ac-1993-0156•Building permit partly upheld; balcony depth must be reduced
ac-1993-0156Tribunal Cantonal26 de set. de 1994Partially Granted
Extraído pela Omnilex
Neighbors appealed a municipal decision granting a building permit on parcel 148 in Sullens and authorizing tree felling. The tribunal held that the challenge to the tree felling was inadmissible for lack of protected standing. It found, however, that the south-facing balconies were too deep to be excluded from setback calculations, so the permit could stand only if their depth was reduced to 1.50 m. The road-distance objection and the parking objections were rejected, and any interference with a private passage servitude was held to fall outside the scope of the building-permit review. Costs were imposed on the appellants.
Art. 37 LJPA; Art. 90 LPNMS; communal setback rules and road-distance rules: standing to challenge administrative measures based on public-interest nature protection provisions exists only where the appellant is directly and legally protected. A neighbor invoking general nature-protection interests lacks a protected interest. For setback calculations, projections may be excluded only if they remain within the usual balcony dimensions; overly deep balconies are counted as part of the building mass. In a building-permit review, the authority examines public-construction compliance only and does not adjudicate private-law servitudes or contractual parking promises between third parties.
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 26 septembre 1994
sur le recours interjeté par Anne DIDO et consorts , à Sullens, représentés par Me Denis Merz, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Sullens du 19 mai 1993 levant leur opposition à un projet de construction sur la parcelle no 148 du cadastre de Sullens, propriété de André Messmer et Adrien Hefel .
Statuant dans sa séance du 2 décembre 1993,
le Tribunal administratif, composé de
MM. A. Zumsteg, juge
P. Blondel, assesseur
A. Matthey, assesseur
Greffier : Mlle A.-M. Steiner, sbt
constate en fait :
A. André Messmer et Adrien Hefel sont propriétaires de la parcelle no 148 du cadastre de la Commune de Sullens. D'une surface totale de 925 mètres carrés, ce bien-fonds est bordé à l'est par un chemin public, au sud par les parcelles nos 137 et 267, à l'ouest par la parcelle no 115, propriété de la communauté des copropriétaires de la PPE La Grange Neuve. Nivelée et recouverte de gravillon, elle sert actuellement de parking aux habitants de la parcelle no 115, laquelle est en outre au bénéfice d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules grevant la parcelle no 148; ce passage, qui suit sur une largeur de 5 mètres la limite nord de la parcelle no 148, relie la parcelle no 115 au chemin public situé à l'est de la parcelle no 148..
Les parcelles nos 115, 137 et 148 sont issues du morcellement successif d'un bien-fonds d'une surface de 5'232 mètres carrés qui chevauchait plusieurs zones (zone du village, zone à traiter par une plan de quartier, zone de verdure). Les parcelles nos 115 (1'040 mètres carrés) et 148 (925 mètres carrés) ont été détachées de la partie nord, à l'intérieur de la zone du village, alors que la parcelle no 137 (4'192 mètres carrés) se situe dans le périmètre d'un plan de quartier à créer, une bande d'environ 10 mètres à l'extrémité ouest étant classée en zone de verdure.
La parcelle no 148 est classée en zone du village régie plus particulièrement par les art. 6 et ss du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983. Au moment où le Tribunal administratif a statué, une nouvelle réglementation était en cours d'élaboration; le projet a été mis à l'enquête publique du 15 juin au 15 juillet 1993.
B. Le 10 septembre 1986, la municipalité avait autorisé André Messmer et Adrien Hefel, alors propriétaires de la parcelle no 115, à transformer en habitation le rural sis sur ce bien-fonds. Le projet prévoyait dix places de parc en limite est et sud. Le permis de construire était toutefois assorti d'une clause prévoyant qu'une nouvelle enquête serait exigée en cas de modification des places de stationnement.
