LG Stuttgart 7. Zivilkammer — 7 O 87/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-07

Aktenzeichen: 7 O 87/25

ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0407.7O87.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

Bei einem Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Kalkulationsrisiko und das Risiko der Baupreisentwicklung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass mittelbar auch die Planung des Vorhabens zum Pflichtenprogramm des Bauträgers gehört. Er muss daher den Umfang der erforderlichen Bauarbeiten sorgfältig ermitteln und den Preis entsprechend kalkulieren. Dabei hat er das Risiko zu tragen, dass einzelne Baumaßnahmen aufwändiger und teurer werden.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 14.333,33 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 30.666,67 € vom 01.02.2025 bis zum 20.06.2025 und aus 31.733,33 € seit 21.06.2025 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.996,34 € vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 21.06.2025 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

6. Der Streitwert wird auf 31.733,33 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Kläger machen aus einem Bauträgerkaufvertrag die Zahlung eines vertraglich vereinbarten pauschalierten Schadensersatzes wegen verspäteter Bezugsfertigstellung geltend.

2 Die Parteien schlossen am 09.04.2021 einen notariellen Bauträgerkaufvertrag (Anl. K1). Unter II. § 5 Abs. 7 des Vertrages verpflichtete sich die Beklagte, den Vertragsgegenstand bis zum 01.07.2023 bezugsfertig herzustellen. Wörtlich heißt es dort:

3 „Der Veräußerer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis spätestens 1. Juli 2023 bezugsfertig herzustellen und bis zu diesem Zeitpunkt auch das Gesamtobjekt vollständig fertigzustellen (einschließlich Gemeinschafts- und Außenanlagen). Die Frist verlängert sich jeweils um vom Bauträger nicht zu vertretene Bauverzögerungen (z.B. durch höhere Gewalt, Streik oder witterungsbedingte Unmöglichkeit der Bauausführung) und um Verzögerungen durch Sonderwünsche. Derartige Verzögerungen hat der Bauträger dem Erwerber spätestens sechs Monate vor dem vereinbarten Bezugsfertigkeitstermin mitzuteilen, bei später eintretenden Verzögerungen unverzüglich nach deren Eintritt.“

4 Unter II. § 5 Abs. 8 des Bauträgervertrages verpflichtete sich die Beklagte weiter, den Klägern bei verspäteter Bezugsfertigstellung eine Schadenspauschale in Höhe von 2.000,00 € monatlich zu bezahlen. Dort heißt es wörtlich:

5 „Bei verspäteter Bezugsfertigstellung kann der Erwerber eine Schadenspauschale von 2.000,00 Euro monatlich verlangen, für angefangene Monate je 1/30stel. Ausgenommen sind jedoch Bauzeitverzögerungen, die der Veräußerer nach den vorstehenden Bestimmungen nicht zu vertreten hat. Etwaige weitergehende gesetzliche Schadensersatzansprüche bleiben dem Erwerber vorbehalten.“

6 Die Abbrucharbeiten begannen im Sommer 2020, Baubeginn war im Oktober 2021. Im Sommer 2022 folgt ein vollständiger Baustopp, den die Beklagte mit Zinserhöhungen und explodierenden Baupreisen begründete (vgl. Anl. K3). Nach dem Verstreichen der geplanten Fertigstellung am 01.07.2023 kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 05.04.2023 (Anl. K4) die Fertigstellung für Ende Mai 2024 an. Auch dieser Termin konnte wiederum nicht eingehalten werden. Stattdessen kündigte die Beklagte als neuen voraussichtlicher Fertigstellungstermin den 31.10.2024 an. Die Schlüsselübergabe erfolgte schließlich am 26.10.2024. Die Abnahme fand am 18.12.2024 statt.

7 Die Beklagte begründete die Verzögerung zunächst mit Nebenwirkungen des Ukraine-Krieges. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.09.2023 verweigerte sie die Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes unter Verweis auf ein angeblich fehlendes Verschulden der Beklagten ernsthaft und endgültig. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.11.2023 forderten die Kläger die Beklagte auf, im Einzelnen darzulegen, welche konkreten Umstände außerhalb des Verantwortungsbereichs der Beklagten zu welcher Verzögerung geführt haben sollen. Eine Antwort hierauf erfolgte nicht. Zuletzt forderten die Kläger die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.01.2025 (Anl. K2) unter Fristsetzung bis zum 31.01.2025 auf, die vertraglich vereinbarte Schadenspauschale in Höhe von 30.666,67 € zu bezahlen.

