AG Offenburg — 4 C 49/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-06-26

Aktenzeichen: 4 C 49/25

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.350,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 11.07.2025 zu bezahlen.

2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsmahnkosten in Höhe von € 878,22 nebst 4 % Zinsen ab 21.01.2026 zu bezahlen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 14.350,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete.

2 Die Klägerin ist Alleinerbin ihrer am … verstorbenen Mutter, Frau …, welche Eigentümerin des Grundstücks …, auf welchem ein Zweifamilienhaus steht und in deren Obergeschoss der Beklagte seit vielen Jahren wohnhaft ist, war. Einen schriftlichen Mietvertrag über die Räumlichkeiten zwischen der Mutter der Klägerin und dem Beklagten hat jedenfalls der Beklagte mit auf den … datierenden Unterschrift unterzeichnet und bis zum Tod von … an diese monatliche Zahlungen i.H.v. 350 € entrichtet. Mit Anwaltsschreiben vom … wurde der Beklagte aufgefordert, die seither rückständige Miete zu zahlen; dieser Aufforderung ist der Beklagte nicht nachgekommen. Mit Schreiben vom … erklärte der Beklagte an die Klägerin:

3 „Hiermit kündige ich meinen Mietvertrag der Wohnung in …, … zum nächstmöglichen Zeitpunkt. “

4 Die Klägerin trägt vor,

5 dass ihre Mutter den Mietvertrag am … unterzeichnet habe und der ortsübliche Preis für die Nutzung der Wohnung monatlich mindestens 350,00 € betrage.

6 Die Klägerin beantragt mit ihrer am … zugestellten Klage:

7 Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 14.350,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen.

8 Mit Schriftsatz vom …, welcher dem Beklagten mit nach Aktenlage nicht als ausgefertigt gekennzeichneter richterlicher Verfügung vom … formlos übersandt werden sollte, beantragt die Klägerin:

9 Der Beklagte wird zusätzlich verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsmahnkosten in Höhe von € 878,22 nebst 4 % Zinsen ab Zustellung dieses Schriftsatzes zu zahlen.

10 Der Beklagte beantragt:

11 Die Klage wird abgewiesen.

12 Der Beklagte trägt vor,

13 dass es in dem Haus lediglich eine von allen genutzte Eingangstüre und keine zwei in sich abgeschlossene getrennte Wohnungen gebe. Bei dem Schriftzug mit dem Namen der Mutter der Klägerin im Mietvertrag handle es sich nicht um deren Unterschrift, welcher in seinem Schriftbild von anderen Unterschriftsproben der Erblasserin abweiche. Der Mutter der Klägerin sei es auch nicht um die Zahlung von Miete sondern um die Leistung eines Kostenbeitrags im Rahmen eines WG-ähnlichen Zusammenwohnens gegangen. Auch habe die Klägerin bei einer Geburtstagsfeier im Oktober 2020 in der … in einer Runde beim Grillen in Anwesenheit der Zeugen … und … gesagt, dass sie jetzt Alleinerbin der Erblasserin sei; man würde das so machen, dass der Beklagte „das Geld“ … geben solle, weil … die Unkosten trage. Dies werde auch durch eine auf den 22.09.2025 datierende Bescheinigung des Zeugen … bestätigt, aus welcher hervorgehe, dass die Klägerin den Beklagten angewiesen habe, sogenannte Wohnkosten in Höhe von 350 € nach dem Ableben der Mutter der Klägerin wie schon zu Lebzeiten der Mutter der Klägerin an Herrn … zu bezahlen.

14 Zu den weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf weitere Erklärungen der Parteien in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

15 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und …, welche sich jeweils auf ihr Zeugnisverweigerungsrecht berufen haben. Auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 21.01.2026 (As. 67 ff) sowie zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 06.05.2026 (As. 100 ff) Bezug genommen. Die Akte OLG Karlsruhe, Az. …, wurde beigezogen.

Entscheidungsgründe

16 Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

I.

17 1. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 14.350,00 € folgt aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1922 Abs. 1 BGB.

18 a. Ein Mietvertragsschluss zwischen der Mutter der Klägerin und dem Beklagten ergibt sich jedenfalls konkludent daraus, dass der Beklagte den Mietvertrag unterzeichnete und der Mietvertrag in der Folgezeit mittels Überlassung der Räumlichkeiten an den Beklagten und Zahlungen bei Einigung über die essentialia negotii von den Parteien durchgeführt wurde (vgl. auch BGH, Beschluss vom 29. November 2006 – XII ZR 175/04 –, Rn. 9, juris; LG Berlin, Urteil vom 10. Juli 1997 – 67 S 116/97 –, juris; Schmidt-Futterer/X…-Richter, 17. Aufl. 2026, BGB § 535 Rn. 78 f, beck-online). Der Vortrag des Beklagten, dass es in dem Anwesen lediglich eine Eingangstüre gäbe, widerlegt dabei nicht den Vortrag der Klägerin, dass es sich um eine Dreizimmerwohnung handelt, da unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich mit Ermöglichung einer eigenständigen Haushaltsführung verstanden wird und für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung - ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung - maßgebend ist; hiernach ist nach dem beidseitigen Parteivortrag von einer selbständigen Wohneinheit auszugehen (vgl. zum Ganzen auch LG Düsseldorf, Urteil vom 3. Februar 2016 – 23 S 252/14 –, Rn. 32 ff m.w.N., juris).

