canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 4 décembre 1992
sur le recours interjeté par l'hoirie
Roland PICHARD , représentée par le notaire Alexandre Goedecke, rue de
la Mèbre 2, 1020 Renens
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5 février 1992.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM. J.-C. de Haller, président
S. Pichon, assesseur
R. Lavanchy, assesseur
Greffier : C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. Roland Pichard
était, jusqu'à son décès le 28 juin 1991, propriétaire d'un immeuble sis à
Crissier, chemin du Crêt 11, immatriculé au registre foncier sous no 364. Il
s'agit d'une petite parcelle de 580 m2 de surface, supportant une habitation de
71 m2, d'un étage sur rez, construite en 1940. Selon la dernière estimation
fiscale (1971), cet immeuble était estimé à Fr. 78'000.-, alors que sa valeur
d'assurance incendie a été fixée, le 24 mars 1991 à Fr. 314'300.- valeur à
neuf.
B. A la suite du
décès de Roland Pichard, l'immeuble litigieux a été acquis par ses trois
enfants, soit ses deux filles Françoise et Nelly et son fils Paul. Dans le
cadre de la liquidation de cette succession, les héritiers ont décidé
l'attribution de l'immeuble à Nelly, épouse de Michel Chassot, pour une valeur
arrêtée à Fr. 330'000.-.
C. Sur demande de
révision de la Commission d'impôt, en vertu de l'art. 23 LMSD, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a fixé à Fr.
290'000.-- la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble no 364, par décision du
12 novembre 1991. A réception de cette décision, le notaire Alexandre Goedecke,
mandaté par Nelly Chassot, a demandé son réexamen, en déclarant formellement
recourir en cas de refus. Cette démarche était fondée uniquement sur la valeur
attribuée par la Commission d'estimation fiscale au terrain (Fr. 400.-- le m2),
valeur jugée manifestement excessive par les propriétaires. En date du 5
février 1992, la Commission a confirmé son estimation initiale, en relevant que
la valeur retenue correspondait aux prix pratiqués dans la région pour des
immeubles semblables. C'est contre cette décision de confirmation qu'est dirigé
le présent recours, déposé par acte du 13 février 1992 par le notaire Goedecke.
D. La Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est déterminée en
date du 11 mai 1992, en renvoyant aux observations présentées le 18 mars 1992.
Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
E. Le tribunal a
procédé à une vision des lieux et à l'audition des parties.
Considère en droit :
___________________
- Aux termes de
la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires (art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation
fiscale des immeubles (LEFI)) - est égale à la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière
(art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
En l'espèce,
la Commission a retenu une valeur de rendement de Fr. 161'000.-- (non contestée
dans le cadre du présent recours) et une valeur vénale de Fr. 419'000.--, soit
Fr. 232'000.-- pour le terrain (Fr. 400.-- le m2) et Fr. 187'000.-- pour le
bâtiment. Dans le cadre de leur recours, et comme ils l'on fait dans leur
demande de réexamen, les recourants ne s'en prennent qu'à la valeur du terrain,
qu'ils considèrent comme manifestement excessive compte tenu des possibilités
de mise en valeur de la parcelle, de son périmètre et de sa situation. Les
recourants relèvent également qu'aucune promotion n'est envisageable à moyen
terme dans cette zone, occupée par des petites villas.
De son côté,
la Commission intimée a estimé que la valeur retenue correspondait à celle des
terrains dans la région et produit à cet égard un plan indiquant les valeurs
attribuées aux propriétés voisines.
- Est
donc seule en cause, dans le cadre de la présente procédure, l'estimation du
sol (art. 3 al. 1 LEFI). La valeur vénale d'un terrain situé dans une zone
urbaine dépend essentiellement des possibilités d'utilisation. En l'espèce, la
parcelle des recourants est classée en zone d'habitation de moyenne densité MB
par le règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions,
adopté par le Conseil communal de Crissier le 3 octobre 1983 et approuvé par le
Conseil d'Etat du canton de Vaud le 6 décembre 1985. Il s'agit d'une zone
destinée avant tout aux habitations collectives (art. 84) où la hauteur des
bâtiments est limitée à 14 m. et le nombre de niveaux à 4 (art. 85 et 86). Le
coefficient d'utilisation est de 0,6 (art. 87) les distances aux propriétés
voisines variant en fonction de la hauteur de 6 m. à 15 m. (façade principale)
et de 5 m. à 8 m. (façades secondaires) (art. 88).
Il en
résulte que les possibilités d'utiliser la surface existante à des fins de
construction sont théoriquement extrêmement importantes, dans cette zone. Mais
les dimensions actuelles de la propriété des recourants sont en revanche
insuffisantes pour envisager quelque projet d'importance, si ce n'est pour
conserver une petite maison d'habitation analogue à celle qui existe
actuellement. Or, à l'occasion d'une révision générale des estimations
fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans
anticiper sur une modification de cette situation, sauf si cette modification
apparaît comme très probable dans un relativement proche avenir. On ne peut
tenir compte d'un tel élément que pour autant que l'augmentation de prix soit
effective dans les transactions (art. 8 al. 3 REFI) (Tribunal administratif,
arrêt EF 91-012, du 29 août 1992). Tel est justement le cas en l'espèce,
puisque dans le voisinage immédiat, s'est vendue une parcelle sans doute un peu
plus grande (1'035 m2) pour un prix de Fr. 579.-- le m2, ainsi que cela résulte
des éléments fournis par la Commission (propriété sise au Ch. de la Colline 16,
vendue le 1er juillet 1991). Dans ces conditions, une valeur de Fr. 400.-- le
m2 peut être considérée comme raisonnable et proche de la réalité.
On ne
saurait en tout cas pas considérer que l'autorité intimée a, en l'adoptant,
excédé son pouvoir d'appréciation (art. 36 LJPA).
A cela
s'ajoute que, compte tenu des autres éléments devant être pris en compte,
l'estimation fiscale litigieuse est inférieure à la valeur d'assurance incendie
(qui ne concerne que le bâtiment, certes pris en valeur à neuf). Elle est en
outre en dessous de celle qui a été attribuée lors du partage de la succession
par les héritiers (Fr. 330'000.--).
Dans ces conditions,
le recours doit être considéré comme mal fondé.
- Le recours
devant être rejeté, un émolument doit être mis à la charge des recourants, qui
succombent.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est
rejeté;
II. Un émolument de justice
de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge des recourants déboutés,
solidairement entre eux, le montant étant compensé par l'avance de frais
effectuée.
Lausanne, le 4 décembre 1992
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président : Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié
:
- au recourant, représenté
par le notaire Alexandre Goedecke, rue de la Mèbre 2, 1020 Renens, sous pli
recommandé;
- au Département des finances,
Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.