LG Berlin II 63. Zivilkammer — 63 S 156/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-11-19

Aktenzeichen: 63 S 156/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:1119.63S156.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 420 BGB, § 542 BGB, § 256 Abs 1 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Wollen die Parteien erreichen, dass einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem anderen Mieter fortgesetzt werden soll, so müssen hieran alle Personen mitwirken, die den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden.(Rn.31)

2. (Personale) Teilkündigungen sind grundsätzlich unwirksam. Das gilt auch dann, wenn einer der Mieter das Mietobjekt nicht nutzt (etwa weil er nur zu Sicherungszwecken als Mieter aufgenommen wurde) oder wenn einer der Mieter bereits ausgezogen oder niemals eingezogen ist.(Rn.32)

3. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die von ihm angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen.(Rn.36)

4. Ein Mietaufhebungsvertrag ist in aller Regel auch dann formlos wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden ist.(Rn.33)

5. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes Verhalten zu Stande kommen. Erforderlich ist auch dann, dass sich die Parteien über die Mietaufhebung einig sind; hierüber darf kein Zweifel bestehen.(Rn.34)

6. Selbst wenn der eine Mieter seit über 30 Jahren nicht mehr in der Wohnung wohnt, folgt daraus zu keinem Zeitpunkt eine konkludente Erklärung, die die Vermieterseite als Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis werten kann.(Rn.36)

7. Selbst wenn in dieser Zeit der gesamte Schriftverkehr zwischen dem anderen Mieter und der Vermieterseite erfolgt ist und auch mehrere Mieterhöhungen zwischen diesen Parteien vereinbart wurden, müssten diese Umstände dem ausgezogenen Mieter auch tatsächlich bekannt gewesen sein, um durch eine fehlende Intervention seinen Willen auf Entlassung aus dem Mietverhältnis konkludent geäußert zu haben.(Rn.37)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 6. Juni 2024, 107 C 230/23

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 06.06.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - ... - dahingehend abgeändert, dass festgestellt wird, dass der Kläger Mieter der Wohnung ... 26, ... Berlin, 4. Obergeschoss rechts im Vorderhaus ist.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch den Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leistet.

Beschluss

Der (Gebühren-)Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.716,96 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Der Kläger nimmt die Beklagte als Vermieterin auf Feststellung in Anspruch, dass er Mieter einer Wohnung in der ... 26, 4. OG rechts, Vorderhaus, in ... Berlin ist.

2 Mit Mietvertrag vom 29.08.1984 mieteten der Kläger und seine Lebensgefährtin Frau ... ... die Dreizimmerwohnung von dem ehemaligen Hauseigentümer ... . Die aktuelle Miete beträgt 643,08 EUR.

3 Der ehemalige Vermieter richtete Mieterhöhungsverlangen seit 1988 lediglich an Frau .... Diese unterzeichnete zwischen 1988 und 2015 acht Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungen, Bl. 24ff. der Hauptakten. Am 08.10.1990 stellte Frau ... einen Mieterantrag für die Förderung von Wohnungs-Modernisierungsmaßnahmen bei der ...-... Berlin, Bl. 35 der Hauptakten.

4 Die Beklagte ist derzeit Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung.

5 Hinsichtlich eines an sie gerichteten Mieterhöhungsverlangens vom 22.06.1996 berief sich Frau ... als Beklagte in einem Zustimmungsverfahren AG Schöneberg - ... - nicht darauf, dass der hiesige Kläger noch Mitmieter sei, vgl. Urteil Bl. 44 der Hauptakten.

6 In einer Korrespondenz von Frau ... mit der Vermieterseite zu einer Mieterhöhung aus 2011 erwähnte sie keinen Mitmieter, Blatt 51f. HA.

7 Einem an Frau ... gerichteten Mieterhöhungsverlangen vom 23.03.2018 stimmte diese nicht zu, Bl. 53 der Hauptakten. In der Folge wurde am 07.08.2018/11.08.2018 eine Vereinbarung zur Mieterhöhung zwischen der damaligen Vermieterin und Frau ... geschlossen, Bl. 54 der Hauptakten.

