Municipal restriction on second homes may be entered in land registerGerado por IA

Raumplanung

Aménagement du territoire

KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) vom 01. September 2005 i.S. Gemeinde

Saas-Fee c. Staatsrat und kantonales Grundbuchinspektorat

Einschränkung des Zweitwohnungsbaus

– Die Walliser Gemeinden können öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen

im Sinne der Einschränkung des Zweitwohnungsbaus erlassen.

– Solche Massnahmen sind auf die Raumentwicklung ausgerichtet, damit raum-

planerisch und nicht wirtschaftlich motiviert.

– Die Auflage, einen bestimmten Anteil der Wohnungen eines Bauprojekts am Ort

wohnsässigen Personen zur dauernden Nutzung durch diese selbst zu reservie-

ren, kann als Zweckänderungsverbot im Grundbuch angemerkt werden.

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KGVS A1 05 89

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Restriction du droit de bâtir des résidences secondaires.

– Les communes valaisannes peuvent légiférer de manière à restreindre les possi-

bilités de construire des résidences secondaires.

– De pareilles restrictions de droit public à la propriété sont admissibles parce

qu’elles ont un but d’aménagement du territoire, et non un but de politique éco-

nomique.

– La charge astreignant le constructeur a réserver des parties déterminées du

bâtiment en projet à des personnes établies dans la localité, et qui devront utili-

ser elles-mêmes ces parties, peut être mentionnées au registre foncier sous la

forme d’une interdiction de changement d’affectation.

Gekürzter Sachverhalt

Die Gemeinde Saas-Fee sieht in einem im Oktober 1989 von der

Urversammlung angenommenen, im November 1989 vom Staatsrat

homologierten und im Juni 1990 vom Eidg. Grundbuchamt (betreffend

die Anmerkungsbestimmungen) genehmigten Reglement über den

Haupt- und Zweitwohnungsbau (RHZ) zur Einschränkung des Zweit-

wohnungsbaus vor, beim Bau von Gebäuden mit mehr als zwei Woh-

nungen müsse mindestens eine davon als Hauptwohnung dienen und

ihr Volumen müsse zumindest der durchschnittlichen Wohnungs-

grösse im Haus zu entsprechen. Die Zweckbindung als Hauptwohnung

ist durch Auflagen in der Baubewilligung und durch Anmerkung im

Grundbuch zu sichern.

Nach anfänglichen Anmerkungen weigerten sich Grundbuchamt

und kantonales Grundbuchinspektorat die von der Gemeinde verlang-

ten Zweckbindungen anzumerken. Die dagegen von der Gemeinde

beim Staatsrat eingereichte Beschwerde wies dieser am 13. April 2005

ab und schloss sich der Meinung des kantonalen Grundbuchinspekto-

rats an, wonach das Gesetz zur Ausführung des Bundesgesetzes über

die Raumplanung (kRPG) keine genügende gesetzliche Grundlage zum

Erlass solcher kommunaler Bestimmungen, wie im RHZ vorgesehen,

bilde. Die Gemeinde focht diesen Entscheid beim Kantonsgericht an,

welches ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde am 01. September 2005

guthiess und die Sache zu neuer Entscheidung an das Grundbuchamt

Brig zurückwies.

Erwägungen

4. Das RHZ definiert Wohnungen, die von Ortsansässigen als stän-

diger Wohnsitz benutzt werden, als Hauptwohnungen (Art. 1 Abs. 1

RHZ) und erlaubt den Bau von Gebäuden mit mehr als zwei Wohnun-

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gen nur, wenn mindestens eine davon als Hauptwohnung dient (Art. 2

Abs. 1 RHZ) und ihr Volumen zumindest der durchschnittlichen Woh-

nungsgrösse im Haus entspricht (Art. 2 Abs. 2 RHZ). Die Zweckbe-

stimmungen als Hauptwohnung ist durch Auflagen in der Baubewilli-

gung zu sichern und die Gemeinde hat die Auflage dem Grundbuchamt

zur Anmerkung vorzulegen (Art. 6 Abs. 1 RHZ). Die Ausnützungsziffer

im kommunalen Baureglement wird für Wohn- und Gewerbebauten

herabgesetzt, falls sich der Bauherr nicht verpflichtet, mindestens

zwei Drittel der Wohn- und Gewerbefläche dauernd im Eigentum Orts-

ansässiger zu belassen (Art. 9 und 10 RHZ). Die Gemeinde hat auch

diese Verpflichtung durch Auflage in der Baubewilligung, welche im

Grundbuch anzumerken ist, zu sichern (Art. 10 Abs. 3 RHZ).

