LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 302/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-07-24

Aktenzeichen: 65 S 302/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0724.65S302.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 542 Abs 2 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 575 BGB

Tenor

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26.11.2024, Az. 17 C 33/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

I.

1 Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

2 1. Soweit die Klägerin sich in der Berufung (formal) gegen die Bezugnahme des angefochtenen Urteils auf Teile der Begründung des Urteils in dem Verfahren Az. xxxxx (AG Neukölln) wendet, ist keine Rechtsverletzung zu erkennen. Eine „ungeprüfte“ Übernahme von Teilen der Begründung des in dem Verfahren zu dem Aktenzeichen xxxxx ergangenen Urteil ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Der formale Einwand trägt daher nicht. Die Bezugnahme auf Teile eines anderen Urteils, das zwischen den gleichen Parteien ergeht oder ergangen ist, ist nach den Grundsätzen der Prozessökonomie zulässig; selbst die vollständige Bezugnahme auf die Entscheidungsgründe eines anderen Urteils kann der Begründungspflicht genügen, wenn ersichtlich ist, welche rechtlichen Erwägungen für die getroffene Entscheidung maßgebend waren und auf die Ansprüche sowie die prozessualen Angriffs- und Verteidigungsmittel eingegangen wird (BGH, Beschluss v. 2. 10. 1970 - I ZB 9/69, NJW 1971, 39, juris).

3 So verhält es sich hier.

4 2. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 60.000 € aus §§ 280 Abs. 1, 542, 546 Abs. 1 BGB.

5 Es fehlt bereits an der Verletzung einer die Beklagte treffenden vertraglichen Pflicht.

6 Die Beklagte war nicht zur Herausgabe der an sie vermieteten Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis ist nicht wirksam beendet, eine Herausgabepflicht der Beklagten nicht wirksam begründet worden.

7 a) Auf die wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung vom 08.05.2024 kann die Klägerin sich nicht berufen. Das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens hindert den Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, sich bei einem Wegfall des (etwaigen) Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist angesichts des noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (vgl. BGH, Urteil v. 09.12.2020 - VIII ZR 238/19, juris Rn. 15, mzwN).

8 Die vorgenannten Voraussetzungen liegen hier vor. Mit E-Mail vom 26.06.2023 - und damit vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31.08.2023 - erklärte die Klägerin, dass sie die Wohnung verkaufen wolle. Damit machte sie gegenüber der Beklagten deutlich, dass kein Eigennutzungsinteresse an der Wohnung mehr bestehe.

9 Die Kammer nimmt im Übrigen auf die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts Bezug. Dass und weshalb diese unvollständig oder unzutreffend sein sollten, lässt sich der Berufungsbegründung nicht entnehmen, § 520 Abs. 3 Nr. 2, 3 ZPO.

10 Ohne Erfolg nimmt die Klägerin auf eine Fundstelle in der Literatur Bezug (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 115), die eine andere - hier gerade nicht gegebene - Fallkonstellation betrifft: die der Rechtsmissbräuchlichkeit wegen unzureichender Bedarfsvorschau. Dieser Einwand wird der Klägerin nicht einmal von der Beklagten entgegengehalten.

11 b) Ein Räumungsanspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 575, 542 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB oder - wie die Klägerin wohl meint - alternativ aus §§ 549 Abs. 2 Nr. 1, 546 Abs. 1 BGB.

12 aa) Die Klägerin übersieht ganz grundlegend, dass die Vorschriften mitnichten in einem Alternativverhältnis zueinander stehen. Dass sie - rechtlich unzutreffend - davon ausgeht, folgt bereits aus der von ihr gewählten Überschrift über dem Mietvertrag („Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 II Ziff. 1 BGB“) und der - daneben vorgesehenen - Regelung zu seiner Befristung § 2 Ziff. 1.

13 Die Vorschriften können nicht nebeneinander angewendet werden; ihr Anwendungsbereich schließt sich vielmehr wechselseitig aus, wie sich dem Regelungszusammenhang des § 549 Abs. 1 BGB mit Absatz 2 (und 3) der Vorschrift entnehmen lässt. Die Mietverhältnisse in den letztgenannten Vorschriften werden vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis eines Wohnraummieters fehlt. Die angemieteten Wohnräume bilden nicht den räumlichem Lebensmittelpunkt des Mieters und sollen es - nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters - auch nicht (vgl. Wertungen BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, nach juris Rn. 29ff.; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2025 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2024] BGB § 549 Rn. 22). Maßgeblich ist, dass nicht ein allgemeiner Wohnbedarf des Mieters von unbestimmter Dauer, sondern ein kurzzeitiger Sonderbedarf kurzfristig und nur vorübergehend gedeckt werden soll (Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl., § 549 Rn. 5f.).

