VG Berlin 6. Kammer — 6 K 214/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-19

Aktenzeichen: 6 K 214/24

ECLI: ECLI:DE:VGBE:2026:0319.6K214.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 1 Abs 1 WoZwEntfrG BE, § 1 Abs 2 WoZwEntfrG BE, § 1 Abs 3 WoZwEntfrG BE, § 2 Abs 1 WoZwEntfrG BE, § 5 WoZwEntfrG BE ... mehr

Leitsatz

1. Eine Nutzung als Ferienwohnung stellt keine allgemeine Wohnnutzung dar. (Rn.36)

2. Eigentumsrechtlichen Bestandsschutz genießen von vorneherein nur rechtmäßige Nutzungen. Eine bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ist danach nicht geschützt (Anschluss an Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22). (Rn.46)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand

1 Der Kläger begehrt die Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten.

2 Er ist Eigentümer der neun streitgegenständlichen Wohnungen in der

3 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, EG – Mitte links, Nr. 8...

4 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 1. OG – Mitte links, Nr. 8...

5 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 1. OG – Mitte links, Nr. 7...

6 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 1. OG – Mitte rechts, Nr. 7...

7 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 2. OG, Nr. 7...

8 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 2. OG – Mitte rechts, Nr. 7...

9 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 3. OG, Nr. 7...

10 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 3. OG, Nr. 7...

11 -K... , 6... , Berlin Vorderhaus, 10. OG, Nr. 8... .

12 Die Wohnungen befinden sich in einem mit Bebauungsplan vom 6...festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (N... ). Der Kläger vermietet die Wohnungen seit etwa 2006 gewerblich als Ferienwohnungen. Dies zeigte er dem Bezirksamt Mitte von Berlin – Bezirksamt – mit Schreiben vom 28. Juli 2014 an. Mit zwei Schreiben vom 26. April 2016 beantragte er jeweils die Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten für die vorgenannten Wohnungen mit dem Inhalt, dass für die Nutzung als Ferienwohnung durch den Kläger keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Er wies auf das Erfordernis einer verfassungskonformen Auslegung des Zweckentfremdungsrechts hin.

13 Mit Schreiben vom 26. August 2016 hörte das Bezirksamt den Kläger jeweils zu der beabsichtigten Ablehnung seiner Anträge an. Mit Schreiben vom 31. August 2016 wies der Kläger – erneut – auf die von ihm angenommene Verfassungswidrigkeit der zugrunde liegenden Regelungen hin. Mit Bescheiden vom 20. September 2016 lehnte das Bezirksamt die Anträge ab. Hiergegen erhob der Kläger mit Schreiben vom 24. Oktober 2016 Widerspruch, welchen er am 31. Oktober 2016 damit begründete, dass die vom Bezirksamt herangezogene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Berlin falsch sei. Mit Widerspruchsbescheiden vom 7. März 2017 wies das Bezirksamt die Widersprüche zurück. Es liege keine Ungleichbehandlung hinsichtlich der Bestandsschutzregelungen im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vor.

14 Mit seiner am 13. April 2017 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter (ursprünglich registriert unter VG 6 K 380/17). Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sei hinsichtlich der damit verbundenen Rückwirkung verfassungswidrig.

15 Am 6. Juli 2017 haben die Beteiligten eine Moratoriumsvereinbarung geschlossen, wonach die Nutzung als Ferienwohnung bis zum Abschluss der Musterverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG 5 B 53.16 u.a.) geduldet werde. Mit Beschluss vom 28. August 2017 hat das Gericht das Verfahren bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in den Verfahren 1 BvL 2/17 bis 1 BvL 6/17 ausgesetzt. Mit Beschluss vom 29. April 2022 hat das Bundesverfassungsgericht die Vorlagen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in den vorgenannten Verfahren als unzulässig erachtet. Mit Urteilen vom 28. September 2023 (unter anderem OVG 5 B 5/22) hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Berufungen gegen die verwaltungsgerichtlichen Klageabweisungen zu Anträgen auf Negativatteste für Ferienwohnungen zurückgewiesen. Auf Antrag des Bezirksamts vom 10. Juni 2024 hat das Gericht das Verfahren unter dem nunmehrigen Aktenzeichen wieder aufgenommen.

