LG Berlin II 64. Zivilkammer — 64 S 101/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-04-09

Aktenzeichen: 64 S 101/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0409.64S101.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 273 Abs 1 BGB, § 294 BGB, § 320 BGB, § 536 Abs 1 BGB, § 536a Abs 2 BGB ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die Erklärung, „mit dem Anspruch auf die Kosten für die Mängelbeseitigung“ aufzurechnen, stellt eine prozessual zulässige Aufrechnungserklärung nur dar, wenn die zur Aufrechnung gestellte Aktivforderung entsprechend § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nach Gegenstand und Grund hinreichend genau bezeichnet ist; dies setzt die konkrete Angabe der zu beseitigenden Mängel sowie zumindest die Skizzierung der durchzuführenden Maßnahmen und der dadurch entstehenden Kosten voraus.(Rn.26)

2. Die ausdrückliche Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB wirkt ex tunc auf den Zeitpunkt der Entstehung des Zurückbehaltungsrechts zurück, lässt also einen etwaigen Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs rückwirkend entfallen. Neben dem – bloß vorübergehenden – Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB, welches zudem zeitlich und betragsmäßig beschränkt ist, steht einer Mieterin im Falle eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu, mit dem sie gegen die Miete aufrechnen kann. Wegen dieses Vorschussanspruchs steht der Mieterin neben der Aufrechnung während der „Ansparung“ des Vorschussbetrages auch ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB zu. (Anschluss/Abgrenzung BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1)(Rn.28)

3. Die Mieterin kann sich wegen bestehender Mängel auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB oder nach § 320 BGB nicht berufen, wenn sie die gemäß § 294 BGB ordnungsgemäß angebotene Mangelbeseitigung des Vermieters verweigert. Dies würde im Falle eines Wasserschadens voraussetzen, dass die Vermieterin gemäß § 555a Abs. 2 BGB zumindest Beginn und geplante Dauer erforderlicher Trocknungsmaßnahmen sowie Dauer und Umfang der anschließend vorgesehenen Fliesenarbeiten einschließlich ihrer Auswirkungen schlüssig beschreibt. Eine schlüssige Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn die Vermieterin sich dabei auf den Standpunkt stellt, das einzige WC der Wohnung werde – außer für einen Zeitraum von maximal fünf Stunden, den eine Estrichausgleichsmasse zum Trocknen benötige – durchgängig nutzbar bleiben, obwohl das Badezimmer im Hinblick auf die erforderliche Neuverfliesung des Fußbodens offensichtlich noch für weitere Zeiträume vollständig gesperrt werden muss.(Rn.36)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 24. April 2024, 215 C 295/21

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 24. April 2024 – 215 C 295/21 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klägerin zu 2. lit. d) des Urteils nicht zur "Beseitigung aller alten Fliesen und Neuverfliesung einschließlich ordnungsgemäßer Verfugung an allen Wänden und dem Fußboden" verurteilt wird, sondern unter weiterer Abweisung der darüber hinausgehenden Widerklage dazu, "Die beschädigte und teilweise entfernte Verfliesung an allen Wänden und dem Fußboden einschließlich ordnungsgemäßer Verfugung wieder herzustellen."

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 19.000,00 € (12 x 582,45 € Räumung; 4.302,50 € Zahlung; 12 x 55 % x 928,57 € Mangelbeseitigung) festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin als Vermieterin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der ihr seit Dezember 2017 vermieteten Wohnung, auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum Januar 2019 bis September 2021 sowie auf Ausgleich von Nebenkostennachforderungen für die Abrechnungsjahre 2017, 2018 und 2019 in Anspruch. Die Beklagte wendet unter anderem Mietminderung ein und verlangt widerklagend Mangelbeseitigung, insbesondere die Beseitigung von Schimmel und Feuchtigkeit sowie die Neuverfliesung des Badezimmers.

2 In der möbliert vermieteten Dreizimmerwohnung, die die Beklagte mit ihren drei minderjährigen Kindern bewohnte, kommt es zu Wasserschäden und es tritt Schimmel auf. Das Fenster im Kinderzimmer ist seit 2018 undicht und lässt sich nicht richtig schließen. Nachdem die Beklagte kurz nach ihrem Einzug auftretende Ausblühungen und mögliche Schimmelerscheinungen im Zeitraum bis April 2018 noch selbst beseitigt hatte, traten im Winter 2018/2019 wiederum solche Erscheinungen auf. Die Beklagte verlangt deshalb seit jedenfalls April 2019 Mangelbeseitigung und zahlt die Miete nur gemindert. Die Klägerin hat im Verlaufe des Rechtsstreits mit Schriftsätzen vom 22. und 25. Januar 2024 (Bl. II/130 f. d. A.) konzediert, dass entstandener Schimmel auf bauliche Ursachen zurückzuführen ist, hat jedoch bisher keine Baumaßnahmen durchgeführt, um der Schimmelbildung nachhaltig zu begegnen. Sie sieht sich auch nicht mehr zur Mangelbeseitigung verpflichtet, sondern hält das Mietverhältnis für beendet, nachdem sie es wegen Zahlungsverzugs der Beklagten mehrfach gekündigt hat.

3 Im Juli 2021 ließ die Klägerin zur Beseitigung akuter Feuchtigkeit im Badezimmer der Wohnung die Bodenfliesen abschlagen und Teile der Wandfliesen entfernen; es wurden Trocknungsmaßnahmen durchgeführt, eine Reparatur der auf Abbildungen vom 7. August 2021 ersichtlichen Schäden am Fußboden und an den Wänden im Bereich der Badewanne (Bl. I/102 ff. d. A.) hat die Klägerin seither nicht vorgenommen.

4 Das Amtsgericht hat zur Feststellung von Feuchtigkeit und Schimmel ein Sachverständigengutachten eingeholt, welches die anlässlich des Ortstermins am 23. Mai 2023 aufgefundenen Schimmelerscheinungen dokumentiert; auf das Gutachten vom 21. August 2023 (Bl. II/61 ff. d. A.) und die dortige Fotodokumentation (Bl. II/76 ff. d. A.) wird verwiesen. Die Beklagte hat die weitere Entwicklung durch Abbildungen vom 28. Januar 2024 (Bl. II/153 ff. d. A.) aufgezeigt.

5 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 25. April 2024 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat alle fünf zwischen August 2021 und Februar 2024 wegen Zahlungsverzugs erklärten Mietvertragskündigungen der Klägerin für unwirksam gehalten. Die Miete sei unter Berücksichtigung des defekten Kinderzimmerfensters im Zeitraum seit April 2019 wegen Schimmels in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad der Wohnung um insgesamt 25 % gemindert gewesen, sodass von April 2019 bis August 2021 kein Zahlungsrückstand bestehe, sondern Überzahlungen geleistet worden seien.

6 Entsprechendes gelte für den weiteren Mietzeitraum bis Juli 2022, sodass auch die Kündigung vom 9. Mai 2022 unwirksam sei. Seit Juli 2021 betrage die Minderung wegen der Entfernung der Bodenfliesen und der weiteren Schäden im Badezimmer insgesamt 55 %; eine Vereitelung der Instandsetzung des Badezimmers sei der Beklagten nicht vorzuwerfen.

