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TRIBUNAL CANTONAL
275/I
C H A M B R E D E S R E C O U R S
Séance du 27 mai 2009
Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. F. Meylan et Giroud
Greffier :M. d'Eggis
Art. 271, 271a CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par R.________ SA, à Lausanne,
défenderesse, contre le jugement rendu le 11 juin 2008 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant la recourante d’avec G.N.________, à
Ostermundigen (canton de Berne), demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
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E n f a i t :
A.Par jugement du 11 juin 2008, le Tribunal des baux a prononcé
que le congé notifié le 31 juillet 2007 pour le 31 mars 2008 par la
défenderesse R.________ SA au demandeur G.N., relatif à
l'appartement de 5,5 pièces sis au chemin [...], à Lausanne, est annulé (I),
rendu le jugement sans frais ni dépens (II) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (III).
Ce jugement expose notamment les faits suivants,
immédiatement précisés et complétés sur la base des pièces du dossier
(art. 452 al. 1ter CPC applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB) :
Le père du demandeur G.N. et la défenderesse
R.________ SA ont conclu le 24 janvier 1972 un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de cinq pièces et demie sis au chemin de
Lucinge 16, à Lausanne, contrat repris en janvier 2002 par A.N. ________,
mère du demandeur, à la suite du décès de son mari.
Par lettre du 15 mai 2007 (et non pas du 15 janvier 2007
comme retenu dans le jugement, p. 3), le demandeur a annoncé à la
défenderesse, par sa gérance, le décès de sa mère et manifesté sa
volonté de conserver l'appartement.
Le 21 mai 2007, la gérance a accusé réception dudit courrier
et répondu qu'elle n'entendait pas accepter que le demandeur "reprenne
le bail à son nom", l'appartement allant être rénové. Le demandeur était
invité à communiquer la date à laquelle il souhaitait libérer les lieux.
Dans une lettre du 4 juin 2007, le demandeur a fait valoir sa
qualité d'héritier et de titulaire du contrat de bail pour s'opposer à la
prétention en restitution de la défenderesse. Il a ultérieurement transmis à
la gérance un certificat d'héritier établi le 17 juillet 2007, dont il ressort
qu'il est seul héritier d'A.N. ________.
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Sur formule officielle expédiée le 31 juillet 2007 sous pli
recommandé, la gérance a résilié le contrat de bail avec effet au 31 mars
Le 27 août 2007, le demandeur a accusé réception de la
résiliation, notifiée le 6 août 2007, et invité la gérance à lui communiquer
le motif du congé.
Le 27 août 2007, le demandeur a saisi la commission de
conciliation en matière de baux à loyer.
Par lettre du 3 septembre 2007, la défenderesse a indiqué que
la résiliation était intervenue suite à la fin des relations contractuelles
avec la titulaire du bail, feu A.N. , et qu'elle allait procéder à la
rénovation totale du logement.
Le 7 mars 2008, la commission de conciliation a prononcé que
la résiliation du bail donnée pour le 31 mars 2008 était valable et prolongé
le bail jusqu'au 30 juin 2008 "de manière ultime et définitive". Au cours de
l'audience de conciliation, le représentant de la gérance, André Bellon, a
précisé que "la bailleresse effectue la rénovation totale des logements au
fur et à mesure des départs des locataires. Il s'agit de travaux lourds, voire
agencements des cuisines et salles de bains, remise à neuf des
installations électriques et sanitaires, etc.. S'agissant d'un appartement de
5 1/5 pièces, le logement sera reloué à une famille."
Par requête adressée le 27 mars 2008 au Tribunal des baux,
G.N. a conclu notamment que la résiliation qui lui avait été notifiée
était nulle ou annulée, subsidiairement que le bail était prolongé jusqu'au
31 mars 2012.
