Challenge to mortgage auction dismissedGerado por IA

JUGCIV

LP 11 30

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2012

Tribunal cantonal du Valais

Autorité supérieure en matière de LP

La juge Françoise Balmer Fitoussi, assistée de Bénédicte Airiau, greffière

statuant sur recours interjeté par

X__________ , recourante

contre

la décision rendue le 29 août 2011 par la juge du district de A__________ en qualité

d’autorité inférieure, statuant sur la plainte déposée par X__________ contre la vente

aux enchères du 19 mai 2011 relative à l'immeuble mis en gage dans le cadre des

poursuites nos uuuuu et vvvvv introduites à l’instance de Y__________ , intimée

(art. 138 ss LP ; vente aux enchères immobilière)

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procédure

A. B__________, conjoint de X__________, est propriétaire de la parcelle no xxx, plan

local no 51, sur la commune de C__________. Y__________ est titulaire de six

obligations hypothécaires au porteur grevant la propriété précitée, pour un montant

global de 1'585'000 francs. Ces obligations garantissaient des prêts octroyés d’une

part à D__________ et, d’autre part, à B__________.

Un bail à loyer pour des locaux commerciaux sis sur la propriété précitée a été conclu

le 31 mars 1995 entre D__________ et B__________.

Les 15 avril 2003 et 7 mai 2003, Y__________ a introduit une poursuite en réalisation

du

gage

contre

B__________

(poursuite

no uuuuu),

respectivement

contre

D__________ (poursuite no vvvvv). Les commandements de payer ont été notifiés à

X__________ en sa qualité d’épouse du tiers propriétaire, et du fait que le bien

immobilier constituait un logement de famille.

B. Par décision du 29 octobre 2003, le juge du district de A__________ a prononcé la

mainlevée provisoire des oppositions formées par B__________ et X_________ dans

la poursuite no uuuuu. Le même jour, le magistrat a également levé provisoirement les

oppositions de D__________ et de B__________ et X_________ dans la poursuite

no vvvvv.

C. Par acte notarié du 5 septembre 2006, B__________ a constitué une cédule

hypothécaire au porteur d’un montant de 620'314 fr. grevant la parcelle no xxx en 7e

rang, avec droit de profiter des cases libres. X__________ est mentionnée comme

porteur de ladite cédule.

D. D__________, respectivement B__________ et X___________, ont ouvert action

en libération de dette dans les poursuites nos vvvvv et uuuuu. Le Tribunal cantonal a

rejeté ces actions, ce qui a été confirmé par le Tribunal fédéral (arrêt du 8 janvier 2008,

poursuite no vvvvv; arrêt du 23 août 2010, poursuite no uuuuu).

E. Le 17 janvier 2008, Y__________ a déposé une réquisition de vente dans la

poursuite no vvvvv. Le 11 mars 2008, B__________ et X_________ ont déposé une

plainte contre l’avis de réception de la réquisition de vente, qui a été déclarée

irrecevable par le juge de district.

Le 11 mars 2008, B__________ et X_________ ont introduit une plainte contre la

décision de l’office des poursuites ordonnant l’expertise du bien immobilier mis en gage

dans le cadre de la poursuite no vvvvv. Par décision du 1er avril 2008, le juge de district

a déclaré la plainte irrecevable.

Par avis du 8 juillet 2008, l’office des poursuites a communiqué aux parties un

exemplaire de la publication de la vente de l’immeuble. L’avis de vente aux enchères a

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été publié au Bulletin officiel et dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) le

xxxxx 2008.

F. B__________ a déposé, le 18 juillet 2008, une plainte tendant à faire constater la

péremption de la poursuite no vvvvv et à mettre en œuvre une nouvelle estimation du

bien immobilier. Le juge de district a ouvert deux procédures distinctes pour chacune

de ces conclusions. Par décision du 4 août 2008, il a constaté que la poursuite n’était

pas périmée, ce que le Tribunal cantonal a confirmé sur recours.