16 Der Kläger macht nunmehr geltend, der Bestandschutz von Ferienwohnungen sei noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt. Das Oberverwaltungsgericht habe in einem baurechtlichen Normenkontrollverfahren im Oktober 2007 entschieden, dass die mietweise kurzfristige Überlassung von selbständigen Wohnungen dem Begriff des Wohnens unterfalle und daher die Vermietung von Ferienapartments keine Beherbergung darstelle. Die entspreche der Entscheidungshilfe der Obersten Bauaufsicht vom Dezember 2016. Das Verbot der Zweckentfremdung entfalte eine unzulässige Rückwirkung. Es würden die Grundrechte des Klägers aus Art. 14 des Grundgesetzes – GG – sowie Art. 12, Art. 3 und Art. 2 GG verletzt. Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 28. September 2023 stelle kein abschließendes Endurteil dar. Auf die Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes sei es gar nicht eingegangen.

17 Die Nutzung einer Ferienwohnung sei durch eine baurechtlich genehmigte Wohnnutzung abgedeckt. Dies entspreche der älteren Berliner Landesrechtsprechung und werde auch in der Literatur vertreten. Zumindest vor Inkrafttreten des § 13a der Baunutzungsverordnung – BauNVO – sei die Nutzung einer Ferienwohnung der Wohnnutzung gleichzusetzen. Jedenfalls genössen Ferienwohnung einen sich aus Art. 14 GG ergebenden Bestandsschutz. Die damit verbundene Rückwirkung verletzte das Eigentumsrecht. Er, der Kläger, könne sich außerdem auf Bestands-/Vertrauensschutz aus bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten berufen. Ferienwohnungen seien in allgemeinen Wohngebieten nicht generell verboten, sondern könnten im Einzelfall zugelassen werden. Die Wohnungen im vorliegenden Fall würden nicht gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Außerdem genieße er, der Kläger, einen verfassungsrechtlichen Vertrauensschutz. Es werde überdies in seine Berufsfreiheit eingegriffen. Die Ungleichbehandlung von Ferienwohnungen und sonstigem Gewerbe verstoße schließlich gegen den Gleichheitssatz. Entsprechendes gelte für die Ungleichbehandlung von landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und privaten Eigentümern. Erstere dürften weiterhin Gästewohnungen tage- und wochenweise vermieten. Eine Aufgabe der Ferienwohnungsvermietung führe zu einem unverhältnismäßigen wirtschaftlichen Schaden.

18 Der Kläger beantragt,

19 den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 20. September 2016 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 7. März 2017 zu verpflichten, die beantragten Negativatteste zu erteilen.

20 Der Beklagte beantragt,

21 die Klage abzuweisen.