Les places projetées sur la parcelle no 115 n'ayant pas été exécutées, la municipalité a octroyé le 21 juin 1988 un permis pour l'aménagement, sur la parcelle no 148, de dix places de parc en surface destinées à desservir le rural transformé sur la parcelle no 115. Le permis comportait une clause aux termes de laquelle "les restrictions du 29 janvier 1988 concernant l'aménagement des places de parc de la parcelle no 148" - figurant dans une lettre adressée à cette date par la Commune de Sullens à Adrien Hefel - faisaient partie intégrante du permis. Ces restrictions étaient libellées comme suit :
"...
Ces aménagements de places de parc de la parcelle no 148 doivent avoir un caractère purement provisoire par quoi il faut entendre que leur modification, voire leur suppression, pourrait être exigée suivant les impératifs du plan de quartier et, qu'en outre, les constructeurs ne pourront pas faire état d'une éventuelle créance ni envers les autres propriétaires intéressés au P.Q., ni contre la commune, du chef du coût des investissements.
La municipalité exigera en tout temps le respect des dispositions du RPE en matière de places de stationnement pour véhicule en sorte que si les aménagements proposés sont, par la suite, restreints ou supprimés, ils devront être rétablis sous la forme prescrite soit par le règlement du PQ, soit par le RPE.
Les propriétaires sont tenus d'aviser tous leurs ayant-droits des dispositions qui précèdent.
..."
Le plan de quartier auquel cette correspondance fait allusion n'a pas été adopté. Il aurait concerné notamment la parcelle no 137.
André Messmer et Adrien Hefel ont constitué la parcelle no 115 en propriété par étages (PPE de la Grange Neuve); quatre des cinq lots ont été vendus entre novembre 1988 et février 1990 respectivement à Monique et Gérard Dorsaz, Anne Dido, Clément Pongpairochana, Hedy et Jean Rosenast. Selon le point 8 des quatre contrats de vente, les acheteurs "s'engagent d'ores et déjà à acquérir pour le prix global de Fr. 20'000.-- une place de parc dans le garage souterrain prévu sur la parcelle 148 de Sullens(soit*"à proximité de l'immeuble vendu"*selon un des contrats)et à devenir bénéficiaires d'une servitude en surface de place de parc". Le contrat de vente passé entre les constructeurs et les époux Rosenast contient une clause supplémentaire selon laquelle les acheteurs "se réservent d'ores et déjà la possibilité d'acquérir deux places de parc dans le garage souterrain".
Les époux Rosenast ont fait installer une cuisine supplémentaire dans leur appartement dans le but de le diviser et d'en louer trois chambres, avec cuisine et salle de bain communes, à des tiers. La municipalité a autorisé, le 8 mai 1991, la pose de deux velux destinés à éclairer d'une part la nouvelle cuisine et d'autre part la mezzanine.
C. En septembre 1992, André Messmer et Adrien Hefel ont sollicité l'autorisation de construire sur la parcelle no 148 un bâtiment d'habitation de quatre appartements, sur trois niveaux, avec quatorze places de stationnement, soit huit en sous-sol, quatre au niveau du rez-de-chaussée (couvertes) et deux places extérieures.
A la suite de cette demande, la municipalité a adressé une lettre à la communauté des copropriétaires de la PPE de la Grange Neuve leur signifiant que le projet de construction sur la parcelle no 148 ne prévoyait que 6 places de parc couvertes en leur faveur et leur demandant de trouver, conformément au permis de construire délivré le 21 juin 1988, un nouvel emplacement pour les 4 places de parc manquantes, soit sur leur propre parcelle, soit sur un autre terrain situé à une distance maximum de 50 mètres, ainsi que 2 places supplémentaires en relation avec la transformation de l'appartement des époux Rosenast; elle invitait donc la communauté à présenter un plan portant sur l'aménagement de 6 places de parc.
Mis à l'enquête le 18 septembre 1992, le projet de construction sur la parcelle no 148 a suscité l'opposition de Anne Dido, Hedy et Jean Rosenast, Monique et Gérard Dorsaz, Clément Pongpairochana. Se référant aux actes concernant la vente de la parcelle no 115, les opposants relevaient notamment que le projet devait prévoir sept places couvertes et cinq en plein air en leur faveur. A la suite de cette intervention la municipalité a adressé une lettre aux constructeurs leur demandant de prévoir sur la parcelle no 148, conformément au permis de construire délivré en 1988, les places de stationnement manquantes en faveur de la parcelle no 115.
