Untimely non-appeal of unserved building permit not upheldGerado por IA

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

Abteilung

VB.2014.00025

Urteil

der 1. Kammer

vom 4. Juni 2014

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C, diese substituiert durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E,

vertreten durch RA F,

2. Bauamt der Gemeinde Bäretswil,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.1 G,

1.2 H,

2.1 I,

2.2 J,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung/Feuerpolizeiliche Auflagen,

hat sich ergeben:

I.

Am 5. Juli 2013 erhoben A und B beim Bauamt der Gemeinde Bäretswil eine "Baueinsprache mit anfechtbarer Verfügung und Erwirkung eines Baustopps". Mit Schreiben vom 19. Juli 2013 teilte ihnen das Bauamt Bäretswil mit, bei den Bauarbeiten handle es sich "um die Erfüllung der feuerpolizeilichen Auflagen des Beschlusses des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 resp. des Beschlusses des Bauausschusses vom 24. April 2007".

II.

Am 1. August 2013 rekurrierten A und B dagegen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, einen Baustopp zu erlassen, die Verfügung vom 19. Juli 2013 aufzuheben und das Bauamt der Gemeinde Bäretswil anzuweisen, ein ordentliches Baubewilligungsverfahren eventualiter ein Anzeigeverfahren betreffend Auflagenerfüllung durchzuführen. Mit Entscheid vom 4. Dezember 2013 wies das Baurekursgericht dieses Rechtsmittel in der Hauptsache – nämlich soweit es darauf eintrat – ab.

III.

Am 15. Januar 2014 führten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

"1. Der angefochtene Entscheid und mit ihm die Verfügung des Ressortleiters Hochbau vom 19. Juli 2013 und mit dieser der Beschluss des Bauausschusses Bäretswil vom 22. Juni 2012 seien aufzuheben.

2. Der Bauausschuss der Gemeinde Bäretswil sei einzuladen, bezüglich der umstrittenen baulichen Vorkehren (nachträgliche Erstellung eines Fluchtweges aus dem Untergeschoss der Terrassenüberbauung K mit überdecktem Ausgang an der Grenze zwischen den Liegenschaften Kt.-Nr. 01 und 02) nachträglich ein den gesetzlichen Erfordernissen genügendes Baubewilligungsverfahren durchzuführen, nämlich ein ordentliches Baubewilligungsverfahren mit Aussteckung, Ausschreibung, Einholung der ausdrücklichen Zustimmung der Eigentümer der Baugrundstücke (Kat.-Nr. 01 und 03), materieller Prüfung des Baugesuches und ordnungsgemässer Zustellung des entsprechenden Beschlusses an die Gesuchsteller, die Eigentümer der Baugrundstücke und Nachbarn die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig anfordern.

3. Eventuell: die Akten seien an das Baurekursgericht zurückzuweisen verbunden mit der Einladung, den Rekurs der durch Frau Kollegin C vertretenen Beschwerdeführer vom 1. August 2013, eventuell und mindestens aber die Eingabe der Beschwerdeführer vom 5. Juli 2013 an die Gemeinde Bäretswil als Einsprache bzw. Rekurs gegen die umstrittenen baulichen Massnahmen bzw. den angeblich eine Bewilligung darstellenden Beschluss des Bauausschusses Bäretswil vom 22. Juni 2012 materiell zu prüfen.

4. Das Kosten- und Entschädigungsdispositiv (Ziff. II und III des angefochtenen Entscheides) sei auch im Falle einer Abweisung der vorliegenden Beschwerde angemessen zugunsten der Beschwerdeführer zu ändern.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."

Der Bauherr und Nachbar E beantragte am 18. Februar 2014, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Der Bauausschuss der Gemeinde Bäretswil liess sich am 11. März 2014 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Am 24. April 2007 erteilte die lokale Baubehörde dem privaten Beschwerdegegner die Bewilligung für den Neubau dreier Einfamilienhäuser, eines Landhauses, eines Zwei- und eines Vierfamilienterrassenhauses sowie zweier Tiefgaragen auf der Parzelle aKat.-Nr. 04. In Dispositiv-Ziff. 5.16 des baurechtlichen Entscheides hielt die lokale Baubehörde fest, dass der Fluchtweg aus den beiden Terrassenhäusern ungenügend sei. Vor Baufreigabe sei deshalb die Fluchtwegsituation anzupassen und es seien revidierte Pläne zur Bewilligung einzureichen.

1.2 Aus nicht näher bekannten Gründen wurde in der Folge die Baufreigabe trotz fehlender angepasster Pläne erteilt, worauf der Beschwerdegegner die vorgenannten Bauten erstellte und das ursprüngliche Baugrundstück aKat.-Nr. 04 in die Parzellen Kat.-Nrn. 01, 05, 02, 06, 07 und 03 unterteilte. Auf den Parzellen Kat.-Nr. 02, 06 und 07 stehen die drei Einfamilienhäuser. Die Parzelle Kat.-Nr. 01 ist mit dem Zweifamilienterrassenhaus, die Parzelle Kat.-Nr. 05 mit dem Vierfamilienterrassenhaus überbaut. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02. An einer weiteren Parzelle Kat.-Nr. 03 besteht Miteigentum der Anstösser; sie dient der gemeinsamen Tiefgaragenerschliessung.