22 Die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen mit ihrer tatbestandlichen Rückwirkung auf Wohnungen, die schon vor dem 1. Mai 2014 als Ferienwohnungen genutzt wurden, verletzten kein Recht auf Bestandsschutz aus Art. 14 GG. Mangels entsprechend genehmigter Nutzungsänderung könne sich der Kläger nicht auf einen Bestandsschutz wegen formeller Legalität hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung berufen. Die gewerbliche Ferienwohnungsnutzung sei auch materiell nicht baurechtmäßig gewesen. Eine Ferienwohnungsnutzung stimme nicht mit dem Wohnen im Sinne des Bauplanungsrechts überein. Die Nutzungsänderung sei immer genehmigungspflichtig gewesen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entscheidungshilfe der Obersten Bauaufsicht, die allein bauordnungsrechtliche Fragen betreffe. Auch aus der zitierten Rechtsprechung gehe nichts anderes hervor. Die neun Wohnungen lägen in einem allgemeinen, so dass ein baurechtlicher Bestandsschutz nicht in Betracht komme. Die Genehmigungsfähigkeit einer Ferienwohnung komme hier unter keinem Aspekt in Betracht. Eine Verletzung von Art. 12 Abs. 1 GG scheide nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls aus. Aufgrund der baurechtswidrigen Ausübung der Ferienwohnungsvermietung könne sich der Kläger auch auf einen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz aus Art. 20 Abs. 3 GG nicht berufen. Mit der zweijährigen Übergangszeit sei seinen Interessen angemessen Rechnung getragen worden. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG komme hier mangels vergleichbarer Sachverhalte nicht in Betracht. Die Privilegierung von Gästewohnungen sei bereits im Jahr 2018 gestrichen worden. Aufgrund der Wohnraumeigenschaft komme die Erteilung eines Negativattestes nicht in Betracht. Die Voraussetzungen für eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung seien nicht erfüllt. Der Kläger habe weder ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot gemacht, noch kämen vorrangige öffentliche Interessen für die Zweckentfremdung in Betracht. Zudem seien überwiegende schutzwürdige private Interessen des Klägers weder ersichtlich noch mittels eines erforderlichen Gutachtens eines anerkannten Wirtschaftsprüfers substantiiert dargetan.

23 Mit Beschluss vom 12. Februar 2026 hat das Gericht den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

24 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

25 Über die Klage entscheidet nach Übertragung der Sache (§ 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –) der Einzelrichter.

26 Die als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO statthafte und auch ansonsten zulässige Klage ist unbegründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; er hat keinen Anspruch auf die begehrten Negativatteste (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

27 Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch kommt allein § 1 Abs. 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – vom 29. November 2013 in der Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014 in der Fassung vom 12. November 2024 (GVBl. S. 564) in Betracht. Maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage ist hier derjenige der mündlichen Verhandlung.

28 Nach § 5 ZwVbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diese Voraussetzungen liegen im vorliegenden Fall nicht vor.

29 I. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies wird durch § 1 Abs. 1 Satz 2 ZwVbVO aufgegriffen, wonach die Zweckentfremdung von Wohnraum unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt wird. Danach liegt hier kein Fall der Genehmigungsfreiheit vor. Das gesetzliche Verbot der Zweckentfremdung im Land Berlin ist weiterhin wirksam (siehe unter 1.). Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten werden auch von dem Zweckentfremdungsrecht erfasst (siehe unter 2.). Die Nutzung als Ferienwohnung stellt schließlich eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung dar (siehe unter 3.).

30 1. Die Feststellung der Wohnraummangellage in Berlin ist auch aktuell noch wirksam (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 68 ff.). Dies wird auch von den Beteiligten nicht in Abrede gestellt. Es bestehen auch keine Zweifel an der materiellen Rechtmäßigkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 71 ff.).

31 2. Nach § 1 Abs. 3 ZwVbG sind Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden. An der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der neun streitgegenständlichen Einheiten zu Wohnzwecken bestehen im vorliegenden Fall keinerlei Zweifel.

32 Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 – juris Rn. 10). Hieran bestehen keine Zweifel. Die Wohneinheiten werden derzeit als Ferienwohnungen genutzt und es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese nicht auch für eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung geeignet wären.

33 Die Räume sind auch rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (z.B. bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 – juris Rn. 13 m.w.N.). Einer Wohnnutzung entgegenstehende baurechtliche Vorschriften bestehen vorliegend nicht. Die Räumlichkeiten sind in dem durch Bebauungsplan vom 6...festgesetzten allgemeinen Wohngebiet belegen. Eine Wohnnutzung entspricht dabei dem bauplanungsrechtlich vorwiegend vorgesehenen Nutzungszweck nach § 4 Abs. 1 BauNVO.

34 Schließlich ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken errichtet wurden.

35 Auf die subjektive Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens des Verfügungsberechtigten kommt es für die Wohnraumeigenschaft schließlich grundsätzlich nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39). Dies entspricht dem in den Materialien zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verkörperten ausdrücklichen Willen des (Landes-)Gesetzgebers, wonach es – in Abgrenzung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes – allein auf das objektive Kriterium der Eignung ankommen soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11 f.).