Le 16 mars 1993, les constructeurs ont présenté un nouveau jeu de plans en vue d'une enquête complémentaire. Ces plans comportent quelques modifications par rapport aux plans d'enquête de 1992, notamment l'augmentation du nombre de places de stationnement, soit quatre places supplémentaires prévues à l'extérieur. L'enquête publique a eu lieu du 6 au 26 avril 1993; elle a de nouveau suscité l'opposition de Anne Dido, Hedy et Jean Rosenast, Monique et Gérard Dorsaz, Clément Pongpairochana. Selon eux le nombre de places de parc projetées est toujours insuffisant. Ils estiment par ailleurs que la surface habitable du dernier étage sera largement augmentée par l'aménagement prévisible du surcomble, de sorte que le nombre de places de stationnement exigible pour le quatrième logement serait de 3. Ils s'opposent enfin à l'abattage du tilleul sis sur la parcelle litigieuse.
D. Le 19 mai 1993, la municipalité a levé les oppositions en apportant les précisions suivantes au sujet des places de parc :
"...
10 places de parc sont dues aux propriétaires de la parcelle no 115, soit deux places par appartement (5 appartements au total),
les 2 places supplémentaires ont été demandées à M. et Mme Rosenast lors de la subdivision de leur logement; ces places sont indépendantes de l'enquête précitée et devraient se trouver sur la parcelle no 115.
...
Notre nouveau règlement, (plus spécifique que l'ancien) actuellement prêt à être soumis à l'enquête publique, prévoit qu'une place de stationnement est nécessaire pour des logements d'une surface jusqu'à 25 m2, 2 places pour des logements de 25 à 125 m2 et 3 places pour des logements de plus de 125 m2; ces exigences comprennent les places visiteurs".
Par décision du 26 mai 1993, adressée aux habitants du quartier de la Grange Neuve, la municipalité a autorisé l'abattage du tilleul sis sur la parcelle no 148.
Le 27 mai 1993 les époux Rosenast se sont adressés à la municipalité. Ils affirment notamment que les promoteurs Hefel et Messmer leur ont fait des promesses quant au genre de construction à ériger sur la parcelle no 148 (villa) et quant au maintien du tilleul sur cette parcelle. Ils soulignent en outre que la subdivision de leur appartement était une condition de son achat et que les travaux ont été effectués avant qu'ils en prennent possession.
E. Le 2 juin 1993, Anne Dido, Hedy et Jean Rosenast, Monique et Gérard Dorsaz, Clément Pongpairochana ont interjeté recours contre la décision municipale levant leur opposition. Ils reprennent, en substance, les griefs soulevés dans cette dernière et concluent, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de la décision municipale.
Les constructeurs se sont déterminés le 15 juillet 1994; ils concluent avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
La municipalité a déposé ses observations le 29 septembre 1993; elle conclut avec suite de dépens au rejet du recours.
Le 3 novembre 1993, les recourants ont produit un mémoire complémentaire. Les constructeurs se sont encore déterminés le 22 novembre 1993.
Le tribunal a tenu séance à Sullens le 2 décembre 1993. Il a entendu les parties et a procédé à une visite des lieux en leur présence. Il a statué immédiatement et notifié le dispositif de son arrêt le 13 décembre 1993.
Considérant en droit :
Le plan communal de classement des arbres est une mesure d'exécution de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS). La qualité pour recourir contre une décision prise en application de cette loi est reconnue aux propriétaires touchés, aux communes, ainsi qu'aux associations d'importance cantonale, qui, aux termes de leurs statuts, se vouent à la protection de la nature, des monuments et des sites (art. 90 LPNMS). Suivant la jurisprudence du Conseil d'Etat, confirmée par le Tribunal administratif, le propriétaire touché au sens de cette disposition est celui auquel les règles ordinaires de la procédure administrative reconnaissent le droit de recourir, soit celui "qui justifie d'un intérêt protégé par la loi applicable" (art. 37 LJPA, voir RDAF 1994 48; RDAF 1982 70, spéc. 71). S'agissant du recours d'un voisin contestant une décision prise à l'égard d'un tiers, cette condition n'est remplie que si les prescriptions légales ont été édictées pour la protection des particuliers et que le recourant se trouve dans leur champ de protection. L'existence d'un intérêt juridiquement protégé sera en revanche nié lorsque la norme est édictée dans le seul intérêt public ou dans celui de tiers, même si le recourant a un intérêt de fait à son application (v. par analogie avec le recours de droit public : ATF 118 Ia 116; 117 Ia 19; 113 Ia 470; 106 Ia 62).