Par courrier du 25 juillet 2008, X__________ a produit la cédule hypothécaire de

620'314 fr. dont elle est porteur.

Par décision du 28 août 2008, le juge de district a fait suite à la demande de

B__________, a ordonné une nouvelle estimation de l’immeuble en cause et a

suspendu la procédure de réalisation du gage. Les experts ont rendu leur rapport le

10 novembre 2008, estimant la valeur du bien immobilier à 2'000'000 francs.

Le 5 janvier 2009, le juge de district a arrêté la valeur vénale de l’immeuble mis à gage

à 2'000'000 francs. Cette décision a été confirmée par le Tribunal cantonal le

30 novembre 2009.

G. Par courrier du 27 janvier 2010, l’office des poursuites a adressé aux parties un

exemplaire de la publication de la vente aux enchères de l’immeuble. L’avis de vente

aux enchères a été publié dans le Bulletin officiel du xxxxx 2010 et dans la FOSC. Une

rectification a été ordonnée et a été publiée le xxxxx 2010.

Les 4 et 8 février 2010, B__________ et X_________ ont introduit une plainte contre

cette publication, que le juge de district a rejetée par décisions du 9 mars 2010. Sur

recours, le Tribunal cantonal a confirmé ces décisions, sauf la question des frais de

procédure.

H. Le 22 mars 2010, l’office a communiqué aux parties l’état des charges, dans le

cadre de la poursuite no vvvvv. D__________ a déposé une plainte contre cette

communication, ainsi qu’une revendication. Par décision du 7 juin 2010, le juge de

district a rejeté dite plainte. Le recours formé par D__________ a été déclaré

irrecevable par le Tribunal cantonal.

I. Par contrat du 25 août 2010, B__________ a loué à X__________ l’appartement

familial sis au rez supérieur et au premier étage de la maison dont il est propriétaire

(parcelle no xxx) pour un loyer mensuel de 500 fr., charges comprises. Le bail est

conclu pour une durée indéterminée.

J. Le 4 octobre 2010, Y__________ a requis la vente de l’immeuble grevé dans le

cadre de la poursuite no uuuuu.

Les experts E_________ et F_________ ont, le 21 février 2011, rendu un rapport

actualisé quant à la valeur vénale de l’immeuble, estimant celle-ci à 2'000'000 francs.

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Le 3 mars 2011, l’office des poursuites a établi un avis de réception de la réquisition de

vente dans le cadre des poursuites nos uuuuu et vvvvv. Par courrier du 4 mars 2011, il

a avisé les parties de la vente aux enchères prévue le 19 mai 2011. Cet avis a été

publié le xxxxx 2011 dans le Bulletin officiel et dans la FOSC.

X__________ a déposé une plainte contre l’avis de réception de la réquisition de vente

du 3 mars 2011 et l’avis de vente immobilière du 4 mars 2011. Par décision du 19 avril

2011, le juge de district a rejeté ladite plainte, ce qui a été confirmé par le Tribunal

cantonal dans sa décision du 18 mai 2011.

K. Par courrier du 15 avril 2011, l’office a communiqué à X__________ l’état des

charges, au sens de l’article 140 LP.

L. Le 19 mai 2011, l’office des poursuites a procédé à la vente aux enchères de la

parcelle no xxx. L’immeuble a été adjugé sans la charge à Y__________ pour le prix de

1'350'000 francs.

X__________ a déposé une plainte le 28 mai 2011 auprès du tribunal du district de

A__________, contre la vente aux enchères précitée. Elle a conclu à ce que l’autorité

inférieure de surveillance dise et statue :

que le bail d’habitation est maintenu et ira jusqu’à son terme légal avec possibilité de

renouvellement ;

que la cédule hypothécaire, créance de X__________, est valide et reconnue par le Fol enrichisseur

signataire du procès-verbal d’adjudication sous la direction du préposé Monsieur G_________ ;

que la vente aux enchères du 19 mai 2011 est annulée pour manœuvre illicites contraires aux

mœurs au sens de l’art. 230 CO.