7 Jedenfalls ab August 2022 sei die Miete wegen Feuchtigkeit und Schimmel unterhalb des Laminats im Schlafzimmer um weitere 10 % sowie wegen umfassenden Silberfischbefalls zusätzlich um 5 % gemindert, sodass die Minderung insgesamt 70 % betrage; beide Mängel seien unstreitig geblieben. Im Zeitraum August bis Dezember 2022 sei danach zwar rechnerisch ein Rückstand von 1.362,10 € und im Zeitraum Januar 2023 bis Februar 2024 ein weiterer Rückstand von 3.342,84 € aufgelaufen. Auch stünde der Beklagten insoweit ein Zurückbehaltungsrecht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1 ff., Rn. 63, zitiert nach juris) nicht zu, weil es seinen Zweck offensichtlich verfehlen würde; es erscheine nach dem Verhalten der Klägerin nämlich ausgeschlossen, dass diese sich allein durch die Zurückbehaltung der Miete doch noch zur Instandsetzung der Wohnung bewegen lassen werde. Die Kündigungserklärungen vom 12. Juni 2023, 24. Oktober 2023 und 22. Februar 2024 blieben aber gleichwohl wirkungslos, weil die Mietforderungen der Klägerin in Folge der in der Klageerwiderung vom 29. Dezember 2021 erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vorschusszahlung zur Mangelbeseitigung erloschen seien. Auch die weiteren Aufrechnungen der Beklagten mit Reparaturaufwänden für die Balkontür in Höhe von 353,12 € und für das undichte WC von 173,42 € seien wirksam.

8 Die Zahlungsklage sei folglich ebenfalls unbegründet. Die Widerklage auf Mangelbeseitigung sei hingegen überwiegend begründet; die Existenz der zu beseitigenden Mängel sei teils unstreitig geblieben und im Übrigen durch die Zeugenvernehmung sowie das Gutachten bewiesen.

9 Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am 6. Mai 2024 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 25. Juli 2024 am 19. Juli 2024 begründeten Berufung.

10 Sie trägt vor, die Kündigungserklärung der Klägerin vom 12. Juni 2023 sei selbst unter Zugrundelegung der Minderungsquoten des Amtsgerichts wirksam, denn die Beklagte habe eine wirksame Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vorschusszahlung jedenfalls nicht rechtzeitig erklärt; so sei insbesondere der Klageerwiderung vom 29. Dezember 2021 keine Aufrechnungserklärung zu entnehmen, sondern bloß ein Verweis auf ein vorgerichtliches Schreiben vom 1. April 2019, mit dem die Beklagte angekündigt habe, ein Beweissicherungsverfahren anzustrengen und dann eine Vorschussklage zu erheben. Eine wirksame Aufrechnung habe die Beklagte auch nicht im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juni 2022 erklärt, denn sie habe weder den genauen Gegenstand einer zur Aufrechnung gestellten Forderung bezeichnet, noch diese beziffert. Einen Kostenvoranschlag habe die Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 16. November 2023 vorgelegt, in dem jedoch von einer Aufrechnung keine Rede sei und der der Klägerin jedenfalls erst nach Ablauf der Schonfrist der Kündigungserklärung vom 12. Juni 2023 zugegangen sei.

11 Zu Recht habe das Amtsgericht erkannt, dass der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nicht zustehe. Das gelte nunmehr auch deswegen, weil die Beklagte ihre erforderliche Mitwirkung an der Mangelbeseitigung verweigere, indem sie die Duldung einer maschinellen Trocknung und anschließenden Sanierung des Badezimmers davon abhängig mache, dass die Klägerin ihr eine Umsetzwohnung zur Verfügung stelle. Die Klägerin habe der Beklagten mit dem als Anlage BK3 eingeführten Schriftsatz vom 15. Januar 2025 den geplanten Sanierungsablauf mitgeteilt und klargestellt, dass das Badezimmer während der notwendigen Trocknung und der anschließenden Sanierung mit bloß geringfügigen vorübergehenden Einschränkungen durchgehend benutzbar bleiben werde, aber die Beklagte habe dies mit dem als Anlage BK4 vorgelegten Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 31. Januar 2025 zurückgewiesen. Die Klägerin bestreite insoweit, dass ein von der Beklagten auch nicht namhaft gemachter Mitarbeiter des von ihr mit der Trocknung beauftragten Unternehmens der Beklagten mitgeteilt habe, im Bad dürfe während der Trocknung über zwei Wochen hinweg nicht geduscht werden; jedenfalls treffe dies auch nicht zu, sondern dürfe die Beklagte die Dusche auch während der Trocknung nutzen, wie ihr dies im Schriftsatz vom 15. Januar 2025 mitgeteilt worden sei. Im Hinblick auf den unzweifelhaften Wegfall eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts spreche die Klägerin die Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit den bis einschließlich Februar 2024 rückständigen Mietbeträgen von 19.676,77 € vorsorglich erneut aus.

12 Die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten seien weit übersetzt. Das Badezimmer sei voll funktionsfähig, die fehlenden Fliesen rechtfertigten keinesfalls eine Mietminderung von 30 %, zumal das Amtsgericht nicht berücksichtige, dass sich wegen der überdies zugestandenen Minderung um 25 % wegen Schimmels effektiv eine noch höhere Minderungsquote ergebe. Zu Unrecht habe das Amtsgericht zu Grunde gelegt, dass die Wände der Wohnung mit Schimmelpilz befallen und durchfeuchtet seien. Auch eine Schimmelbildung am Fußboden im Schlafzimmer habe der Sachverständige gar nicht untersucht und dazu keine Feststellung getroffen, obwohl dies von der Beweisfrage umfasst gewesen sei. Die Klägerin habe nur deswegen auf eine Nachbegutachtung wie auch auf das Bestreiten weiterer Mängel verzichtet, weil das Mietverhältnis längst beendet sei und sie den Rechtsstreit nicht weiter habe verzögern wollen. Der Sachverständige habe jedenfalls gerade keine Durchfeuchtung der Wände festgestellt, sondern selbst in den verfärbten Wandbereichen nur Werte um die 50 Digits und nirgendwo mehr als 65 Digits gemessen. Die Wände seien also trocken gewesen, sodass das Amtsgericht der Widerklage nicht vollumfänglich hätte stattgegeben und die Klägerin verurteilen dürfen, gar nicht vorhandene Feuchtigkeit zu beseitigen. Aus dem Gutachten ergäben sich bloß Verfärbungen im Millimeterbereich, so beispielsweise im Außenwandixel des Schlafzimmers. Es handele sich sämtlichst bloß um punktuelle kleinere Verfärbungen, von denen letztlich überhaupt keine Gebrauchsbeeinträchtigung in erheblichem Maße ausgehe. Die minimalen Schimmelpilzbildungen könnten vielleicht insgesamt eine Mietminderung von 5 % rechtfertigen und die fehlenden Fliesen am Boden sowie an der Badewannenarmatur im Bad eine Minderung von höchstens 15 %. Das Badezimmer sei durchgehend nutzbar gewesen, was die vorgelegten Fotos belegten; diese zeigten auch, dass um das Waschbecken herum keine Fliesen fehlten. Nachdem der Sachverständige auch im Badezimmer keine Feuchtigkeit festgestellt habe, sei unverständlich, weshalb das Amtsgericht die vollständige Neuverfliesung des Badezimmers für erforderlich halte.

13 Es habe auch 2019 keine Feuchtigkeit in den Wänden gegeben, jedenfalls sei das Auftreten von Feuchtigkeit weder durch den bloßen Abgleich von Abbildungen von Verfärbungen, noch durch die Angaben des Zeugen K... bewiesen. Keinesfalls hätte das Amtsgericht die Aussagen des Zeugen B... als unglaubhaft würdigen dürfen.

