One apartment requirement in industrial and commercial zone building permitGerado por IA

I. Mit Beschluss vom 13. September 2001 erteilte die Baukommission X A, B, C und D die baurechtliche Bewilligung für ein Wohn- und Gewerbehaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-weg in X; unter den Nebenbestimmungen wurde unter anderem festgehal­ten, dass statt den zwei geplanten Wohnungen nur eine einzige zulässig sei, weshalb vor der Erteilung der Baufreigabe entspre­chend überarbeitete Projektpläne zur Genehmigung ein­zureichen seien.

Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 27. Februar 2002 ab, soweit sie darauf eintrat. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

Am 19. März 2002 reichte die Bauherrschaft geänderte Projektpläne ein. Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 genehmigte die Baukommission X diese Änderungen, hielt aber wiederum fest, dass die Bedingung, wonach nur eine einzige betriebsnotwendige Wohnung zulässig sei, weiterhin nicht erfüllt sei. Das Projekt sei diesbezüglich nur insofern geändert worden, als die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss durch eine in­terne Treppe mit­einander verbunden worden seien; das ändere nichts daran, dass in beiden Geschossen jeweils die ganze für eine Wohnnutzung erforderliche Infrastruktur und in jedem Geschoss eine separate Erschliessung vorhanden sei.

II. Auch gegen diesen Beschluss der Baukommission liess die Bauherrschaft Rekurs erheben. Die Baurekurskommission III wies das Rechtsmittel am 23. Oktober 2002 ab.

III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002 liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und festzustellen, "dass sich das Baugesuch lediglich auf eine Wohnung beziehe und dementsprechend die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziff. 2.5 der Stammbaubewilligung vom 13. September 2001 durch die Projektänderung erfüllt werde". Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur einer Parteientschädigung zu ver­pflichten.

Die Vorinstanz am 10. Dezember 2002 und die Beschwerdegegnerin am 20. Januar 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde.

Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Die Beschwerdeführenden haben in ihrer Rekurseingabe vom 31. Juli 2002 unter anderem gerügt, dass bei drei Nachbarhäusern Wohnanteile von mindestens 50 % be­willigt worden seien und diese Wohnungen jeweils ebenfalls mehr als ein Geschoss belegen würden; es sei deshalb rechtsungleich, wenn den Beschwerdeführenden die Bewilligung für die geplante Maisonette-Wohnung verweigert werde. Die Rekurskommission ist darauf mit der Begründung nicht eingetreten, dieser Einwand hätte im Verfahren gegen die Stammbewilligung vom 13. September 2001 erhoben werden müssen und sei nicht mehr zu hören. Es sei einzig noch zu prüfen, ob die Bedingung gemäss Ziffer 2.5 dieser Bewilligung erfüllt sei, nämlich ob auf dem Grundstück nur eine Wohnung vorgesehen sei.

b) In der Stammbewilligung vom 13. September 2001 ist die Auflage, geänderte Plä­ne mit nur einer Wohnung zur Genehmigung einzureichen (Dispositiv Ziffer 2.5), damit begründet worden, dass in der Gewerbezone wohnungsähnliche Nutzungen mit Ausnahme von betriebsnotwendigen Wohnungen für Hauswarte, Betriebsinhaber oder Pikettdienst aus­­geschlossen seien; nach der Praxis werde lediglich eine Wohnung pro Betrieb bzw. Grundstück bewilligt, und ein Nachweis dafür, dass hier zwei Wohnungen betriebsnotwendig seien, liege nicht vor (Erwägung 1.8). In der Rekursantwort vom 29. November 2001 hat die Beschwerdegegnerin ihre Begründung dahingehend ergänzt, dass das Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Bauherrschaft zwei Wohnungen umfasse, wie sich auf Grund der praktisch identischen Grundrisse des ersten und des zweiten Obergeschosses und dem Vorhandensein der zu Wohnzwecken erforderlichen Infrastruktur (Küche, Bad/WC, WC, Balkon mit Cheminée sowie Waschküche mit Heizung und weiteren Installationen) auf bei­den Geschossen zeige; sodann überschreite die Wohnfläche mit 300 m2 Bruttogeschossfläche den betriebsnotwendigen Bedarf bei weitem; bei einer grosszügigen Betrachtung könnte eine Wohnungsgrösse von 150 m2 als üblich bezeichnet werden. Auch in dem im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 17. Juni 2002 wurde die Genehmigung der geänderten Pläne einzig damit begründet, dass die neu vorgesehene interne Verbindungstreppe am Vorhandensein von zwei separaten Wohnungen nichts ändere.

