ef-1992-0022•Fiscal valuation of industrial land set aside
ef-1992-0022Tribunal Cantonal23 de mar. de 1993Granted
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Gonset Immeubles d'Entreprises SA challenged the fiscal revaluation of its industrial parcel in Orbe from CHF 213,000 to CHF 3,362,000. The tribunal held that the commission wrongly set the yield value at zero, because the land was currently used agriculturally and had at least an agricultural yield. It also held that a market value of CHF 250 per m² was excessive for an unimproved industrial plot in the region, where realistic values were around CHF 180 per m². The appeal was allowed, the contested decision annulled, and the file remitted for a new assessment. No court fee or costs were awarded.
Art. 2 LEFI; fiscal valuation of real property; determination of yield value and market value. The fiscal assessment corresponds to the average of yield value and market value, the latter being in any event an upper limit (consid. 1). A parcel may not be assigned a nil yield value where it is actually capable of agricultural use and is so used; at least the income attributable to comparable agricultural land must be taken into account and capitalized accordingly (consid. 2). For an unimproved industrial parcel, the market value must reflect the actual local market; guideline maxima for other categories cannot justify an excessive valuation where comparable transactions show materially lower prices (consid. 3).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 23 mars 1993
sur le recours interjeté par GONSET Immeubles d'Entreprises SA , p.a. Conforama SA, Rte de Genève 7 à 1030 Bussigny,
contre
la décision du 24 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale, parcelle 233-Orbe).
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de :
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
A. La recourante, Gonset Immeubles d'Entreprises SA, est propriétaire à Orbe d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous No 233, d'une surface de près de 27'000 m² en nature de prés-champs. Cette parcelle, de forme rectangulaire, se trouve à l'est de la localité d'Orbe, en zone industrielle et a été acquise par la recourante en 1989 à la suite d'une fusion. Son estimation fiscale est de 213'000 francs.
B. Procédant à la révision générale des estimations fiscales, à la suite de la décision du Conseil d'Etat du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles de district d'Orbe (ci-après : la Commission) a fixé à 3'362'000 francs la nouvelle estimation fiscale de la parcelle de la recourante. A la suite d'un recours déposé le 5 juin 1992, contestant en substance la valeur vénale retenue (pratiquement 250 francs le m²) la Commission a confirmé sa décision en date du 24 juillet 1992, accompagnant celle-ci de différentes explications sur le mode de calcul. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 août 1992 et confirmé par un mémoire du 6 août 1992.
C. La Commission s'est déterminée le 5 août 1992, en concluant au rejet du recours, et a communiqué son dossier. En outre, sur requête du juge instructeur, la Commission a transmis le 6 octobre 1992 au tribunal une liste de différentes transactions immobilières intervenues en zone industrielle d'Orbe entre 1988 et 1991. Le Tribunal a procédé le 12 mars 1993 à une visite du lieu, en présence des parties.
et considère en droit
En l'espèce, la Commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a fixé la valeur vénale à 250 francs le m², conformément à une décision de principe prise le 29 avril 1992 pour l'ensemble des immeubles de la zone industrielle d'Orbe.
La recourante conteste cette valeur, en relevant qu'elle est beaucoup trop élevée, compte tenu notamment de la conjoncture économique qui s'est dégradée ces dernières années. Elle relève qu'elle vient d'acquérir, à Ecublens, soit dans la périphérie de Lausanne, un immeuble de 12'000 m² pour le prix de 4'000'000 de francs. La recourante produit également une fiche établie par la Chambre vaudoise du commerce et de l'industrie et faisant état d'une offre de vente d'un terrain de 12'000 m² en zone industrielle, avec un bâtiment de 16'000 m3, mis en vente au prix de 230 francs le m². Elle conclut dès lors à une révision à la baisse de l'estimation fiscale.
S'agissant de la détermination de la valeur de rendement, le tribunal constate que c'est à tort que la Commission l'a considérée comme nulle. La parcelle litigieuse est un grand champ plat, se prêtant parfaitement à l'agriculture et étant actuellement utilisée à cette fin par un agriculteur auquel la recourante laisse la disposition du terrain. A tout le moins, un revenu correspondant à celui du terrain agricole (c'est-à-dire de l'ordre de 800 à 1'000 francs l'hectare) doit-il être attribué à l'immeuble de la recourante et capitalisé au taux applicable à ce genre d'immeuble.
En ce qui concerne la valeur vénale, le tribunal constate qu'en retenant une valeur de 250 francs le m², la Commission a appliqué le chiffre maximum prévu par les instructions du Département des finances, du 31 janvier 1991, pour les bureaux et surfaces commerciales hors localité (p. 4). A juste titre, la recourante conteste cette estimation. Indépendamment des circonstances conjoncturelles qui affectent actuellement le marché immobilier, il faut constater, au moyen des documents produits par la recourante (fiche de la CVI) ou par la Commission elle-même (liste des transactions du 6 octobre 1992) que la valeur vénale des terrains industriels ne dépasse que de peu les 200 francs le m² dans la région et encore s'agissant d'immeubles construits ou avec permis de construire. Pour une parcelle non bâtie, le tribunal considère qu'un prix de 250 francs le m² est manifestement trop élevé, hors de proportion avec la valeur marchande actuelle (art. 2 al. 4 LEFI) des immeubles de ce type dans la région. En l'espèce, une valeur marchande réaliste pour un terrain industriel non bâti se situe un peu en-dessous de 200 francs le m², aux environs de 180 francs le m².
4 Le recours doit dans ces conditions être admis et la décision entreprise annulée, le dossier étant retourné à la Commission d'estimation pour qu'elle prenne une nouvelle décision, dans le sens des considérants. Les frais doivent être laissés à la charge de l'Etat et il n'est pas alloué de dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis;
II. La décision rendue le 24 juillet 1992 de la Commission d'estimation des immeubles du district d'Orbe est annulée, le dossier étant retourné à cette autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire, le montant de l'avance de frais effectuée par la recourante (Fr. 1'250.--) lui étant restituée, ni alloué de dépens.
Lausanne, le 23 mars 1993/gz
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
**Le présent arrêt est notifié :
à la recourante Gonset Immeubles d'Entreprises SA, Rue des Remparts 9 à 1400 Yverdon, sous pli recommandé;
au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.**
Extraído pela Omnilex
Whether the fiscal valuation must include a non-zero yield value for the parcel
Yes. The parcel was being used agriculturally and should be assigned at least an agricultural-type yield value, capitalized at the applicable rate.
The commission wrongly treated yield as nil; the land is a large flat field suitable for agriculture and actually used as such by a farmer.
Whether the assumed market value of CHF 250 per m² was excessive for an unimproved industrial parcel
Yes. For a non-built industrial parcel in the region, a realistic market value was somewhat below CHF 200 per m², around CHF 180 per m².
Market evidence from the file showed industrial land values slightly above CHF 200 per m² only for built plots or plots with building permits; applying the maximum guideline value of CHF 250 per m² was disproportionate.
Whether the challenged fiscal assessment should be annulled and remitted for a new decision
Yes. The appeal was upheld, the decision annulled, and the file returned for a new decision consistent with the reasons.
Both the zero yield value and the excessive market value were incorrect, so the assessment could not stand.
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