1.3 Mit Präsidialverfügung vom 19. November 2009 ordnete der Ressortleiter Hochbau der Gemeinde Bäretswil an, dass die Untergeschosse der Terrassenhäuser aufgrund fehlender sicherer Fluchtwege bis zur Behebung dieses Mangels nicht mehr benutzt werden dürften. Zugleich wurde dem privaten Beschwerdegegner eine Frist bis zum 18. Dezember 2009 angesetzt, um die entsprechenden baulichen Sicherheitsvorkehrungen zu planen und bewilligen zu lassen. Mit Präsidialverfügung vom 11. Januar 2011 erteilte der Ressortleiter Hochbau dem Beschwerdegegner unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Bau der Fluchtwege für die zwei Terrassenhäuser. Einen vom Beschwerdegegner hiergegen erhobenen Rekurs hiess die Vorinstanz mit Entscheid vom 9. Mai 2012 infolge sachlicher Unzuständigkeit des Ressortleiters gut und hob die Präsidialverfügung auf. Der zuständige Bauausschuss bewilligte am 22. Juni 2012 ebenfalls unter Auflagen und Bedingungen die Projektänderung. Dieser Beschluss wurde vom Beschwerdegegner nicht angefochten. Er sieht in Bezug auf das Zweifamilienterrassenhaus folgende feuerpolizeiliche Vorkehrungen vor: Die Kellerräume des Terrassenhauses sollen mittels eines verlängerten Korridors, der durch die Tiefgarage verläuft, aber gegenüber dieser abgeschlossen ist, direkt ins Freie geführt werden. Weiter soll der überdachte Notausgang gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführenden einen Abstand von 1,6 Metern aufweisen. Dieses Bauvorhaben wurde weder publiziert noch mittels eines Baugespannes ausgesteckt.

2.

2.1 Der Beschwerdegegner begann Ende Mai 2013 mit dem Bau des Fluchtweges. Am 5. Juli 2013 erhoben A und B beim Bauamt Bäretswil eine "Baueinsprache mit anfechtbarer Verfügung" und ersuchten um Erlass eines Baustopps. Zur Begründung führten sie aus, das Bauprojekt sei weder öffentlich ausgeschrieben noch mittels eines Baugespanns ausgesteckt worden. Es unterschreite den Grenzabstand und erweise sich deshalb auch als materiell baurechtswidrig. Mit Schreiben vom 19. Juli 2013 teilte das Bauamt Bäretswil den Beschwerdeführenden Folgendes mit: "Wie wir Ihnen schon anlässlich Ihres Besuches auf dem Bauamt am 2. Juli 2013 mitgeteilt haben, handelt es sich bei den Bauarbeiten um die Erfüllung der feuerpolizeilichen Auflagen des Beschlusses des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 resp. des Beschlusses des Bauausschusses vom 24. April 2007. Bitte beachten Sie sodann auch, dass nachwievor ein Nutzungsverbot der Tiefgarage besteht." Eine Rechtsmittelbelehrung enthielt dieses Schreiben nicht.

2.2 Am

1. August 2013 liessen A und B bei der Vorinstanz Rekurs erheben und unter anderem beantragen, es sei die vorstehend zitierte "Verfügung" vom
2. Juli 2013 aufzuheben und das Bauamt der Gemeinde Bäretswil anzuweisen, ein ordentliches Baubewilligungsverfahren eventualiter Anzeigeverfahren betreffend Auflagenerfüllung durchzuführen. Die Baute halte die Grenzabstände nicht ein. Ferner fehle die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft für das Bauvorhaben.

2.3 Die Vorinstanz bejahte im Rekursentscheid zunächst den Verfügungscharakter des Schreibens vom 19. Juli 2013. Anschliessend erwog sie, die lokale Baubehörde hätte korrekterweise ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchführen und den Baubewilligungsbeschluss vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden eröffnen müssen. Gleichwohl helfe dies den Beschwerdeführenden nicht weiter. Diese hätten nämlich erst in ihrer Rekursreplik, mithin drei Monate nach Kenntnisnahme, die Aufhebung der Baubewilligung vom 22. Juni 2012 verlangt. Angesichts des klar verspäteten Antrags erübrige sich eine Wiederholung des Baubewilligungsverfahrens.