5. Es ist zunächst abzuklären, ob die Gemeinde zum Erlass von

öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen gemäss Art. 6 und 9

resp. 10 RHZ überhaupt kompetent ist.

5.1 Gemäss Verfassung des Kantons Wallis vom 08. März 1907

(GS/VS 101.1) ordnen die Gemeinden innerhalb der Schranken der Ver-

fassung und der Gesetze ihre Angelegenheiten selbständig (Art. 69).

Die Walliser Gemeinden verfügen u.a. über eine Rechtsetzungsbefug-

nis, wo ein kantonales Gesetz sie ausdrücklich zum Erlass von Rechts-

sätzen verpflichtet oder ermächtigt (Art. 50 Abs. 1 Bundesverfassung

der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR

101]; BGE 128 I 3 E. 2a; Max Imboden / René Rhinow, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, 6. Aufl., Band I, S. 72). In diesem Rahmen

sind auch kommunale Einschränkungen des Zweitwohnungsbaus

möglich (BGE 117 Ia 141 E. 2a; Eric Brandt / Pierre Moor, Commentaire

LAT, Art. 18 N 17 mit Hinweisen). Die Gemeinden sind unter Vorbehalt

kantonaler und eidgenössischer Bestimmungen für die Ortsplanung

und das Bauwesen zuständig (Art. 6 lit. c GGO und Art. 6 lit. c GemG).

So verpflichtet sie u.a. Art. 13 Abs. 2 lit. a kRPG zur Reglementierung

der Art und des Ausmasses der baulichen Nutzung. Die Gemeinde ver-

fügt im Bereich der Baupolizei und der Raumplanung somit über eine

gewisse Autonomie (Urteil [des Kantonsgerichts] vom 04. Mai 2000 i.S.

J.-P. R. c. Staatsrat mit Hinweisen).

5.2 Der übermässige Zweitwohnungsbau kann für eine Gemeinde

zu einem schwerwiegenden raumplanerisch und siedlungspolitischen

Problem werden (BGE 117 Ia 141 E. 2b mit Hinweisen). Das Überhand-

nehmen von Zweitwohnungen gefährdet die haushälterische Bean-

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spruchung des knappen Bodens. Die ortsfremde Nachfrage verteuert

die Boden- und Wohnungspreise und bewirkt dadurch letztlich die

Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung in weniger gesuchte

Wohnlagen oder in andere Gemeinden (Art. 2 Abs. 1 lit. b kRPG; BGE

112 Ia 65 E. 5c). Zudem kann mit Einschränkungen des Zweitwoh-

nungsbaus generell die Bauentwicklung und damit die Beanspruchung

von noch nicht überbautem Boden beeinflusst werden. Damit wird

aber auf eine bestimmte Raumentwicklung eingewirkt, was auch der

raumplanerischen Zielsetzung entspricht. Die Einschränkung des

Zweitwohnungsbaus liegt folglich durchaus im raumplanungsrecht-

lichen Gebot der haushälterischen Bodennutzung begründet (BGE 117

Ia 141 E. 2b mit Hinweisen] und verfolgt damit zweifelsohne eine raum-

planerische Zielrichtung (Art. 1 Abs. 1 Satz 1 Bundesgesetz über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 [SR 700]; Art. 1 Abs. 1 kRPG).