14 Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht folgerichtig typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden (BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2025 BGB, § 549 Rn. 18.1; Staudinger/Artz, [2024] BGB § 549 Rn. 23; Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl., § 549 Rn. 5; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 549 Rn. 16; vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 46).

15 Für das Vorliegen der vorstehend dargestellten Voraussetzungen ergibt sich hier nichts.

16 Der - hier von der Klägerin geltend gemachte - Wunsch, das Mietverhältnis kurz zu begrenzen, konnte nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. auch Staudinger/Artz, [2024] BGB § 549 Rn. 22).

17 bb) Ein Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt schon deshalb nicht vor, weil die Wohnung unstrittig nicht auch von der Vermieterin, der Klägerin, selbst bewohnt wurde.

18 cc) Die Befristung des Mietverhältnisses war hier nach § 575 Abs. 1 BGB unwirksam mit der Folge, dass das Mietverhältnis gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Das Mietverhältnis wird aufgrund der unwirksamen Befristung - ausweislich des Gesetzeswortlautes - hingegen nicht - nach Wahl des Vermieters - zu einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch.

19 Nach den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts genügt die Mitteilung der Befristungsgründe nicht den Anforderungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB.

20 (1) Soweit die Klägerin sich auf eine mündliche Mitteilung der Befristungsgründe gegenüber der Beklagten, teilweise auch vor Vertragsschluss, beruft, ist dies unerheblich. Die Mitteilung des Befristungsgrundes hat bei Vertragsschluss schriftlich (§ 126 BGB) zu erfolgen, § 575 Abs. 1 S. 1 BGB.

21 Die schriftliche Mitteilung muss das Befristungsinteresse in vollem Umfang erläutern, eine Bezugnahme auf mündliche Ausführungen ist nicht ausreichend (Schmidt-Futterer/Lindner, 16. Aufl. 2024, BGB § 575, Rn. 24).

22 (2) Ob die von der Klägerin angeführten Befristungsgründe und deren materiellen Voraussetzungen tatsächlich vorlagen, kann dahinstehen, weil schon die Mitteilung der Befristungsgründe nicht den Anforderungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB genügt.

23 Entgegen der Ansicht der Klägerin reicht die reine Wiederholung des Gesetzeswortlautes nicht aus, um ein Wohnraummietverhältnis wirksam zu befristen. Es muss ein konkreter Lebenssachverhalt angegeben werden, der es dem Mieter ermöglicht, zu überprüfen, ob die tatsächlichen Umstände vorliegen und ausreichend für die Wirksamkeit der Befristung sind (BGH v. 18.4.2007, NJW 2007, 2177 Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Lindner, 16. Aufl. 2024, BGB § 575 Rn. 29; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 575 Rn. 19).

24 Weder die Angabe „mögliche[r] Eigenbedarf“ noch „Sanierung“ sind ausreichend konkret, um eine wirksame Befristung zu begründen. Schon dem Wortlaut des § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB nach kann die Eigennutzung durch den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts erfolgen. Die Angabe „Eigenbedarf“ genügt nicht, da die Art und die Person der Eigennutzung nicht ausreichend konkretisiert werden und somit keine Überprüfbarkeit durch den Mieter gegeben ist (Schmidt-Futterer/Lindner, 16. Aufl. 2024, BGB § 575 Rn. 30).

25 Ebenso verhält es sich mit der Angabe „Sanierung“. Will der Vermieter ein Mietverhältnis wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume befristen, sind die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen (BGH v. 18.4.2007, NJW 2007, 2177 Rn. 22). Daran fehlt es offenkundig, denn die Klägerin beschränkt sich im Mietvertrag auf die Angabe des Begriffs „Sanierung“.

II.

26 1. Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG).

27 2. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für den Berufungsrechtszug auf 60.000 € festzusetzen.

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