8 In einem vorangegangenen Rechtsstreit der Klägerin gegen Frau ... betreffend ein Mieterhöhungsverlangen vom 29.07.2019 hat sich Frau ... mit Schriftsatz vom 11.03.2020 darauf berufen, nicht alleinige Mieterin der Wohnung zu sein und dass das Mieterhöhungsverlangen auch an den hiesigen Kläger zu richten gewesen sei, Bl. 27 der Beiakte. Im dortigen Verfahren hat das Amtsgericht Schöneberg - ... - die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass es für eine Entlassung des hiesigen Klägers aus dem Mietvertrag an einer Einigung aller Parteien fehle. Es sei nicht vorgetragen worden, wann und wie der hiesige Kläger um eine Entlassung aus dem Mietverhältnis nachgesucht haben will und aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein soll (Urteil, Bl. 87 der Beiakte). Weder eine mangelnde aktive Teilnahme am Schriftverkehr mit dem Vermieter noch ein Auszug aus der Wohnung würden rechtsverbindliche Erklärungen des hiesigen Klägers darstellen, dass er aus dem Mietverhältnis entlassen werden wolle (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 3. März 2009 - 2/17 S 92/08 -).

9 Dieses Urteil wurde durch die Kammer in der Berufungsinstanz durch Urteil vom 21.05.2021 - 63 S 116/20 - (Einzelrichter) abgeändert und Frau ... zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass sich der hiesige Kläger, Frau ... und der Vorvermieter konkludent über das Ausscheiden des hiesigen Klägers geeinigt hätten. Der hiesige Kläger sei seit mehr als 30 Jahren aus der Wohnung mit Kenntnis des damaligen Vermieters ausgezogen, habe zu keinem Zeitpunkt Besitzansprüche an der Wohnung erhoben oder Besitz gehabt. Er habe ferner keine Zahlungen geleistet oder sich sonst irgendwie zu dem Mietverhältnis verhalten. Hierin könne eine konkludente Entlassungserklärung seitens des hiesigen Klägers gesehen werden. Ferner wird ausgeführt, dass es Frau ... in den vergangenen 30 Jahren hingenommen habe, dass sämtliche Erklärungen seitens des Vermieters lediglich an sie adressiert gewesen seien. Darüber hinaus habe sie lediglich im eigenen Namen korrespondiert und sich 2018 mit dem Vorvermieter über die Miethöhe im eigenen Namen geeinigt. Frau ... und die jeweilige Vermieterseite hätten 30 Jahre lang sämtliche das Mietverhältnis betreffende Handlungen lediglich untereinander vorgenommen, worin eine konkludente Erklärung der Frau ... zu sehen sei, das Mietverhältnis nunmehr allein fortsetzen zu wollen. Es sei daher treuwidrig, dass sich Frau ... darauf berufe, dass das Mieterhöhungsverlangen zu Unrecht nicht auch an den hiesigen Kläger gerichtet gewesen sei.

10 Mit Schreiben vom 13.04.2023, Bl. 11 der Hauptakten, teilte die Beklagte gegenüber Frau ... mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit ihr und nicht auch mit dem hiesigen Kläger bestehe.

11 Der Kläger hat in erster Instanz behauptet, dass er nicht aus der Wohnung ausgezogen sei, Bl. 78 der Hauptakten.

12 Der Kläger hat beantragt,

13 festzustellen, dass er Mieter der Wohnung ... 26, 4. OG rechts im Vorderhaus sei.

14 Die Beklagte hat beantragt,

15 die Klage abzuweisen.

16 Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass der Kläger aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei, weil seit 1988 der gesamte Schriftverkehr betreffend die Wohnung allein mit Frau ... erfolgte.

17 Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass der Kläger konkludent aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei. Er habe es über 35 Jahre hingenommen, dass alleine Frau ... von der Vermieterseite angeschrieben worden sei und dass zwei Urteile über die Miethöhe im Verhältnis Vermieter und Frau ... ergangen seien. Es komme nicht darauf an, ob der Kläger von der Korrespondenz des Vermieters mit Frau ... Kenntnis gehabt habe. Wenn er die Korrespondenz gekannt habe, dann habe er es hingenommen, dass alleine Frau ... Mieterin sei. Wenn er die Korrespondenz nicht gekannt habe, dann habe sich der Kläger nicht um das Mietverhältnis gekümmert und das Handeln von Frau ... geduldet. Der Kläger habe ferner einen Anschein gesetzt, dass alleine Frau ... Mieterin geworden sei.

18 Gegen dieses dem Kläger am 6.6.2024 zugestellte Urteil, hat er mit einem am 18.6.2024 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese begründet.

