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ef-1993-0019 ΓÇó Fiscal valuation of parcel 383 upheld
ef-1993-0019Tribunal Cantonal11 de mai. de 1993Dismissed
Antoine Rouge challenged the fiscal valuation of parcel no. 383 in Thierrens, arguing that the authority ignored a rendement value and overestimated the market value per square meter. The Administrative Court of Vaud found that, although the parcel generated some rental income, the small discrepancy did not justify intervention, and that CHF 100 per m2 was not excessive for a flat, accessible buildable parcel in village zone B. The appeal was dismissed, the assessment of CHF 185,000 was upheld, and a court fee of CHF 800 was imposed on the appellant.
Art. 2 LEFI; art. 23 REFI; fiscal valuation of buildable land: the fiscal value corresponds to the average of rendement value and market value, but the reviewing court will not alter the authority's assessment absent a material error. Market value must be based on regional prices for comparable land and may legitimately reflect the long-term effects of a general revision. For buildable land in a village zone, the authority may take account of location, accessibility, zoning advantages and comparative district instructions; a valuation is not excessive merely because the market is temporarily weaker (consid. 1).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 11 mai 1993
sur le recours interjeté par Antoine ROUGE , à Thierrens,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Moudon du 22 février 1993, relative à l'estimation de la parcelle no 383 de la commune de Thierrens.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Antoine Rouge a reçu en donation en 1991 la parcelle no 383 de la commune de Thierrens; de forme à peu près rectangulaire, ce bien-fonds, en nature de pré-champs, représente une surface de 3'711 m2. D'un accès facile, il est limité au nord par une route cantonale et à l'ouest par une route de moindre importance. Cette parcelle est en outre colloquée en zone de village B régie plus particulièrement par les art. 12 à 20 du Règlement communal sur le plan d'extension et la police des construction (ci-après : RPE) de la commune de Thierrens.
B. Dans le cadre de la revision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Moudon (ci-après : la Commission de district) a, par décision du 15 octobre 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 383, datant de 1973, de Fr. 7'500.-- à Fr. 185'000.--.
C. Antoine Rouge a interjeté recours contre cette décision le 25 octobre 1992.
L'autorité intimée a déposé des observations du 22 décembre 1992 dans lesquelles elle explique qu'"une valeur vénale de Fr. 100.- a été retenue pour les terrains à bâtir aussi bien à Thierrens que dans les communes environnantes". Elle a maintenu, par décision du 22 février 1993, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 185'000.--.
Antoine Rouge a confirmé son recours en date du 1er mars 1993, qu'il a complété par un mémoire du 8 mars 1993. En substance, il conteste le montant retenu au titre de valeur vénale. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin en tant que de besoin. Il a en outre effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 3 mai 1993, en présence du recourant. La Commission de district était représentée par M. W. Freymond, président, Mme L. Magnin, conservatrice du Registre foncier, et M. B. Grin, syndic.
et considère en droit :
___________________
S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI) prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6 %."
En l'espèce, la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble (a), dont elle a fixé la valeur vénale (b) à Fr. 100.-- le m2.
a) Le recourant expose que son terrain lui rapporte un loyer annuel de Fr. 300.--; ainsi, compte tenu du taux de capitalisation prévu par l'art. 23 al. 2 REFI, sa valeur de rendement se situe entre Fr. 5'000.-- et Fr. 6'000.-- et c'est à tort que l'autorité intimée n'a pas retenu de valeur de rendement (cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/022, du 23.3.1993). Toutefois, vu la faible disparité des montants en cause, le tribunal, qui ne dispose pas d'un pouvoir d'examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA), renonce à modifier l'estimation de l'autorité intimée sur ce point.
b) Le recourant s'en prend au montant retenu au titre de valeur vénale. Selon lui, un prix de Fr. 60.-- ou Fr. 65.-- par m2 serait plus approprié. Il se prévaut de la baisse de la conjoncture et fait valoir que son terrain est particulièrement venté.
Il est vrai, comme le relève le recourant, que la conjoncture a baissé. Il ne faut néanmoins pas oublier que la nouvelle estimation fiscale doit tenir compte du fait qu'une revision générale va déployer ses effets sur une période de dix ans environ. Cela explique que les nouvelles valeurs retenues puissent de prime abord paraître élevées.
En l'espèce, le bien-fonds litigieux est une belle parcelle plane, d'accès facile. Il bénéficie en outre de tous les avantages liés à la zone dans laquelle il est colloqué, soit en l'espèce la zone de village B qui, selon l'art. 12 du RPE de la commune de Thierrens, "est destinée à l'habitation, à l'exercice des activités en rapport avec la culture du sol, au commerce et au petit artisanat". Force est dès lors de constater que le prix de Fr. 100.-- par m2 retenu par l'autorité intimée n'est pas excessif.
Au demeurant, les Instructions du Département des finances à l'intention des Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991, si elles ne contiennent pas d'indications relatives au prix du terrain dans le district de Moudon, recommandent en revanche un prix au m2 compris entre Fr. 150.-- et 300.-- pour du terrain à bâtir situé en zone villa dans les districts d'Yverdon, Echallens, et Cossonay (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 6). Comparativement, il n'est pas exagéré de fixer à Fr. 100.-- le prix du m2 à Thierrens pour du terrain à bâtir en zone de village; l'autorité intimée a ainsi tenu compte du fait que cette localité est située relativement à l'écart de Lausanne comme des centres urbains secondaires, tels Moudon ou Echallens.
c) Au vu des explications qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 383 doit être maintenue à Fr. 185'000.--.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 22 février 1993 par la Commission de district d'estimation fiscale des immeubles de Moudon est maintenue en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 383 de la commune de Thierrens fixée à Fr. 185'000.--.
III. Un émolument de Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 11 mai 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :