803
TRIBUNAL CANTONAL
XA09.028228-111484 et
XA09.028228-112115
30/I
C H A M B R E D E S R E C O U R S
Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:M.Abrecht et M. Piotet, juge suppléant
Greffier :M. Perret
Art. 8 CC; 253a al. 1, 269, 269a let. a, 270 CO; 405 al. 1 CPC; 13
LTB; 444, 445, 451 ch. 2, 452 al. 1, al. 1ter et al. 2, 465 al. 3 et
466 al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par X.________ SA, à Lausanne,
défenderesse, et du recours joint interjeté par D.________, à Lausanne,
demanderesse, contre le jugement rendu le 2 septembre 2010 par le
Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
5.Le loyer net dû par D.________ pour la place de parc n° [...]
(entrée [...]) louée sis [sic] [...] à Lausanne est fixé à 40.- francs
par mois dès le 15 avril 2009.
6.Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse."
Par réponse du 14 octobre 2009, la défenderesse X.________ SA
a conclu, avec suite de dépens, au rejet des conclusions de la
demanderesse.
5.Dans sa requête du 31 juillet 2009, la demanderesse a requis
la production, par la défenderesse, de "toutes les pièces afin d'établir un
calcul de rendement".
Par ordonnance du 10 septembre 2009, la Présidente du
Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a ordonné à la défenderesse la
production, d'une part, de toutes les pièces justifiant le motif des loyers du
quartier invoqué par celle-ci à l'appui de la fixation des loyers litigieux et,
-
8 -
dans les appartements du même type, est moins souple d'utilisation qu'un
système conventionnel fonctionnant avec des radiateurs et des vannes de
réglage, du fait notamment qu'il ne peut pas être adapté aux différents
besoins des diverses pièces, est relativement bruyant selon les zones de
l'appartement et répartit moins uniformément la chaleur qu'un système
avec radiateurs placés sous les fenêtres.
8.Les parties ont comparu à l'audience tenue le 10 décembre
2009 par le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal).
La demanderesse a déposé une conclusion supplémentaire
tendant au paiement, par la défenderesse, des frais de l'expertise confiée
par D.________ à l'entreprise J.________ SA, soit 1'138 fr. 80 plus intérêts à
5% l'an. Elle a requis l'audition de J.________ en qualité de témoin amené.
La défenderesse a exposé à nouveau que la production de
pièces en vue d'établir un calcul de rendement était impossible en raison
de leur ancienneté, mais qu'elle était prête à demander la mise en œuvre
d'une expertise pour la réalisation de ce calcul.
Sur le siège, le tribunal a refusé la mise en œuvre d'une
expertise visant à établir le rendement net de l'immeuble en cause, mais a
accepté l'audition du témoin J..
Immédiatement entendu, le témoin a confirmé le contenu de
son expertise, précisant d'une part que le système en question se
présentait sous la forme d'un monobloc par appartement qui pulsait de
l'air chaud pour toutes les pièces et soulignant d'autre part qu'il s'agissait
d'un type d'installation extrêmement rare, dont l'inconvénient majeur
résidait dans le fait qu'il n'était pas possible de procéder à un réglage
différencié d'une pièce à l'autre.
La défenderesse a requis l'audition d'O. en qualité de
témoin et, subsidiairement, la mise en œuvre d'une expertise destinée à
-
9 -
établir le caractère comparable des exemples de loyers du quartier
produits ou à produire. La demanderesse s'est opposée à ces réquisitions.
Sur le siège, le tribunal a décidé d'entendre le témoin
O.________ lors d'une nouvelle audience et de statuer sur la réquisition
d'expertise précitée après l'audition de celui-ci.
9.Les parties ont comparu à l'audience tenue le 11 mars 2010
par le tribunal.
Entendu, le témoin O.________, ingénieur ETS, qui est intervenu
à plusieurs reprises sur l'installation de chauffage de l'immeuble où habite
la demanderesse pour des travaux de transformation ou d'entretien, a
confirmé qu'il s'agit d'un système de conception très particulière, dont il
ne connaît pas d'autre exemple en Suisse, et que cette conception
implique l'impossibilité d'un réglage différencié d'une pièce à l'autre.
La défenderesse a requis que le tribunal indique, en les
libellant, les pièces dont la production était requise en vue du calcul de
rendement de l'immeuble litigieux ainsi que les pièces complémentaires à
produire dans la perspective de l'appréciation du moyen tiré des loyers du
quartier. La demanderesse s'est opposée à ces réquisitions. Sur le siège,
le tribunal a rejeté les réquisitions de la défenderesse.
