KG Berlin 1. Zivilsenat — 1 W 525/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-07-02

Aktenzeichen: 1 W 525/26

ECLI: ECLI:DE:KG:2026:0702.1W525.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 17 GBO, § 18 GBO, § 38 GBO, § 19 ZVG, § 20 ZVG ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Ein im Grundbuch noch nicht vollzogener, früher gestellter Antrag auf Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung steht dem Vollzug eines Ersuchens des Vollstreckungsgerichts auf Eintragung eines Vermerks über die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Bruchteilsgemeinschaft nicht entgegen.

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, 29. Januar 2026, 45b xxx-10, Beschluss

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, aufgrund des Ersuchens vom 12. Dezember 2025 in dem im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuch einen Vermerk über die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft einzutragen.

Gründe

I.

1 Die Beteiligten zu 1 bis 4 sind seit dem 16. Juli 2019 als Eigentümer zu einzeln bezeichneten Bruchteilen in dem im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuch eingetragen. Bereits zuvor war bei dem Grundbuchamt ein Antrag auf Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung eingegangen. Der Antrag ist bis heute nicht erledigt.

2 Mit gesiegelter und unterschriebener Urkunde vom 12. Dezember 2025 hat der Beteiligte zu 5 das Grundbuchamt um Eintragung eines Vermerks über die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ersucht. Das Grundbuchamt – Rechtspflegerin – hat das Ersuchen mit Beschluss vom 29. Januar 2026 im Hinblick auf § 17 GBO zurückgewiesen, nachdem zuvor die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle dem Verlangen des Beteiligten zu 5 nicht entsprochen hatte. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 5, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 25. Februar 2026 nicht abgeholfen hat.

II.

3 1. Die Beschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Beteiligte beschwerdeberechtigt. Behörden sind beschwerdeberechtigt, soweit sie nach dem Gesetz befugt sind, das Grundbuchamt um eine Eintragung nach § 38 GBO zu ersuchen (Senat, Beschluss vom 27. Februar 2028 – 1 W 35/18 – FGPrax 2018, 99). Diese Befugnis folgt für den Beteiligten zu 5 als Vollstreckungsgericht aus §§ 180 Abs. 1, 19 Abs. 1 ZVG.

4 2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Es liegt kein Eintragungshindernis vor, das eine sofortige Zurückweisung des Ersuchens rechtfertigen könnte, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.

5 a) Das Ersuchen vom 12. Dezember 2025 entspricht der erforderlichen Form des § 29 Abs. 3 GBO und der Beteiligte zu 5 ist wie oben erläutert zur Stellung des Ersuchens befugt. Bedenken gegen den Inhalt der ersuchten Eintragung bestehen ebenfalls nicht, solche hat das Grundbuchamt auch nicht aufgezeigt. Dessen im Hinblick auf § 17 GBO geäußerte Bedenken können eine sofortige Zurückweisung schließlich nicht rechtfertigen. Hier hätte das Grundbuchamt wenigstens die Regelungen in § 18 Abs. 2 GBO in den Blick nehmen müssen.

6 b) Tatsächlich ist das Ersuchen zu vollziehen. Der seit Jahren anhängige Antrag auf Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung steht dem nicht entgegen.

7 Allerdings darf, wenn mehrere dasselbe Recht betreffende Eintragungen beantragt sind, eine später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen, § 17 GBO. Mit der Regelung soll in erster Linie das materiell-rechtliche Rangsystem, §§ 879 bis 882 BGB, verfahrensrechtlich abgesichert werden. Ob das auch bei Ersuchen um Eintragung von Zwangsversteigerungsvermerken erforderlich ist, wird vor dem Hintergrund, dass einem solchen Vermerk gerade kein Rang zukommt (RGZ 135, 379, 384), mit unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert (zum Meinungsstand: Becker, in: Stöber, ZVG, 24. Aufl., § 19, Rdn. 18), wobei, soweit ersichtlich, bislang niemand eine sofortige Zurückweisung eines entsprechenden Ersuchens in Erwägung gezogen hat. Darauf kommt es hier aber nicht an.

8 Grundsätzlich bewirkt die Anordnung der Zwangsversteigerung zugunsten des vollstreckenden Gläubigers die Beschlagnahme des Grundstücks, § 20 ZVG. Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots, § 23 Abs. 1 S. 1 ZVG. Mit der Eintragung der Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch, § 19 Abs. 1 ZVG, soll ein gutgläubiger Erwerb Dritter durch Verfügungen des Schuldners ausgeschlossen werden, die trotz der Beschlagnahme erfolgen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 1620). Das ist vorliegend jedoch anders.

9 Die Anordnung der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, § 180 ZVG, bewirkt kein Veräußerungsverbot nach § 23 ZVG, die Miteigentümer bleiben vielmehr zu Verfügungen über das Grundstück - bzw. hier das Wohnungseigentum -befugt (BGH, NJW 1952, 263, 264). Das gilt unabhängig davon, wer die Teilungsversteigerung veranlasst hat (BGH, Beschluss vom 25. Februar 2010 – V ZB 92/09 -; Beschluss vom 15. September 2016 – V ZB 183/14 -). Auf die Gutgläubigkeit eines Dritterwerbers kommt es deshalb bei Verfügungen der Miteigentümer nicht an, der Vermerk im Grundbuch dient also insoweit auch nicht dazu, einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern.

10 Danach kann es dahinstehen, inwieweit durch den Vollzug der geänderten Teilungserklärung im Grundbuch Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums der Beteiligten zu 1 bis 4 überhaupt betroffen werden. Die Eintragung des Vollstreckungsvermerks hindert sie nicht daran, ggf. erforderliche Erklärungen wirksam abzugeben. Ist das nach Eintragung des Vermerks aber der Fall, kann für zuvor erteilte Zustimmungen der Beteiligten zu 1 bis 4 nichts anderes gelten.

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