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Fiscal valuation of an impracticable village parcel

ef-1991-0012Tribunal Cantonal29 de ago. de 1992Granted

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Willy Despland appealed a revised fiscal valuation of his small parcel in Bofflens, which had been raised from CHF 600 to CHF 25,000 on the basis of a standard CHF 100/m2 village-zone price. The Tribunal administratif held that the approach ignored the parcel’s specific situation: it was not currently buildable for housing and any higher value depended on uncertain future changes. Applying a uniform price therefore breached equal treatment. The appeal was allowed, the assessment annulled, and the matter remitted to the commission for a new decision. No court fee or costs were awarded.

Sumário Omnilex

Art. 2 al. 1 LEFI; art. 8 al. 3 REFI; fiscal valuation of an immovable in the context of a general revision must be based on the existing, concrete circumstances and not on a standardised zone price that disregards relevant property-specific differences. Equal treatment forbids not only unequal treatment of alike situations, but also identical treatment of materially different situations. A prospective increase in value may be taken into account only where a change in circumstances is highly probable in the near future; for market value, the increase must in principle be effective in transactions (consid. 2). Where the valuation methodology is unlawful, the assessment is annulled and remitted for fresh determination; if the appellant is unrepresented, no costs or party compensation are awarded under the cantonal procedural rules (consid. 3).

Texto completo

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

  • A R R E T -

du 29 août 1992

sur le recours interjeté par Willy DESPLAND , à Chavornay

contre

la décision rendue le 22 novembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe.

Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

H. Collomb, assesseur

O. Liechti, assesseur

Greffier : Mme Chappuis

constate en fait :

A. Le recourant Willy Despland est propriétaire, depuis 1967, d'une parcelle sise à Bofflens, au lieu-dit Aux Devies et immatriculée au Registre foncier sous n° 170. Il s'agit d'une petite parcelle, de forme triangulaire, d'une surface totale de 514 m2, et sur laquelle a été érigée, depuis quelques années, une petite construction affectée à un garage à véhicules, pour une moitié, et à un hangar pour le surplus.

Cette parcelle est utilisée par son propriétaire pour y entreposer des véhicules et du matériel (hangar et garage) et pour y faire pâturer des moutons. Elle est située en zone de village, mais sa surface y interdit les constructions en raison de la réglementation communale applicable, et notamment des distances aux limites.

B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission des estimations fiscales des immeubles du district d'Orbe a procédé en automne 1991 à la révision de l'estimation fiscale de la parcelle du recourant, la portant de Fr. 600.- à Fr. 25'000.-. Cette décision a été communiquée au recourant en date du 13 novembre 1991, et elle a été l'objet d'un recours daté du 18 novembre 1991, dans lequel le recourant expose que, s'agissant d'une parcelle inconstructible et pratiquement inutilisable, le prix de base de Fr. 100.-/m2 retenu par la Commission pour l'ensemble de la zone du village ne pouvait être appliqué dans son cas.

Dans sa réponse portant la date manifestement erronée du 31 janvier 1991, la Commission relève que le prix de Fr. 100.-/m2 a été retenu par la Commission comme prix moyen des terrains situés en zone village, que le recourant est le seul propriétaire à avoir protestér. La Commission signale enfin que le hangar construit sur la parcelle des plans a été cadastré à la suite de la nouvelle mensuration cadastrale de Bofflens mise en oeuvre par le Service du cadastre et du Registre foncier au début de 1992.

C. Le Tribunal a procédé le 14 août 1992 à une vision des lieux, au cours de laquelle il a entendu le recourant personnellement et, au nom de la Commission, le conservateur du numéro Registre foncier du district d'Orbe. Les parties ont confirmé les positions prises en procédure.

et considère en droit :

___________________

  1. Conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. En l'espèce, le montant de l'estimation que conteste le recourant résulte d'une moyenne entre une valeur vénale estimée à Fr. 50'000.- (Fr. 100.-/m2) et une valeur de rendement égale à 0. Le recourant s'en prend uniquement au premier élément, soit l'estimation de la valeur vénale, admettant pour sa part, un montant de Fr. 7'650.- pour le terrain (Fr. 15.-/m2) et Fr. 8'000.- pour le hangar et le garage.