14 Die Miete sei nach alledem im Zeitraum ab April 2019 allenfalls um 10 % gemindert gewesen; die Abweisung der Zahlungsklage werde insoweit hingenommen. Es verbleibe dann für den Zeitraum Januar 2019 bis September 2021 noch ein Mietrückstand von 3.251,13 €, der zusammen mit den Nachforderungen aus den Umlageabrechnungen von insgesamt 1.051,37 € (66,33 € + 307,20 € + 677,84 €) weiter verfolgt werde.

15 Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und

16 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung in ... Berlin, 1. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Bad, Diele, Loggia und dazugehörigem Kellerraum Nr. ... zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;

17 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 4.302,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.09.2021 auf 3.251,13 € sowie auf 1.051,37 € seit dem 04.11.2021 zu zahlen;

18 die Widerklage abzuweisen.

19 Die Beklagte beantragt,

20 die Berufung zurückzuweisen.

21 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen; die seitens des Amtsgerichts ermittelten Minderungsquoten seien angemessen, die Verharmlosungsbemühungen der Klägerin blieben falsch und seien durch die vorgelegten Abbildungen sowie das Gutachten widerlegt. Inzwischen sei zudem zusätzlicher Schimmel aufgetreten, dazu lege die Beklagte Fotografien vom 31. Januar 2025 vor; vermutlich auf Grund von Kältebrücken bleibe eine Schimmelentfernung nicht nachhaltig, sondern entstehe der Schimmel immer wieder nach kurzer Zeit neu, und zwar im Winter stärker als im Sommer. Soweit sich ungeachtet angemessener Minderung für die Zeit ab Juni 2023 ein rechnerischer Rückstand ergab, sei dieser durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte habe im Verlaufe des Rechtsstreits mehrfach, und zwar ausdrücklich auch in der Klageerwiderung vom 29. Dezember 2021, die Aufrechnung mit ihrem auf §§ 536a, 242 BGB fußenden Vorschussanspruch erklärt und einen Kostenvoranschlag über 22.491,00 € für die Erneuerung des Bads vorgelegt, dem die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten sei. Der seitens des Amtsgerichts zu Recht als zumindest begründet berücksichtigte Vorschussbetrag von 7.300,00 € übersteige einen etwaigen Mietrückstand. Ohnehin sei der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an den nach Minderung verbleibenden fälligen Mietbeträgen nicht abzusprechen. Selbst wenn dem Amtsgericht zu folgen wäre, dass ein Zurückbehaltungsrecht nicht über mehr als drei Jahre hinweg geltend gemacht werden könne, hätte die Dreijahresfrist vorliegend nicht vor Juni 2021 beginnen können; schließlich habe die Klägerin im Juni 2021 noch Reparaturarbeiten in Angriff genommen, indem sie im Badezimmer Fliesen abstemmen ließ.

22 Der Vorwurf der Klägerin, die Beklagte vereitele die Sanierung des Badezimmers, sei zurückzuweisen. Der Mitarbeiter Z... der Trocknungsfirma "A..." habe der Beklagten am 30. September 2024 mitgeteilt, dass das Badezimmer leergeräumt werden müsse und während der Trocknung über einen Zeitraum von mindestens vier Wochen nicht genutzt werden könne (Beweis: Zeugnis K...). Der Beklagten und ihren inzwischen vier minderjährigen Kindern sei es aber nicht zuzumuten, wochenlang auf die Nutzung des Badezimmers oder auch bloß auf die Nutzung von Badewanne und Dusche zu verzichten. Ohnehin seien die von der Klägerin vorgesehenen Maßnahmen ungeeignet, um der Schimmelbildung nachhaltig zu begegnen. Trocknungsmaßnahmen im Bad seien bereits 2019 und 2021 durchgeführt worden, aber der Schimmel kehre immer wieder zurück. Nach Einschätzung eines von der Beklagten hinzugezogenen Fachunternehmens liege die Ursache für das Auftreten von Feuchtigkeit und den dadurch entstehenden Schimmel nicht in der Beschaffenheit der Wände, sondern derjenigen des Fußbodens und Estrichs der Wohnung (Beweis: Sachverständigengutachten). Die Beklagte beabsichtige, alsbald selbst mit der Sanierung der Wohnung zu beginnen; sie verfüge über die erforderlichen Mittel, denn sie habe die einbehaltene Miete einschließlich der Minderungsbeträge angespart.

II.

23 Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

24 Sie ist jedoch nur in Bezug auf einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil der Widerklage begründet, im Übrigen unbegründet, denn das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage wie geschehen zur Mangelbeseitigung verurteilt. Die Einwände der Berufung greifen im Wesentlichen nicht durch.

a)

25 Das Mietverhältnis ist durch die vorliegend streitgegenständlichen Kündigungserklärungen der Klägerin – einschließlich der auf die im Zeitraum bis einschließlich Februar 2024 angefallenen Mietrückstände gestützten Kündigungserklärung im Schriftsatz vom 18. Februar 2025, über die schon wegen rügeloser Einlassung der Beklagten gemäß § 533 ZPO mit zu entscheiden ist – nicht gemäß §§ 543 Abs. 3, 569 BGB fristlos oder gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich beendet worden, sondern dauert fort, sodass der Klägerin ein fälliger Anspruch aus §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zusteht. Die Beklagte ist zu den Zeitpunkten der Kündigungserklärungen nicht mit Mietbeträgen in Verzug gewesen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs hätten rechtfertigen können.

aa)

26 Anders als das Amtsgericht meint, sind allerdings die nach gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigter Minderung verbleibenden Mietforderungen der Klägerin zunächst nicht nach § 389 BGB durch Aufrechnung mit einem Anspruch der Beklagten auf Vorschusszahlung zur Mangelbeseitigung aus §§ 536a Abs. 2, 242 BGB erloschen, da es anfangs an einer gemäß § 388 BGB wirksamen Aufrechnungserklärung gefehlt hat. Die Beklagte hat zwar am Schluss der Klageerwiderung vom 29. Dezember 2021 hilfsweise "mit dem Anspruch auf die Kosten für die Mängelbeseitigung" die Aufrechnung gegen den Zahlungsklageanspruch und etwaige nach Minderung verbleibende Mietzinsansprüche der Klägerin erklärt (Bl. I/41a d. A.). Welche Mängel genau sie beseitigen möchte, wie hoch sie die dafür anfallenden Kosten veranschlagt und welchen Betrag sie daher im Wege der Aufrechnung als Vorschussforderung geltend macht, ist aber weder der Klageerwiderung noch ihren nachfolgenden Schriftsätzen zu entnehmen; auch die Widerklage, mit der die Beklagte für eine etwaige Ersatzvornahme in Betracht zu ziehende Mängel beschreibt, ist erst mit Schriftsatz vom 8. Februar 2023 erhoben worden (Bl. I/210 d. A.), die konkretisierte Fassung der Widerklageanträge ist sogar erst mit Schriftsatz vom 20. Februar 2024 (Bl. II/140 d. A.) erfolgt. Da eine Entscheidung über eine im Zivilprozess eingewandte Aufrechnung gemäß § 322 ZPO in Rechtskraft erwächst, muss aber die zur Aufrechnung gestellte Aktivforderung nach Gegenstand und Grund ebenso genau bezeichnet werden wie nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Klageforderung (Staudinger/Bieder/Gursky (2022) BGB § 388, Rn. 23, zitiert nach juris). Diesen Anforderungen werden die ausdrücklich erklärten Aufrechnungen der Beklagten zunächst nicht gerecht; denn auch wenn über einen gezahlten Vorschuss später abzurechnen ist und die Höhe der Vorschussforderung womöglich als Mindestbetrag geschätzt werden kann, hätte die Beklagte zumindest die Grundlagen für eine solche Schätzung angeben und darlegen müssen, wegen welcher Mängel sie welche Maßnahmen durchzuführen plant und deshalb in welcher Höhe Vorschusszahlung begehrt. Die Klägerin weist dem gegenüber zu Recht darauf hin, dass die Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 16. November 2023 einen Kostenvoranschlag (Anlage B28, Angebot "N..." vom 13. November 2023, Bl. II/113 d. A.) vorgelegt hat, dem ein hinreichend umrissenes Sanierungsvorhaben hinsichtlich des Bades zu entnehmen und das geeignet ist, eine konkrete Vorschussforderung zu untermauern.