Par décision du 29 août 2011, la juge du district de A_________ a rejeté la plainte,

dans la mesure de sa recevabilité.

X__________ a interjeté un recours contre cette décision, par courrier du 7 septembre

2011. Elle conclut à ce qu’il plaise à l’autorité de recours :

D’accorder l’effet suspensif, jusqu’à droit connu, de l’enregistrement de l’adjudicataire à l’état des

charges du Registre foncier, d’une part, ainsi qu’à la résiliation du bail, d’autre part ;

Dire que la décision rendue le 29 août 2011 par le Juge du district de A_________ est annulée.

Dire que la vente aux enchères du 19 mai 2011 est annulée.

Dire que X__________ est titulaire d’une cédule hypothécaire et doit être reconnue en tant que

créancière gagiste ;

Renvoyer l’affaire à l’autorité inférieure pour être jugée dans le sens des considérants.

Condamner l’Office des poursuites et Y__________ à tous frais et dépens.

Par courriers des 16 et 20 septembre 2011, l’autorité inférieure et l’office des

poursuites ont renoncé à se déterminer sur le recours.

Le 22 septembre 2011, Y__________ a quant à elle conclu au rejet du recours.

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Sur quoi la juge

considérant en droit

1. Le Tribunal cantonal fonctionne en qualité d'autorité supérieure en matière de plainte

(art. 19 al. 1 1ère phrase LALP). Il connaît ainsi des recours (art. 18 LP) formés contre

les décisions rendues par le juge de district, comme autorité inférieure en matière de

plainte (art. 17 al. 1 LP). En cette matière, la cause peut être confiée à un juge unique

(art. 19 al. 1 3ème phrase LALP).

1.1 La qualité pour recourir- qui doit être examinée d'office - est reconnue à celui qui

avait, devant l'autorité inférieure, qualité à la plainte et à toute personne ou autorité de

poursuite, qui fait valoir un intérêt digne de protection, direct, actuel et réel à la suite de

la décision de l'autorité inférieure. Pour que le recours soit recevable, les personnes

concernées doivent remplir les mêmes conditions subjectives que celles mises à la

recevabilité de la plainte. A cet égard, seul celui qui peut faire valoir son propre droit ou

celui d'un tiers possède la capacité de recourir (Gilliéron, Commentaire de la loi

fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 1999, n. 26, 27 et 30 ad art. 18 LP).

1.2 En l’occurrence, la voie du recours à l’autorité supérieure en matière de plainte est

ouverte, dès lors que la recourante conteste une décision prise par l’autorité inférieure.

Celle-ci est directement atteinte par le prononcé querellé, qui a rejeté sa plainte. La

décision a été communiquée à la recourante le 31 août 2011, si bien que le dépôt du

recours, remis à la poste le 8 septembre 2011 respecte le délai légal de dix jours (art.

18 al. 1 LP et 26 al. 1 LALP). Le recours, qui satisfait en outre les exigences de l’article

22 LALP, est ainsi recevable.

2.

2.1 Les conditions de recevabilité de la plainte au sens de l'article 17 LP doivent être

examinées d'office non seulement par l'autorité inférieure mais aussi par l'autorité

supérieure de surveillance (ATF 110 III 86; Gilliéron, op. cit., n. 26 ad art. 20a LP). Aux

termes de cette disposition, sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut

être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire

à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait. Par mesure, il faut entendre tout acte d'autorité

accompli par l'office en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète; il

s'agit d'un acte matériel qui a pour objet la continuation ou l'achèvement de la

procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes (ATF 116 III 93 et les

références). Cette définition doit être interprétée largement (ATF 22 II 893). Elle vise

également les dispositions ou mesures requises par les intéressés ou entrant en

considération pour autant que le rejet soit exprimé expressément ou qu'il ressorte sans

équivoque de la manière de procéder de l'office (ATF 109 III 17). Il faut en outre que le

plaignant justifie d'un intérêt actuel, c'est-à-dire que la mesure ou la décision attaquée

puisse être rectifiée (ATF 120 III 108 consid. 2).