Dans ses déterminations du 8 mai 2008, R.________ SA a conclu
au rejet des conclusions de cette requête, à ce qu'il soit constaté que le
congé avait été valablement donné avec effet au 31 mars 2008, sans
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prolongation, et qu'à partir du 1
er
avril 2008, les loyers versés étaient
considérés comme indemnité pour occupation illicite, enfin que le
demandeur soit invité à libérer immédiatement les lieux.
Il ressort de l'instruction que le demandeur, qui travaille à
Berne, occupe depuis le 16 avril 1992 un appartement de fonction à
Ostermundigen, considéré comme son domicile principal du point de vue
fiscal. Au jour du décès de sa mère, le 10 mai 2007, le demandeur avait
donc depuis plus de quinze ans un travail et un logement stables dans le
canton de Berne. Il ne résidait alors pas dans l'appartement litigieux et ne
vivait pas avec sa mère. Le demandeur a toutefois déclaré que le centre
de ses intérêts se situait à Lausanne, où il passait tous ses week-ends et
se rendait occasionnellement en semaine lorsque son travail le permettait.
A l'audience du 11 juin 2008, la défenderesse a précisé
notamment que le principal motif de la résiliation résidait dans le fait
qu'elle ne voulait pas être obligée de poursuivre le contrat avec quelqu'un
qui lui serait imposé et ajouté que, depuis le décès de la mère du
demandeur, l'appartement était quasi vide puisque le demandeur a son
domicile principal à Ostermundigen (jgt p. 8). La défenderesse a indiqué
avoir une politique de rénovation en fonction des départs naturels; les
premiers juges ont retenu que la volonté de la défenderesse de procéder à
la rénovation de l'appartement était établie. Aux dires de la défenderesse,
le coût des travaux envisagés dans l'appartement est de l'ordre de 70'000
fr.; il s'agit de travaux lourds consistant notamment en la réfection
complète de la cuisine avec remplacement des conduites, changement
des parquets, pose de vannes thermostatiques, ainsi que réfection
complète de la peinture et de l'installation électrique; la durée des travaux
est estimée entre cinq et huit semaines. Interpellée, la défenderesse a
admis que le remplacement des conduites et colonnes de chute
s'effectuerait "par tranches", soit en reprenant les conduites au-dessous et
au-dessus du logement en question; une telle intervention est
techniquement réalisable en maintenant le locataire en place. La
défenderesse a également déclaré avoir éventuellement l'intention de
réunir l'appartement litigieux avec un appartement voisin d'une pièce en
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passe de se libérer (jgt p. 10), ce qui impliquait de solliciter une
autorisation (jgt p. 11).
B.R.________ SA a recouru contre ce jugement en concluant
principalement à son annulation (I et II), subsidiairement à sa réforme en
ce sens que le congé notifié le 31 juillet 2007 à G.N.________ avait été
donné valablement pour le 31 mars 2008 pour l'appartement sis au
chemin [...] à Lausanne (ch. I du dispositif) (III), que le bail à loyer dudit
appartement était prolongé de manière ultime et définitive jusqu'au 30
ème
jour suivant le jugement définitif et exécutoire (ch. Ibis nouveau du
dispositif) (IV) et que G.N.________ quittera l'appartement entièrement
libéré au plus tard le 30
ème
jour dès jugement définitif et exécutoire (ch.
Iter nouveau du dispositif) (V), les ch. II et III du dispositif étant maintenus
(VI). Dans son mémoire, la recourante a maintenu les conclusions I, III à VI
de son acte de recours et a développé ses moyens.
L'intimé a conclu au rejet du recours.
E n d r o i t :
1.Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal contre les
jugements du tribunal des baux comme en matière de recours contre les
jugements du tribunal d'arrondissement en procédure accélérée ou
sommaire (art. 13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
Déposé en temps utile, le recours est recevable en la forme.
Dans le mémoire ampliatif, la recourante a retiré implicitement sa
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conclusion en nullité en ne maintenant que ses conclusions en réforme (p.
- et en déclarant renoncer à développer des moyens de nullité (p. 2).
2.a) Les conclusions du recours en réforme ne peuvent être ni
nouvelles, ni plus amples, que celles prises en première instance (art. 452
al. 1 CPC).
La recourante a conclu en première instance que la requête de
l’intimé n’est pas fondée, que le congé a été donné valablement avec effet
au 31 mars 2008 sans prolongation, qu’à partir du 1er avril 2008, les
loyers versés doivent être considérés comme indemnité pour occupation
illicite et que le locataire doit libérer immédiatement les lieux de tout
occupant et de tout objet mobilier, sous réserve de toutes prétentions de
la part de la bailleresse. En deuxième instance, elle conclut que le congé
est valable. Cependant, elle demande aussi qu’une ultime prolongation de
bail soit octroyée et que le locataire doive quitter les lieux au plus tard le
30ème jour dès jugement définitif et exécutoire : nouvelles ou plus amples
qu'auparavant, ces conclusions sont irrecevables.
b) Dans le cadre du recours en réforme contre un jugement
principal rendu par le Tribunal des baux, les parties ne peuvent articuler
des faits nouveaux, sous réserve de ceux résultant du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC applicable par
le renvoi de l'art. 13 LTB). Dans ces limites, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC applicable par le
renvoi de l'art. 13 LTB).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces
du dossier; il a été immédiatement rectifié et complété sur cette même
base.
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3.a) Comme le constate le jugement attaqué (p. 5), la résiliation
litigieuse constitue un congé ordinaire, notifié pour l’échéance
contractuelle à l’héritier unique de la locataire défunte et donc
formellement valable. En effet, le décès du locataire ne met pas fin au
contrat, le bail passant aux héritiers, qui assument les droits et obligations
du défunt selon l’art. 560 CC (cf. Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 715).
La seule question qui se pose est de savoir si ledit congé est annulable
parce qu’il contreviendrait aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO).
b) Les premiers juges ont considéré que le décès de la
locataire précédente ne constituait pas un motif de résiliation pour la
bailleresse puisque le bail avait passé à l’intimé qui ne faisait pas ménage
commun avec sa mère. Quant à des travaux de rénovation, ils ont retenu
que, s’il était établi que la bailleresse avait l’intention de les faire
exécuter, elle n’avait entrepris aucune démarche concrète à ce sujet, ne
disposait d’aucun projet précis, n’envisageait que comme une hypothèse
une rénovation impliquant l’octroi d’une autorisation administrative et
n’établissait pas que des travaux ne pourraient pas intervenir en cours de
bail. Le locataire s’étant déclaré disposé à accepter tant des travaux que
l’augmentation de loyer en résultant, ils ont considéré que l’intérêt de la
bailleresse à obtenir le départ de l’intimé n’était pas « suffisamment
sérieux » et ont dès lors annulé le congé, celui-ci contrevenant aux règles
de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO.
c) La recourante prétend qu’elle a un intérêt important à
entretenir l’appartement en cause et à le louer à une famille, alors que
l’intérêt de l’intimé à demeurer locataire est faible, puisqu’il dispose d’un
autre logement au lieu de son activité professionnelle.
L’intimé soutient quant à lui que, des travaux de rénovation
pouvant avoir lieu en cours de bail, un intérêt sérieux de la bailleresse
n’apparaît pas.
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- a) Selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi. Il s’agit d’un cas d’application de
l’art. 2 al. 1 CC, selon lequel chacun est tenu d’exercer ses obligations
selon les règles de la bonne foi. Pour que le congé soit annulable, il n’est
pas nécessaire que l’attitude de la partie qui résilie le bail puisse être
qualifiée d’abus « manifeste » de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC. L’art.
271 al. 1 CO est, en matière d’annulation des congés, la règle générale.
Lorsque aucune des conditions d’application de l’art. 271 a CO n’est
réunie, l’art. 271 al. 1 CO peut trouver application selon les circonstances.
Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui
consacre une attitude déloyale, qui résulte d’une disproportion manifeste
entre les intérêts en présence ou dont le motif est manifestement un
prétexte, tombe sous le coup de l’art. 271 al. 1 CO. Quant à la motivation
du congé, elle doit également être donnée dans le respect des règles de la
bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais. L’auteur de la
motivation est lié par les motifs qu’il a donnés. Il peut cependant les
compléter ou les expliciter en cours de procédure s’il a de bonnes raisons
de le faire, à condition qu’il n’invoque pas, en cours de procès, de
nouveaux motifs, autres que ceux donnés à l’origine. L’expéditeur du
congé doit prouver la réalité des motifs qu’il invoque, s’ils sont contestés.
Un congé dont les motifs ne sont pas prouvés équivaut à un congé non
motivé, voire à un congé mensonger (cf. Lachat, op. cit., chap. 29, n. 3.8.
à 3.10 et 4.1. à 4.3., pp. 732-733, et les réf. citées; Higi, Zürcher
Kommentar, n. 55 ss. ad art. 271, pp. 42 ss., spéc. pp.46-47).
b) A la différence de la résiliation anticipée du bail, où le motif
de dénonciation donné doit être analysé sous l’angle du devoir de fidélité
ou de loyauté qui lie les parties, le congé ordinaire donné pour un des
termes convenus n’implique pas l’existence d’un rapport juridique
particulier conditionnant la loyauté consacrée à l’art. 2 al. 1 CC. La
résiliation a en effet précisément pour but de mettre fin, même sans motif,
au contrat existant, ce que prévoyait, expressément ou implicitement,
l’accord passé à l’origine. On ne saurait donc parler alors d’un devoir de
fidélité. La situation est au contraire assimilable à celle de deux personnes
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négociant la conclusion d’un nouveau contrat et qui, selon la théorie de
l’autonomie de la volonté, sont chacune autorisées à poursuivre, dans le
cadre des pourparlers, la satisfaction d’intérêts égoïstes. La portée du
principe posé à l’art. 2 al. 1 CC paraît donc limitée, dans le cadre de l’art.
271 al. 1 CO, à des cas exceptionnels tels qu’absence de tout intérêt à
l’exercice du droit à la résiliation, disproportion grossière des intérêts en
présence, désir de vengeance ou de contrainte ou exercice du droit sans
ménagement (cf. Barbey, Commentaire du droit du bail, Etude des art.
271-271 a CO, n. 17 ss., spéc. pp. 115 à 117 ; dans le même sens Higi, op.
cit., n. 58 à 62 ad art. 271, pp. 43-44). Dans ce contexte, le locataire
titulaire d’un bail de durée indéterminée n’a pas un droit à rester
indéfiniment dans l’objet loué. Si la résiliation a pour lui des conséquences
particulièrement dures, la loi comporte à cet égard des dispositions
protectrices (art. 272 ss. CO), qui obligent le juge à tenir compte, pour
l’octroi d’une éventuelle prolongation de bail, des intérêts respectifs des
parties. La pesée des intérêts n’a en revanche pas à intervenir de la même
manière dans l’appréciation de la situation sous l’angle de l’art. 271 al. 1
CO, qui ne vise que les cas de disproportion grossière des intérêts en
présence (cf. Higi, op. cit., n. 79 à 81 ad art. 271, pp. 47-48, avec les ex.
cités).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et
n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail
paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une
disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne
de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (TF
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 c. 6; cf. Lachat, op cit., n. 6 s. ad art.
271 CO).
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie en
fonction des circonstances existant au moment où l'auteur manifeste sa
volonté de mettre un terme au contrat (TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c.
2.1; TF 4A_322/2007 précité c. 5 in fine et les références).