bb)

27 Sind die nach berechtigter Minderung verbleibenden Mietforderungen mithin nicht schon durch die Aufrechnungserklärung in der Klageerwiderung nach § 389 BGB erloschen, so bleiben die Kündigungserklärungen der Klägerin gleichwohl wirkungslos, weil die Beklagte mit der Zahlung der offen gebliebenen Miete nicht in Verzug gewesen ist.

28 Hinsichtlich der im Zeitraum bis Dezember 2019 offenen Januarmiete und der hinzugekommenen Rückstände – ausweislich der weiter unten eingefügten Tabelle genügten die Zahlungen der Beklagten im Juni und Juli 2023 entgegen der Würdigung des Amtsgerichts nicht, um die geminderte Monatsmiete vollständig zu tilgen – beruht dies auf der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB, deren bloßes Bestehen gemäß § 286 Abs. 4 BGB einen Zahlungsverzug entfallen lässt oder seinen Eintritt hindert und deren ausdrückliche Erhebung jedenfalls ex tunc auf den Zeitpunkt der Entstehung des Zurückbehaltungsrechts zurückwirkt, also etwaige Verzugsfolgen rückwirkend entfallen lässt (Staudinger/Schwarze (2020) BGB § 320, Rn. 44 m. w. N., zitiert nach juris).

29 Hinzu tritt seit dem Zugang der Klageerwiderung bei der Klägerin das auf § 273 Abs. 1 BGB gestützte Zurückbehaltungsrecht der Beklagten hinsichtlich ihres Vorschussanspruchs zur Selbstvornehme der Mangelreparatur gemäß §§ 536a Abs. 2, 242 BGB. Denn neben dem – bloß vorübergehenden – Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB, welches zudem zeitlich und betragsmäßig beschränkt ist, steht einer Mieterin im Falle eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu, mit dem sie gegen die Miete aufrechnen kann (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1 ff., Rn. 66, zitiert nach juris) – und wegen dessen ihr neben der Aufrechnung während der "Ansparung" auch ein Zurückbehaltungsrecht "aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB" zusteht (BGH, a. a. O., Rn. 54).

30 Die Kammer hat keine Bedenken, die als solche unwirksame Aufrechnungserklärung der Beklagten in der Klageerwiderung entsprechend § 140 BGB umzudeuten und als wirksame Einrede nach § 273 Abs. 1 BGB zu würdigen. Da es sich bei der Einrede des Zurückbehaltungsrechts nicht wie bei der Aufrechnung um eine rechtsgestaltende Willenserklärung handelt, unterliegt sie weniger strengen Anforderungen hinsichtlich der Konkretisierung und Bestimmtheit der Gegenforderungen, auf die die Einrede gestützt wird. Daher ist unschädlich, dass die Beklagte zunächst nicht angegeben hat, welche konkreten Mangelbeseitigungsmaßnahmen sie plant und vorzunehmen beabsichtigt. Jedenfalls so lange, als die zurückzubehaltenden Beträge unzweifelhaft deutlich hinter den wegen der in Rede stehenden Mängel zumindest zu erwartenden Reparaturkosten zurückbleiben, genügt die offen gelegte Absicht der Mieterin, die Mittel für die notwendigen Instandsetzungsarbeiten einsetzen zu wollen, auch wenn sie deren genaue Natur und ihren konkreten Umfang, so beispielsweise durch Einholung eines Kostenvoranschlags, erst noch ermitteln muss.

cc)

31 Dieser Rahmen ist vorliegend gewahrt, denn ausweislich der unten eingefügten Tabelle bleibt der Mietrückstand zum 28. Februar 2024 deutlich hinter den zumindest erforderlichen Mangelbeseitigungskosten zurück. Diese werden angesichts des durch Baumängel bedingten Schimmelbefalls mehrerer Räume der Wohnung sowie der gravierenden Schäden im Bad nach Schätzung der Kammer gemäß § 287 ZPO kaum hinter 10.000,00 € zurückbleiben. Nach dem im ersten Rechtszug mit Schriftsatz der Beklagten vom 28. September 2022 eingeführten Angebot des Zeugen P... (Bl. I/178 f. d. A.) wird allein die Neuverfliesung der Schacht- und Fensterwand im Bad – ohne die erforderliche Verfliesung des Bodens – Kosten in der Größenordnung von 2.000,00 € verursachen, sodass für die Reparatur des Bads insgesamt Kosten von mindestens 5.000,00 € zu veranschlagen sind; dies unabhängig von dem seitens der Beklagten später eingeführten Angebots "N..." vom 13. November 2023 und der Frage, ob zur Reparatur des Badezimmers auch die Erneuerung der Elektroleitungen sowie der Einbau moderner Sanitärobjekte erforderlich ist. Die Kammer geht angesichts der durch die Abbildungen vom 28. Januar 2024 dokumentierten Ausweitung des Schimmelbefalls an der Badewanne (Bl. II/156 d. A.) aus den in dem Angebot des Zeugen P... angeführten Gründen davon aus, dass sich die Neuverfliesung der Schacht- und Fensterwand als zur nachhaltigen Schimmel- und Feuchtebeseitigung im Wege der Ersatzvornahme zweckdienliche und angemessene Maßnahme darstellt.

32 Da zur nachhaltigen Beseitigung des in den anderen Räumen immer wieder entstehenden Schimmels zunächst geklärt werden muss, auf welche baulichen Ursachen der Schaden zurückzuführen ist, hält die Kammer ferner den Hinweis der Beklagten in der mündlichen Verhandlung für nachvollziehbar, dass sie zur Ursachenklärung zunächst eines Sachverständigengutachtens bedarf. Vor diesem Hintergrund können die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel mit weiteren 5.000,00 € veranschlagt werden.