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2.2 En l’occurrence, la vente aux enchères a eu lieu le 19 mai 2011. La plainte, remise

à la poste le 28 mai 2011, est intervenue dans le délai légal péremptoire de dix jours

de l’article 17 al. 2 LP, étant précisé que ce délai a commencé à courir dès que la

plaignante a eu connaissance de l’acte attaqué et pouvait connaître le motif de la

contestation (art. 132a LP). Partant, c'est à bon droit que l'autorité inférieure est entrée

en matière, étant précisé que l'intéressée avait un intérêt actuel et réel à obtenir

l'annulation de la mesure querellée, qui constatait l’adjudication de l’immeuble dans

lequel elle dispose d’un contrat de bail.

3. La recourante reproche en premier lieu à l’autorité inférieure d’avoir déclaré

irrecevables ses observations du 22 août 2011, car déposées hors délai.

4. Le délai de recours est un délai légal. Cela signifie qu'il faut déposer le recours,

motivé de manière suffisante, dans ce délai. Une écriture complémentaire déposée

après l'échéance du délai de recours ne peut plus être prise en considération, même si

elle a été annoncée dans la déclaration de recours formée en temps utile (ATF 126 III

30, consid. 1b).

5. C’est dès lors à bon droit que l’autorité de première instance a déclaré irrecevables

les nouveaux griefs contenus dans l’écriture du 22 avril 2011. Partant, le recours doit

être rejeté sur ce point.

La recourante reproche ensuite à l’autorité inférieure d’avancer des faits dont elle n’est

pas certaine. La première juge n’aurait ainsi pas établi que l’intimée avait versé

l’avance de frais avant la vente aux enchères.

6. On peine à comprendre ce que la recourante entend obtenir par ce grief. Celui-ci

apparaît de toute façon irrecevable, dans la mesure où elle n’a pas d’intérêt à se

plaindre d’un éventuel défaut d’avance de frais.

La recourante estime ensuite que la juge de district a violé le droit, dans la mesure où

elle n’a pas constaté que la décision du préposé de ne pas interrompre les enchères

était inopportune. Selon elle, la procédure de vente aux enchères ne se serait pas

déroulée conformément aux dispositions légales, si bien qu’elle devrait être annulée.

Comme l’a relevé l’autorité inférieure, on ne discerne pas de quoi entend se plaindre la

recourante. Contrairement à ce que soutient cette dernière, les enchères doivent se

dérouler sans interruption, notamment pour éviter que les enchérisseurs directement

concernés ne s’entendent pour fausser le jeu des enchères (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad

art. 126 LP ; art. 61 al. 1 ORFI). Force est donc de constater que l’office a

correctement appliqué la procédure de vente aux enchères, n’ayant aucune obligation

de laisser s’exprimer les personnes présentes lors de la vente.

La recourante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue. D’une part, sa

représentante n’a pas pu s’exprimer lors de la vente aux enchères ; d’autre part, elle

n’a pas pu consulter le dossier lorsqu’elle s’est rendue à l’office des poursuites le

13 mai 2011, celui-ci n’ayant été restitué par le Tribunal cantonal que le 19 mai 2011,

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soit le jour de la vente aux enchères. La recourante invoque ainsi une violation de

l’article 134 al. 2 LP.

6.1 Aux termes de l’article 134 al. 2 LP, les conditions de la vente aux enchères restent

déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l’office, où chacun peut

en prendre connaissance. Le délai minimal de dix jours correspond au délai de plainte

contre les conditions de vente – et contre l’état des charges, ainsi qu’au délai pour

contester l’état des charges –, délai qui doit être échu avant le jour des enchères.