Die Bewilligungsverweigerung ist somit nicht, wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen, damit begründet worden, dass ihr Projekt einen Wohnanteil von 50 % aufweise und sich die Wohnfläche über mehrere Geschosse erstrecke, wie dies anscheinend bei den von ihnen bezeichneten Nachbarbauten zutrifft. Einziger Verweigerungsgrund war in beiden Beschlüssen der Beschwerdegegnerin, dass die geplante Gewerbebaute nach Aus­­stattung und Fläche nicht bloss eine, sondern unzulässigerweise zwei Wohnungen aufweise. Dass solches auch bei den Nachbarbauten zutreffe, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Damit kann von einer rechtsungleichen Behandlung von vornherein keine Rede sein und kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission auf diesen Einwand hätte eingehen müssen.

2. Gemäss § 56 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind in Industrie- und Gewerbezonen Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige zulässig. Dass dies im vorliegenden Fall nur eine Wohnung sein darf, ist mit dem unangefochten gebliebenen Rekursentscheid vom 23. Oktober 2002 rechtskräftig entschieden und mithin nicht mehr zu diskutieren. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist im vorliegenden Verfahren betreffend die Genehmigung der geänderten Pläne ledig­­lich noch zu entscheiden, ob das geänderte Projekt die Auflage erfüllt, dass der geplante Gewerbebau nur eine Wohnung enthält. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführenden trifft dies offenkundig nicht zu. Wie die Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, weisen bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse auf zwei Wohneinhei­ten hin; die interne Verbindungstreppe ändert daran nichts. Auf die Ausführungen der Vor­instanz ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zu verdeutlichen ist, dass sich die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten hat. Entscheidend ist dabei, ob zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte. Dies trifft beim umstrittenen Projekt ohne weiteres zu. Die von der Baurekurskommission aufgezeigten Möglichkeiten zur vollständigen Trennung der beiden Wohneinheiten sind keineswegs abwegig; insbesondere lässt sich der Deckendurchbruch für die interne Treppenverbindung mit geringem Aufwand schliessen. Ob die Beschwerdeführenden diese Möglichkeiten in Betracht ziehen, ist nicht von Bedeutung; ausschlaggebend ist, dass bei objektiver Betrachtung Grundrissgestaltung und Ausstattung der beiden Geschosse weit eher auf die Bewerbung durch zwei separate als durch eine einzige Wohneinheit ausgerichtet sind.

Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass, worauf die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort vom 29. November 2001 hingewiesen hat, die Zulässigkeit einer betrieblich notwendigen Wohnung nicht bedeutet, dass eine beliebig grosse Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss anhand objektiver Kriterien geprüft werden; wie das Bundesgericht für den vergleichbaren Fall betriebsnotwendiger Wohnräume in Landwirtschaftszonen festgehalten hat, kann es auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 307 E. 3b, 121 II 67 E. 3a). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin ohne weiteren Nachweis der Betriebsnotwendigkeit pro Gewerbebetrieb lediglich eine Wohnung üblicher Grösse zulässt, welches Mass beim Projekt der Beschwerdeführenden mit einer Wohnfläche von 300 m2 offenkundig überschritten wird.

3. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, allfällige Mängel des Bauvorhabens hätten durch Nebenbestimmungen geheilt werden können; insbesondere hätten auflageweise die Schliessung des Zugangs zum Treppenhaus im ersten Obergeschoss und der Verzicht auf die dortige "Satellitenküche" verlangt werden können.

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwie­rigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Solche kommen dann nicht in Betracht, wenn der Mangel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu einer wesentlichen Projektänderung zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Dies ist hier der Fall, wo entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden die Mängel nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen behoben werden können, sondern mit einer tief greifenden Umprojektierung dafür zu sorgen ist, dass der geplante Gewerbebau nur noch eine einzige, in der Fläche um deutlich mehr als 100 m2 reduzierte Wohneinheit und keine weiteren gleichermassen zu Wohnzwecken geeigneten Flächen aufweist. Im Übrigen ist anzumerken, dass diese Mängel bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung hätten führen müssen.

4. Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. ...

Demgemäss entschiedet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...