33 Soweit die Klägerin es dem gegenüber für ausreichend hält, Trocknungsarbeiten durchzuführen und einige wenige Fliesen zu ersetzen, wird dies den unstreitigen Tatsachen und dem durch die eingeführten Abbildungen dokumentierten tatsächlichen aktuellen Zustand der Wohnung nicht gerecht. Eine nachvollziehbare Schätzung der zu erwartenden Reparaturkosten für die fachgerechte Instandsetzung der Wohnung legt die Beklagte nicht dar.

dd)

34 Die oben bereits zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die angemessene Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1 ff., Rn. 66, zitiert nach juris), steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Zwar hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil nicht erörtert, ob dem dortigen Mieter statt der sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch der Höhe nach angemessen zu beschränkenden Einrede des nichterfüllten Vertrages ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB wegen des Vorschussanspruchs aus §§ 536a Abs. 2 Nr. 1, 242 BGB zu Gute kommen könne. Das bedeutet aber nicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB neben der Einrede aus § 320 BGB ausgeschlossen oder gleichermaßen zu beschränken sei. Vielmehr liegt nahe, dass der Mieter im Fall des Bundesgerichtshofs die Einrede aus §§ 273, 536a Abs. 2 BGB gar nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig vor den dortigen Kündigungserklärungen erhoben hatte, sodass es für das Gericht keinen Anlass gab, sich zu einer Einrede aus § 273 BGB zu äußern. Dafür spricht jedenfalls, dass sich der dortige Mieter in Insolvenz befand und wohl gar nicht über hinreichende Mittel oder Rücklagen verfügte, um die kündigungsrelevanten Mietrückstände irgendwann auszugleichen, sondern vielmehr die Restschuldbefreiung anstrebte.

35 Ob der Beklagten vorliegend neben dem Zurückbehaltungsrecht aus §§ 273, 536a Abs. 2 BGB auch noch die Einrede des unterfüllten Vertrages aus § 320 BGB zusteht, oder das Amtsgericht ihr diese Einrede für den Zeitraum ab August 2022 zu Recht versagt hat, bedarf keiner Entscheidung, da es darauf hinsichtlich der bis Februar 2024 aufgelaufenen Mietrückstände nicht ankommt. Die Kammer hält allerdings die Erwägung des Amtsgerichts, mehr als drei Jahre nach Anzeige des Mangels im März 2019 sei nicht mehr damit zu rechnen, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts die Klägerin noch zur freiwilligen Beseitigung des Mangels veranlassen werde, für zweifelhaft. Die Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass die Klägerin im Bad der Wohnung im Juni 2021 mit Instandsetzungsarbeiten begann, indem sie unter anderem Fliesen entfernen ließ und Trocknungsmaßnahmen veranlasste; eine augenscheinliche Verweigerung der Mangelbeseitigung durch die Klägerin liegt mithin nicht seit März 2019, sondern erst mehr als zwei Jahre später mit dem Abbruch der Sanierungsarbeiten im Bad vor. Ohnehin versteht die Kammer die Vorgaben des Bundesgerichtshofs nicht dahin, dass besonders vertragsuntreue Vermieter zu privilegieren seien, indem Mietern die Einrede des nichterfüllten Vertrages aus § 320 BGB umso eher zu versagen sei, als ihre Vermieter deutlich machen, den Vertrag keinesfalls freiwillig erfüllen zu wollen. Vielmehr kommt es entscheidend auf die Perspektive des Mieters, nämlich darauf an, ob dieser sich mit dem mangelhaften Zustand arrangiert, um faktisch dauerhaft eine unangemessen hohe Minderung für sich in Anspruch zu nehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1 ff., Rn. 63, zitiert nach juris). Dazu mag auch in den Blick zu nehmen sein, ob eine Mieterin zurückbehaltene Mietbeträge tatsächlich anspart und vorhält, damit sie die offenen Mieten später bei Wegfall der Einrede aus § 320 BGB ausgleichen kann, oder ob wie im Fall des Bundesgerichtshofs nur der äußeren Form nach ein bloßes Zurückbehaltungsrecht im Streit steht, obwohl von vorne herein zu befürchten ist, dass der um Restschuldbefreiung bemühte Mieter die Mietforderung auch nach Wegfall der Einrede nicht ausgleichen wird. Vorliegend hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie die einbehaltene Miete einschließlich der Minderung zurückgelegt habe, um damit die Sanierung der Wohnung zu finanzieren.

ee)

36 Die Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB oder nach § 320 BGB ist der Beklagten schließlich auch nicht deswegen zu versagen, weil die Klägerin ihr die geschuldete Mangelbeseitigung zwischenzeitlich im Sinne des § 294 BGB ordnungsgemäß angeboten, die Beklagte die ihr obliegende Mitwirkung jedoch verweigert hätte. Dabei kann dahinstehen, ob der von der Klägerin mit der maschinellen Trocknung feuchter Wand- und Bodenbereiche im Badezimmers beauftragte Unternehmer der Beklagten mitgeteilt hat, sie müsse das Badezimmer vollständig beräumen und es dürfe dort während der Trocknungsmaßnahme nicht gebadet oder geduscht werden, sodass die Beklagte die Duldung der Maßnahme zu Recht davon abhängig gemacht hätte, dass die Klägerin ihr eine Umsetzwohnung anbietet oder ihren Kindern und ihr auf andere zumutbare Art und Weise Zugang zu einem nutzbaren Badezimmer ermöglicht. Denn es fehlt jedenfalls schon an der nach § 555a Abs. 2 BGB erforderlichen schlüssigen Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme; es besteht folglich kein fälliger Duldungsanspruch der Klägerin aus § 555a Abs. 1 BGB.

37 Zwar hat die Klägerin mit dem als Anlage BK1 eingeführten Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19. November 2024 mitteilen lassen, dass während der Trocknung "und ggf. anschließender Fliesenarbeiten" das Bad uneingeschränkt nutzbar bleibe und allenfalls die Badewanne für ein bis zwei Tage nicht benutzt werden dürfe. Diesem Schreiben ist jedoch weder zu entnehmen, wie lange die Trocknung andauern soll, noch wann danach über welchen Zeitraum die Klägerin welche Fliesenarbeiten durchzuführen beabsichtigt; es stellt daher eine wirksame Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB nicht dar.

38 Für das als Anlage BK3 eingeführte Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 15. Januar 2025 gilt im Ergebnis nichts anderes. Diesem ist zwar zu entnehmen, dass das Bad währende der allerdings ebenfalls nicht mitgeteilten Dauer der Trocknung "nicht vollständig leergeräumt" sein müsse und keinerlei Einschränkungen der Benutzung unterliege, wenn auch nicht allzu ausgiebig geduscht (und also vermutlich auch nicht gebadet) werden solle. Auch wird ein nachvollziehbarer Zeitplan für sich an die Trocknung anschließende Fliesenarbeiten am Boden und im Bereich der Badewanne von insgesamt etwa fünf bis sechs Werktagen offengelegt. Die sodann mitgeteilte Einschätzung der Klägerin, das WC werde während der Fliesenarbeiten – außer für einen Zeitraum von maximal fünf Stunden, den die Estrichausgleichsmasse zum Trocknen benötige – durchgehend nutzbar bleiben, stellt sich aber als offensichtlich unzutreffend dar. Die Kammer erschließt sich schon nicht, wie Handwerker das Bad als Baustelle einrichten und dort über fünf oder sechs Werktage hinweg effizient umfassende Arbeiten verrichten sollen, während die Beklagte und ihre vier Kinder gleichzeitig auf die Benutzung der einzigen dort befindlichen Toilette der Wohnung angewiesen sein werden. Selbst wenn dies darstellbar und den Bewohnern sowie den Handwerkern auch zuzumuten wäre, müsste das Bad aber jedenfalls nicht nur für die Zeit der Trocknung einer Estrichausgleichmasse vollständig gesperrt werden, sondern auch für die Zeit nach der Verlegung der Bodenfliesen. Es liegt auf der Hand, dass frisch verklebte Bodenfliesen erst nach der Aushärtung des Fliesenklebers betreten werden dürfen, damit sie nicht verrutschen oder einsinken. Ist der Fliesenkleber gehärtet, werden die Fliesen ausgefugt; erst wenn auch die Fugenmasse getrocknet ist, ist der Boden benutzbar und gegen Spritzwasser sowie eindringende Feuchtigkeit geschützt. Nachdem die Klägerin diese Zusammenhänge offenbar nicht bedacht, jedenfalls keine Angaben zur Dauer der Unzugänglichkeit des Bads im Anschluss an die Neuverlegung der Bodenfliesen gemacht hat, stellt das Schreiben vom 15. Januar 2025 eine wirksame Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB nicht dar. Denn die Beklagte kann auf Grundlage der Angaben der Klägerin nicht beurteilen, ob sie während der angekündigten Maßnahme mit ihren Kindern in der Wohnung verbleiben kann oder vorübergehend ausziehen muss, weil das einzige WC der Wohnung über unzumutbar lange Zeiträume unzugänglich sein wird.

ff)

39 Die mit der Berufung gerügten Minderungsansätze des Amtsgericht sind teilweise zu korrigieren; wie bereits unter cc) ausgeführt, ergibt sich zum 28. Februar 2024 zwar ein etwas höherer Mietrückstand als vom Amtsgericht angenommen, hinsichtlich dessen die Beklagte aber wegen ihres Zurückbehaltungsrechts gleichwohl nicht in Verzug gewesen ist. Per Februar 2024 hat der Klägerin eine offene Forderung laufender Miete von insgesamt 7.265,32 € zugestanden, wegen derer Berechnung auf nachfolgende Tabelle verwiesen wird:

40 | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Monat | BWM | Zahlung | Delta | Mindg. | Mindg. in € | Rück- stand | Summe | | Jan 2019 | 901,84 € | 0,00 € | 901,84 € | 0,00% | 0,00 € | 901,84 € | 901,84 € | | Feb 2019 | 901,84 € | 901,84 € | 0,00 € | 0,00% | 0,00 € | 0,00 € | 901,84 € | | Mrz 2019 | 901,84 € | 901,84 € | 0,00 € | 0,00% | 0,00 € | 0,00 € | 901,84 € | | Apr 2019 | 901,84 € | 766,57 € | 135,27 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 901,84 € | | Mai 2019 | 901,84 € | 901,84 € | 0,00 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 901,84 € | | Jun 2019 | 901,84 € | 631,29 € | 270,55 € | 25,00% | 225,46 € | 45,09 € | 946,93 € | | Jul 2019 | 901,84 € | 631,29 € | 270,55 € | 25,00% | 225,46 € | 45,09 € | 992,02 € | | Aug 2019 | 901,84 € | 766,54 € | 135,30 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 992,02 € | | Sep 2019 | 901,84 € | 766,54 € | 135,30 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 992,02 € | | Okt 2019 | 901,84 € | 766,54 € | 135,30 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 992,02 € | | Nov 2019 | 901,84 € | 766,54 € | 135,30 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 992,02 € | | Dez 2019 | 901,84 € | 766,54 € | 135,30 € | 25,00% | 225,46 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jan 2020 | 908,08 € | 766,54 € | 141,54 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Feb 2020 | 908,08 € | 766,54 € | 141,54 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mrz 2020 | 908,08 € | 766,54 € | 141,54 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Apr 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mai 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jun 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jul 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Aug 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Sep 2020 | 908,08 € | 721,42 € | 186,66 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Okt 2020 | 908,08 € | 727,20 € | 180,88 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Nov 2020 | 908,08 € | 727,20 € | 180,88 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Dez 2020 | 908,08 € | 727,20 € | 180,88 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jan 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Feb 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mrz 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Apr 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mai 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jun 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 25,00% | 227,02 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jul 2021 | 908,08 € | 720,80 € | 187,28 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Aug 2021 | 908,08 € | 726,40 € | 181,68 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Sep 2021 | 908,08 € | 728,00 € | 180,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Okt 2021 | 908,08 € | 728,00 € | 180,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Nov 2021 | 908,08 € | 728,00 € | 180,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Dez 2021 | 908,08 € | 728,00 € | 180,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jan 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Feb 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mrz 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Apr 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Mai 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jun 2022 | 908,08 € | 635,60 € | 272,48 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Jul 2022 | 908,08 € | 455,00 € | 453,08 € | 50,00% | 454,04 € | 0,00 € | 992,02 € | | Aug 2022 | 908,08 € | 0,00 € | 908,08 € | 60,00% | 544,85 € | 363,23 € | 1.355,25 € | | Sep 2022 | 908,08 € | 0,00 € | 908,08 € | 60,00% | 544,85 € | 363,23 € | 1.718,48 € | | Okt 2022 | 908,08 € | 0,00 € | 908,08 € | 60,00% | 544,85 € | 363,23 € | 2.081,72 € | | Nov 2022 | 908,08 € | 0,00 € | 908,08 € | 60,00% | 544,85 € | 363,23 € | 2.444,95 € | | Dez 2022 | 908,08 € | 0,00 € | 908,08 € | 60,00% | 544,85 € | 363,23 € | 2.808,18 € | | Jan 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 3.179,61 € | | Feb 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 3.551,04 € | | Mrz 2023 | 928,57 € | 545,50 € | 383,07 € | 60,00% | 557,14 € | 0,00 € | 3.551,04 € | | Apr 2023 | 928,57 € | 545,50 € | 383,07 € | 60,00% | 557,14 € | 0,00 € | 3.551,04 € | | Mai 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 3.922,46 € | | Jun 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 4.293,89 € | | Jul 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 4.665,32 € | | Aug 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 5.036,75 € | | Sep 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 5.408,18 € | | Okt 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 5.779,60 € | | Nov 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 6.151,03 € | | Dez 2023 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 6.522,46 € | | Jan 2024 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 6.893,89 € | | Feb 2024 | 928,57 € | 0,00 € | 928,57 € | 60,00% | 557,14 € | 371,43 € | 7.265,32 € | | Summen | 56.512,94 € | 30.517,71 € | 25.995,23 € | | 22.542,25 € | 7.265,32 € | |

(i)

41 Bei der Berechnung ist im Ausgangspunkt das Zahlenwerk des Amtsgerichts zu Grunde zu legen; denn die Berufung legt nicht schlüssig dar, dass dem Amtsgericht bei der Feststellung der jeweils vereinbarten Miete oder der von der Beklagten tatsächlich geleisteten Zahlungen Fehler unterlaufen wären. Die danach – noch vorbehaltlich des Abzugs der mit der Berufung zugestandenen Minderung von 10 % – schlüssig dargelegten Nominalforderungen der Klägerin sind der Spalte "Delta" zu entnehmen.

