ef-1995-0085•Fiscal valuation of property upheld; appeal mostly dismissed as time-barred
ef-1995-0085Tribunal Cantonal10 de fev. de 1997Dismissed
Extraído pela Omnilex
Jean-Paul Leresche appealed the 1994 decision confirming the fiscal valuation of his Montreux property at CHF 510,000. He argued that the land price and building valuation were too high and that the new assessment was retroactive. The tribunal held that, even if the timeliness of the appeal was doubtful because the appellant had instructed the post to hold his mail while on vacation, the appeal failed on the merits. It found the market and yield values consistent with local comparable sales and upheld the assessment, effective only from 1 January 1995. The appeal was dismissed insofar as admissible, a court fee of CHF 800 was imposed, and no costs were awarded.
Art. 2, 3 et 22 LEFI; art. 8 REFI; fiscal valuation of immovable property and temporal effect of general revaluation measures. The fiscal value is determined per parcel by averaging yield value and market value, subject to the ceiling of market value; market value must reflect supply and demand and may be assessed by comparison methods or capitalisation where comparable data are lacking (consid. 2-3). Comparable local transactions may justify land and building unit prices, and an age-related depreciation on the building value is admissible. Where a general revaluation is ordered for a category of properties, the new valuation must enter into force uniformly for that category at the prescribed date; this does not constitute unlawful retroactivity (consid. 4).
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 février 1997
sur le recours interjeté par Jean-Paul LERESCHE , domicilié avenue des Brayères 8, à 1815 Clarens,
contre
la décision rendue le 8 août 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 890 de Montreux).
Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Jean-Paul Leresche a acquis le 23 janvier 1957 la parcelle 890 du cadastre de Montreux, sise à l'avenue des Brayères 8, d'une superficie de 724 m². Un bâtiment d'habitation comportant trois logements superposés est construit sur ce bien-fonds. L'estimation fiscale de 1971 s'élève à 120'000 francs.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey a fixé la nouvelle valeur à 510'000 francs. Jean-Pierre Leresche a contesté le prix du terrain retenu à 1'000 fr. le m². Après une visite des lieux la commission a maintenu l'estimation fixée à 510'000 fr. par décision du 8 août 1994, en détaillant le calcul de la manière suivante :
I. "Valeur marchande
terrain (zone forte densité)
Fr. 1'000.--/m², bâtiment compris Fr. 724'000.--
Valeur de rendement
selon état locatif au 20.9.1991
(votre appartement étant compté
Fr. 1'000.-- par mois)
Fr. 24'960.-- capitalisés à 8,5 % Fr. 293'600.--
Total Fr. 1'017'600.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 1'017'600.-- : 2 = Fr. 508'800.--, montant arrondi à Fr. 510'000.--.
II. Approche différente de la valeur marchande :
Terrain 724 m² à Fr. 400.--/le m² Fr. 289'600.--
bâtiment 1'270 m³ à Fr. 350.--/le m³ Fr. 444'500.--
Garage Fr. 20'000.--
Total Fr. 754'100.--."
Jean-Paul Leresche, en vacances au moment de la notification de la décision, a retiré l'envoi recommandé en date du 22 août 1994 et, le 23 août 1994, il a déclaré recourir en complétant ses motifs par un mémoire du 31 août 1994. Il précise dans cette dernière écriture qu'il conteste uniquement l'estimation de la valeur marchande de son immeuble. Il estime que le prix de 1'000 fr. le m², bâtiment compris, appartenait à une époque aujourd'hui révolue. Il relève que dans le courant de l'année 1993, un terrain à bâtir dans une zone résidentielle avait été mis en vente au prix de 240 francs le m² sans trouver d'amateur. Il soutient aussi que le prix du terrain sans bâtiment estimé à 400 fr. le m² serait exagéré.
C. La Commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours et relève que le prix du mètre cube retenu pour la valeur intrinsèque du bâtiment (350 fr. le m³) avait déjà fait l'objet d'un rabattement de 25%; elle précise aussi que la valeur de rendement des appartements loués se situait en dessous de la normale.