Selon l'art. 1er LPNMS, la loi a notamment pour but, dans l'intérêt de la communauté ou de la science, d'assurer la sauvegarde de la nature, ménageant l'espace vital nécessaire à la flore et à la faune et en maintenant les milieux naturels caractéristiques (a) et de ménager l'aspect caractéristique du paysage et des localités, les sites évocateurs du passé et les beautés naturelles (b). La LPNMS a ainsi été édictée dans l'intérêt public exclusivement. A moins qu'elle ne constitue la base légale d'une décision touchant directement les droits de l'intéressé - ainsi par exemple une décision de classement - cette loi ne saurait être invoquée par des particuliers pour la défense de leurs intérêts de fait ou pour la défense de l'intérêt général. Un recourant qui fait valoir un intérêt général pour la protection de la nature et du paysage n'a pas d'intérêt juridiquement protégé (RDAF 1982 p. 72, précité; ACE R9 597/84; R6 674/85). En effet, il incombe aux autorités compétentes de veiller à la protection de l'intérêt général et non pas au citoyen seul (RDAF 1994, 48; TA, arrêt AC 92/022 du 5 février 1993).
Le recours est en conséquence irrecevable en tant qu'il porte sur l'autorisation d'abattre un arbre protégé.
La façade sud du bâtiment projeté constituerait une façade-pignon orientée de manière oblique par rapport à la limite de propriété; l'angle sud-est se situerait à une distance de 3 m de la limite de propriété, l'angle sud-ouest à 5.70 m. Mesurée dès le mur de la façade, la distance minimale prescrite par l'art. 8 al. 3 RPE (3 m.) serait donc en principe respectée. Le projet prévoit cependant en façade sud trois balcons (deux au niveau du 1er étage et un au niveau des combles) longs de 3 mètres et profonds de 1 mètre 60. Dépassant ainsi la profondeur maximale admise par la jurisprudence pour les balcons, ces éléments doivent être pris en compte dans le calcul de la distance à la limite; cette dernière ne serait dès lors pas respectée. Le recours doit donc être admis sur ce point étant précisé que les balcons projetés en façade sud seraient admissibles si leur profondeur était ramenée à 1,50 m; ils ne seraient alors plus pris en compte dans le calcul de la distance aux limites.
b) De l'avis des recourants, le chemin public longeant la parcelle no 148 à l'est ne saurait être qualifié de route communale de 3ème classe; la façade est du bâtiment projeté ne respecterait dès lors pas la distance prescrite par la loi sur les routes.
La voie publique en question correspond en effet à une route communale 2ème classe telle que les définit l'art. 6 al. 1 lit. b de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LR). Reste à examiner si les distances légales sont respectées.
L'art. 64 RPE dispose qu'en l'absence de plan fixant la limite des constructions (les recourants ne contestent pas l'absence de plan d'alignement dans ce secteur), l'art. 72 de la loi sur les routes est applicable aux constructions prévues en bordure des voies publiques. Cette disposition se réfère à la loi sur les routes du 25 mai 1964, abrogée le 1er avril 1992 par l'actuelle loi sur les routes du 10 décembre 1991. Lorsqu'une collectivité publique renvoie dans un acte législatif de son ressort à une norme de rang supérieur qu'elle n'a pas la compétence de modifier, ce renvoi ne peut pas avoir pour conséquence de figer la norme en question dans sa teneur du moment. Ainsi les distances à respecter par rapport à la voie publique sont-elles régies aujourd'hui par l'art. 36 LR. Selon cette disposition la distance minimale à observer pour les routes de 2e classe est de 10 m. hors des localités et de 7 m. à l'intérieur des localités (l'ancienne loi exigeait indistinctement 10 m.); la distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée. La façade est du bâtiment projeté se situerait à 7 m. de l'axe du chemin public en question. La distance minimale serait dès lors respectée et ce grief doit être rejeté.
