008, die der Beklagten unstreitig zugegangen ist und keine erkennbaren Übereinstimmungen mit den Abrechnungen aufweist, die offensichtlich Grundlage der Berechnungen des Mahnbescheides waren. Die im Mahnbescheid in Bezug genommene Abrechnung vom 12.3.2008 weist einen Saldo von € 15.214,65 auf und betrifft einen Zeitraum vom 1.3.2003 bis zum 29.2.2008, der Mahnbescheid bezieht sich auf die Jahre 2004, 2005 und offensichtlich auch auf das Jahr 2006. Da somit Betriebskosten für 2006 in dem Mahnbescheid aufgeführt wurden, die in der Abrechnung vom 12.3.2008 ebenfalls enthalten waren, ist im Ergebnis nicht erkennbar, wie sich der aus dem Mahnbescheid ersichtliche Betrag zusammensetzt, welche Kosten in welchem Umfang darin enthalten sind und auf welche Zeiträume und Positionen sich der angegebene Betrag in Höhe von € 6.115,76 bezieht. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten ist der Anspruch an eine Individualisierung der Forderung nicht erfüllt, so dass die Unterbrechungswirkung nicht eintreten konnte, die Forderung somit mit Ablauf des 31.12.2008 verjährt ist.

20 2. Die Forderung des Klägers auf Nachzahlung der Betriebskosten für 2006 ist zu einem Teil begründet.

21 a. Der Kläger ist berechtigt, anteilige Grundsteuer in Höhe von € 1.601,33 zu verlangen. Soweit die Beklagte meint, für die Restaurationsbetriebe hätte ein Vorwegabzug erfolgen müssen, wird diese Ansicht durch dem Mietvertrag vom 5.12.2002 nicht gestützt. In § 5 Abs. 3 des Vertrages haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter einen Anteil an den Kosten trägt, der seinem Anteil an der Gesamtfläche entspricht. Dementsprechend hat der Kläger die unstreitigen Gesamtkosten in Höhe von € 8.540,44 in nicht zu beanstandender Weise auf die Mieter verteilt. Ein Anspruch der Beklagten, dass die Grundsteuer für jedes Mietverhältnis einzeln berechnet wird, kann sie weder aus dem Mietvertrag noch aus allgemeinen Grundsätzen herleiten.

22 b . Der Kläger ist weiterhin berechtigt, anteilige Gehwegreinigungskosten in Höhe von € 488,07 geltend zu machen. Der Verteilerschlüssel ist nicht zu beanstanden, im Übrigen beruht die Erhöhung der Kosten auf der Neueinstufung und wird von der Beklagten nicht mehr angegriffen.

23 c. Da die von der Beklagten genutzte Fläche, wie von dem Kläger im Schriftsatz vom 14.8.2009 nachvollziehbar erläutert, 33,08% der Gesamtfläche ohne Restaurants beträgt und die Restaurants über eigene Verträge mit der Stadtreinigung verfügen, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte die Verteilung der Kosten für die Müllabfuhr rügt. Die Gesamtkosten in Höhe von € 1.333,44 ergeben sich aus dem Bescheid vom 13.1.2005, so dass der Kläger berechtigt ist, den Anteil gemäß Verteilerschlüssel 2 in Höhe von € 441,10 geltend zu machen.

24 d. Gleiches gilt für die Kosten für die Haftpflichtversicherung in Höhe von € 134,82. Hier rügt die Beklagte zwar zu Recht, dass die Berechnung gemäß Schriftsatz vom 18.12.2009 in sich nicht ganz schlüssig ist, verkennt aber, dass diese Unschlüssigkeit allein darauf beruht, dass der Kläger der Berechnung nur ¾ des Jahres zugrunde gelegt hat, wie sich aus dessen Ausführungen im Schriftsatz vom 14.8.2009 ergibt. Der Beklagten ist es aber gemäß § 242 BGB verwehrt, unter Berufung auf leicht erkennbare Berechnungsfehler zu ihren Gunsten die gesamte Zahlung einer Kostenposition zu verweigern. Soweit der Kläger die Gebäudeversicherung nur zu einem Drittel auf die Mieter in den drei Obergeschossen umgelegt hat, ist die Beklagte dieser für sie günstigen Berechnung nicht entgegengetreten. Die verbleibenden Kosten sind sodann in nicht zu beanstandender Weise nach dem Verteilerschlüssel 2 verteilt worden, so dass sich ein Betrag von € 641,34 für die Beklagte ergibt.

25 e. Soweit der Kläger Heizkosten für 2006 geltend macht, ist der Nachzahlungsbetrag nicht fällig, da die Beklagte bestritten hat, dass der von dem Kläger zugrunde gelegte Verbrauch der Klägerin von 33.012 kWh richtig ermittelt wurde. Der Kläger hat, obwohl dieses in der mündlichen Verhandlung vom 1.4.2010 erörtert wurde, keinen Beweis dafür antreten können, so dass die Kammer nicht in der Lage ist, einen konkreten Verbrauch zu ermitteln.