8 Der Beklagten steht aus dem Bauträgervertrag noch eine Restkaufpreisforderung in Höhe von 17.400,00 € zu.

9 Die Kläger sind der Ansicht, die verspätete Bezugsfertigstellung sei allein von der Beklagten zu vertreten. Preissteigerungen fielen - ebenso wie das Risiko rechtzeitiger Materialbeschaffung - in das Kalkulationsrisiko des Bauträgers und stellten keine höhere Gewalt dar. Weder Baupreissteigerungen noch Probleme der Beklagten bei der Projektfinanzierung führten unmittelbar zu Bauverzögerungen, denn es handele sich dabei um rein wirtschaftliche Themen, die den Bauablauf selbst nicht störten. Soweit die Beklagte behaupte, dass sich aus von ihr nicht zu vertretenden Gründen Lieferfristen deutlich verlängert hätten, so werde dies bestritten. Die Beklagte müsse anhand einer bauablaufbezogenen und störungsmodifizierten Darstellung den konkreten Einfluss der unvorhersehbaren und verlängerten Lieferfristen auf ihre Bauarbeiten im Einzelnen darlegen und beweisen. Offenbar habe es die Beklagte versäumt, sich die bei Baubeginn noch niedrigen Finanzierungszinsen bis zur Fertigstellung des Vermarktungsobjekts zu sichern. Auch dies liege jedoch im Risiko- und Verantwortungsbereich der Beklagten. Die Beklagte hätte es zudem in der Hand gehabt, sich frühzeitig durch den Abschluss von Bauverträgen mit vereinbarten Preisen gegen spätere Preissteigerungen abzusichern.

10 Die Kläger haben mit der am 20.06.2025 zugestellten Klage zunächst beantragt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 31.733,33 € zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren zu bezahlen. In der mündlichen Verhandlung am 03.03.2026 hat die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit der Restkaufpreisforderung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 17.400,00 € erklärt. Daraufhin haben die Kläger mit Schriftsatz vom 05.03.2026, der Beklagten zugestellt am 10.03.2026, den Rechtsstreit in Höhe von 17.400,00 € für teilweise erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung binnen der ihr mit Verfügung vom 09.03.2026 gesetzten Notfrist von zwei Wochen nicht widersprochen.

11 Die Kläger beantragen zuletzt,

12 1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 14.333,33 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.02.2025 zu zahlen;

13 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.996,34 € vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

14 Die Beklagte beantragt,

15 die Klage abzuweisen.

16 Die Beklagte behauptet, der Verzug sei auf Gründe zurückzuführen, welche die Beklagte nicht zu vertreten habe. Der Beginn des Bauvorhabens sei nahezu mit dem russischen Überfall auf die Ukraine im Februar 2022 zusammen gefallen. Für die Beklagte habe dies bedeutet, dass sie sich mit einer völlig anderen Beauftragungs- und Preissituation habe auseinandersetzen müssen. So sei etwa der Baupreisindex im 1. Quartal 2022 um 14,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Im 2. Quartal 2022 habe die Steigerung sogar 17,4 % betragen (vgl. Anl. B1). Einzelne Materialpreise - wie etwa Stahl - seien noch deutlicher angestiegen. Hinzu komme, dass sich auch die Lieferfristen deutlich verlängert hätten. Die Preisexplosionen bei den Baumaterialien hätten dazu geführt, dass die Beklagte ihren auf Basis der ursprünglichen marktüblichen Preise kalkulierten Finanzierungsplan zusammen mit der XXXXXX habe überarbeiten müssen, da die Sparkasse aufgrund der gestiegenen Baukosten eine Neustrukturierung der Finanzierung gefordert habe. Insbesondere sei die Beklagte dazu gezwungen gewesen, das „Defizit“ im Rahmen der Finanzierungsstruktur abzuschließen und hierfür (teilweise) höhere Eigenmittel zur Verfügung zu stellen. All dies sei allein aufgrund der extremen und für die Beklagte zum Kalkulationszeitpunkt nicht vorhersehbar gestiegenen Baukosten erforderlich gewesen. Allein durch diese - für die Beklagte nicht vorhersehbaren Umstände - sei es zu einer Verzögerung von acht Monaten gekommen. Der Beklagten sei es dann auch gelungen, mit der XXXXXX eine Lösung zur Finanzierung des hiesigen Bauvorhabens zu finden und das Bauvorhaben letztlich erfolgreich zu realisieren. Die Beklagte ist der Auffassung, die Frist zur Herstellung der Bezugsfertigkeit gemäß § 5 Nr. 7 des Bauträgerkaufvertrages habe sich mindestens um den Verzögerungszeitpunkt verlängert.

17 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.03.2026 (Bl. 48 d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

18 Die Klage ist - soweit hinsichtlich ihres nicht übereinstimmend für erledigt erklärten Teils noch streitig zu entscheiden war - zulässig und bis auf einen geringfügigen Teil der Zinsen begründet.