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5.a) Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, le
bailleur qui envisage d'entreprendre des travaux d'assainissement limitant
pendant leur durée de manière importante (erheblich) la possibilité
d'utiliser les locaux loués peut résilier le bail sans contrevenir aux règles
de la bonne foi. Il importe peu que le locataire se déclare prêt à accepter
les désagréments des travaux et à rester dans les lieux. Le bailleur a en
effet un intérêt légitime à résilier pour exécuter les travaux de manière
rapide et économique, plutôt que de devoir accepter des travaux plus
longs avec une réduction de loyer en faveur du locataire (ATF 135 III 112
c. 4.2). Le seul fait que le maintien des locataires dans les locaux soit
techniquement possible n'est ainsi pas constitutif d'une disproportion
manifeste des intérêts.
b) Il y a encore lieu de préciser, s'agissant du fardeau de la
preuve, que le locataire supporte en principe le fardeau de la
démonstration du caractère abusif du congé. Le bailleur doit certes
collaborer à la manifestation de la vérité, mais il suffit qu'il rende
vraisemblable la réalité du motif qu'il invoque (Lachat, La motivation de la
résiliation du bail, CdB 2008 p. 76 et réf.). Une preuve stricte n'est donc
pas exigée.
Dès lors, il suffit pour que le congé ne soit pas contraire aux
règles de la bonne foi que le bailleur rende vraisemblable d'une part la
nécessité des travaux de rénovation invoqués, deuxièmement sa volonté
réelle de les effectuer et troisièmement que la présence de locataires
complique sérieusement la conduite des travaux.
6.En l'espèce, il est établi que les appartements de l'immeuble
sis au chemin [...] sont peu à peu rénovés, en fonction des départs (jgt p.
10). Le bailleur a produit les décomptes des travaux importants réalisés
dans 4 appartements sur 20 dans cet immeuble, ainsi que dans d'autres
appartements situés dans les immeubles sis à la même adresse aux
numéros 12 et 14 (annexes 1 ss au courrier du bailleur du 27 mai 2008).
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Le jugement retient que "la volonté du bailleur de procéder à la rénovation
de l'appartement litigieux est établie (p. 10), ce qui n'est pas contesté".
Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique. Le bailleur a en outre
exposé que le coût des travaux envisagés était de l'ordre de 70'000 fr. et
ceux-ci consisteraient en travaux lourds, notamment la réfection complète
de la cuisine avec remplacement des conduites, le changement des
parquets, la pose de vannes thermostatiques, ainsi que la réfection
complète de la peinture et de l'installation électrique. Au regard de ces
faits établis, la nécessité des travaux et la volonté réelle du bailleur de les
effectuer, de même, au vu de leur ampleur, le fait que la présence de
locataires en compliquerait sérieusement la conduite, sont rendus
suffisamment vraisemblables. On ne saurait exiger que l'intention de
rénover soit étayée par des devis précis fournis par des entreprises; il
importe dès lors peu que la bailleresse ne dispose pas d'un projet précis
de rénovation et envisage encore différentes hypothèses (cf. jgt p. 11). In
casu, la politique de rénovation menée dans l'immeuble rend
suffisamment vraisemblable, au-delà des simples affirmations du bailleur,
la volonté de celui-ci d'effectuer les rénovations annoncées, volonté qui
n'a pas été mise en doute par l'intimé selon les premiers juges.
Les considérations qui précèdent ne conduisent pas encore à
l'admission du recours. En effet, la présente espèce offre la particularité
que le locataire a expressément accepté les travaux et surtout qu'il
dispose d'une solution de remplacement pendant la durée des travaux,
ayant un appartement de fonction à Ostermundigen (jgt p. 12). Il en
résulte que la conduite des travaux ne sera pas sérieusement entravée
pour le bailleur, du fait de la présence d'un locataire pendant ce temps.
Pour ce motif, il faut admettre que le bailleur n'a pas d'intérêt objectif
sérieux et digne de protection au congé. C'est donc à juste titre que les
premiers juges ont annulé le congé donné au locataire.
7.En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
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Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
1'000 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
1'000 francs (mille francs).
IV. La recourante R.________ SA doit verser à l'intimé G.N.________
la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
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13 -
Du 27 mai 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
-Me Pierre Mathyer (pour R.________ SA),
-Me Guillaume Perrot (pour G.N.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Tribunal des baux.
Le greffier :