19 Mit der Berufung führt der Kläger aus, dass kein eindeutiges Verhalten von seiner Seite vorgelegen habe, aus dem man seinen Willen, gerichtet auf seine Entlassung aus dem Mietverhältnis, habe entnehmen können. Aus dem Umstand, dass die Vermieterseite ihn nicht als Mieter behandelt habe, folge noch keine Entlassung aus dem Mietverhältnis, die nur im allseitigen Einvernehmen möglich sei. Der Kläger behauptet, seit 1984 stets mit Frau ... in der streitgegenständlichen Wohnung zusammen gewohnt zu haben, und beruft sich gegenbeweislich auf das Zeugnis der Frau ....

20 Der Kläger beantragt sinngemäß,

21 das am 06.06.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg zum Az. ... abzuändern und festzustellen, dass er Mieter der Wohnung ... 26, ... Berlin, 4. OG rechts im Vorderhaus, ist.

22 Die Beklagte beantragt,

23 die Berufung zurückzuweisen.

24 Die Beklagte verteidigt das Urteil mit den erstinstanzlichen Argumenten und führt aus, dass der Kläger seit 1986 nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung ... 26 im vierten Obergeschoss gemeldet gewesen sei oder dort gewohnt habe. Vielmehr habe er ursprünglich in der ... 26 im ersten Obergeschoss gelebt und seit 1988 in der benachbarten ... 25.

25 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Termins zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

26 Die Beiakten Amtsgericht Schöneberg - ... - haben vorgelegen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

27 Die zulässige Berufung ist begründet.

28 Der Kläger hat ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, weil die Beklagte ein Mietverhältnis mit ihm in Abrede stellt.

29 Der Feststellungsanspruch ist ferner begründet, weil der Kläger ursprünglich unstreitig Mieter geworden ist und nach dem Vortrag der Beklagten nicht festzustellen ist, dass er nachträglich konkludent aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist bzw. entlassen worden wäre.

30 Gemäß § 542 BGB enden Mietverhältnisse durch Kündigung oder Zeitablauf. Darüber hinaus können sie nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit jederzeit im Wege einer (Mietaufhebungs-)Vereinbarung aufgehoben werden.

31 Sind auf der Mieterseite oder Vermieterseite mehrere Personen Partei des Mietvertrags, so müssen alle Vertragspartner an dem Aufhebungsvertrag mitwirken (vgl. BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03 -, Rn. 12, juris). Wollen die Parteien erreichen, dass einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag ausscheiden und das Mietverhältnis mit dem anderen Mieter fortgesetzt werden soll, so müssen hieran alle Personen mitwirken, die den Mietvertrag abgeschlossen haben. Ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis kann nur von allen Beteiligten wieder aufgehoben oder umgestaltet werden (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 178, beck-online).

32 Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Hinsichtlich der Einheitlichkeit gelten dieselben Grundsätze wie bei einer Kündigung: Gibt es auf Seiten einer oder beider Vertragsparteien mehrere Personen, muss von allen bzw. gegenüber allen gekündigt werden. Die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung ist eine unteilbare Leistung i.S.v. §§ 420 ff. BGB. Teilkündigungen würden das Mietverhältnis tiefgreifend umgestalten, was mit dem Wesen der unteilbaren Leistung (der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses) unvereinbar ist. Deshalb sind (personale) Teilkündigungen grundsätzlich unwirksam. Das gilt auch dann, wenn einer der Mieter das Mietobjekt nicht nutzt (etwa weil er nur zu Sicherungszwecken als Mieter aufgenommen wurde) oder wenn einer der Mieter bereits ausgezogen oder niemals eingezogen ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 67, beck-online).

33 Für die vorliegend in Rede stehende Entlassung des Klägers aus dem Mietverhältnis gilt zunächst, dass ein Mietaufhebungsvertrag/Entlassungsvertrag durch Angebot und Annahme zustande kommt, wobei der Mietaufhebungsvertrag in aller Regel auch dann formlos wirksam ist, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 179, beck-online).

34 Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes Verhalten zustande kommen. Erforderlich ist auch dann, dass sich die Parteien über die Mietaufhebung einig sind; hierüber darf kein Zweifel bestehen (vgl. VerfG Bbg Beschl. v. 16.1.2015 - VfGBbg 47/13, WuM 2015, 231, Rn. 12, beck-online). Auch bei einer stillschweigenden Vertragsaufhebung sind Angebot und Annahme notwendig. Dem Verhalten der Parteien muss zu entnehmen sein, dass sie eine einvernehmliche Vertragsbeendigung wollen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 180, 181, beck-online).