D'entente avec les parties, le tribunal a suspendu l'audience
afin qu'elles se déterminent sur l'opportunité de tenir une nouvelle
audience consacrée aux plaidoiries ou de remplacer celle-ci par le dépôt
de mémoires écrits.
10.Le 17 mars 2010, la présidente a informé les parties que
l'instruction était close sous réserve d'une décision de la cour sur la
réquisition de la défenderesse, formulée à l'audience du 10 décembre
2009, de mettre en œuvre une expertise sur les loyers du quartier,
décision qui leur serait communiquée ultérieurement par écrit.
-
10 -
Par décision communiquée aux parties par courrier du 27 avril
2010, le tribunal a refusé la mise en œuvre de l'expertise susmentionnée.
11.Les parties ont été entendues dans leurs plaidoiries à
l'audience tenue par le tribunal le 2 septembre 2010.
En droit, les premiers juges ont considéré que les conditions
des let. a et b de l'art. 270 al. 1 CO étaient réalisées, de sorte qu'il y avait
lieu d'entrer en matière sur la contestation du loyer de l'appartement
introduite par la demanderesse. Relevant que la défenderesse avait
justifié la hausse du loyer par l'art. 269a let. a CO, ils ont retenu que la
hiérarchie entre l'art. 269 CO et l'art 269a let. a CO était inversée du fait
de l'ancienneté de l'immeuble en cause. En l'absence d'éléments
permettant d'établir un calcul de rendement de l'appartement, les
premiers juges ont procédé à l'examen des logements de comparaison
proposés par la défenderesse pour établir les loyers usuels au sens de
l'art. 269a let. a CO. En substance, ils ont considéré que les particularités
du système de chauffage installé dans l'appartement de la demanderesse
ne permettaient pas une comparaison avec d'autres logements
satisfaisant aux exigences de l'art. 11 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux; RS 221.213.11). Au surplus, ils ont écarté sept des onze
logements de comparaison pour diverses raisons, si bien que le motif des
loyers usuels invoqué par la défenderesse ne pouvait en définitive être
tenu pour établi. Au vu de ce qui précède, les premiers juges, faisant
supporter à la défenderesse le fardeau de l'absence de la preuve des
loyers usuels qu'elle avait invoqués, ont considéré que le loyer litigieux
était abusif. Ils ont dès lors fixé le loyer à un montant admissible,
correspondant en l'occurrence au montant du loyer dû par le précédent
locataire, aucun élément ne justifiant de le fixer à un montant inférieur.
S'agissant du forfait de chauffage, eau chaude et frais accessoires relatif à
l'appartement en cause, les premiers juges ont retenu que la hausse
initiale du montant de ce poste n'avait pas été motivée de manière
suffisamment claire et précise par la défenderesse, notamment en raison
de l'emploi simultané des termes "acompte" et "forfait" dans le contrat de
-
11 -
bail et la formule officielle de notification de loyer, de sorte que la fixation
du forfait de chauffage et eau chaude était nulle. Se fondant, en l'absence
d'autres éléments, sur leur expérience générale en la matière, ils ont
arrêté le montant du forfait litigieux à 160 fr. par mois, de façon à couvrir
les coûts effectifs sans trop s'écarter de ceux-ci au détriment de la
demanderesse. Quant au loyer initial de la place de parc louée par la
demanderesse, les premiers juges, en vertu de l'art. 253a al. 1 CO, ont
procédé à son appréciation à l'aune du régime juridique appliqué dans le
cadre de l'examen du loyer initial de l'appartement. Retenant que la
défenderesse n'avait fourni aucun élément de comparaison concernant la
place de parc, ils ont considéré que le loyer litigieux était abusif, et ils en
ont dès lors arrêté le montant, en l'absence d'autres éléments, au montant
du loyer dû par le précédent locataire. Enfin, les premiers juges ont rejeté
les prétentions de la demanderesse en remboursement des frais de
l'expertise réalisée par J., dès lors qu'il s'agissait de frais engagés
pendant le procès.
B.Par acte du 12 août 2011, X. SA a recouru contre ce
jugement, concluant, avec suite de dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que les conclusions de la requérante D.________ du 30 juillet
2009 soient rejetées, le loyer initial étant de 1'380 fr. par mois, le forfait
chauffage/eau chaude étant de 180 fr. par mois et le loyer de la place de
parc étant de 70 fr. par mois. Subsidiairement, la recourante a conclu à
l'annulation du jugement entrepris, la cause étant retournée aux premiers
juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement. La recourante a
développé ses moyens et confirmé ses conclusions dans son mémoire du
29 septembre 2011.
