LG Berlin II 56. Zivilkammer — 56 S 19/23 WEG — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-07-04

Aktenzeichen: 56 S 19/23 WEG

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0704.56S19.23.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 9b WoEigG, § 18 Abs 2 Nr 1 WoEigG, § 43 WoEigG, § 522 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Wird eine verwalterlose GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) in erster Instanz auf Antrag eines Wohnungseigentümers zu Schadensersatzzahlungen verurteilt und legen alle (übrigen) Eigentümer - im Rahmen der kupierten Gesamtvertretung - einzeln oder in Gruppen hiergegen Berufung ein, so kann das Rechtsmittel wirksam nur von allen Eigentümern/Berufungsklägern zurückgenommen werden.(Rn.5)

Verfahrensgang

vorgehend AG Pankow, 9. November 2022, 7 C 293/21 WEG, Urteil

Tenor

1. Es wird darauf hingewiesen, dass die von den Miteigentümern ... und ... im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 21.2.2023 erklärte Rücknahme der Berufung gegen das am 9.11.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow - ... - (derzeit) unzulässig sein dürfte.

2. Es wird ferner darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das vorgenannte Urteil durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 Zum Hinweis zu 1.:

2 Gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow, das am 14./15./18.11.2022 zugestellt wurde, legten die Miteigentümer ... und ... mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 29.11.2022 und die Miteigentümer ... und ... mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 9.12.2022 Berufung ein.

3 Da vorliegend die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft ... straße …, ... Berlin im Zeitpunkt der Berufungseinlegung nicht über einen Verwalter verfügte, erfolgte damit die von allen gemäß § 9b WEG zur Vertretung berufenen Eigentümern erforderliche Erklärung, das erstinstanzliche Urteil anfechten zu wollen. Unerheblich ist insoweit, dass erst durch die Einlegung beider Berufungsschriften die Voraussetzungen für eine wirksame Berufungseinlegung erfüllt waren (vgl. Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 519 ZPO, Rn. 3).

4 Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 21.2.2023 nahmen die Miteigentümer ... und ... X die Berufung zurück. Die vormals zur Entscheidung berufene Zivilkammer 55 erließ darauf den Beschluss vom 23.2.2023.

5 Wurde die Berufung jedoch gemeinschaftlich und damit – wie hier – wirksam durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt, bedarf es für die Berufungsrücknahme wiederum erneut einer gemeinschaftlichen Erklärung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Partei des Prozesses ist. Im Ergebnis können deshalb nur alle Eigentümer gemeinschaftlich wirksam die Berufungsrücknahme erklären. Die allein von den Eigentümern X... und X... erklärte Rücknahme der Berufung dürfte (derzeit) unwirksam sein.

6 Nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Hat eine WEG keinen Verwalter bestellt, greift § 9b Abs. 1 S. 2 WEG. Dieser sieht vor, dass die verwalterlose Gemeinschaft der Eigentümer durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Das Gesetz sieht in diesem Fall also eine Gesamtvertretung vor. Im Falle von Binnenrechtsstreitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern ist der klagende Wohnungseigentümer von der Vertretung der beklagten Gemeinschaft ausgeschlossen. Der Vertretungsausschluss hat allerdings nicht zur Folge, dass die Gemeinschaft i.S.d. §§ 51, 52 ZPO prozessunfähig ist. Verklagt also, wie hier, ein Wohnungseigentümer die verwalterlose Gemeinschaft, so wird diese im Rahmen einer „kupierten” Gesamtvertretung durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (BGH NJW 2022, 3003, Rn. 36; BGH NJW 2022, 3577, Rn. 7; Becker in Bärmann WEG, 15. Auflage 2023, § 9b, Rn. 121.; vgl. auch Göbel in Bärmann WEG, 15. Auflage 2023, §§ 43 ff., Rn. 23 für den Aktivprozess; Göbel in Bärmann WEG, 15. Auflage 2023, § 44, Rn. 62; Hügel/Elzer, WEG, § 44, Rn. 39; LG Frankfurt v. 11.2.2021 – 2-13 S 46/20, NZM 2021, 240, 241; Suilmann in Jennißen, WEG, 7. Aufl. § 44 Rn. 196; für den Fall einer im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Gesamtvertretung einer OHG auch BGH WM 1983, 60).