36 3. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte (siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 40; und Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 89 ff., insb. 97). Dies gilt auch im vorliegenden Fall. Die Übergangsregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG, wonach für die Dauer von zwei Jahren seit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung genutzt wurde und der Berechtigte die Nutzung drei Monate seit Inkrafttreten der Verordnung am 1. Mai 2014 angezeigt hat, ist inzwischen seit langem abgelaufen.

37 II. Das unter Genehmigungsvorbehalt stehende Verbot der Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung verstößt auch nicht gegen höherrangiges Recht. Der Kläger kann sich weder auf Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG (siehe unter 1.) noch auf den allgemeinen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz (siehe unter 2.) berufen. Es liegen auch weder Verstöße gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG (siehe unter 3.) noch gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG (siehe unter 4.) oder die allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 Abs. 1 GG (siehe unter 5.) vor.

38 1. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts greift ein durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkter Bestandsschutz nur dann, wenn die bauliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden ist, also formell baurechtmäßig war, oder jedenfalls genehmigungsfähig, also materiell baurechtmäßig war (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 20).

39 a) Formeller Bestandsschutz bestand im vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht. Bei den Räumlichkeiten handelt es sich unstreitig um baurechtlich genehmigte Wohnungen. Eine Nutzung als Ferienwohnungen stellt demgegenüber bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung dar (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113). Denn eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 – BVerwG 4 C 43.89 – juris Rn. 21, vom 25. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 – juris Rn. 12, vom 25. März 2004 – BVerwG 4 B 15.04 – juris Rn. 4, und vom 17. Dezember 2007 – BVerwG 4 B 54.07 – juris Rn. 3; siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113). Hierfür kommt es maßgeblich auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 114).

40 Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. Urteile der Kammer vom 4. März 2020 – VG 6 K 420.19 – juris Rn. 33 und vom 15. November 2017 – 6 K 1569.16 – juris Rn. 29). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. Verwaltungsgericht Berlin, Urteile vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 – juris Rn. 15 und vom 17. Oktober 2018 – 6 K 537.17 – juris Rn. 35). Dabei verlangt die eigenständige Gestaltung der Haushaltsführung, dass die Nutzer sich ins Private zurückziehen können (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 – juris Rn. 6; BayVGH, Urteil vom 16. Februar 2015 – 1 B 13.648 – juris Rn. 26; Urteil der Kammer vom 4. März 2020 – VG 6 K 420.19 – juris Rn. 33).

41 Das für eine Wohnnutzung insbesondere maßgebliche Kriterium der auf Dauer angelegten Häuslichkeit hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in zeitlicher Hinsicht dahingehend konkretisiert, dass bei einer Vermietung von mindestens sechs Monaten regelmäßig von einer Wohnnutzung auszugehen ist, während dies bei einer Nutzung von unter drei Monaten regelmäßig nicht der Fall ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 48, 50). Von keiner auf Dauer angelegten Häuslichkeit kann hingegen dann ausgegangen werden, wenn die Überlassung von Wohnraum einen Monat unterschreitet oder tage- bzw. wochenweise erfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 49). Bei einer Nutzungsdauer zwischen drei und sechs Monaten ist für die Beurteilung einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit stets eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Heranziehung weitere Indizien vorzunehmen, wobei die Indizwirkung der Nutzungsdauer mit fortschreitender Zeitdauer zunimmt (siehe OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 52).

42 Diesen Maßstäben genügt das Nutzungskonzept einer Ferienwohnung in aller Regel nicht. Vor allem fehlt es am Merkmal der dauerhaften Häuslichkeit (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – 10 S 34/15 – NVwZ-RR 2016, 650 Rn. 4). Auch im vorliegenden Fall ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass das Nutzungskonzept des Klägers auf eine längerfristige Nutzung von mindestens drei bzw. sechs Monaten ausgelegt ist.