26 f. Die Kosten für Hausstrom und Treppenhausreinigung werden nur in Hinblick auf den Verteilerschlüssel angegriffen, der im Schriftsatz vom 14.8.2009 nachvollziehbar erläutert wurde. Danach betrifft der Verteilerschlüssel „drei“ sämtliche Einheiten mit Ausnahme des Kellergeschosses, welches keinen Zugang zum Treppenhaus hat und somit mit dessen Kosten auch nicht belastet werden darf. Die Beklagte schuldet somit € 168,16 für Strom und € 235,20 für die Reinigung.

27 g. Soweit der Kläger Wasserkosten geltend macht, ist die Forderung des Klägers nicht fällig, da er nicht dargelegt hat, woraus sich ergeben könnte, dass die Beklagte die Hälfte des anfallenden Wassers verbraucht hat. Der dahingehende Vortag ist bereits unschlüssig, im Übrigen aber auch bestritten, so dass der Kläger Wasserkosten nicht beanspruchen kann.

28 3. Die Beklagte schuldet somit für 2006 an Nebenkosten insgesamt € 3.710,02, auf die er unstreitig Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt € 2.160,-- gezahlt hat, so dass grundsätzlich davon auszugehen wäre, dass der Kläger einen Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von € 1.550,02 hätte.

29 a. Dieser Betrag verringert sich aber um € 371,02, da die Kammer davon ausging, dass die Beklagte berechtig war, die Miete auch im Jahr 2006 um 10% zu mindern, so dass sie entsprechend geringere Vorauszahlungen schuldete, da sich die Minderung auf die Bruttomiete bezieht. Es verbleibt somit ein Betrag in Höhe von € 1.179,--.

30 b. Die Minderung resultiert aus dem Fehlen des Fahrstuhls, der unstreitig zum Mietobjekt gehörte, bei Mietbeginn aber nicht vorhanden war. In Anbetracht dieses Umstandes hätte es dem Kläger oblegen, substantiiert vorzutragen, wann der Fahrstuhl denn funktionsfähig war. Dies aber hat er nicht getan, er hat in der mündlichen Verhandlung lediglich erklärt, er gehe davon aus, dass dies noch im Jahr 2005 gewesen sei. Dieser Vortrag ist nicht ausreichend substantiiert. Die aus dem Fehlen des Fahrstuhls resultierende Minderung schätzt die Kammer gemäß § 287 ZPO auf 10%, da die Beklagte eine darüber hinausgehende Beeinträchtigung des Gebrauchs nicht dargelegt hat.

31 c. Soweit die Beklagte darüber hinaus gerügt hat, dass die Heizung häufig ausgefallen sei und das Treppenhaus sich in einem schlechten Zustand befunden habe, reicht der dahingehende Vortrag nicht aus, um eine weitergehende Minderung zu rechtfertigen.

32 aa. Eine Minderung wegen der Heizung hätte erfordert, dass die Beklagte substantiiert vorträgt, wann die Heizung ausgefallen ist, wie lange der Ausfall dauerte und wie sich dieser Ausfall auf die Temperaturen ausgewirkt hat. Sofern der Ausfall, wie der Kläger vorträgt, jeweils kurzfristig beseitigt wurde, erscheint eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit nicht ohne weiteres gegeben.

33 bb. Die Mängel im Treppenhaus sind ebenfalls nicht substantiiert vorgetragen. Allein der Umstand, dass das Treppenhaus nur notdürftig und das Fenster im Treppenhaus gar nicht gereinigt wurden sowie nicht näher beschriebene Ablösungen des Fußbodens vorhanden waren, rechtfertigt ohne weiteren Vortrag nicht die Annahme, dass die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich in nicht nur unerheblichem Umfang gemindert war.

34 cc. Letztlich rechtfertigt auch die angebliche Bauordnungswidrigkeit der Treppe ins Staffelgeschoss keine weitergehende Minderung, da die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen hat, welche Auswirkungen dieses Umstand auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hatte. Bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsbeschränkungen ist nicht ohne weiteres von einem minderungsrelevanten Mangel auszugehen. Voraussetzung für die Annahme eines Sachmangels ist vielmehr, dass die Behörde die Nutzung untersagt oder aber zumindest ein behördliches Einschreiten zu befürchten ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rz. 76). Dazu aber hat die Beklagte nichts vorgetragen.

35 4. Eine zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung steht der Beklagten nicht zu, da sie keine Ansprüche gemäß § 812 BGB auf Rückzahlung überzahlter Miete besitzt. Die Beklagte hat die Miete überwiegend gezahlt, obwohl sie sowohl die Mängel als auch ihr Minderungsrecht kannte. Dies ergibt sich unter anderem aus den Schreiben der Beklagten vom 26.4.2003 sowie vom 30.1.2004, in denen sie jeweils angekündigt hat, die Miete und nicht nur die Betriebskosten zu mindern so dass sie sich nunmehr § 814 BGB oder aber die Grundsätze der Verwirkung entgegenhalten lassen muss.

36 Nach all dem hat der Kläger gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch in Höhe von € 1.179,-- gegen die Beklagte. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB.

37 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.