19 I. Den Klägern steht aus II. § 5 Ziff. 7 und 8 des Bauträgerkaufvertrages ein Anspruch in Höhe 14.333,33 € wegen verspäteter Bezugsfertigstellung zu.

20 1. Die Beklagte hat das Bauvorhaben entgegen II. § 5 Abs. 7 des Vertrages unstreitig nicht bis spätestens 01.07.2023 bezugsfertig hergestellt. Die Schlüsselübergabe erfolgte unstreitig erst am 26.10.2024. Die sich hieraus gemäß II. § 5 Abs. 8 des Vertrages ergebende Pauschale (2.000,00 Euro monatlich, für angefangene Monate je 1/30stel) beträgt für 15 volle Monate (Juli 2023 bis einschließlich September 2024) 30.000,00 €. Für den angefangenen Monat Oktober 2024 errechnen sich vom 01.10.2024 bis zum 26.10.2024 insgesamt 26 Tage, weshalb die Pauschale insoweit 26/30 x 2.000,00 €, also 1.733,33 € beträgt. Insgesamt stand den Klägern daher zunächst eine Verzögerungspauschale in Höhe von 31.733,33 € zu.

21 2. Dem kann die Beklagte nicht entgegenhalten, dass es sich bei der Verzögerung um eine von ihr nicht zu vertretene Bauverzögerung im Sinne von II. § 5 Ziff. 7 Satz 2 des Bauträgerkaufvertrages handelt.

22 a) Bei einem Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Kalkulationsrisiko und das Risiko der Baupreisentwicklung (vgl. Basty, Bauträgervertrag, 11. Aufl. 2023, Kap. 3 Rn. 1; Theuersbacher/ Bernert, DNotZ 2023, S. 824 <833>). Insoweit ist zu berücksichtigen, dass mittelbar auch die Planung des Vorhabens zum Pflichtenprogramm des Bauträgers gehört (vgl. Basty, Bauträgervertrag, 11. Aufl. 2023, Kap. 11 Rn. 266; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Aufl. 2022, Kap. 3 Rn. 25; Matkovic, in: BeckOGK BGB, Stand: 01.01.2026, § 650u Rn. 89; Theuersbacher/ Bernert, DNotZ 2023, S. 824 <834>). Er muss daher den Umfang der erforderlichen Bauarbeiten sorgfältig ermitteln und den Preis entsprechend kalkulieren. Dabei hat er das Risiko zu tragen, dass einzelne Baumaßnahmen aufwändiger und teurer werden (vgl. Basty, Bauträgervertrag, 11. Aufl. 2023, Kap. 3 Rn. 1; Theuersbacher/ Bernert, DNotZ 2023, S. 824 <833>).

23 b) Gemessen daran kann die Beklagte aus erhöhten Materialpreisen und verlängerten Lieferfristen nicht ableiten, sie habe die entstandene Bauverzögerung nicht zu vertreten. Dass sie ihren ursprünglichen Finanzierungsplan auf Basis der ursprünglichen marktüblichen Preise erstellt hatte, betrifft ihre Risikosphäre. Insbesondere hätte sie die Möglichkeit gehabt, sich im AGB-rechtlich zulässigen Umfang mithilfe von Preisanpassungsklauseln gegen die spätere Erhöhung von Baukosten oder Bauzeitverlängerungsklauseln bei geänderten Lieferfristen zu schützen. Im Übrigen trägt sie zu der eingetretenen Bauverzögerung nur pauschal vor. So bleibt offen, bezogen auf welche Materialien und welche Lieferanten sich durch den Ukraine-Krieg unvorhersehbare Preisänderungen ergeben haben sollen und in welchem Umfang die verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens hierauf beruhen soll.

24 3. Soweit die Parteien nach der von der Beklagten Hilfsaufrechnung den Rechtsstreit in Höhe von weiteren 17.400,00 € gemäß § 91a Abs. 1 ZPO übereinstimmend erledigt erklärt haben, ist eine Entscheidung darüber, ob die Hilfsaufrechnung gemäß § 389 BGB teilweise das Erlöschen des Anspruchs zur Folge hat oder den Klägern weiterhin auch ein Anspruch über den zugesprochenen Betrag von 14.333,33 € hinaus zusteht, an dieser Stelle nicht veranlasst (vgl. § 308 ZPO).

25 4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB bzw. § 291 BGB.