A la demande du tribunal, la Commission d'estimation fiscale a encore donné les informations suivantes sur les transferts de biens-fonds en zone à bâtir dans le territoire de la Commune de Montreux depuis 1991:
Date des transferts
Parcelles
Désignations et zones
Surfaces
Prix
Prix par m²
16.12.1991
995
Place-jardin Zone urbaine
1'270 m²
Fr. 2'900'000.--
Fr. 2'283.45
10.04.1992
955
Place-jardin Zone urbaine
295 m²
Fr. 560'500.--
Fr. 1'900.--
02.11.1992
4212
Pré-champs zone faible densité
2'438 m²
Fr. 870'000.--
Fr. 357.--
16.12.1992
6390
Pré-champs zone faible densité
2'438 m²
Fr. 840'000.--
Fr. 345.--
16.02.1993 vente juridique
765
Bâtiment, pl.-j. Zone urbaine
309 m²
Fr. 602'000.--
Fr. 1'948.--
05.03.1993
8517
Bâtiment, pl.-j. Zone village
189 m²
Fr. 870'000.--
Fr. 4'603.--
12.05.1993
1105
Atelier, pl.-j. Zone urbaine
549 m²
Fr. 500'000.--
Fr. 910.--
25.08.1993
913
Dépôt Zone village
59 m²
Fr. 45'000.--
Fr. 762.--
01.07.1994
56 + 65
Bâtiments, pl.-j. Zone village
295 m²
Fr. 1'300'000.--
Fr. 4'406.--
16.07.1994
1034 + 1035
Place-jardin 2/3 Zone urbaine 1/3 Zone faible densité
1'277 m²
Fr. 700'000.--
Fr. 548.--
06.10.1994
2450
Place-jardin Zone urbaine
702 m²
Fr. 1'563'881.--
Fr. 2'227.--
22.12.1994
1193
Bâtiment (à démolir) pl.-j. Zone faible densité
13'288 m²
Fr. 12'881'266.--
Fr. 969.--
D. Par lettre du 6 décembre 1995, la Commune de Montreux s'est déterminée de la manière suivante concernant les possibilités de bâtir sur la parcelle en cause:
"En réponse à votre courrier du 20 novembre 1995, nous vous informons que la parcelle citée en titre est colloquée en zone urbaine, ordre non contigu, selon les dispositions, notamment des articles 7 à 10 du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 (RPA).
Le bâtiment No AI 3183 est soumis aux dispositions de l'article 80 LATC, s'agissant d'une construction non conforme aux règles de la zone à bâtir.
Pour le surplus, nous précisons que, dans le cas particulier, les limites des constructions approuvées le 5 septembre 1923 par le Conseil d'Etat se confondent avec les limites de parcelle jouxtant les domaines publics de l'avenue du Châtelard et de l'avenue des Brayères."
E. Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties lors de son audience du 18 décembre 1995.
Considérant en droit:
b) En l'espèce, la décision attaquée a été notifiée sous pli recommandé du 8 août 1994 au recourant. Ce dernier était toutefois absent de son domicile du 6 au 21 août 1994 en laissant à la poste un ordre de conserver le courrier. L'office de poste a alors adressé le 8 août 1994 l'avis suivant au registre foncier:
"La lettre recommandée no 26 à l'adresse de Leresche Jean-Paul Brayères 8 à 1815 Clarens que vous avez déposée le 5 août 1994 à l'office de poste de 1800 Vevey 2 n'a pas encore pu être distribuée et, conformément à un ordre du destinataire, elle demeurera probablement à notre office pendant un certain temps encore, mais deux mois au plus.
Si vous désirez que cette lettre vous soit renvoyée avant l'expiration de ce délai, vous voudrez bien adresser par écrit à l'office de poste de dépôt une demande de retrait soumise à la taxe (5 fr.)."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une décision expédiée par lettre recommandée est notifiée à son destinataire au moment où elle lui est effectivement remise; si elle n'est pas remise à son domicile ni retirée au guichet, elle est censée avoir été retirée le dernier des sept jours pendant lesquels elle reste déposée à la poste en application de l'art. 169 al. 1er let. d et e de l'ordonnance sur le service des postes (OSP; RS 783.01; ATF Ia 18 consid. 4). Cependant, l'ordre de garder le courrier n'est pas un mode de distribution prévu par le service des postes; en raison des conditions dans lesquelles il se déroule, il ne peut influencer la notification d'un acte ayant une portée juridique (ATF 110 III 5 consid. 3). Seul le destinataire est responsable du fait qu'il n'est pas en mesure de recevoir son courrier pendant une certaine période; c'est en effet lui qui empêche la notification par l'ordre donné à la poste de garder le courrier pendant la durée qu'il a choisie (art. 145 al. 2 OSP). Celui qui s'absente alors qu'une procédure administrative ou judiciaire le concernant est pendante doit prendre la précaution de faire suivre sa correspondance ou d'informer l'autorité de sa nouvelle adresse. A défaut le courrier est censé être notifié à l'expiration du délai de garde de l'envoi recommandé (ATF 113 Ib 88 consid. 2).