7 Die Vertretungsmacht der Gemeinschaft entspricht der Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Zwar steht es den Wohnungseigentümern grundsätzlich frei, durch eine Erklärung aller Wohnungseigentümer einen oder mehrere von ihnen zur Vertretung zur ermächtigen. Dies ist allerdings gerade nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich, hierfür fehlt es an einer diesbezüglichen gesetzlichen Beschlusskompetenz (Hügel/Elzer, WEG, § 9b, Rn. 2). Eine Vertretung der WEG nur durch einen Teil der zur Vertretung der WEG berufenen Eigentümer scheidet aus.

8 Prozesshandlungen können im Ergebnis also nur durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erklärt werden, da sie nur gemeinschaftlich zur gerichtlichen Vertretung der WEG berechtigt sind. Da es sich auch bei der Berufungsrücknahme um eine Prozesshandlung handelt (Göertz in Anders/Gehle ZPO, 82. Auflage 2024, § 516, Rn. 7), kann diese nach erfolgreicher Einlegung der Berufung auch nur gemeinschaftlich erklärt werden. Erklären nun lediglich die Miteigentümer ... und ... die Rücknahme der Berufung, sind sie weder alleinig für die WEG vertretungsberechtigt, noch ist ihre Erklärung prozessual im Außenverhältnis gegenüber dem Gericht wirksam.

9 Zum Hinweis zu 2.:

10 I) Da - wie oben dargestellt, die Rücknahme der Berufung durch die Miteigentümer ... ... und X... (derzeit) unwirksam ist, ergibt die gemäß § 522 Abs. 1 ZPO vorzunehmende Prüfung die Zulässigkeit der Berufung der Beklagten. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt.

11 II) Die Berufung hat jedoch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

12 Die Berufung richtet sich allein gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht zur Zahlung von 9.000,00 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Beklagte indes mit zutreffender Begründung zur Zahlung verurteilt. Die Berufung der Beklagten rechtfertigt keine andere Entscheidung.

13 Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis zutreffend und in nicht zu beanstandender Weise ausführt, hat die Klägerin gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Zahlung von 9.000,00 €.

14 Soweit die Beklagte die Ansicht vertritt, es läge keine Pflichtverletzung vor, die einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz rechtfertigen würde, vermag das ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 280 BGB wegen Verstoßes gegen § 18 Abs. 2 Nummer 1 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Dabei gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nummer 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diesem Anspruch zuwider hat es die Wohnungseigentümergemeinschaft unterlassen, die Instandsetzung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches entgegen wiederholter Forderungen und Anregungen der Klägerin zu beschließen. Eine Beschlussfassung erfolgte schließlich erst ca. sieben Wochen nach Erlass eines rechtskräftigen Urteils im Beschlussersetzungsverfahren am 27.9.2021. Dagegen lehnten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 8.9.2020 zu TOP 6 mehrheitlich die Sanierung des Daches ab. Spätestens auf dieser Versammlung hätten die Eigentümer aber die Sanierung des Daches beschließen müssen. Unstreitig bestanden die Schäden am Dach bereits seit 2019, seit Februar 2020 hatte die Klägerin die Verwaltung auf die Schäden hingewiesen, ohne dass diese auf eine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung hingewirkt hätte. Der in der Berufung erfolgte Hinweis der Beklagten, es sei bereits seit 2020 mit der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums begonnen worden und es obliege der Beklagten die Entscheidung über die Reihenfolge der vorzunehmenden Arbeiten, vermag nicht zu überzeugen. Dringend notwendige Maßnahmen wie diejenigen am Dach hätten nämlich sofortiger und vorrangiger Erledigung bedurft.

15 Auch der Einwand der Beklagten, ein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsersatz wegen fehlender Vermietungsmöglichkeit der Wohnung bestehe nicht, weil sich die in ihrem Sondereigentum befindlichen Einheiten im Dachgeschoss gar nicht in einem vermietungsfähigen Zustand befänden, vermag nicht zu überzeugen. Das schon deshalb, weil es der Klägerin nicht zuzumuten ist, die Sondereigentumseinheiten in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen, bevor die dringend notwendigen Instandsetzungsarbeiten am Dach ausgeführt sind. Zunächst war von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft das Gebäude abzudichten und das Dach instand zu setzen, danach hätte der Innenausbau beginnen können. Hätte die Beklagte die Sanierungsarbeiten im Deckenbereich rechtzeitig beschlossen – wie es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte – wäre auch die Voraussetzung für eine Nutzbarkeit der Sondereigentumseinheiten der Klägerin hergestellt worden. Die Beklagte vermag nicht erfolgreich einzuwenden, dass die Sondereigentumseinheiten der Klägerin gerade wegen der beschlossenen Sanierungsarbeiten im Deckenbereich nicht nutzbar gewesen wären. Wäre rechtzeitig eine Beschlussfassung erfolgt, hätte die Sanierung im hier streitgegenständlichen Zeitraum auch längst abgeschlossen sein können.