43 Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Abgrenzung zwischen Ferienwohnung und Wohnnutzung – wie vom Kläger vorgebracht – im Zeitpunkt der hier erfolgten Nutzungsaufnahme in Rechtsprechung und Literatur umstritten gewesen sei. Der bauplanungsrechtliche Wohnbegriff ist seit Jahrzehnten unverändert und unumstritten. Dies schließt eine Einstufung einer Ferienwohnung als Wohnnutzung – wie dargestellt – bereits aus. Etwas anderes ergibt sich insbesondere auch nicht aus der vom Kläger zitierten Rechtsprechung. Diese betraf ganz überwiegend Abgrenzungsfragen zu Beherbergungsbetrieben. Das Bundesverwaltungsgericht hat überdies schon im Jahr 1989 ausgeführt, dass in der Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt werden (vgl. Beschluss vom 5. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris Rn. 3). Dass dies – vor allem in der Literatur – teilweise anders gesehen wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Dies gilt auch für das vom Kläger vorgelegte Rechtsgutachten.

44 Auch die vom Kläger vorgelegten Entscheidungshilfen der Obersten Bauaufsicht vom 14. Dezember 2016 ändern hieran nichts. Zum einen handelt es sich bei dieser Sammlung schon nach ihrem Vorspann nur um eine unverbindliche Zusammenstellung aktueller bauaufsichtlicher Entscheidungstendenzen, aus denen keine Rechtsverbindlichkeiten abgeleitet werden können. Zum anderen geht aus den dortigen Ausführungen ebenfalls hervor, dass bauplanungsrechtlich eine Ferienwohnnutzung keine allgemeine Wohnnutzung darstellt. Soweit an einer Stelle eine bauordnungsrechtliche Kommentierung zitiert wird, wonach "Wohnen als Nutzungsart auch in Zweitwohnungen, Ferienwohnung oder Studentenwohnheimen möglich" sei, steht dies erkennbar in einem bauordnungsrechtlichen Zusammenhang. Es steht im Übrigen auch gar nicht im Widerspruch zu den vorgenannten Maßstäben. In einer Ferienwohnung kann gewohnt werden, solange nach einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Heranziehung weitere Indizien eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit vorliegt. Hiervon ist aber – wie ausgeführt – nach dem Nutzungskonzept des Klägers nicht auszugehen.

45 Das Bestehen von formellem Bestandsschutz ist – entgegen der Auffassung des Klägers – auch nicht deshalb entbehrlich, weil es ansonsten gar kein Bedürfnis nach einer Regelung für die Erteilung von Negativattesten bedürfte. Die Vorschrift des § 5 ZwVbVO regelt einen Ausnahmefall, in dem Rechtsklarheit geschaffen werden soll, dass eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken genehmigungsfrei ist. Ihr Anwendungsbereich ist daher äußerst eng, weil im Regelfall entweder das Zweckentfremdungsrecht gar nicht einschlägig ist oder eine bestehende Zweckentfremdung genehmigungspflichtig ist. Ein genereller Verzicht auf das Genehmigungserfordernis ist damit nicht verbunden.

46 b) Auch ein materieller Bestandsschutz für die Nutzung der Wohneinheiten zur Vermietung als Ferienwohnungen bestand im maßgeblichen Zeitpunkt nicht.

47 Die Vermietung als Ferienwohnungen ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113). Eine Berufung auf einen verfassungsrechtlichen Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG scheidet damit aus und zwar unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten ausnahmsweise als "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. als "sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb" nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB möglicherweise genehmigungsfähig wären. Es kommt nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts für den eigentumsrechtlichen Bestandschutzes auf den Regelfall und nicht nur auf Ausnahmefälle an (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 115). Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – allenfalls ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung und kein gebundener Anspruch auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung bestand.

48 Anhaltspunkte dafür, dass für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung hier eine Ermessensreduzierung auf null bestanden hätte, sind nicht erkennbar. Das vom Bebauungsplan N... umfasste Gebiet ist relativ klein, so dass sich jede Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung unmittelbar auf den Gebietscharakter auswirken kann. Es ist auch weder vorgetragen noch erkennbar, dass der Bebauungsplan funktionslos geworden sein könnte.

