ac-1992-0412•Planning permit partially amended for chalet in Ollon
ac-1992-0412Tribunal Cantonal8 de abr. de 1993Partially Granted
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The neighbours challenged a permit for a chalet in Villars. The tribunal found the appeal admissible despite an imperfect proxy and held that the project was not abusive merely because it used the zoning envelope. It confirmed the building height on the correct zoning basis, but partially upheld the appeal on two roof-opening points: Velux windows in the surcombles were forbidden, and one Velux counted in the sill-length calculation under the ECVA rules. The municipal permit was therefore reformed with additional conditions, and court fees were split between the appellants and the builder.
Art. 31 and 72 ECVA; admissibility of a neighbours' appeal and interpretation of roof-opening rules in chalet zones; the court may accept standing despite an imperfect proxy where the spouse-coparticipant is sufficiently identifiable and standing otherwise exists. In a zone where construction of a given volume is permitted, restriction on aesthetic/integration grounds requires that the planned use of the building possibilities be manifestly unreasonable or irrational (consid. 3). Art. 72 lit. c ECVA excludes roof openings at the upper combles level even though a second habitable combles level is allowed; lit. e does not create a general exception. Art. 72 lit. b ECVA applies to all openings, including pivot windows, unless the text expressly excludes them (consid. 5-6).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 8 avril 1993
sur le recours interjeté par Ara et Marie-José TCHIVIDJIAN , à Miami (Floride), représentés par l'architecte Alain Cauderay, à Reverolle,
contre
la décision de la Municipalité d'OLLON , du 29 octobre 1992, levant leur opposition et autorisant Alexandre Lehmann à construire un chalet locatif sur sa propriété au lieu-dit "En Hurty", à Villars.
Statuant dans sa séance du 2 avril 1993,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Brandt, président
J. Widmer, assesseur
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. Alexandre Lehmann est propriétaire de la parcelle no 2494 du cadastre de la Commune d'Ollon au lieu dit "En Hurty", à Villars. D'une surface de 2'239 mètres carrés, cette parcelle est située en zone de chalets A que régissent plus particulièrement les art. 28 à 35 du règlement du plan d'extension partiel Les Ecovets - Chesières - Villars - Arveyes (ci-après règlement E.C.V.A.), approuvé par le Conseil d'Etat le 14 août 1985.
B. Le 13 juillet 1992, Alexandre Lehmann a déposé une demande de permis de construire un chalet locatif de dix appartements. Soumis à l'enquête publique du 18 août au 7 septembre 1992, ce projet a notamment suscité l'opposition des propriétaires voisins Ara et Marie-José Tchividjian. Ces derniers demandaient des garanties quant au strict respect des dimensions réglementaires et ils signalaient diverses violations de l'art. 72 du règlement E.C.V.A. relatives aux percements en toiture.
C. Par décisions du 29 octobre 1992, la Municipalité d'Ollon (ci-après la municipalité) a levé l'opposition des époux Tchividjian et délivré le permis de construire. Agissant au nom et pour le compte des époux Tchividjian, l'architecte Alain Cauderay a recouru le 4 novembre 1992 contre la décision municipale en concluant à son annulation et au refus du permis de construire.
D. Sur requête du tribunal, l'architecte Cauderay a produit le 18 novembre 1992 la décision attaquée et une procuration signée du recourant Ara Tchividjian validant ses pouvoirs de représentation.
Le constructeur et la municipalité se sont déterminés sur le recours en concluant à son rejet.
E. Le 15 février 1993, le Tribunal administratif a tenu une séance d'audition préalable en présence de l'architecte Alain Cauderay, mandataire des recourants, de représentants de la Municipalité d'Ollon assistés de l'avocat Jacques Haldy et du constructeur, Alexandre Lehmann, accompagné de l'architecte Buxcel. A cette occasion, les parties ont mis sur pied le projet de convention suivante :
"1. Les recourants, après explications de la municipalité et du tribunal, renoncent aux griefs formulés sous ch. 3 et 4 de leur mémoire du 1.12.92, concernant les longueurs additionnées des pannes de percements de la toiture et le règlement de la zone.
Le constructeur s'engage à modifier son projet de manière à respecter strictement la longueur maximum de 22 mètres mesurée au rez de la construction projetée, conformément à l'art. 31 ECVA. Cette modification constitue une condition venant s'ajouter au permis de construire du 29.10.92.
Considérant que l'art. 72 litt. e ECVA autorise les fenêtres pivotantes en surcombles, et dans le souci de trouver un accord avec les recourants, le constructeur s'engage à supprimer en surcombles, côté ouest, le velux du WC-douches.
Afin de réduire les nuisances provoquées par le futur bâtiment, le constructeur s'engage à supprimer les places de stationnement nos 3 et 4 réservées aux visiteurs. La municipalité donne son accord à cette modification. Les recourants acceptent qu'une place soit compensée plus en amont.
