LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 149/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-11-05

Aktenzeichen: 65 S 149/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:1105.65S1490.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 242 BGB, § 362 Abs 1 BGB, § 535 Abs 2 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eines Mieters liegt vor, wenn dieser Negativsalden aus Betriebskostenabrechnungen nicht fristgerecht ausglich und der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete überstieg und länger als einen Monat bestand (Anschluss BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12).(Rn.6) (Rn.8)

2. Der Ausgleich des Rückstandes kurze Zeit nach dem Zugang der Kündigung kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung mit einer eingereichten Räumungsklage aufgrund von Einzelfallumständen ausnahmsweise als treuwidrig erscheinen lassen (Anschluss BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20).(Rn.4)

3. Dies ist der Fall, wenn der Mieter den Rückstand aufgrund der offenen Nachzahlungen weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen hat und die Zahlung nicht erst unter dem Druck einer fast ein Jahr später erhobenen Räumungsklage getätigt wurde. Zu berücksichtigen ist auch die beanstandungsfreie Durchführung des Vertragsverhältnisses über knapp 20 Jahre, in denen es weder zu Zahlungsrückständen oder sonstiger Verletzungen mietvertraglicher Pflichten gekommen ist.(Rn.15)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 25. April 2024, XX

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 25. April 2024 - xxxx - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

2 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis rechtfertigen die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

3 Ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht.

4 Die vom Kläger mit Schreiben vom 7. Januar 2023 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zwar fristgemäß beendet, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Ausgleich des Rückstandes von insgesamt 588,69 € kurze Zeit nach dem Zugang der Kündigung lässt die Berufung auf die ordentliche Kündigung mit der am 5. Januar 2024 eingereichten Räumungsklage aufgrund der hier gegebenen Einzelfallumstände jedoch ausnahmsweise als treuwidrig erscheinen (§ 242 BGB, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021 – VIII ZR 91/20, juris Rn. 88; Urteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, juris Rn. 43, VIII ZR 261/17, juris Rn. 51; Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, juris Rn. 6 f.).

5 a) Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen im Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigung vom 7. Januar 2023 vor.

6 Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

7 Der Kläger stützt die Kündigung auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 588,69 €, der darauf beruht, dass der Beklagte die Negativsalden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019 (203,86 €), 2020 (215,34 €) und 2021 (169,49 €) nicht ausglich.

8 Der Beklagte hat damit seine Hauptleistungspflicht aus dem Vertragsverhältnis zum Kläger, § 535 Abs. 2 BGB, nicht nur unerheblich verletzt. Der Zahlungsrückstand überstieg eine Monatsmiete (519,30 €) und bestand länger als einen Monat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris); er rechtfertigte sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

9 Der Beklagte handelte auch schuldhaft. Er hat zu seiner Entlastung nichts vorgetragen, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB.

10 Entgegen der Auffassung des Beklagten setzt der Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung keine Abmahnung voraus (vgl. nur BGH, Beschluss vom 25. August 2020 – VIII ZR 59/20, juris). Geht der ordentlichen Kündigung eine (rechtlich nicht erforderliche) Abmahnung voraus, kann deren Missachtung durch den Mieter seiner Pflichtverletzung jedoch zusätzlich - möglicherweise ansonsten fehlendes - Gewicht verleihen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 573 Rn. 32). Hier bedurfte es keines zusätzlichen Gewichts.

11 b) Aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls, die festzustellen und zu würdigen Aufgabe des jeweiligen Tatrichters ist, kann es dem Vermieter jedoch verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu berufen (gefestigte Rspr., BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021 – VIII ZR 91/20, juris Rn. 88; Urteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, juris Rn. 43, VIII ZR 261/17, juris Rn. 51; Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, juris Rn. 6 f).

12 Solche Umstände liegen hier vor.

13 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann selbst dann, wenn die Entstehung von Mietrückständen von gewissen Nachlässigkeiten des Mieters beeinflusst gewesen sein könnte, ein erfolgreiches Bemühen, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und entstandene Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, die Annahme der Treuwidrigkeit des sich Berufens auf die zunächst wirksame Kündigung tragen (Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, juris Rn. 6 f).

14 Hier hat der Beklagte zwar hartnäckig in drei aufeinander folgenden Jahren die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht ausgeglichen, die in der Summe einen über einer Monatsmiete liegenden Betrag überschritten. Auch der Kläger trägt jedoch nicht vor, dass es im Übrigen in dem seit 2005 andauernden Mietverhältnis zu weiteren Mietrückständen gekommen sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte die laufenden Mietzahlungen nicht vertragsgemäß leistete, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Kläger selbst trägt in der Klageschrift eine Mieterhöhung aufgrund eines Erhöhungsverlangens vom 26. November 2021 vor. Dass der Beklagte in diesem Zusammenhang Rückstände hat entstehen lassen, ergibt sich nicht.

15 Der Beklagte hat den Rückstand aufgrund der offenen Nachzahlungen weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen. Die fast ein Jahr später erhobene Räumungsklage wurde ihm am 26. Januar 2024 zugestellt. Der Beklagte hat mithin nicht etwa erst unter dem Druck einer Räumungsklage, sondern in Reaktion auf die Kündigung den Rückstand unmittelbar ausgeglichen. Unter weiterer Berücksichtigung der im Übrigen seit 2005 beanstandungsfreien Durchführung des Vertragsverhältnisses, ohne jeden Anhaltspunkt dafür, dass es weitere Zahlungsrückstände gegeben hat, gibt es auch kein Indiz dafür, dass es noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig hat der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt oder ergeben sich Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen des Beklagten, die das Vertrauen des Klägers in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

16 Der Umstand, dass der Beklagte den Ausgleich des Rückstandes unter einen Vorbehalt gestellt hat, steht dem bereits vor dem Hintergrund nicht entgegen, dass das Mietverhältnis seit 2005 von Streitigkeiten unbelastet ist. Auch eine Zahlung unter Vorbehalt ist Erfüllung im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB 83. Aufl. 2024, § 362 Rn. 14, mwN).

17 Soweit der Kläger sich im Termin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dem Aktenzeichen VIII ZR 307/21 berufen hat, übersieht er, dass die Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von niemandem in den Raum gestellt wurde, auch nicht vom Beklagten. Die Kammer hat – wegen Art. 20 Abs. 3 GG – aus eigener Überzeugung zu keiner Zeit die auf die fristlose Kündigung beschränkte Regelung auf eine ordentliche Kündigung angewendet (vgl. nur LG Berlin [ZK 65], Urteil vom 27. März 2019 – 65 S 223/18, juris). Dies geschieht auch hier nicht, was der Klägerseite im Termin ausführlich erläutert wurde.

18 2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

19 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Entscheidung auf der Grundlage der vom Tatrichter zu würdigenden Umstände des Einzelfalls unter Zugrundelegung des Gesetzes und der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

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