49 Darauf, ob das Fehlen einer bau- oder zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung für die Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Ferienwohnung vorwerfbar ist, kommt es für den eigentumsrechtlichen Bestandschutz schließlich nicht an. Insofern ist auch unerheblich, ob nach dem früheren – bundesrechtlichen – Zweckentfremdungsrecht die subjektive Zweckbestimmung für die Wohnraumeigenschaft maßgeblich war.

50 2. Auch über den eigentumsrechtlichen Bestandsschutz hinaus kann sich der Kläger nicht auf einen allgemeinen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG berufen.

51 Es sind zunächst keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, die im vorliegenden Fall ein besonderes persönliches Vertrauen des Klägers auf eine Weiternutzung des Wohnraums als Ferienwohnung begründen könnten. Insbesondere sind keine ihm gegenüber abgegebenen entsprechenden Zusicherungen seitens des Bezirksamts bekannt. Auch aus dem Nichteinschreiten des Bezirksamts gegen die Ferienwohnungsnutzung ergibt sich nichts anderes. Soweit aktenkundig, hat der Kläger dies dem Bezirksamt erst mit Schreiben vom 28. Juli 2014 angezeigt. Für den davor liegenden Zeitraum fehlt es für die Begründung von schutzwürdigem Vertrauen durch die Verwaltung an den Voraussetzungen für eine qualifizierte Duldung. Dies setzt voraus, dass die zuständige Behörde in unmissverständlicher Art und Weise zu erkennen gibt, ob, in welchem Umfang und ggf. über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen soll, wenn nicht darüber hinaus eine schriftliche Erklärung erforderlich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 118 m.w.N.). Eine solche unmissverständliche Erklärung ist hier nicht ersichtlich.

52 Im Übrigen schützt das allgemeine Vertrauensschutzgebot nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 30) nur vor Regelungen, die im Vergleich zum bislang bestehenden Recht belastendere Rechtsfolgen zeitigen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn – wie hier – die Nutzung des Wohnraums schon vorher bauplanungsrechtlich unzulässig war. Unabhängig davon sieht das Gesetz für die Nutzung als Ferienwohnungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG ohnehin eine angemessene Übergangsfrist von zwei Jahren vor, zumal der Kläger die Wohnungen hier bis heute faktisch noch 10 Jahre nach Ablauf der Übergangsfrist als Ferienwohnung genutzt hat.

53 3. Es liegt auch kein Verstoß gegen die Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG vor. Hierzu hat das Oberverwaltungsgericht ausgeführt (vgl. Urteil vom 4. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 119):

54 "Darüber hinaus verstößt § 1 Abs. 3 ZwVbG auch nicht gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG. Das folgt bereits daraus, dass die berufliche Betätigung in Gestalt der Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht nicht erlaubt war (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, a.a.O., juris Rn. 37). Da im Übrigen das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum die Berufstätigkeit der Klägerin nicht unmittelbar unterbindet oder beschränkt, könnte Art. 12 Abs. 1 GG seine Schutzwirkung nur entfalten, wenn in dem normierten Zweckentfremdungsverbot eine objektiv berufsregelnde Tendenz zu erkennen wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020 - 1 BvR 1679/17 u.a. -, juris Rn. 95 ff.). Eine solche Tendenz wohnt dem Zweckentfremdungsverbot nicht inne. Es trifft, wie das Rückführungs-, Räumungs- und Wiederherstellungsgebot des § 4 ZwVbG zeigt, jeden Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten von Wohnraum und lässt keinerlei beruflichen Bezug erkennen. Ungeachtet dessen stünde auch die Verhältnismäßigkeit außer Zweifel. Das Zweckentfremdungsverbot dient der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. In einer solchen Situation steht das Verbot der Zweckentfremdung von vorhandenem Wohnraum, der ohnehin einen sozialen Bezug aufweist, nicht außer Verhältnis zur Einschränkung der Berufsfreiheit desjenigen, der Wohnraum für seine berufliche Tätigkeit nutzen will. Ein Eingriff in die Berufsfreiheit wäre auch nicht mit Blick auf ein etwaiges geschütztes Vertrauen in die Fortführbarkeit einer beruflichen Tätigkeit unverhältnismäßig (BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020, a.a.O., juris Rn. 108), weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine ausreichende Übergangsregelung für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält."