2.4 Die Beschwerdeführenden rügen, der Rekursentscheid sei überspitzt formalistisch. Der Beschluss vom 22. Juni 2012 stelle keine "Baubewilligung" dar. Weder in dessen Dispositiv noch in dessen Erwägungen werde darauf hingewiesen, dass es sich um eine Baubewilligung handle. Zudem habe die Gemeinde auf telefonische Anfrage hin, ob eine Baubewilligung vorliege, mitgeteilt, "in dem Sinn eigentlich nicht". Damit habe die Gemeinde Bäretswil klar zum Ausdruck gebracht, dass weder ein ordentliches Baubewilligungsverfahren stattgefunden habe, noch eine Baubewilligung vorliege, noch die Gemeinde gedenke, nachträglich ein ordnungsgemässes Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Dagegen und gegen die in Ausführung begriffenen baulichen Massnahmen habe sich sowohl die Einsprache an die Gemeinde Bäretswil als auch der Rekurs an die Vorinstanz gerichtet. Verlangt werde in beiden Eingaben ausdrücklich ein Baustopp und – mindestens sinngemäss – die Verweigerung bzw. Aufhebung der "Baubewilligung" vom 22. Juni 2012 sowie die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Wenn im Rekurs die Aufhebung der Verfügung vom 19. Juli 2013 des Bauamtes Bäretswil sowie die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens, evtl. eines Anzeigeverfahrens, betreffend Auflageerfüllung verlangt werde, beinhalte dieser Antrag auch den sinngemässen Antrag auf Aufhebung des Beschlusses vom 22. Juni 2012.

3.

3.1 Wie das Baurekursgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Beschluss des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden zu Unrecht nicht eröffnet worden. Auf die entsprechenden Erwägungen im Rekursentscheid ist zu verweisen.

3.2 Die fehlende oder fehlerhafte Zustellung einer individuell zu eröffnenden Verfügung darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken. Erhält eine Partei, der die Verfügung zu Unrecht nicht eröffnet wurde, dennoch Kenntnis von der Anordnung, so darf sie mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche allerdings nicht beliebig lange zuwarten; vielmehr ist sie nach Treu und Glauben gehalten, sich bei der Behörde zu erkundigen und innert angemessener Frist zu reagieren (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 108 f.).

3.3 Bei der gegebenen Aktenlage ist davon auszugehen, dass der Beschluss des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 den Beschwerdeführenden im Juli 2013 zur Kenntnis gelangt ist. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnisnahme bestehen jedenfalls nicht. Sowohl mit ihrer "Baueinsprache" vom 5. Juli 2013 als auch mit ihrem Rekurs vom 1. August 2013 sind sie nach Treu und Glauben rechtzeitig tätig geworden. Ein übermässig langes Zuwarten liegt nicht vor.

4.

Zu prüfen bleibt demnach, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, die Beschwerdeführenden hätten sich in besagten Eingaben nicht gegen den Beschluss des Bauausschusses vom 22. Juni 2012 gerichtet.

4.1 Die Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten (§ 23 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Aus dem Antrag ergibt sich das Rechtsbegehren der rekurrierenden Partei, wobei hierfür je nachdem auch die Begründung heranzuziehen ist (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 4, 6 und 11 f.).

4.2 Wie oben dargelegt, monierten die Beschwerdeführenden sowohl in ihrer "Baueinsprache" vom 5. Juli 2013 wie auch in ihrem Rekurs vom 1. August 2013 die Baurechtswidrigkeit des projektierten Fluchtweges. In beiden Eingaben forderten sie ausdrücklich die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Unerheblich ist, dass die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführenden irrtümlicherweise davon ausging, der dem Rekurs beigelegte Beschluss vom 22. Juni 2012 stelle keine Baubewilligung dar und diesen deshalb gemäss ihrem Antrag nicht angefochten hat. Das fehlende ausdrückliche Begehren um Aufhebung des Beschlusses vom 22. Juni 2012 ändert nichts an der Tatsache, dass in der Rekursschrift – wie zuvor bereits in der "Baueinsprache" – die Missachtung von Abstandsvorschriften gerügt wurde. Wer ausdrücklich die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens verlangt und die Verletzung materieller Baurechtsvorschriften rügt, bringt damit einen impliziten Anfechtungswillen bezüglich einer allfällig vorhandenen Baubewilligung zum Ausdruck. Entsprechend wäre die Vorinstanz verpflichtet gewesen, die in den Eingaben vom 5. Juli und 1. August 2013 vorgetragenen Rügen materiell zu beurteilen. Zwar hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid am Rande mit diesen Rügen befasst. Eine genügende und selbsttragende Eventualbegründung kann darin allerdings nicht erblickt werden. Es liegt vielmehr ein Nichteintretensentscheid vor.

In Anwendung von § 64 Abs. 1 VRG ist die Sache deshalb an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese hat die Eingaben vom 5. Juli und

1. August 2013 als Rekurse gegen den Beschluss vom 22. Juli 2012 materiell zu behandeln.

5.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollständig. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung ist mangels überwiegenden Obsiegens keiner Partei zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Rekursentscheid vom 4. Dezember 2013 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellkosten,

Fr. 3'350.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden (unter solidarischer Haftung für die Hälfte) und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel auferlegt.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:…