(ii)

42 Dem Amtsgericht ist ferner dahin zu folgen, dass die Miete im Zeitraum ab 1. April 2019 wegen des undichten Fensters im Kinderzimmer und des immer wieder durch Feuchtigkeit hervorgerufenen Schimmelbefalls in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad der Wohnung gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht nur um die nunmehr zugestandenen 10 %, sondern um 25 % gemindert ist. Das Amtsgericht hat den seitens des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch... festgestellten Schimmelbefall, dessen akutes Ausmaß am 23. Mai 2023 in dem vorgelegten Gutachten dokumentiert ist, zu Recht und mit zutreffender Begründung als gravierenden Mangel der Mietsache beurteilt, der den Nutzen der Wohnung drastisch mindert; die Klägerin ist unter weiterer Berücksichtigung des defekten Fensters im Kinderzimmers durch die angesetzte Minderungsquote von insgesamt 25 % nicht beschwert.

43 Soweit die Klägerin die auf den Abbildungen erkennbaren Verfärbungen und Ausblühungen als nur geringflächige rein optische Beeinträchtigungen im Millimeterbereich abzutun sucht, geht sie darüber hinweg, dass nach Feststellung des Sachverständigen "optisch feststellbarer Schimmelbefall" vorliegt und es sich auch bei den "dunklen Anhaftungen im Schlaf- und Wohnzimmer im Jahr 2019 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit um Schimmelpilzbildungen handelte" (S. 13 f. des Gutachtens, Bl. II/73 f. d. A.). Im Hinblick auf die von Schimmel ausgehenden Gesundheitsgefahren ist der Befall nicht zu bagatellisieren; dass die dokumentierten Schadstellen jeweils kleinflächig sind, hilft nicht darüber hinweg, dass es etliche solcher Schimmelerscheinungen gibt und drei von fünf Räumen der Wohnung unmittelbar betroffen sind.

44 Soweit die Klägerin rügt, das Amtsgericht sei zu Unrecht von einer Durchfeuchtung der Wände ausgegangen, da die Messungen des Sachverständigen gerade keine erhöhten Feuchtigkeitswerte ergeben hätten, greift dies zu kurz. Die Klägerin übersieht, dass Schimmel ohne Feuchtigkeit nicht entstehen kann und es sich bei den Feststellungen des Sachverständigen im Ortstermin Ende Mai 2023 um eine bloße Momentaufnahme handelt. Auf Grund des Eingeständnisses der Klägerin steht fest, dass der Schimmelbefall auf bauliche Ursachen zurückzuführen ist, mithin die Entstehung von Feuchtigkeit und nachfolgend Schimmel in Problembereichen mit Kältebrücken wie Außenwandixeln oder Fensterlaibungen für die Beklagte im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs unvermeidbar ist; dabei entspricht es physikalischen Gesetzmäßigkeiten, dass kondensierende Nässe und dadurch bedingtes Schimmelwachstum vornehmlich bei niedrigen Außentemperaturen in der kalten Jahreszeit vorkommen, während in der wärmeren Jahreshälfte bei geringerem Temperaturgefälle zwischen Innen- und Außenluft auch Problembereiche mit Kältebrücken trocken bleiben und Schimmel folglich nicht weiter wächst. Ist mithin davon auszugehen, dass der Schimmel in den betroffenen Problembereichen ohne bauliche Intervention nicht nachhaltig beseitigt werden kann und sein Wachstum befördernde Feuchtigkeit hauptsächlich während der Heizperioden entstehen wird, während sein Wachstum in der wärmeren Jahreszeit eher stagniert, stellt sich im Jahresmittel die Minderung von insgesamt einem Viertel der Miete als angemessen dar.

45 Die Kammer teilt die Zweifel der Klägerin nicht, dass es sich bei den dunklen Anhaftungen im Schlaf- und Wohnzimmer im Jahr 2019 um bloße Verfärbungen und jedenfalls nicht um Schimmel handeln solle, sondern schließt sich der überzeugenden Schlussfolgerung des Sachverständigen an und folgt auch im Übrigen der gut nachvollziehbaren Beweiswürdigung in dem angefochtenen Urteil. Entgegen dem nicht weiter ausgeführten Angriff der Berufung hat das Amtsgericht die Vorgaben des § 286 ZPO gewahrt und nicht dadurch Rechte der Klägerin verletzt, dass es die Angaben des Zeugen K... für wahr gehalten und nicht durch diejenigen des Zeugen B... als widerlegt angesehen hat. Zu Recht hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass der Zeuge B... nach eigenen Angaben keine aktive Erinnerung an seinen Besuch in der Wohnung gehabt hat, sondern vornehmlich an Hand des Inhalts seiner Akten und insbesondere dortiger Fotos referiert hat. Können die in Bezug genommenen Fotos dann ungeachtet entsprechender Auflagen nicht vorgelegt werden, rechtfertigt dies Zweifel an den auf die Fotos gestützten Angaben des Zeugen. Die Kammer sieht daher keinen Anlass zur Wiederholung der Beweisaufnahme, sondern folgt der Würdigung des Amtsgerichts.

46 (iii)

47 Im Ansatz nicht zu bemängeln ist ferner die der Beklagten nach § 536 Abs. 1 BGB zuerkannte Minderung von 30 % der Miete für den Zeitraum ab Juli 2021 wegen des Zustands des Badezimmers nach dem Abriss des Fliesenbodens und partieller Entfernung der Einfliesung der Badewanne im Juni 2021. Das Amtsgericht führt zutreffend aus, dass der Nutzen des Bades seitdem massiv beeinträchtigt ist, da der rohe Estrichboden nicht ohne Schuhe begehbar ist und die Badewanne nur sehr eingeschränkt zum Duschen oder Baden benutzt werden kann, weil jegliches Verspritzen von Wasser möglichst vermieden werden muss. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern; ihr Vorbringen, das Bad und die Badewanne seien uneingeschränkt nutzbar, bleibt angesichts der gerade nicht bloß optischen, sondern auch seine Benutzung massiv beeinträchtigenden Mängel des Badezimmers ohne Substanz. Zutreffend ist zwar der Hinweis der Berufung, dass das Waschbecken und die dortige Mischbatterie nicht durch entfernte Fliesen beeinträchtigt sei. Das hat aber auch das Amtsgericht nicht angenommen, sondern wegen der bloß eingeschränkten Nutzbarkeit der auch zum Duschen dienenden Badewanne, des durch die fehlenden Bodenfliesen vermittelten Rohbauzustands des Badezimmers sowie der übergreifenden Komforteinbuße bei seiner Benutzung zu Recht auf eine Minderung von 30% der Gesamtmiete erkannt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte – ausweislich der jüngeren der eingeführten Abbildungen und wie in ihrem Schriftsatz vom 17. Januar 2024 erwähnt – offensichtlich zwischenzeitlich provisorisch Linoleum im Bad verlegt hat, damit man den Raum auch ohne Schuhe betreten kann. Zwar ist auch eine solche von der Beklagten selbst vorgenommene bloß provisorische Reparatur bei der Bestimmung der Minderungsquote zu berücksichtigen, weil es für die Mietminderung bloß darauf ankommt, inwieweit der Wohnungsnutzen in einem bestimmen Mietzeitraum tatsächlich beeinträchtigt ist. Die Klägerin hat aber das Urteil des Amtsgerichts in diesem Punkt mit der Berufung nicht angegriffen; sie hat nämlich auch im Berufungsrechtszug nicht schlüssig vorgetragen, dass und von welchem Zeitpunkt vor dem 28. Februar 2024 an sich der Fußboden im Badezimmer entgegen der Feststellung des Amtsgerichts nicht mehr in einem rohbauähnlichem Zustand befunden habe.