c) En l'espèce, bien que datée du 8 août 1994, la décision a été remise à l'Office de poste de Vevey le 5 août 1994, de sorte que le délai de garde de sept jours arrivait vraisemblablement à échéance le vendredi 12 août 1994, date à partir de laquelle le délai de recours commence à courir pour arriver à échéance au lundi 22 août 1994. Daté du 23 août 1994, mais posté le 24 août 1994, le recours semble à première vue tardif. Cependant, la doctrine précise que lorsqu'une procédure administrative est pendante, il y a lieu d'apprécier le devoir de faire suivre le courrier en cas d'absence de manière d'autant plus souple que la durée de la procédure est plus longue et les actes judiciaires plus sporadiques: "on ne saurait faire grief à un plaideur de partir en vacances à l'étranger pendant quinze jours, sans laisser d'adresse en Suisse, lorsqu'un recours ou un jugement tarde à lui être communiqué ou aurait dû lui être notifié depuis plusieurs mois". Une certaine proportionnalité devrait ainsi être respectée entre la diligence dont fait preuve le juge et celle qu'il attend du justiciable (Jean-François Poudret Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire vol. 1 ad art. 32 no 1.3.6, p. 203-204). Il n'est cependant pas nécessaire de déterminer si le délai qui s'est écoulé entre le dépôt du premier recours le 20 décembre 1993 devant l'autorité de première instance et la notification du mois d'août 1994 dispensait le recourant du devoir de faire suivre son courrier pendant les vacances. Même s'il était recevable, le recours devrait en effet être rejeté au fond.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le prix pondéré de 350 fr. le m3 retenu pour le bâtiment du recourant correspond à une valeur à neuf de 500 fr. le m3, qui est conforme aux caractéristiques et à la qualité de la construction, bien entretenue. L'estimation du prix du terrain à 1'000 fr. le m² pour les terrains construits dans l'agglomération de Montreux est aussi conforme aux prix pratiqués entre 1991 et 1994 dans le territoire communal pour les immeubles construits; ce prix est inférieur à 1'000 fr. uniquement pour les bâtiments non habitables tels que les ateliers et les dépôts. En ce qui concerne le prix du terrain estimé à 400 fr. le m², il correspond aussi aux prix de la zone urbaine, les prix inférieurs (environ 350 fr. le m²) étant pratiqués dans la zone de faible densité. L'estimation à 400 francs le m² se justifie aussi par le fait que le bâtiment déjà construit dépasse les possibilités d'utilisation du sol fixées par une telle zone. Enfin, il y a lieu de relever que le recourant ne conteste pas directement l'estimation de la valeur de rendement, qui ne tient d'ailleurs pas compte de la location des garages, laquelle pourrait être estimée au moins à 100 fr. par mois pour chaque garage.
b) En vertu de l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
Villas et propriétés par étages: entrée en vigueur fin 1994
Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.): entrée en vigueur fin 1996."
c) En l'espèce, l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par étages; la nouvelle estimation fiscale, doit donc prendre effet au 1er janvier 1995, afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie. De plus la première décision de la Commission d'estimation fiscale a bien été notifiée le 15 octobre 1992 au recourant, et tant la seconde décision sur recours du 8 août 1994 que le présent arrêt confirment la valeur communiquée en novembre 1992 déjà. On ne saurait donc parler d'une rétroactivité au sens propre du terme et l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale doit bien être arrêtée au 1er janvier 1995.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 8 août 1994 est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 10 février 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
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Whether the appeal was filed within the statutory deadline despite postal holding during the appellant's absence
The court considered the appeal potentially late, but did not need to decide definitively because it would fail on the merits in any event.
Notification rules under postal law were discussed; the court noted the appellant had instructed the post to hold mail, but left open whether the delay excused the late filing.
Whether the fiscal valuation of the parcel's market and yield values was excessive
The valuation was upheld as consistent with comparable transactions and the applicable valuation methods.
The building value per m3 and the land values corresponded to local market prices; the yield value was not directly challenged and was not shown to be incorrect.
Whether the new fiscal assessment had impermissible retroactive effect
The new assessment was to take effect only from 1 January 1995 and was not retroactive in the improper sense.
For villas and condominiums, the revised valuation was scheduled to enter into force at the end of 1994, ensuring equal treatment among owners in the same category.
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