35 Vorliegend liegt keine ausdrückliche Erklärung des Klägers zu einem Wunsch auf Entlassung aus dem ursprünglich zustandegekommenen Mietverhältnis vor. Für eine konkludente Erklärung des Klägers bezogen auf seinen Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, die ihrerseits konkludent von der jeweiligen Vermieterseite angenommen worden sein könnte, fehlt es an belastbaren Tatsachen bzw. an einem dahin zu verstehenden Verhalten des Klägers.

36 Soweit sich die Parteien darüber streiten, ob der Kläger durchgehend in der streitgegenständlichen Wohnung gewohnt hat oder vor Jahrzehnten dort ausgezogen ist, so kommt es darauf nicht an. Denn ein Mieter ist nicht verpflichtet, die von ihm angemietete Wohnung tatsächlich zu bewohnen oder dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen. So werden zum Beispiel auch vielfach Eltern als Mitmieter für eine erste Wohnung ihrer in Ausbildung befindlichen Kinder verpflichtet. Selbst wenn der Kläger seit 1988 nicht mehr in der Wohnung gewohnt hätte, folgt daraus zu keinem Zeitpunkt eine konkludente Erklärung, die die jeweilige Vermieterseite als Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis hätte werten können.

37 Sofern zwischen 1988 und dem Rechtsstreit im Jahre 2019 der gesamte Schriftverkehr betreffend das Mietverhältnis ausschließlich zwischen der jeweiligen Vermieterseite und der Mitmieterin Frau ... erfolgt ist, fehlt es an einer Darlegung unter Beweisantritt, dass dem Kläger die Korrespondenz und die vielfachen Zustimmungserklärungen der Frau ... zu Mieterhöhungsverlangen bekannt gewesen seien und er durch eine fehlende Intervention seinen Willen auf Entlassung aus dem Mietverhältnis konkludent geäußert hätte.

38 Soweit das Amtsgericht ausgeführt hat, dass es unerheblich sei, dass der Kläger die Korrespondenz nicht kannte, weil er sich in diesem Fall nicht um das Mietverhältnis gekümmert und das Verhalten von Frau ... (gegenüber der Vermieterseite) geduldet habe, so teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Denn es ist nicht ersichtlich, wie der Kläger ein Handeln der Frau ... geduldet haben kann, wenn er nichts von ihrer Korrespondenz mit der Vermieterseite gewusst hat. Ein aktives Nachforschen/Nachfragen nach Erklärungen der Vermieterseite war vom Kläger als Mieter nicht zu verlangen.

39 Darüber hinaus kann es durchaus sein, dass der Kläger die jeweiligen Zustimmungserklärungen von Frau ... zu Mieterhöhungsverlangen gekannt und gebilligt hat und - da Frau ... offenbar unstreitig die Miete alleine zahlte - nicht einzuschreiten gedachte, solange nicht der Bestand des Mietverhältnisses durch eine vermieterseitige Kündigung infrage gestellt wird.

40 Das Urteil der Kammer zu ... steht der hiesigen Auffassung nicht entgegen. Zum einen erging die Entscheidung im Verhältnis der Beklagten zu Frau ... und besagt im Kern lediglich, dass es der Frau ... aus Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf einen fehlenden Zugang der Mieterhöhungserklärung beim hiesigen Kläger zu berufen. Damit ist keine präjudizielle Wirkung im Verhältnis der hiesigen Parteien verbunden. Soweit es in der Entscheidung darüber hinaus heißt, dass der hiesige Kläger aus dem Mietverhältnis entlassen worden sei, weil er seit 30 Jahren aus der Wohnung ausgezogen sei, keinen Besitz an der Wohnung gehabt und keine Miete gezahlt habe und daraus sein Entlassungswunsch zu folgern sei, so folgt die Kammer in der vorliegend geänderten Besetzung dieser Auffassung nicht mehr.

41 Zum einen ist der Besitz des Klägers im hiesigen Rechtsstreit streitig und zum anderen kommt es aus den oben genannten Gründen nicht auf seinen Besitz an. Ein konkludenter Entlassungswunsch des Klägers mit einem entsprechenden Rechtsbindungswillen ist aus seinem von der Beklagten vorgetragenen Verhalten nicht zu entnehmen.

III.

42 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, gemäß 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, lagen nicht vor.

IV.

43 Der Streitwert der Berufung beträgt 7.716,96 EUR und entspricht dem Jahreswert der Bruttomiete.

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