a) Le permis délivré en 1988 pour l'aménagement sur la parcelle no 148 des dix places de parc requises par la transformation du rural sis sur la parcelle no 115, insistait sur le caractère provisoire de cette mesure et réservait la stricte application du RPE si cet aménagement devait être ultérieurement modifié ou supprimé. Ces clauses, liées au permis de construire sur la parcelle no 115, ne font peser aucune obligation de droit public sur les propriétaires de la parcelle no 148. La portée des prétendues assurances données par les constructeurs aux copropriétaires de la parcelle no 115, que ce soit par écrit (actes de ventes) ou oralement, relève du droit privé et n'a pas à être examinée ici par le Tribunal administratif.
Le projet litigieux prévoit dix-huit places de stationnement, dont dix en faveur de la parcelle no 115. Les recourants prétendent à tort que le nombre de places destinées à leur seul usage devrait être de douze. Sur le plan du droit public, on l'a vu, les propriétaires de la parcelle no 148 n'ont pas l'obligation de fournir toutes les places exigées pour la parcelle no 115. Dès lors, l'aménagement des deux places supplémentaires requises par la municipalité à la suite de la division de l'appartement des époux Rosenast, ne saurait constituer une condition à l'octroi du permis de construire sur la parcelle no 148.
b) Reste à examiner si le nombre de places de parc réservées à la construction projetée, soit huit, est suffisant.
Aux termes de l'art. 75 ch. 1 RPE, la municipalité fixe le nombre de places privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagés par les propriétaires, à leurs frais et sur leur terrain, en rapport avec l'importance et la destination des nouvelles constructions, mais au minimum deux places de stationnement ou deux garages par logement. Le bâtiment projeté abriterait quatre logements; le nombre de places prévu est donc suffisant au regard du règlement communal en vigueur.
Il l'est également par rapport au projet de nouveau RPE, soumis à l'enquête publique pendant la présente procédure. Celui-ci prévoit à son art. 88 ch. 1 que le nombre de places de stationnement par appartement sera de une pour une surface d'appartement allant jusqu'à 25 m2, de deux pour une surface d'appartement de 25 à 125 m2 et de trois pour une surface d'appartement supérieure à 125 m2. Or aucun des logements projetés ne présenterait une surface supérieure à 125 m2. L'affirmation des recourants, selon laquelle la surface habitable de l'appartement du dernier étage sera certainement agrandie par l'utilisation du surcomble, est dépourvue de tout fondement. Rien ne permet de conclure que ce niveau sera aménagé. Le volume disponible n'est pas suffisant pour créer des pièces habitables, et cet espace est difficilement accessible sans une modification notable du projet. Aucun percement n'étant prévu, un aménagement ultérieur ne saurait par ailleurs passer inaperçu.
Les recourants critiquent en outre l'absence de places visiteurs telles qu'en exigent les normes USPR. Mais la norme SN 641 400 (mai 1993) ne préconise pour une maison d'habitation collective qu'une place de stationnement pour une surface habitable de 100 mètres carrés, chiffre auquel il faut ajouter 10% pour les places visiteurs. En appliquant cette norme, moins sévère que le règlement communal en vigueur et le nouveau RPE, le nombre des places qui pourraient être exigées pour le projet litigieux serait de cinq au maximum. Les recourants font donc erreur en estimant que le nombre de places exigé par la municipalité sur la base de la réglementation communale ne tient pas compte des besoins des visiteurs.
Le grief basé sur l'insuffisance du nombre de places de stationnement doit par conséquent être rejeté.