19 Dahin gestellt bleiben kann daher auch, ob die auf den … datierende Unterschrift tatsächlich von der Mutter der Klägerin geleistet wurde und nach § 416 ZPO i.V.m. § 439 Abs. 2 ZPO die widerlegbare Vermutung des § 440 Abs. 2 ZPO dahingehend zum Tragen käme, dass der über der Unterschrift stehende Text vom Aussteller stammt oder jedenfalls mit dessen Willen zeitlich vor oder nach der Unterschrift dort steht (vgl. Feskorn in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/​2025, § 416 ZPO, Rn. 9), zumal sich die Beweisregel nicht auf den (materiellen) Inhalt der beurkundeten Erklärung bezieht, da die Frage, ob in der Privaturkunde bestätigte tatsächliche Vorgänge wirklich so geschehen sind und insbesondere ein in der Privaturkunde niedergelegtes Rechtsgeschäft zustande gekommen ist und welchen Inhalt es hat, dennoch der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 1989 – III ZR 2/88 –, Rn. 18 f, juris; Beschluss vom 12. März 2015 – V ZR 86/14 –, Rn. 17, juris; OLG München, Urteil vom 18. Juni 2015 – 14 U 2974/14 –, Rn. 64, juris).

20 b. Einen Beweis für die Erfüllung der geltend gemachten Ansprüche i.S.d. §§ 362 Abs. 2 BGB, 185 BGB hat der hierfür beweispflichtige Beklagte nicht geführt.

21 Insbesondere bleibt sein Vortrag insgesamt widersprüchlich, nachdem er selbst unterschiedlich darstellt, auf welche Art und Weise Zahlungen erfolgt sein bzw. an … weitergeleitet worden sollen. Das von dem sich auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufene Zeugen … als verwertbare Privaturkunde (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juli 2017 – I ZR 68/16 –, Rn. 28, juris MüKoZPO/Weinland, 7. Aufl. 2025, ZPO § 383 Rn. 21, beck-online; Stein/Jonas/Thole, 24. Aufl. 2026, ZPO § 286 Rn. 80, beck-online) unterschriebene und auf den 22.09.2025 (As. 61) datierende Schreiben erbringt dabei keinen inhaltlichen Beweis, dass dessen Inhalt zutreffend ist; auch sonst stellt das Schreiben keine Quittung i.S.d. § 370 BGB dar (vgl. auch OLG Karlsruhe, Urteil vom 16. Oktober 2020 – 10 U 3/20 –, Rn. 27, juris).

22 c. Schließlich ändert auch die mit Vergleich vor dem OLG Karlsruhe am 03.02.2026 begründete Verpflichtung der Klägerin zur Einräumung eines Wohnrechts an den Zeugen … dabei nichts an deren fortbestehender Berechtigung zur Geltendmachung der Forderung und wirkt sich insbesondere nicht auf den streitgegenständlichen Zeitraum aus, nachdem … nach dem Vergleichsinhalt lediglich ex nunc hinsichtlich der Einräumung eines Wohnrechts und nicht für die Geltendmachung von Forderungen aus früheren Zeiträumen berechtigt werden sollte. Auf die Streitfrage, ob ein solcher Anspruch entgegen Wortlaut und Intention des § 1093 Abs. 2 BGB dann in Betracht kommen könnte, wenn der Wohnungsberechtigte infolge Umzug in ein Pflegeheim selbst nicht mehr in den Räumlichkeiten wohnt (vgl. auch OLG Celle, Beschluss vom 19. Juli 1998 – 4 W 123/98 –, juris = MDR 1998, 1344 m.w.N. zum Streitstand) kommt es damit nicht an, während auch ein Anspruch des Wohnungsberechtigten gegen den Eigentümer auf Nutzungsersatz nach den §§ 987 ff. BGB mangels erforderlicher Vergleichbarkeit der Sachverhalte auch nicht über eine analoge Anwendung von § 1065 BGB in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 23. März 2023 – V ZR 113/22 –, Rn. 26 ff, juris).

23 2. Der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB i.V.m. § 1922 Abs. 1 BGB mit Verzinsung ab Antragstellung in der mündlichen Verhandlung vom 21.01.2026 (vgl. zum Ganzen auch OLG Zweibrücken, Urteil vom 22. Januar 2014 – 1 U 165/11 –, Rn. 29, juris; Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/​2025, § 166 ZPO, Rn. 8).

II.

24 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO, wobei hinsichtlich der Art der Sicherheitsleistung auf § 108 Abs. 1 S. 2 ZPO Bezug genommen wird.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001647336