Le constructeur s'engage à réaliser, conformément aux directives de la municipalité, un raccordement des eaux usées en limite de la parcelle no 2491 et à constituer en faveur des recourants une servitude de passage pour canalisations. Les frais de raccordement et de constitution de servitude seront à la charge des recourants, à concurrence toutefois de Fr. 2'500.--.
Le mandataire des recourants s'engage à soumettre la présente convention à ses clients pour ratification, et à communiquer leur réponse au tribunal d'ici au 1.3.1993 au plus tard. Si cette convention n'était pas ratifiée, chaque partie reprendrait sa liberté.
Dans l'intervalle, l'instruction de la cause est suspendue et l'effet suspensif provisoirement maintenu.
En cas de ratification, le recours sera considéré comme retiré et chaque partie gardera ses frais."
Le 15 mars 1993, l'architecte Cauderay a informé le tribunal du refus de ses clients de ratifier la proposition de convention. Le tribunal a pris acte du maintien du recours et il a confirmé l'effet suspensif jusqu'à droit connu sur le fond.
Le 23 mars 1993, Alexandre Lehmann s'est engagé à respecter le point 2 du projet de convention et à modifier le projet en ce sens. La municipalité a confirmé les conclusions prises dans ses précédentes déterminations.
Considérant en droit :
Selon l'art. 31 al. 2 LJPA, le mémoire de recours doit être accompagné des pièces utiles, en particulier de la décision attaquée et de la procuration du mandataire. Seuls les avocats et les agents d'affaire brevetés pratiquant dans le Canton de Vaud peuvent signer les recours sans procuration (al. 3).
Dans le cas particulier, la procuration produite par l'architecte Cauderay sur requête du tribunal est signée du seul recourant à l'exclusion de son épouse qui est pourtant également désignée comme recourante. Cette informalité ne saurait toutefois entraîner l'irrecevabilité du recours formé par Marie-José Tchividjian. En l'absence d'indices contraires résultant du dossier, il y a lieu de présumer que l'épouse, qui vit en ménage commun avec son mari, entend également s'associer aux démarches entreprise par son époux qui la représente et que la procuration signée de celui-ci vaut également pour elle. A supposer même que la recourante n'ait pas voulu signer la procuration ou ratifier le recours, le recourant aurait à lui seul la qualité pour recourir. Le Tribunal fédéral a en effet reconnu la qualité pour recourir au conjoint d'un recourant propriétaire (ATF non publié du 7 décembre 1987 rendu en la cause Margot et crts c/ Renens); à plus forte raison, le conjoint copropriétaire doit-il être autorisé à recourir seul.
Le tribunal prend acte de l'engagement du constructeur de limiter à 22 mètres la longueur de la plus grande façade conformément à l'art. 31 du règlement ECVA et de modifier son projet en ce sens. Cette modification doit d'ailleurs figurer comme une condition au permis de construire.
Les recourants se plaignent du fait que le constructeur utilise au maximum les possibilités de construire que lui offre le règlement; ils demandent que des garanties leur soient fournies quant au strict respect des dimensions réglementaires et que des contrôles soient effectués en cours de construction.
Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, seul un intérêt prépondérant lié à des questions d'esthétique et d'intégration des constructions peut justifier une interdiction ou une restriction de construire; il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle. Tel est par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 222-223 consid. 6c). Dans le cas particulier, les recourants ne démontrent pas en quoi le traitement architectural du projet ou son volume heurteraient sérieusement l'environnement bâti ou leur causeraient une gêne excessive. Le dossier ne contient aucun élément permettant au tribunal de s'écarter de l'appréciation faite par la municipalité et d'interdire la réalisation du projet litigieux en raison d'une utilisation abusive des possibilités de construire.
Enfin, l'autorité intimée a précisé dans la décision attaquée qu'il allait de soi que les travaux devraient respecter strictement les plans approuvés.
La municipalité peut d'ailleurs exiger que la direction des travaux soit assumée par un mandataire professionnellement qualifié (art. 124 al. 1 LATC). Le maître de l'ouvrage est en outre tenu d'informer la municipalité du commencement des travaux (art. 125 LATC). Il doit également aviser par écrit la municipalité de l'état d'avancement des travaux en vue des vérifications d'implantation. Cet avis doit en particulier être donné après l'établissement des gabarits délimitant l'implantation, puis lorsque l'ouvrage atteint le niveau de la première dalle. Les communes qui n'ont pas de service technique font exécuter ces vérifications par un ingénieur-géomètre lorsque les distances jusqu'aux fonds voisins sont proches du minimum autorisé (art. 77 RATC).
Vérification faite, la construction projetée se trouve non pas en zone de chalets D mais en zone de chalets A, ce que le mandataire des recourants a admis lors de la séance d'audition préalable; il a d'ailleurs reconnu avoir été induit en erreur sur ce point par les couleurs relativement voisines des deux zones en question sur la copie du plan d'extension partiel. L'art. 31 al. 1 du règlement E.C.V.A., applicable en l'espèce, fixe la hauteur maximale de la façade orientée vers l'aval à 11,80 mètres. Le projet litigieux est donc parfaitement réglementaire sur ce point.