  2. Comme on l'a vu ci-dessus, la Commission d'estimation est arrivée à une valeur vénale de Fr. 50'000.- en tenant compte du prix moyen considéré par elle et par l'autorité municipale comme normale pour l'ensemble de la zone du village. Un tel raisonnement, qui ne tient pas compte des différences existant d'une propriété à l'autre, heurte le principe de l'égalité de traitement, qui interdit non seulement que deux situations semblables soient traitées de manière différente sans raison objective et sérieuse, mais encore que deux situations différentes fassent l'objet du même traitement (voir notamment ATF 117 Ia 257 cons. 3b).

En l'espèce, il est établi que la parcelle appartenant au recourant, si elle est située dans la zone du village, n'est en l'état pas susceptible de recevoir des constructions destinées à l'habitation (même si, dans les faits, un hangar et un garage y ont été construits, dans des conditions que le Tribunal de céans ne connaît pas, mais qui n'ont pas de portée en l'espèce). Il est sans doute possible que le recourant puisse, à la suite d'une évolution de la situation bénéficier de possibilités de construire dont il ne dispose pas actuellement. Il est également concevable qu'il puisse, toujours à la suite de circonstances spéciales, vendre sa petite parcelle à un voisin et obtenir un prix équivalent ou proche de celui du terrain à bâtir. Mais toutes ces éventualités dépendent d'une modification des circonstances, tout à fait aléatoire. A l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une modification de cette situation, sauf si cette modification apparaît comme très probable dans un relativement proche avenir. S'agissant de la valeur vénale d'un immeuble, dans le cadre d'une estimation fiscale, il faut même que l'augmentation de prix soit effective dans les transactions (art. 8 al. 3 REFI).

Retenir dans ces conditions un prix du m2 de Fr. 100.-, comme pour l'ensemble des propriétés sises en zone du village, ne respecte pas le principe de l'égalité tel que rappelé ci-dessus. La décision entreprise doit donc être annulée pour ce motif, l'affaire étant renvoyée à la Commission d'estimation pour réexamen et nouvelle décision. Le Tribunal administratif ne se prononce dès lors pas sur les autres points déterminants. Tout au plus peut-il faire remarquer qu'il est curieux et guère cohérent de retenir une valeur vénale élevée pour une parcelle à laquelle on ne reconnaît aucune valeur de rendement, et alors même qu'elle est effectivement utilisée par son propriétaire (voir art. 5 al. 2 REFI).

  1. Le recours doit dès lors être admis, la décision entreprise annulée et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision (art. 54 al. 2 2ème phrase LJPA). Il n'y a pas lieu de percevoir un émolument ni d'allouer de dépens au recourant, qui n'a pas consulté (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est admis;

II. La décision rendue le 22 novembre 1991 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe est annulée, la cause étant renvoyée à cette autorité pour nouvel examen, au sens des considérants;

III. Il n'est pas perçu d'émolument de justice ni alloué de dépens.

Lausanne, le 29 août 1992

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant Willy Despland, sous pli recommandé;

- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe;

- au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier, en deux exemplaires.

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the revised fiscal valuation violated equal treatment by applying a uniform village-zone price to an inconstructible parcel.

Decisão extraída

Yes. The authority had to consider the parcel's actual situation; applying the standard village-zone price ignored relevant differences and breached equal treatment.

Fundamentação extraída

Fiscal valuation must reflect the existing circumstances. A uniform price for all village-zone properties is impermissible where the parcel cannot currently be built on and its higher market value is speculative rather than effective in transactions.

Questão jurídica principal

Whether the assessment decision should be annulled and remitted for reconsideration.

Decisão extraída

Yes. The decision was annulled and the matter sent back for a new decision without ruling on the remaining arguments.

Fundamentação extraída

Because the valuation methodology was unlawful, the assessment could not stand and the commission had to reassess the parcel on a proper basis.

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