L’inobservation du délai de dépôt des conditions de vente n’entraîne pas la nullité des

enchères, mais peut entraîner leur annulation sur plainte (Gilliéron, op. cit., n. 24-26 ad

art. 134 LP et les réf.).

6.2 Il est vrai que, lorsque la recourante s’est présentée à l’office le 13 mai 2011, le

dossier avait déjà été transmis au tribunal du district de A__________, puis au Tribunal

cantonal. Elle pouvait toutefois demander à le consulter auprès de l’une de ces deux

instances. C’est d’ailleurs ce qu’elle a fait le 19 août 2011 (cf. dossier SIO LP 11 626,

p. 56). Si la recourante entendait contester le fait de n’avoir pas pu prendre

connaissance des conditions de la vente aux enchères auprès de l’office, il lui

appartenait de déposer une plainte, dans les dix jours dès sa visite à l’office, et non

pas d’attendre la réalisation de la vente aux enchères. Partant, le reproche formulé par

la recourante est tardif, et donc irrecevable.

En outre, et contrairement à ce qu’elle prétend, X__________ a pu prendre

connaissance des conditions de vente avant la vente aux enchères. En effet, dans son

courrier du 16 mai 2011 adressé à l’office, elle indique qu’une copie du procès-verbal

de vente aux enchères de poursuite en réalisation de gage (formulaire ORFI 13 P) lui

avait été remise. Or, ce document contient justement les conditions de vente (cf.

dossier office, p. 947). Partant, elle disposait d’un délai de dix jours dès la remise par

l’office du procès-verbal de vente pour déposer une plainte.

S’agissant de son droit d’être entendue lors de la vente aux enchères, la recourante

n’a pas démontré qu’elle, respectivement sa représentante, aurait dû être

préalablement entendue avant la mise en œuvre de la vente. Qui plus est, elle a pu

s’exprimer à chaque étape de la procédure de réalisation de l’immeuble en cause,

preuve en est les différentes procédures engagées auprès du tribunal du district, de

l’autorité de céans, voire du Tribunal fédéral.

Par conséquent, le grief de violation du droit d’être entendu doit être rejeté.

7. Dans un grief supplémentaire, la recourante reproche à l’autorité inférieure de ne

pas avoir relevé que l’office avait violé la loi en accordant à l’intimée le bénéfice de la

double mise à prix. Pour cette raison, et parce que son bail à loyer aurait été ignoré, la

vente aux enchères devrait être annulée.

7.1 Aux termes de l’article 142 LP, lorsqu’un immeuble a été grevé d’une servitude,

d’une charge foncière ou d’un droit personnel annoté sans le consentement d’un

créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de

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l’état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours dès la

notification de l’état des charges, que l’immeuble soit mis aux enchères avec ou sans

la charge (al. 1). Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l’état des

charges, il n’est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire

d’un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert

action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l’immeuble dans

les dix jours à compter de la notification de l’état des charges (al. 2). Si le prix offert

pour l’immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le

créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors

que l’immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L’excédent, une

fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l’ayant droit

jusqu’à concurrence de la valeur de la charge (al. 3).

La jurisprudence admet l’application de l’article 142 LP aux baux, annotés ou non.

Cette disposition ne s’applique toutefois qu’aux baux dont la durée résiduelle est

supérieure à trois ou six mois, durée correspondant respectivement aux délais de

congés légaux pour les habitations et les locaux commerciaux (CdB 2000, p. 104, DB

2000 47). L’acquéreur a la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le

prochain terme légal même s’il n’invoque pas un besoin urgent (ATF 125 III 123).

