SB.2003.00053•Tax valuation of terraced house and land-value correction
SB.2003.00053Tribunal Administrativo / Divisão 23 de mar. de 2004Partially Granted
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A owned and occupied a terraced house in X. For 1997, the tax authorities set higher imputed rental and wealth tax values than declared. The Tax Appeal Commission partly accepted the taxpayer's position and used a middle valuation method. On appeal by the State of Zurich, the Administrative Court held that it could only review legal errors, that the formula for stock ownership remained applicable, but that the land value had to be reduced under the 1996 directive because the tax land value exceeded the expert value by a substantial margin. The appeal was therefore only partly successful; the court fixed revised tax values and split the costs equally, without granting party compensation.
§ 153 Abs. 3 StG; judicial review of tax valuation is confined to legal errors, including excess or abuse of discretion, not mere appropriateness. Where a terraced house is structurally arranged as stock ownership, the formula-based valuation for such property remains applicable if the vertical subdivision is materially relevant; a departure to a mixed method lacks a basis in the valuation directive. Under Ziff. 14 Weisung 1996, a land-value correction is required when the actual land value is shown to be substantially lower than the tax value. Once that correction is made, Ziff. 27 cannot be used cumulatively for the same element; individual valuation under Ziff. 69 is reserved for exceptional cases where the formula method would from the outset lead to an inappropriate result. Constitutional limits are only exceeded if the formula values rise beyond the permitted threshold relative to market value (consid. 3-4).
I.
A ist Eigentümer eines von ihm selbst bewohnten und als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses an der L-Strasse in X. In der Steuererklärung 1997 deklarierte er den Wert der Eigennutzung dieser Liegenschaft (vor Abzug der Unterhaltskosten) mit Fr. 20'571.- sowie den Vermögenssteuerwert mit Fr. 514'275.-. Demgegenüber setzte der Steuerkommissär in seiner Einschätzung für das Steuerjahr 1997 einen ("Brutto‑")Eigenmietwert von Fr. 27'100.- sowie einen Vermögenssteuerwert von Fr. 604'000.- fest. Die genannten Werte ermittelte er formelmässig im Sinn der Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB I A Nr. 22/23 [Weisung 1996]). Der Einschätzungsentscheid vom 15. September 1999 lautete – unter Berücksichtigung weiterer, hier nicht mehr interessierender Differenzen unter den Parteien – dementsprechend auf ein Reineinkommen von Fr. 165'400.- (Kanton Zürich) bzw. Fr. 170'500.- (Gesamt) sowie auf ein Reinvermögen von Fr. 1'226'000.- (Kanton Zürich) bzw. Fr. 1'373'000.- (Gesamt).
Eine hiergegen erhobene Einsprache, mit welcher der Pflichtige deklarationsgemässe Einschätzung verfocht, wies das kantonale Steueramt Zürich am 17. November 1999 ab.
II.
Den gegen den Einspracheentscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission II am 15. August 2003 teilweise gut und schätzte den Pflichtigen mit einem Reineinkommen von Fr. 163'200.- (Kt. Zürich) bzw. Fr. 167'300.- (Gesamt) sowie einem Reinvermögen von Fr. 1'137'000.- (Kanton Zürich) bzw. Fr. 1'281'000.- (Gesamt) ein. Dabei berücksichtigte sie die Besonderheiten der Überbauung und die wenig ausgeprägte Hangneigung und erachtete im vorliegenden Fall im Sinn einer dem Einzelfall gerechter werdenden Lösung einen Mittelweg zwischen den Bewertungsregeln für Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum als richtig.
III.
Dagegen erhob der Staat Zürich am 16. September 2003 Beschwerde beim Verwaltungsgericht, dem er sinngemäss zunächst die Wiederherstellung des Einspracheentscheids beantragen liess. Eventualiter sei die Einschätzung zwar in Nachachtung der für Stockwerkeigentum vorgesehenen Formel gemäss Weisung 1996 vorzunehmen, jedoch unter Annahme eines (reduzierten) Landwertes von Fr. 480.-/m2 für die streitbetroffene Liegenschaft.
Die Steuerrekurskommission II und der Pflichtige schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte zudem die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
Am 2. Februar 2004 überwies der Einzelrichter den Fall der Kammer zur Entscheidung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerde betrifft das Steuerjahr 1997. Somit gelangen gemäss § 269 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch die materiellrechtlichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Da die Beschwerde am
2.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
3.
Zu den steuerbaren Einkünften gehören laut § 20 Abs. 1 aStG auch Naturaleinkünfte mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften. Nach § 34 Abs. 1 aStG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. § 20 Abs. 2 und § 34 Abs. 2 aStG ermächtigen den Regierungsrat, die für eine durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmietwerts selbst genutzter Liegenschaften und Wohnungen bzw. die für eine gleichmässige Bewertung von Liegenschaften notwendigen Dienstanweisungen zu erlassen.