5.3 Das RHZ verpflichtet den Bauherrn unter bestimmten Voraus-

setzungen, bei der Errichtung resp. dem Umbau eines Gebäudes fort-

während benutzte Wohnungen bereit zu stellen. Bereits die Bauein-

gabe muss die entsprechenden Räumlichkeiten kennzeichnen und

deren Gebrauchszweck wird durch Auflagen im Bauentscheid sicher-

gestellt. Die Ausnützungsziffer für Bauprojekte, welche nicht dauernd

einen reglementierten Flächenanteil im Eigentum Ortsansässiger

belassen, wird gesenkt. Die entsprechenden Bestimmungen beein-

flussen demzufolge die Art und das Ausmass der baulichen Nutzung

mit dem Ziel, den Zweitwohnungsbau einzuschränken. Sie fallen in

den Anwendungsbereich von Art. 13 Abs. 2 kRPG, weshalb die

Gemeinde zum Erlass der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschrän-

kungen gemäss Art. 6 RHZ durchaus befugt ist. Ob diese Schlussfol-

gerung uneingeschränkt auch für Art. 10 Ziff. 1 RHZ gilt, der von dau-

erndem Eigentum und nicht von eigener Nutzung durch

Ortsansässige spricht, kann hier offen bleiben, da es um die Sicher-

stellung gemäss Art. 6 RHZ geht.

6. Es drängt sich anschliessend die Frage auf, ob die kommunale

Anmerkung eines Zweckänderungsverbots im Grundbuch eine genü-

gende gesetzliche Basis im kantonalen Recht findet.

6.1 Die Anmerkung verweist im Hauptbuch auf den Bestand des

Rechtsverhältnisses mit Bezug zum Grundstück (BGE 124 III 211 E. 1a).

Sie hat bloss deklaratorische Bedeutung (VPB 33 Nr. 152; Jürg Schmid,

Basler Kommentar, 2. Aufl. Art. 962 N 2), vermag jedoch in Verbindung

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mit Art. 970 Abs. 3 ZGB den guten Glauben einer Person zu zerstören

(Jürg Schmid / Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2. Aufl. N 495).

Es existiert kein eigentlicher Numerus clausus zulässiger Anmer-

kungstatbestände, jedoch wird eine rechtliche Grundlage im Bundes-

oder kantonalen Recht vorausgesetzt (Dieter Zobl, Grundbuchrecht,

2. Aufl. N 337 mit Hinweisen). Auch kommunales Recht kann diese vor-

sehen, sofern die Norm auf einer ausdrücklichen kantonalen Ermäch-

tigung basiert (Dominik Scherrer, Anmerkungen im Grundbuch, S. 251;

BVR 54 S. 182). Art. 13 Abs. 3 kRPG erlaubt den Gemeinden, zur Ein-

haltung der in Art. 13 Abs. 2 kRPG exemplifikativ angeführten Vor-

schriften, die Errichtung von öffentlichrechtlichen Eigentumsbe-

schränkungen zu verlangen, die zugunsten der Gemeinde im

Grundbuch anzumerken sind.

6.2 Art. 13 Abs. 2 kRPG bildet Grundlage entsprechender kommu-

naler Eigentumsbeschränkungen zur Eingrenzung des Zweitwoh-

nungsbaus (E. 5.2). Art 13 Abs. 3 kRPG ermöglicht demzufolge auch

die Anmerkung von im Baubewilligungsverfahren auflageweise erteil-

ter, auf Abs. 2 dieser Norm basierender, kommunaler Nutzungsein-

schränkungen. Das RHZ kann folglich die Anmerkung solcher öffent-

lichrechtlicher Eigentumseinschränkungen vorsehen.

7. Es ist abschliessend zu klären, ob die Anmerkungsbestim-

mung von Art. 6 RHZ über eine genügende bundesrätliche Genehmi-

gung verfügt.

7.1 Die kantonalen Anmerkungsvorschriften bedürfen einer

Genehmigung des Bundesrats (Art. 186 Abs. 2 BV; Art. 102 Abs. 1 Ziff.

13 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29.