48 Zu berichtigen ist die von dem Amtsgericht angesetzte Minderung aber insoweit, als die Minderungsquoten von 25 % wegen der seit April 2019 bestehenden Nutzungsbeeinträchtigungen und von 30 % wegen des ab Juli 2021 zusätzlich beeinträchtigten Nutzens des Bads nicht schlicht zu einer Gesamtminderung von 55 % addiert werden dürfen. Die angemessene Minderung ergibt sich nicht als Ergebnis eines bloßen Rechenvorgangs, sondern vielmehr anhand der Gegenüberstellung des vertraglich geschuldeten und des tatsächlich gewährten Mietnutzens. Danach ist vorliegend für den Zeitraum ab Juli 2021 eine Minderung von insgesamt 50 % der vereinbarten Miete anzusetzen.

(iv)

49 Diese Quote erhöht sich sodann wegen der Mitte Juli 2022 festgestellten Durchfeuchtung des Bodens im Schlafzimmer und des unter dem dortigen Laminats befindlichen Schimmels sowie des großflächigen Silberfischbefalls im Zeitraum ab 1. August 2022 auf insgesamt 60 %; die im angefochtenen Urteil angenommene Gesamtminderung von 70 % hält die Kammer für übersetzt. Die Klägerin hat diese von der Beklagten rechtzeitig angezeigten und schlüssig dargelegten zusätzlichen Mängel der Wohnung weder im ersten Rechtszug noch mit der Berufung bestritten.

b)

50 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht auch die Zahlungsklage zurückgewiesen. Wie in der obigen Tabelle ausgewiesen, stand der Klägerin aus dem Zeitraum Januar 2019 bis September 2021 zunächst gemäß § 535 Abs. 2 BGB Anspruch auf Zahlung restlicher Miete von nicht nur 901,84 € für Januar 2019, sondern von insgesamt 992,02 € wegen der weiteren Rückstände aus Juni und Juli 2019 zu. Hinzu kam der Anspruch auf Ausgleich der als solchen unstreitigen Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2017, 2018 und 2019 in Höhe von insgesamt 1.051,37 € (66,33 € + 307,20 € + 677,84 €), sodass sich ein Zahlungsanspruch der Klägerin von insgesamt 2.043,39 € ergab. Dass die Beklagte im Zeitraum Januar 2019 bis September 2021 teils höhere Monatszahlungen leistete als der Klägerin unter Berücksichtigung der Mietminderung zustanden, ist unerheblich; denn das Amtsgericht hat solche Überzahlungen der Beklagten nicht auf die Klageforderung verrechnet, und die Beklagte hat keine Anschlussberufung gegen das Urteil eingelegt.

51 Die Zahlungsklage ist gleichwohl vollständig abzuweisen, weil die Forderung von 2.043,39 € in voller Höhe durch die spätestens mit Vorlage des Angebots "N..." vom 13. November 2023 schlüssig erklärte Aufrechnung mit dem oben zu a) cc) festgestellten Vorschussanspruch aus §§ 536 Abs. 2, 242 BGB für notwendige Instandsetzungsarbeiten im Bad der Wohnung gemäß § 389 BGB erloschen ist. Auf die weiteren von der Beklagten erklärten Aufrechnungen – hinsichtlich des weiteren Kostenvoranschlags für den Einbau neuer Fenster sowie hinsichtlich der vom Amtsgericht als begründet angesehenen Reparaturaufwände für die Balkontür in Höhe von 353,12 € und für das undichte WC von 173,42 € – kommt es für das vorliegende Verfahren nicht an, da die Beklagte diese Aufrechnungen erst nachrangig zur Entscheidung gestellt hat.

52 Die gemäß §§ 280 Abs. 2, 286, 291 BGB begehrten Zinsen können der Klägerin auch nicht teilweise, so etwa für den Zeitraum bis zur Abgabe der wirksamen Aufrechnungserklärung, zugesprochen werden; denn einerseits wirkt die Aufrechnung auf den Zeitpunkt der Entstehung des Vorschussanspruchs zurück, andererseits hat die Beklagte sich, wie zu a) ausgeführt, spätestens mit der Klageerwiderung wirksam auf Zurückbehaltungsrechte berufen.

c)

53 Die Berufung bleibt schließlich auch hinsichtlich der Widerklage der Beklagte auf Mangelbeseitigung im Wesentlichen erfolglos. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der festgestellten Mängel verurteilt. Die dagegen geltend gemachten Einwände der Berufung greifen nicht durch; wie zu a) ausgeführt, ist die aus § 535 Abs. 1 BGB fließende Instandhaltungspflicht der Klägerin insbesondere nicht deshalb entfallen, weil das Mietverhältnis beendet wäre.

54 Soweit die Klägerin rügt, das Amtsgericht hätte sie nicht zur Beseitigung gar nicht vorhandener Feuchtigkeit an und in Wänden, Decken und Fußböden verurteilen dürfen, nimmt die Kammer auf die Ausführungen zu a) ff) (ii) Bezug. Da Schimmel ohne Feuchtigkeit nicht entstehen kann und unstreitig ist, dass die Schimmelerscheinungen auf bauliche Ursachen zurückzuführen sind, ist gegen die Verurteilung der Klägerin zur nachhaltigen Beseitigung schimmelverursachender Feuchtigkeit nichts zu erinnern, auch wenn der Sachverständige anlässlich des Ortstermins im Mai 2023 keine akute Durchfeuchtung festgestellt hat.

55 Die Klägerin rügt allerdings zu Recht, dass das Amtsgericht sie verurteilt hat, im Bad alle alten Fliesen zu entfernen und die dortige Verfliesung anschließend vollständig neu herzustellen. In tatsächlicher Hinsicht mag zwar nahe liegen, dass im Zuge der nachhaltigen Beseitigung von Schimmel und Feuchtigkeit an den Wänden, der Decke und im Fußboden des Badezimmers noch eine Vielzahl weiterer Fliesen abgeschlagen werden müssen, sodass es sich zur Reparatur der Verfliesung als wirtschaftlich sinnvollste Maßnahme darstellen mag, danach noch vorhandene Altfliesen zu entfernen und das Bad sodann vollständig neu zu verfliesen. Ob dies tatsächlich der Fall sein wird, steht aber jetzt noch nicht fest, und ohnehin ist die Entscheidung darüber, ob sie die bloß geschuldete Wiederherstellung eines an Wänden und Boden ordnungsgemäß verfliesten Badezimmers durch vollständige Neuverfliesung oder durch fachgerechte partielle Erneuerung der beschädigten Verfliesung erbringen will, der Klägerin zu überlassen. Das Urteil ist daher in diesem Punkt dahin abzuändern, dass die Klägerin als "minus" zum Klagebegehren lediglich schuldet, "Die beschädigte und teilweise entfernte Verfliesung an allen Wänden und dem Fußboden einschließlich ordnungsgemäßer Verfugung wieder herzustellen", während die weiter gehende Widerklage abgewiesen wird.

56 Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Es ist weiterhin angemessen, die Kosten des Rechtsstreits vollständig der Klägerin aufzuerlegen, da die Beklagte in der Berufung nur hinsichtlich eines geringfügigen Anteils der auf Mangelbeseitigung gerichteten Widerklageverurteilung unterliegt.

57 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

58 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; insbesondere weicht die Kammer nicht von der unter 2. a) dd) diskutierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die angemessene Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –, BGHZ 206, 1 ff., Rn. 66, zitiert nach juris) ab.

59 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 und Abs. 5 GKG.

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