LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 169/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-06-03

Aktenzeichen: 65 S 169/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0603.65S169.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 555a Abs 1 BGB, § 555b BGB, § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e Abs 2 BGB ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) finden auch dann Anwendung, wenn zwischen Vertragsschluss und tatsächlichem Mietbeginn eine „Nachtragsvereinbarung" getroffen wird, die die Miete weitergehend erhöht.(Rn.15) (Rn.17)

2. Eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung, die noch vor dem tatsächlichen Mietbeginn geschlossen wird, unterfällt nicht dem Anwendungsbereich des § 557 Abs. 1 BGB ("während des Mietverhältnisses").(Rn.19)

3. Reine Instandsetzungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB), wie etwa das Abschleifen von Dielenböden oder malermäßige Überarbeitungen von Fenstern und Türen, rechtfertigen keinen Zuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB. Ein solcher Zuschlag ist ausschließlich für Maßnahmen zulässig, die eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB darstellen.(Rn.16)

4. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB führt zur Unwirksamkeit von Mietpreisvereinbarungen bei Mietbeginn, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete überschreiten.(Rn.19) (Rn.20)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 16. Mai 2024, 14 C 264/22

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 16. Mai 2024 - xxx - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

II.

2 Die Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

3 1. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil vom 21. Dezember 2023 aufrechterhalten.

4 Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 4.796,38 € und einen Anspruch auf die vom Amtsgericht getroffene Feststellung, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Höhe der Nettokaltmiete für die ca. 38 qm große Wohnung unwirksam ist, soweit sie ab dem 1. Oktober 2022 einen Betrag von 322,99 € überschreitet.

5 a) Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 4.796,38 € folgt aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2, Abs. 2, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015).

6 aa) Der Kläger klagt in diesem Rechtsstreit aus eigenem Recht. Das Bestreiten der Abtretung der in diesem Rechtsstreit geltend gemachten Zahlungsansprüche geht damit ins Leere und an den Feststellungen des Amtsgerichts vorbei. Dass und weshalb die Feststellungen wegen der vom Amtsgericht angenommenen wirksamen Rückabtretung unrichtig sein sollen, lässt sich der Berufungsbegründung nicht entnehmen, § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO.

7 bb) Dahinstehen kann, ob der Kläger - wie von der Beklagten ohne nähere Angaben behauptet - am Tag nach der Unterzeichnung des Mietvertrages freiwillig erneut in der Hausverwaltung der Beklagten erschienen ist, um nunmehr den Nachtrag zum Mietvertrag zu unterschrieben hat oder - vom Kläger behauptet - die Beklagte, vertreten durch die Hausverwaltung seine Frage verneint hat, ob auf die Bauoption verzichtet werden könne, die Hausverwaltung das Zustandekommen des Mietvertrages mit ihm demnach von der Unterzeichnung der Bauoption abhängig gemacht hat.

8 Die Beklagte beruft sich in jedem Fall ohne Erfolg darauf, dass der Kläger mit Unterzeichnung des Nachtrags einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis mit der Folge zugestimmt hätte, dass die §§ 556d ff. BGB nicht (mehr) anwendbar seien.

9 Auch die Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Mietpreisabrede in der Fassung des Nachtrags richtet sich nach § 556d Abs. 1 BGB.

10 § 556d Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der – wie hier - in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt.

11 (1) Der Anwendungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB ist eröffnet.

12 Nach dem vorgelegten Mietvertrag haben die Parteien den Mietvertrag – die Beklagte - am 26. März 2019 und - der Kläger am – 27. März 2019 unterzeichnet. Das Land Berlin hat mit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 von seiner Ermächtigung nach § 556d Abs. 2 BGB wirksam Gebrauch gemacht (vgl. zur Wirksamkeit der Gebietsverordnung BGH, st. Rspr. BGH, Beschluss v. 19. März 2024 – VIII ZR 96/23, juris Rn. 12ff., mwN).

13 (2) Ist der Anwendungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB eröffnet, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten. Die danach höchstzulässige Miete hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt.

14 Die Parteien haben hier im Mietvertrag zunächst eine Nettokaltmiete von 418,00 € vereinbart. Mietbeginn sollte der 15. Mai 2019 sein. Der von der Beklagten vorformulierte, dem Kläger vorgelegte „Nachtrag 1“ sieht nach Ausführung dort aufgeführter, sich im Wesentlichen als Instandsetzung im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB darstellender Arbeiten vor, dass sich die vom Kläger ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlende Nettokaltmiete auf 570,00 € erhöht. Als Mietbeginn sieht auch der Nachtrag den 15. Mai 2019 vor. Der Vertragsbeginn sollte sich aber (ebenso wie die erstmalige Kündigungsmöglichkeit) bei einer Verzögerung der Arbeiten noch weiter in die Zukunft verschieben können.

15 Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB ist die im Nachtrag ausgewiesene Nettokaltmiete die maßgebliche Miete, deren Höhe die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreiten darf; es handelt sich dabei um die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB.