26 a) Die Kläger haben die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.01.2025 (Anl. K2) unter Fristsetzung bis zum 31.01.2025 aufgefordert, eine vertraglich vereinbarte Schadenspauschale in Höhe von 30.666,67 € zu bezahlen. In Verzug geraten ist die Beklagte daher nur in dieser Höhe. Zinsen aus dem mit der Klageforderung geltend gemachten Betrag von 31.733,33 € können die Kläger somit nur als Rechtshängigkeitszinsen gemäß § 291 BGB ab dem Tag nach Zustellung der Klage (§ 187 Abs. 1 BGB analog), mithin ab 21.06.2025 beanspruchen. Dass die Beklagte unstreitig bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 14.11.2023 die Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes ernsthaft und endgültig verweigert hat und daher schon ab diesem Zeitpunkt gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug geraten war, kann an dieser Stelle wegen der Bindung an die Parteianträge (§ 308 Abs. 1 Satz ZPO) erneut dahinstehen.

27 b) Auf die Zinsforderung hat die Erledigung des Rechtsstreits keine Auswirkungen.

28 Insbesondere war die Teilerledigungserklärung der Kläger vom 05.03.2026 gemäß §§ 133, 157 BGB analog dahingehend auszulegen, dass sie sich nur auf die Hauptforderung bezieht. Daher war an dieser Stelle nunmehr auch über den Erfolg der Hilfsaufrechnung zu befinden, die nach § 389 BGB auf das Bestehen der Hauptforderung zurückwirkt, sodass auch Zinsen auf die Hauptforderung vom Eintritt der Aufrechnungslage an nicht mehr geschuldet sind (vgl. Derstadt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Aufl. 2025, § 389 Rn. 6).

29 Die Hilfsaufrechnung der Beklagten hat mangels bestehender Aufrechnungslage keinen Erfolg. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Beklagten aus dem Bauträgervertrag noch eine Restkaufpreisforderung in Höhe von 17.400,00 € zusteht. Eine Aufrechnungslage nach § 387 BGB setzt jedoch voraus, dass der Aufrechnende die ihm gebührende Leistung fordern kann, diese mithin fällig ist (vgl. Derstadt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Aufl. 2025, § 387 Rn. 36). Diesbezüglich und zu den Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit nach § 7 des Bauträgerkaufvertrages (Anl. K1) hat die Beklagte aber weder in der mündlichen Verhandlung noch sonst Ausführungen gemacht. Mithin kommt es darauf, dass die Kläger die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate im Schriftsatz vom 05.03.2026 auch ausdrücklich bestritten haben, schon nicht an.

30 II. Zudem haben die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB in Höhe von 1.996,34 €.

31 Die Beklagte hat nicht bestritten, dass sie bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 14.11.2023 die Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes ernsthaft und endgültig verweigert hat. Mithin war sie bereits ab diesem Zeitpunkt gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug geraten. Ausgehend von einem Wert der anwaltlichen Tätigkeit bis 35.000,00 € hat die Klägerin die Forderung rechnerisch korrekt ermittelt. Insbesondere können die Kläger die Erhöhungsgebühr gemäß Nr. 1008 VV RVG als Verzugsschaden geltend machen, da der pauschalierte Schadensersatz von Beginn an zugunsten beider Kläger geltend gemacht wurde. Zudem können die Kläger auch auf diese Forderung Rechtshängigkeitszinsen gemäß § 291 BGB ab dem Tag nach Zustellung der Klage (§ 187 Abs. 1 BGB analog), mithin ab 21.06.2025 beanspruchen.

32 III. Die Kostenentscheidung war gemischt zu ermitteln.

33 1. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, soweit über den Rechtsstreit noch streitig zu entscheiden war. Demnach kann das Gericht der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat. Dies ist hier bezogen auf den geringfügig abzuweisenden Teil der Zinsforderung, die nach § 43 Abs. 1 GKG als Nebenforderung bei der Ermittlung des Streitwerts ohnehin außer Betracht bleibt, der Fall.

34 2. Hinsichtlich des erledigten Teils folgt die Kostenentscheidung aus § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

35 a) Demnach hat das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen über die Kosten zu entscheiden, soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Billigem Ermessen in diesem Sinne entspricht es in der Regel, demjenigen die Kosten aufzuerlegen, dem sie bei summarischer Prüfung nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen aufzuerlegen gewesen wären, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre, wobei, wenn der übereinstimmenden Erklärung ein erledigendes Ereignis zugrunde liegt, dieses bei der Kostenentscheidung auszublenden ist (vgl. statt vieler Jaspersen, in: BeckOK ZPO, Stand: 01.12.2025, § 91a Rn. 28 f. m.w.N.).

36 b) Nach diesem Maßstab entspricht es - ungeachtet des Erfolgs der Hilfsaufrechnung - der Billigkeit, der Beklagten auch die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreites entfallenden Kosten aufzuerlegen. Ohne die Hilfsaufrechnung und die daraufhin übereinstimmend erklärte Erledigung wäre die Klage auch insoweit erfolgreich gewesen. Besondere Umstände, die eine hiervon abweichende Kostenentscheidung rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.

37 IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 2 ZPO.

38 V. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.

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