Par mémoire du 15 novembre 2011, l'intimée D.________ s'est
déterminée en concluant au rejet du recours de X.________ SA et a déposé
un recours joint au pied duquel elle a conclu, avec suite de frais et dépens,
principalement à la réforme du jugement du 2 septembre 2010 en ce sens
que le loyer initial mensuel net dû par la demanderesse D.________ pour
l'appartement qu'elle loue dans l'immeuble sis [...] à Lausanne est fixé à
-
12 -
880 fr. par mois dès le 15 avril 2009 et que le forfait initial mensuel de
chauffage, eau chaude et frais accessoires généraux relatif à
l'appartement précité est fixé à 150 fr. par mois dès le 15 avril 2009.
Subsidiairement, la recourante par voie de jonction a conclu à l'annulation
du jugement entrepris et au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans le délai imparti, X.________ SA a déposé des
déterminations sur le recours joint, concluant, avec suite de dépens, au
rejet des conclusions prises dans celui-ci.
E n d r o i t :
1.a) Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont régis
par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC). En l'occurrence, le dispositif du jugement
entrepris a été notifié aux parties le 2 septembre 2010. Sont donc
applicables les dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles
contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010) et dans le CPC-VD (Code de
procédure civile du canton de Vaud du 14 décembre 1966, en vigueur
jusqu'au 31 décembre 2010).
b) Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours de la défenderesse tend
principalement à la réforme, subsidiairement à la nullité du jugement
entrepris. Il comporte des conclusions similaires à celles déposées par la
recourante en première instance (art. 452 al. 1 CPC-VD).
-
13 -
Il en va de même du recours de la demanderesse, ouvert à
titre de recours joint (art. 466 al. 1 CPC-VD applicable par renvoi de l'art.
13 LTB).
2.Le recours principal tend à la réforme, subsidiairement à la
nullité. Toutefois, la recourante principale ne développe aucun moyen de
nullité au sens de l'art. 465 al. 3 CPC-VD; en particulier, ses
développements sur la répartition du fardeau de la preuve constituent des
moyens de réforme, et non de nullité au sens de l'art. 444 ou 445 CPC-VD.
Faute de faire valoir un tel moyen, la conclusion en nullité n'est pas
recevable (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd.,
Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD).
Le recours joint tend principalement à la réforme,
subsidiairement à la nullité. La conclusion en nullité n'est pas recevable
dans le cadre de l'art. 466 CPC-VD (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad
art. 466 CPC-VD).
3.Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par
renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle
développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du
jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, si les parties divergent sur les questions
d'appréciation de loyers comparatifs et de fardeau de la preuve
notamment, elles ne critiquent pas en soi les éléments de fait retenus par
-
14 -
les premiers juges. La Cour de céans peut ainsi se référer à l'état de fait
retenu en première instance, conforme aux pièces du dossier, une mesure
exceptionnelle d'instruction en deuxième instance n'étant ni requise ni
justifiée. La Cour est dès lors à même de statuer en réforme.
4.En droit, il faut tout d'abord admettre que la contestation
engagée entre dans le cadre des contestations de loyers initiaux fixé par
l'art. 270 CO, pour les raisons retenues par les premiers juges (cf.
jugement entrepris, pp. 5-6) auxquelles il peut être ici renvoyé (art. 471 al.
3 CPC-VD), soit tant en relation avec l'augmentation opérée par rapport au
loyer antérieur de 29% sur le coût net (art. 270 al. 1 let. b CO), et de la
pénurie de logements confirmée par l'application de la LFOCL (loi vaudoise
du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de
locataire; RSV 221.315) (art. 270 al. 1 let. a CO).
5.En cas de contestation de loyer initial, les critères de fixation
du loyer, respectivement de fixation de son caractère prétendument
abusif, dépendent du calcul du rendement de l'immeuble loué selon l'art.
269 CO, et non des critères comparatifs, dont celui des loyers usuels de
l'art. 269a let. a CO (ATF 120 II 240; ATF 121 III 364; Higi, Zürcher
Kommentar, 1998, nn. 60 s. ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, pp. 387-388; Weber, Basler Kommentar, 2011, n. 8 ad art.
270 CO; Commentaire USPI, Genève 2011, n. 23 ad art. 270 CO).
Toutefois, cette hiérarchie des critères est inversée lorsque
l'immeuble loué a été construit ou acquis il y a "longtemps" (TF, arrêt
4C.323/2001 du 9 avril 2002, in SJ 2002 I 435; Dietschy, Droit du bail à
loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 66 ad art.