L'interdiction des ouvertures en toiture au niveau des surcombles n'est toutefois pas incompatible avec la règle qui autorise un deuxième niveau habitable dans les combles. Elle signifie que l'éclairage des surcombles doit se faire par les façades pignons et non en toiture, les ouvertures en toiture étant alors réservées à l'usage exclusif du niveau des combles. La prohibition des ouvertures en surcombles vise en effet des buts d'esthétique; elle tend à éviter la création d'une deuxième rangée superposée d'ouvertures en toitures. Les trois fenêtres pivotantes de type velux prévues dans les pans est et ouest de la toiture au niveau des surcombles ne sauraient dès lors être admises. S'il entend affecter les surcombles à l'habitation, le constructeur devra revoir la disposition des locaux à ce niveau de manière à profiter pleinement des ouvertures prévues en façades pignons. A cet égard, on peut relever que les cuisines et les locaux sanitaires prévus aux niveaux inférieurs n'ont pas d'éclairage naturel.
Le recours doit donc être admis sur ce point.
Vérification faite, le projet respecte cette disposition au niveau des combles si l'on exclut du calcul la sablière du velux éclairant la chambre no 1. La municipalité fonde ce mode de calcul sur un prononcé de la Commission cantonale de recours en matière de constructions publié à la RDAF 1990, p. 454. Cette jurisprudence n'est toutefois pas directement applicable en l'espèce puisque la disposition du règlement communal en cause dans ce prononcé prévoit que la largeur additionnée "des lucarnes" ne peut dépasser le tiers de la longueur de la façade correspondante. La commission a interprété cette règle en ce sens qu'elle excluait du calcul de la longueur des lucarnes les châssis rampants ou les tabatières. Or le mode de calcul de la longueur des sablières prévu par l'art. 72 lit. b du règlement E.C.V.A s'étend à l'ensemble des ouvertures qu'il s'agisse de lucarnes ou de fenêtres pivotantes. En l'absence d'une disposition expresse excluant les fenêtres pivotantes du calcul de la longueur des sablières, le velux incriminé ne saurait être admis.
Le recours s'avère donc également fondé sur ce point.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 29 octobre 1992 par la Municipalité d'Ollon est réformée en ce sens que :
a) le constructeur est invité à rendre son projet conforme à l'art. 72 lit. c du règlement E.C.V.A. en supprimant les fenêtres pivotantes au niveau des surcombles.
b) le constructeur est invité à rendre son projet conforme à l'art. 72 lit. b du règlement E.C.V.A. en supprimant les fenêtres pivotantes éclairant la chambre no 1 au niveau inférieur des combles.
c) le constructeur est invité à rendre son projet conforme à l'art. 31 al. 2 du règlement E.C.V.A. en limitant la longueur de la plus grande façade à 22 mètres.
d) les modifications apportées au projet figureront comme conditions supplémentaires au permis de construire après leur approbation par la municipalité.
III. Un émolument de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Ara et Marie-José Tchividjian, solidairement entre eux.
IV. Un émolument de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge du constructeur Alexandre Lehmann.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
fo/Lausanne, le 8 avril 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Extraído pela Omnilex
Whether the appeal was admissible despite a power of attorney signed only by one spouse.
The appeal was admissible for both spouses; the defect in the proxy did not bar Marie-José Tchividjian, and Ara Tchividjian alone would in any event have standing.
The court presumed the spouses acted jointly and held that a co-owner spouse has standing to appeal at least alone.
Whether the project could be required to respect a maximum façade length of 22 meters under the ECVA rules.
Yes; the builder undertook to limit the largest façade to 22 meters, and this had to be imposed as a permit condition.
The court accepted the builder's commitment and ordered the modification as an additional construction permit condition.
Whether the building should be refused because the project allegedly exhausted the building possibilities in an abusive way.
No; the record did not show an abuse of the zoning possibilities or a sufficiently serious aesthetic or integration problem.
Only overriding aesthetic/integration interests can justify restricting lawful construction rights in a zoned area; that threshold was not met.
Whether the project violated the rule on roof openings in the upper level of the combles/surcombles.
Yes; the pivot windows (Velux) in the surcombles were not allowed and had to be removed.
Art. 72 lit. c barred roof openings at the upper combles level; lit. e did not create an exception for such openings, which are reserved for the lower combles level and are excluded for aesthetic reasons.
Whether the project complied with the rule limiting the sum of the lengths of sills of openings on one level to half the corresponding roof length.
No; the Velux illuminating bedroom no. 1 had to be excluded from the project.
The calculation under art. 72 lit. b covered all openings, including pivot windows, absent an express exclusion.
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