3.1 Die auf die vorliegende Streitigkeit anwendbare Weisung 1996 schreibt in Ziff. 69 die individuelle Schätzung von Objekten dann vor, wenn aufgrund der besonderen Beschaffenheit, wie z.B. bei Objekten des Natur- und Heimatschutzes, die formelmässige, schematische Bewertung von vornherein zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Wird eine solche individuelle Bewertung durchgeführt, ist der Vermögenssteuer- bzw. der Eigenmietwert auf 70% des Marktwerts festzulegen (Ziff. 69 Satz 2 Weisung 1996).
Nach Ziff. 14 Weisung 1996 wird eine Korrektur des Landwerts bei besonderen Verhältnissen vorgenommen, z.B. bei unberücksichtigten ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen oder bei privat- oder öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen, sofern der tatsächliche Landwert nachgewiesenermassen wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert.
Ziff. 27 Weisung 1996 sieht sodann vor, dass auf Verlangen der Steuerpflichtigen bei der Berechnung des Verkehrswerts von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vorgenommen werden:
· beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde, weil die Landfläche einen angemessenen Umschwung übersteigt, und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 14 und 15 Rechnung getragen wurde;
· beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würden.
3.2 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dürfen letztlich die formelmässig ermittelten Eigenmiet- bzw. Vermögenssteuerwerte 90% des tatsächlich erzielbaren Mietzinses bzw. Verkehrswerts im Zeitpunkt der Bewertung nicht überschreiten, ansonsten sie sich als verfassungswidrig hoch erweisen (SB 94.00047; ZStP 1995, 305 ff.).
4.
4.1 Im Verfahren vor Rekurskommission ist der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft durch einen Experten ermittelt worden. Dieser hat den Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der beiden Garagenplätze auf Fr. 716'000.-, den Mietwert auf Fr. 31'220.- und den Landwert auf Fr. 480.-/m2 geschätzt. Dem Verwaltungsgericht liegt heute lediglich die eine A4-Seite umfassende Berechnung des Gutachters vor; das eigentliche Gutachten ist den Parteien anlässlich des/der durch die Rekurskommission durchgeführten Augenscheins/Referentenaudienz mündlich erstattet worden. Der Pflichtige hat in der Folge auf die Ausfertigung des Gutachtens ausdrücklich verzichtet, dies allerdings unter Festhalten an seiner Sachdarstellung zum Verkehrswert.
Wohl wiederholt der Pflichtige vor Verwaltungsgericht seine Kritik an den gutachterlichen Feststellungen. Er unterlässt es indessen, sich substanziiert mit den Berechnungen des Gutachters oder den diesbezüglichen Ausführungen der Rekurskommission auseinanderzusetzen. Der blosse Verweis auf den Kaufvertrag zur Liegenschaft "L-Strasse" kann ihm deswegen nicht weiterhelfen, weil dieser Kaufvertrag dem Gutachter bereits bekannt war und er – nachvollziehbar – ausgeführt hat, ohne Kenntnisse der näheren Umstände dieses Kaufgeschäftes müsse dieses für die Bewertung der streitbetroffenen Liegenschaft ausser Acht bleiben, da ein unerklärlich tiefer Wert beurkundet worden sei. Das Verwaltungsgericht hat daher keinen Anlass, an der Richtigkeit der im vorinstanzlichen Verfahren eingeholten Schätzung der Liegenschaft des Pflichtigen zu zweifeln.
4.2 Die steueramtliche Bewertung des Terrassenhauses des Pflichtigen ist gestützt auf die Weisung 1996 erfolgt, wobei dabei die Regeln für das Stockwerkeigentum auf das als Terrassenhaus ausgestaltete Objekt Anwendung gefunden haben. Dies ist insbesondere im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden: Die Rekurskommission hat unwidersprochen festgestellt, dass die Überbauung eine Überdeckung von rund 50% aufweise. Damit ist für das Verwaltungsgericht erstellt, dass die Verhältnisse des vorliegend zu beurteilenden Einzelfalls jedenfalls nicht mit Überbauungen von Reihen- oder einseitig angebauten Einfamilienhäusern verglichen werden können: Die in solchen Verhältnissen erfolgende Aufteilung der Bauten in vertikale Sondernutzungsbereiche kann tatsächlich eine Besonderheit darstellen, die bei der formelmässigen Bewertung nicht hinreichend berücksichtigt wird. Liegen indessen die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten doch in einem erheblichen Ausmass übereinander und ist daher eine vertikale Aufteilung der Baute nicht oder nur erschwert möglich, ist an die zivilrechtliche Ausgestaltung der Eigentumsform auch formelmässig anzuknüpfen. Auf den von der Rekurskommission betonten flachen Neigungs-winkel kann es deswegen nicht ankommen, weil sich dieser offensichtlich in der konkreten Ausgestaltung der Überbauung nicht so niedergeschlagen hat, dass eine einer (Reihen-) Einfamilienhaussiedlung vergleichbare Situation entstanden ist.