Mai 1874 (aBV; AS 1875 S. 1); Art. 962 Abs. 2 ZGB; Art. 52 Abs. 3 SchlT

ZGB; Jürg Schmid, a.a.O., Art. 962 ZGB N 12), ohne die der Grund-

buchverwalter Anmerkungsgesuche abzuweisen hat (Henri Desche-

naux, Das Grundbuch, S. 426). Der Gesamtbundesrat entscheidet in

streitigen Fällen und kann eine Genehmigung mit Vorbehalten verbin-

den (Art. 61b des Regierungs- und Verwaltungsorganisationsgesetzes

vom 21. März 1997 [RVOG; SR 172.010]; Verordnung über die Geneh-

migung kantonaler Erlasse durch den Bund vom 30. Januar 1991 [SR

172.068]; BBl 1988 II S. 1359 zu Art. 7a aVwOG; Jürg Schmid, a.a.O., Art.

52 SchlT N 10). Der Bundesrat konnte im Übrigen die entsprechenden

Geschäfte gemäss Art. 103 Abs. 2 aBV an die Departemente resp. die

ihnen untergeordneten Amtsstellen delegieren (Alexander Ruch, St.

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Galler Kommentar zu Art. 186 BV N 11; Kurt Eichenberger, in Kom-

mentar aBV Art. 102 N 184; Jürg Schmid, a.a.O., Art. 52 SchlT N 10; vgl.

jedoch die neue Kompetenzenordnung von Art. 61b Abs. 2 RVOG).

7.2 Der Bundesrat hat am 11. Mai 1990 Art. 13 Abs. 3 kRPG geneh-

migt. Er hat jedoch damit die Auflage verbunden, die auf Art. 13 Abs.

3 kRPG basierenden kommunalen Ausführungsbestimmungen müs-

sten dem Eidgenössischen Grundbuchamt zur Genehmigung unter-

breitet werden. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus

der Stellungnahme dieses Amtes vom 18. Juli 1989 an das Baudepar-

tement des Kantons Wallis. Dieses Amt, welches für den Bundesrat

die Genehmigung von Art. 13 Abs. 3 kRPG vorzubereiten hatte, ging

davon aus, Art. 13 Abs. 3 kRPG sei zu offen und lasse den Gemeinden

so grossen Spielraum, dass eigentlich die sich darauf stützenden

kommunalen Vorschriften zur Genehmigung vorgelegt werden müs-

sten. Damit nicht in 163 Fällen der Waliser Gemeinden ein förmliches

Gesuch zur Genehmigung an den Bundesrat gestellt werden müsse,

was einen grossen Verwaltungsaufwand zur Folge hätte, schlug das

Eidgenössische Grundbuchamt als Lösung vor, dass der Bundesrat

das Amt ermächtige, „die gemeinderechtlichen Bestimmungen zu

genehmigen». Diesem Antrag gab der Bundesrat dann auch Folge und

genehmigte Art. 13 Abs. 3 kRPG mit diesem Vorbehalt. Die Antwort

auf die Frage, ob es sich bei der getroffenen Lösung um eine Delega-

tion der Genehmigungskompetenz an das Eidgenössische Grund-

buchamt handelt und die kommunalen Reglementierungen das

Genehmigungsobjekt darstellen, oder ob es sich vielmehr bei der

Genehmigung durch das Eidgenössische Grundbuchamt um den Voll-

zug der in der bundesrätlichen Genehmigung vorbehaltenen Auflage

handelt, kann offen bleiben. Denn in beiden Fällen sind die gesetz-

lichen Anforderungen für die Bejahung der vom Bundesrecht vorge-

schriebenen Voraussetzungen für die Anmerkung gegeben. Auch die

formellen bundesrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen sind

somit als erfüllt zu erachten.

8. Zusammenfassend sind somit die Begehren der Gemeinde,

soweit darauf einzutreten ist, gutzuheissen und das Grundbuchamt

Brig-Glis wird angewiesen, die beantragte Anmerkung vorzunehmen,

sofern die übrigen Voraussetzungen, die hier nicht zu prüfen waren,

erfüllt sind.

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