16 Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Beginn des Mietverhältnisses meist kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegen werde; (nur) nach dem Beginn des Mietverhältnisses liegende Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der - in der Gesetzesbegründung genannten - Durchführung von Modernisierungsarbeiten seien für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB unerheblich (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 28). Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses bleibt es im Umkehrschluss bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB. Dies folgt auch aus Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB, die einen fiktiven Modernisierungszuschlag für den Fall erlaubt, dass in den letzten drei Jahren „vor Beginn des Mietverhältnisses “ Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt worden sind. Der Vermieter sollte für den Fall, dass er – wohnungswirtschaftlich wünschenswert - Modernisierungsarbeiten vor Beginn des neuen Mietverhältnisses ausführt, wirtschaftlich nicht schlechter stehen als bei einer Modernisierung im laufenden Mietverhältnis, in der Vermieter die Möglichkeit der Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB unter den dort genannten Voraussetzungen hat (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 30). Dass es sich bei den im Nachtrag aufgeführten Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB handelt, lässt sich weder dem Nachtrag selbst noch dem Vortrag der Beklagten entnehmen; die malermäßige Überarbeitung von Fenstern, Fensterbrettern, Zimmertüren und Zargen, das Abschleifen und Versiegeln „sofern möglich“ von Dielenböden ist reine Instandsetzung (§ 555a Abs. 1 BGB), nicht aber Modernisierung im Sinne des § 555b BGB. Die Beklagte hat sich im Nachtrag zudem noch nicht einmal verbindlich zur Ausführung aller dort genannten Arbeiten verpflichtet.

17 Nach dem Wortlaut der §§ 556d, 556e Abs. 2 BGB und dem Willen des Gesetzgebers knüpft der tatsächliche Lauf des Mietverhältnisses demnach an den Mietvertragsbeginn, nicht den Mietvertragsschluss an, denn nach beiden Vorschriften ist dieser Zeitpunkt für die Feststellung der höchstzulässigen Miete maßgeblich, nicht der in § 556d Abs. 1 BGB allein für die Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 556d ff. BGB genannte Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses.

18 Aus § 557 Abs. 1 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil v. 28. September 2022 – VIII ZR 300/21, juris) ergibt sich nichts anderes, insbesondere nicht zugunsten der Beklagten.

19 Nach § 557 Abs. 1 BGB können die Parteien „während des Mietverhältnisses“ zwar eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Dahinstehen kann, ob die Vorschrift nicht ohnehin begrifflich den Beginn des Mietverhältnisses voraussetzt, weil die Präposition „während“ vor dem Substantiv „Mietverhältnis“ die Zeitdauer zwischen dem Beginn und der Beendigung des Mietverhältnisses beschreibt. Die Frage kann offenbleiben, weil - bei Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 556d ff. BGB - diese Vorschriften bei Auseinanderfallen des Zeitpunktes des Vertragsschlusses und des Mietbeginns als Sonderregelung für „Vereinbarungen für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ zu beachten sind. Dies folgt aus § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Danach sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn kraft Gesetzes unwirksam, soweit die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete überschritten wird.

20 Gerade so verhält es sich hier. Der „1. Nachtrag“ zum Mietvertrag legt für den Zeitpunkt des Mietbeginns eine Nettokaltmiete fest, die in dem vom Amtsgericht zutreffend festgestellten Umfang die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete überschreitet.

21 Dem entspricht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der für Mieterhöhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses (ebenfalls) auf den Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB sowie die amtliche Überschrift des Unterkapitels („Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“) abstellt. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten für bei Mietbeginn getroffene Vereinbarungen über die Miethöhe; sie sind nur dann nicht (mehr) - auch nicht analog - anzuwenden, wenn es sich nicht um eine bei Mietbeginn getroffene Vereinbarung handelt (vgl. BGH, Urteil v. 28. September 2022 – VIII ZR 300/21, juris Rn. 12, 21ff.).

22 (3) Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und davon ausgehend der höchstzulässigen Miete hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt. Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts zu begründen geeignet wären, werden nicht konkret benannt, § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO.

23 Soweit die Beklagte gesondert anmietbare Parkplätze behauptet, ist schon unklar, ob es sich dabei um ein Angebot im Sinne des wohnwerterhöhenden Merkmals der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 handelt. Die Frage kann offenbleiben, denn der Kläger hat die Behauptung bestritten, die Beklagte sie nicht unter Beweis gestellt.

24 b) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB.

25 c) Aus den Feststellungen unter a) folgt, das das Amtsgericht ebenfalls zu Recht festgestellt hat, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Höhe der Nettokaltmiete unwirksam ist, soweit sie ab dem 1. Oktober 2022 einen Betrag von 322,99 € überschreitet, § 256 Abs. 1 ZPO, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin 2015.

26 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

27 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Einzelfallentscheidung beruht auf dem Gesetz und seinen Materialien sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

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