7.2 En l’espèce, si la procédure de double mise à prix a été engagée, ce n’est pas en

raison du contrat de bail conclu entre B__________ et X__________ le 25 août 2010,

mais de celui passé entre B__________ et D__________ le 31 mars 1995, modifié par

convention du 10 janvier 2001 et par avenant du 31 décembre 2002 (p. 808). Cela

ressort de l’état des charges du 15 avril 2011 (dossier de l’office, p. 951 ss) qui a été

adressé par l’office aux personnes concernées (dossier de l’office, p. 1028). Si la

recourante entendait contester cet état des charges, afin que son bail y soit mentionné,

il lui appartenait de former opposition, dans les dix jours dès réception de la

communication. Le grief relatif à l’état des charges doit ainsi être considéré comme

tardif.

Au vu de ces éléments, force est d’admettre que c’est à juste titre que la procédure de

double mise à prix a été engagée. Il n’appartient en outre pas à l’autorité de céans de

se prononcer sur la validité du contrat de bail passé entre B_________ et

X__________, ni sur la reconnaissance de celui-ci, comme le souhaiterait la

recourante.

8. Dans son ultime grief, la recourante reproche à l’autorité inférieure de ne pas avoir

considéré que les manœuvres de l’intimée étaient contraires à la loi. Elle estime en

effet subir un grave préjudice, dans la mesure où elle « perd » la cédule hypothécaire

de 620'314 fr. dont elle était porteur. Elle conteste également le prix d’adjudication de

l’immeuble de 1'350'000 fr., celui-ci étant nettement inférieur à la valeur de réalisation

estimée par les experts (2'000'000 fr.), ainsi qu’à l’offre faite par Y__________

(1'950'000 fr.). Elle demande à être reconnue comme créancière gagiste.

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• 9 -

Comme en première instance, la recourante se contente d’alléguer des manœuvres

illicites de la part de l’intimée, sans préciser pour autant en quoi celles-ci

consisteraient. Dans la mesure où X__________ prétend que la vente aux enchères

aurait été simulée, son grief doit être rejeté. En effet, l’office a parfaitement respecté la

procédure de vente aux enchères. L’intimée était certes la seule personne à présenter

une offre pour l’achat de l’immeuble en question, mais cela ne remet pas en cause la

validité de la vente. La loi n’exige pas la présence de plusieurs enchérisseurs lors de la

vente. Il convient de rappeler à la recourante que la vente aux enchères publiques se

déroule selon le principe de l’offre suffisante (art. 126 LP, applicable par renvoi de

l’art. 142aLP). Ainsi, l’adjudication ne peut intervenir que si l’offre la plus élevée est

supérieure à la somme des créances garanties par gage (exigibles ou non) qui ont été

revendiqués avec succès et qui sont préférables à celles du poursuivant (CR LP-

Betschart, n. 2 ad art. 126 LP). En l’occurrence, l’offre de Y_________, seul acheteur

présent, devait être qualifiée de suffisante, l’office ayant décidé d’une mise à prix

indicative de 31 fr. 10 (montant correspondant aux créances garanties par un gage

préférable à celui de l’intimée ; p. 947). S’agissant de la reconnaissance de sa cédule

hypothécaire au porteur, la recourante ne démontre pas en quoi la décision attaquée

serait contraire au droit. Comme l’a rappelé à juste titre l’autorité précédente, le point

de savoir si la recourante, en tant que titulaire d’une cédule hypothécaire, pourra

prétendre à une partie du produit de réalisation sera traité dans le cadre de

l’établissement de l’état de collocation et du tableau de distribution. Il appartiendra dès

lors à la recourante de contester ces mesures le moment venu, si elle entend encore

se plaindre d’avoir « perdu » sa cédule hypothécaire.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, le recours formé par X__________ doit être

rejeté.

9. Dans la mesure où il a été statué sur le recours, la requête d’effet suspensif est sans

objet.

10. Conformément aux art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'y a pas lieu de percevoir

d'émoluments ou frais, ni d'allouer de dépens.

Par ces motifs,

Prononce

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

La requête d’effet suspensif est sans objet.

Il n'est pas perçu de frais pour la procédure de recours ni alloué de dépens.

Ainsi jugé à Sion, le 21 février 2012