A l'audience du 2 décembre 1993, les recourants ont encore prétendu que l'aménagement de la rampe d'accès au parking en sous-sol, sur l'assiette de la servitude de passage no 121'935 dont bénéficie leur parcelle no 115, les priverait de l'usage de cette servitude ou la rendrait difficilement utilisable. Les plans mis à l'enquête ne permettent ni d'étayer ni d'infirmer cette allégation. La visite des lieux a toutefois démontré que, malgré la légère différence de niveau existant actuellement entre la parcelle no 148 et la parcelle no 115 telle qu'elle a été aménagée, il devrait être possible d'assurer un accès satisfaisant à cette dernière sans modifier de manière sensible le projet mis à l'enquête. Quoi qu'il en soit, un éventuel litige découlant du fait que la construction prévue sur le fonds grevé empêcherait ou rendrait plus incommode l'exercice de la servitude ne relèverait pas du Tribunal administratif. En statuant sur la demande de permis de construire, l'autorité doit s'assurer que les règles du droit public de la construction sont respectées. Elle n'a pas à vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers (une servitude de non-bâtir par exemple; v. arrêt AC 93/034 du 29 décembre 1993, c. 3b). Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la question qu'ils soulèvent ici ne présente aucune analogie avec celle de savoir si les équipements qui empruntent la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique (art. 104 al. 3 LATC).
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. La décision attaquée est réformée en ce sens que le permis de construire sera délivré à la condition que la profondeur des balcons prévus en façade sud du bâtiment projeté n'excède pas un mètre cinquante. Vu l'issue du recours il se justifie de mettre à la charge des recourants, qui n'obtiennent que très partiellement gain de cause, un émolument de Fr. 2'000.--. Ils verseront en outre à la Commune de Sullens d'une part, aux constructeurs d'autre part une somme de Fr. 1'000.-- à titre de dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision attaquée est réformée en ce sens que le permis de construire sera délivré à la condition que la profondeur des balcons prévus en façade sud du bâtiment projeté n'excède pas un mètre cinquante.
III. Le rejet de l'opposition formée par Anne-Claude Dido et consorts est pour le surplus confirmé.
IV. Un émolument de Fr. Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des recourants, solidairement.
V. Les recourants verseront solidairement, à titre de dépens, une indemnité de Fr. 1'000.-- (mille francs) à la Commune de Sullens et une indemnité de Fr. 1'000.-- (mille francs) aux constructeurs André Messmer et Adrien Hefel.
fo/Lausanne, le 26 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le juge : Le greffier :
Extraído pela Omnilex
Whether the appeal is admissible against the authorization to fell a protected tree.
The appellants lacked legally protected standing to invoke nature-protection rules; the challenge to tree felling was inadmissible.
The nature-protection statute serves the public interest exclusively. Private parties may rely on it only where a decision directly affects their own rights; a mere factual interest is insufficient.
Whether the south-facing balconies complied with the minimum distance to the property boundary.
No. Balconies exceeding 1.50 m depth had to be counted in the setback calculation, so the distance requirement was not met.
Under the local rule, balconies are excluded only when they remain within the usual limited projection. The planned balconies were 1.60 m deep and therefore exceeded the tolerated depth.
Whether the east facade respected the distance to the public road.
Yes. The road was a second-class communal road and the building remained at the legally required distance from the axis of the road.
The applicable road-distance rule was the current cantonal roads act, not the repealed previous one. On the facts, the facade lay 7 m from the road axis, which satisfied the 7 m minimum inside localities.
Whether the parking provision was insufficient and whether additional spaces for the neighboring parcel had to be secured through this permit.
No. The project satisfied the communal parking requirements for the four dwellings, and the permit for parcel 148 did not create public-law duties to provide all spaces claimed for parcel 115.
The earlier parking permission was provisional and tied to the other parcel; any private-law promises or servitudes were outside the administrative court's review. The building project itself provided the minimum number of spaces required by the communal rules.
Whether the project unlawfully interfered with the appellants' passage servitude.
This objection could not be reviewed in the building-permit appeal.
Any conflict with a private servitude concerns civil law and does not prevent the authority from granting a permit where public-construction rules are met.
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