16 Soweit die Beklagte geltend macht, dass es sich bei den Sondereigentumseinheiten im Dachbereich ohnehin nicht um Wohnungen, sondern um baufällige Einheiten handele und der angebliche Umbau durch die Klägerin nur vorgeschoben sei, lässt das den Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht entfallen. Sowohl nach dem eigenen Vortrag der Beklagten als auch nach den eingereichten Lichtbildern und der Bezeichnung der Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung handelt es sich um zu Wohnzwecken dienende Räume, die auch in der Vergangenheit teilweise als Wohnung genutzt wurden. Nach dem Vortrag der Klägerin und den gerichtsbekannt außerordentlich günstigen Ertragsmöglichkeiten von Wohnräumen geht die Kammer davon aus, dass die Einheiten tatsächlich zu Wohnzwecken umgebaut werden sollten. Die anderweitige Vermutung der Beklagten erfolgt lediglich ins Blaue hinein. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Klägerin auch nicht verpflichtet, Baugenehmigungen oder Planungen vorzulegen, zumal der Beklagten unstreitig Sanierungspläne vorgelegt wurden.

17 Entgegen der Berufung hält die Kammer die von der Klägerin behaupteten vier Wochen für eine Sanierung der Dachgeschosseinheiten auch nicht für unrealistisch. Es sind keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich, aus welchem Grunde eine Sanierung nicht in dieser Zeit zu verwirklichen sein sollte. Soweit die Beklagte die Schätzung der Schadenshöhe durch das Amtsgericht in Höhe von 1.000 € monatlich als ohne Anhaltspunkte erfolgt bemängelt, vermag sich die Kammer dem nicht anzuschließen. Die Klägerin hat die Größe der Wohnung mit 127 m² angegeben und bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass die Fläche 133,06 m² betrage und bei der Berechnung der Wohnfläche die Dachschräge bereits berücksichtigt sei. Da die Sanierung der Wohnung nach dem eigenen Vortrag der Beklagten dazu diene „baufällige Einheiten“ in Wohnraum zu verwandeln, bemisst sich die zu errechnende Nutzungsentschädigung nach der Höhe der für die Wohnung erwartbar erzielbaren Miete. Eine Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 556d BGB dürfte vorliegend entfallen, da die Ausnahme des § 556f BGB eingreift. Im streitgegenständlichen Zeitraum dürfte die zu erzielenden Nettokaltmiete eher im Bereich von 1.500 - 2.000 € gelegen haben. Hinzuzurechnen sind die von der Klägerin (nutzlos) aufgewendeten Betriebskosten in Höhe von monatlich 146,90 €. Auch wenn die Beklagte zutreffend darauf hinweist, dass für die Bemessung des Schadens nicht auf den Betrag der Nettokaltmiete, sondern auf den bei der Klägerin entgangenen Ertrag abzustellen ist, hält die Kammer die nach § 287 ZPO gebotene Schätzung des Schadens durch das Amtsgericht in Höhe von 1.000 € monatlich für nicht zu beanstanden.

18 III) Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die fehlende Erfolgsaussicht offensichtlich ist. Insbesondere waren in der Berufung keine neuen Aspekte zu berücksichtigen. Für das Berufungsgericht haben sich keine schwierigen Rechtsfragen ergeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Eine Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt nicht vor. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

19 IV) Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 9.000,00 € festzusetzen.

20 V) Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme und gegebenenfalls Rücknahme der Berufung binnen zwei Wochen. Es wird darauf hingewiesen, dass eine Erklärung nur durch alle vier die WEG vertretenden Eigentümer erfolgen kann. Da die Miteigentümer ... ... und ... X bereits eine Rücknahme der Berufung erklärt haben, würde es ausreichen, wenn nunmehr auch die Miteigentümer ... ... und ... die Rücknahme der Berufung erklären würden.

21 Ferner wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren bei Rücknahme der Berufung ermäßigen (Nr. 1222 KV) und an diesen - wie auch an den an die Klägerin zu zahlenden 9.000,00 € - diese selbst als Miteigentümerin - anteilig - beteiligt ist.

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