55 Dem schließt sich der Einzelrichter im vorliegenden Verfahren vollumfänglich an.

56 4. Es liegt auch kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG vor. Die Kammer hat hierzu bereits entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und die unterschiedlichen Bestandsschutzregelungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZwVbG nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung im Verhältnis der gewerblichen Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einerseits zu der Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke andererseits führt (vgl. Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016 – 6 K 103/16 – juris Rn. 105 ff.; insb. Rn. 110 ff.). Zum einen fehlt es an einem vergleichbaren Sachverhalt, da regelmäßig nur Ferienwohnungen eine zur dauerhaften Wohnnutzung geeignete Ausstattung aufweisen und der Wohnraum bei Ferienwohnungen Gegenstand der gewerblichen Nutzung mit einem wechselnden Nutzerkreis ist, während er bei einer gewerblichen und beruflichen Nutzung den Ort der Tätigkeit mit einem regelmäßig gleichbleibenden Nutzerkreis darstellt (siehe Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016, a.a.O., Rn. 112 ff.). Zum anderen ist eine Ungleichbehandlung jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Da Ferienwohnungen den Wohnungsmarkt besonders belasten würden, indem sie regelmäßig in kleineren, besonders nachgefragten Wohnungen errichtet würden, stärker geeignet seien, Nachahmungseffekte auszulösen, und von den Feriengästen jeweils kurzfristig durch einen wechselnden Nutzerkreis genutzt würden und nicht auf längerfristige geschäftliche Beziehungen mit einem im wesentlichen gleichen Nutzerkreis ausgelegt seien, knüpfen die Regelungen an ein Unterscheidungskriterium von hinreichendem Gewicht an und erweisen sich als verhältnismäßig (siehe Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016, a.a.O., Rn. 117 ff.). Hieran hält der Einzelrichter auch im vorliegenden Verfahren weiterhin fest.

57 Eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass landeseigene Wohnungsbaugesellschaften Gästewohnungen weiterhin tage- und wochenweise nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG anbieten und vermieten dürften. Dies ist bereits unzutreffend. Zu keinem Zeitpunkt stellte die tage- und wochenweise Vermietung von Gästewohnungen durch (landeseigene) Wohnungsbaugesellschaften keine tatbestandliche Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Zwar sah § 3 Abs. 4 ZwVbVO in seiner ursprünglichen – nur bis zum 6. November 2018 geltenden – Fassung unter anderem vor, dass bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden muss. Dies betraf aber nicht die Frage, ob eine Zweckentfremdung vorliegt, sondern die Erleichterung der Genehmigungsfähigkeit einer solchen nach § 3 ZwVbG.

58 Soweit der Kläger sich angesichts der ab 6. November 2018 geltenden Rechtslage auf eine behördliche Praxis bezieht, wonach das Angebot von Gästewohnungen durch landeseigene oder private Wohnungsbauunternehmen jedenfalls geduldet werde, kann er daraus für sich nichts herleiten. Es existiert keine Gleichbehandlung im Unrecht. Im Übrigen wird das Vorbringen in tatsächlicher Hinsicht von dem Beklagten bestritten. Dem muss seitens des Gerichts jedoch aus den vorgenannten Gründen nicht weiter nachgegangen werden.

59 5. Eine Verletzung der allgemeinen Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG scheidet schon deshalb aus, weil die in Frage stehende Betätigung bereits in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG fällt.

60 III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 709 Satz 2, § 711 der Zivilprozessordnung.

61 BESCHLUSS

62 Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

63 45.000,00 Euro

64 festgesetzt.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001640237