4.3 Indessen ist im Sinn des Eventualantrags des Beschwerdeführers zunächst zu prüfen, ob gestützt auf Ziff. 14 Weisung 1996 eine Korrektur des Landwerts vorzunehmen ist:
Der Gutachter hat einen Landwert von Fr. 480.-/m2 ermittelt, auf den das Verwaltungsgericht nach dem vorstehend Gesagten abstellt. Die steueramtliche Berechnung geht demgegenüber von einem Landwert von Fr. 560.-/m2 aus. Der steueramtliche Wert liegt damit doch 17% oder knapp ein Fünftel über dem Landwert gemäss Verkehrswertschätzung, welche auch vom Beschwerdeführer nicht hinterfragt wird. Diese Differenz besteht somit in einem Ausmass, das als erheblich zu bezeichnen ist. Damit sind die Voraussetzungen von Ziff. 14 Weisung 1996 erfüllt, wonach vorliegend der tatsächliche Landwert wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert. Es ist daher für die weitere Berechnung der entsprechend reduzierte Landwert zu verwenden. Dies führt – aufgrund der vom Beschwerdeführer eingereichten und vom Pflichtigen nicht bestrittenen Berechnung – für die streitbetroffene Liegenschaft zu einem Vermögenssteuerwert von Fr. 561'000.- bzw. zu einem Eigenmietwert von Fr. 25'200.-.
4.4 Mit dieser Korrektur erreicht der formelmässig und schematisch ermittelte Eigenmietwert rund 80% des vom Gutachter geschätzten Mietwerts, der Vermögenssteuerwert knapp 80% des vom Gutachter geschätzten Verkehrswerts. Angesichts dieser Umstände hat der Pflichtige zunächst keinen Anspruch auf eine individuelle Schätzung im Sinn von Ziff. 69 Weisung 1996 und eine darauf gestützte Korrektur des Eigenmiet- oder Vermögenssteuerwerts. Ebenso wenig ist gestützt auf Ziff. 27 Weisung 1996 eine Korrektur vorzunehmen, da der Landwert bereits über Ziff. 14 Weisung 1996 berücksichtigt worden ist, wie dies auch Ziff. 27 Abs. 1 Weisung 1996 vorsieht. Wenn die Rekurskommission sodann eine Herabsetzung der Werte dergestalt vornimmt, dass sie den Landwert für Einfamilienhäuser der Formelbewertung zugrunde legt, so findet sich für ein derartiges Vorgehen in der Weisung 1996 keine Stütze. Nachdem das weisungsgemäss erzielte Ergebnis innerhalb der verfassungsmässigen Schranken liegt, finden sich für das Verwaltungsgericht keine Gründe, diese Weisung nicht anzuwenden (vgl. VGr, 6.12.2000, SB 2000.00033). Die von der Rekurskommission als Besonderheiten erkannten Umstände schlagen sich offensichtlich nicht – oder nicht im von ihr erwarteten Ausmass – im Verkehrs- und Mietwert der Liegenschaft nieder.
Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Der Pflichtige ist, da er die diesbezügliche weitere Berechnung des Beschwerdeführers nicht bestritten hat, im Sinn des Eventualantrags des Beschwerdeführers einzuschätzen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens den Parteien je hälftig aufzuerlegen und bleibt dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung versagt (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Die
Kostenauflage der Rekurskommission ist aufgrund der lediglich geringfügigen Änderung der Faktoren zu bestätigen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
Reineinkommen Reinvermögen
Zürich Fr. 164'000.- Fr. 1'183'000.-
Gesamt Fr. 168'900.- Fr. 1'328’000.-
Die Kostenauflage der der Steuerrekurskommission II wird bestätigt.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 750.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 60.-- Zustellungskosten,
Fr. 810.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
Ein Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
…
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Whether the administrative court could review the Tax Appeal Commission's valuation on appropriateness grounds or only for legal errors.
The court was limited to reviewing legal errors and could not replace the commission's discretionary assessment with its own.
Under § 153 Abs. 3 StG, review covered legal violations, including abuse or excess of discretion, but not mere appropriateness.
Whether the terraced house had to be valued under the formula for stock ownership or by a mixed method closer to single-family housing.
The formula for stock ownership remained applicable; the commission's middle-path approach was not supported by the directive.
Because the units were substantially stacked on one another, the property could not be treated like a row-house development; the legal form of ownership had to be followed.
Whether the land value had to be reduced under Ziff. 14 Weisung 1996.
Yes. The tax land value was significantly above the market-based land value, so a reduced land value had to be used.
The expert set the land value at CHF 480/m2, while the tax value used CHF 560/m2; this 17% difference was substantial and met the directive's threshold.
Whether an individual valuation under Ziff. 69 or further corrections under Ziff. 27 Weisung 1996 were required.
No. After the land-value correction, the formula-based values were only about 80% of the expert values and remained within constitutional limits.
The prerequisites for individual valuation were not met, and Ziff. 27 could not be used again because the land correction had already been accounted for under Ziff. 14.
How the appeal costs and party compensation were to be allocated.
Court costs were split equally between the parties, and no party compensation was awarded to the respondent.
Given the partial success of the appeal, each side bore half the costs; the respondent received no compensation.
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