270 CO et les réf.; Bohnet, CPra-Bail, n. 40 ad art. 269 CO; TF 4A_276/2011
du 11 octobre 2011 c. 5.2.3). Le Tribunal fédéral a retenu qu'une durée de
42 ans (1956-1998) entrait dans cette situation exceptionnelle. La
jurisprudence de la Cour de céans admet un renversement de hiérarchie
lorsque l'immeuble a été acquis ou construit il y a plus de 30 ans (CdB
-
15 -
2011 p. 49). En l'occurrence, l'acquisition du terrain remonte à 46 ans, le
bâtiment lui-même datant de 1969, soit d'il y a 43 ans : cette
jurisprudence fédérale (TF in CdB 2002 p. 33) justifie que la méthode de
calcul de rendement soit exceptionnellement écartée au profit de celle
découlant de l'art. 269a CO.
6.De manière générale, la Chambre des recours a considéré que,
lorsque le locataire est légitimé à contester le loyer initial qu'il a accepté
contractuellement, il lui appartient de démontrer le caractère abusif de ce
loyer, le fardeau de la preuve lui incombant sur ce point selon l'art. 8 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210). Cette charge de la
preuve du preneur à bail a été admise par une doctrine largement
majoritaire (Weber, op. cit., n. 8 ad art. 270 CO; Higi, op. cit., n. 79 ad
art. 270 CO; Commentaire USPI, op. cit., n. 47 ad art. 270 CO; Fetter, La
contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 511 p. 234 et réf.;
Heinrich, Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Zurich 2007,
n. 4 ad art. 270 CO; Bättig, in Mietrechts Aktuell 2010, p. 65; Salomé
Daïna, Le caractère abusif du loyer initial : qui doit prouver quoi?, in CdB
2009, pp. 97 ss). Cette opinion est celle du Conseil fédéral dans son
Message (FF 1985 I 1473). Elle a jusqu'ici été adoptée par le Tribunal
fédéral (ATF 124 III 310; Tribunal fédéral, arrêt du 9 juillet 2002, in CdB
2002 p. 135).
Une minorité d'auteurs soutient en revanche une charge de la
preuve du bailleur et non du locataire à l'art. 270 CO, même lorsque le
cadre du litige est strictement fixé sur les loyers comparatifs au vu de la
procédure du locataire et de la formule du bailleur (Dietschy, op. cit., n. 63
ad art. 270 CO; Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial,
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 38). Le Tribunal des baux
témoigne d'une jurisprudence favorable à cette opinion minoritaire.
Lorsque le bailleur, amené à motiver la fixation du loyer initial
sur la formule officielle cantonale, invoque comme en l'espèce l'art. 269a
let. a CO (si la hiérarchie des critères de fixation est aussi respectée par lui
-
16 -
[cf. c. 5 supra]), il doit contribuer à la contre-preuve de démontrer que le
loyer se tient dans les limites usuelles (Fetter, op. cit., n. 484 p. 222 et n.
511 p. 234), en particulier pour des éléments plus accessibles aux
professionnels de l'immobilier. Pour que la contre-preuve aboutisse, il est
seulement exigé que la preuve principale soit affaiblie, non que le juge soit
persuadé de l'exactitude de la contre-preuve. En ce sens, la contre-preuve
se distingue de la preuve du contraire, qui se dirige contre une
présomption légale et constitue elle-même une preuve principale (CREC I
1
er
octobre 2008/439 c. 4b/aa). Il est vrai que le Tribunal fédéral a annulé
cet arrêt (TF 4A_573/2008 du 24 avril 2009). Toutefois, comme l'a souligné
la Chambre des recours dans son arrêt ensuite de renvoi (CREC I 7 octobre
2009/507 c. 1), le Tribunal fédéral n'a pas expressément infirmé le
principe selon lequel le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer
initial incombe au locataire. Tout au plus peut-on déduire de l'arrêt fédéral
que la contre-preuve du bailleur entreprise à l'occasion de la contestation
d'un loyer initial doit être aussi complète que la preuve qu'il doit rapporter
pour justifier d'une hausse en cours de bail. L'instruction doit donc être
complète sur la contre-preuve avant que le juge ne statue sur les
conséquence d'un éventuel échec de celle-ci, les exigences de la contre-
preuve étant aussi élevées, dans le domaine tout à fait particulier de la
contestation d'un loyer initial du moins, que pour la preuve principale à
charge selon l'art. 8 CC.
Il est vrai que la jurisprudence précitée concernait un cas où le
locataire avait porté le débat exclusivement sur le terrain des loyers du
quartier. Dans l'arrêt CREC I 1
er
avril 2009/168, la Chambre des recours a
laissée ouverte la question de savoir si, lorsque le locataire se prévaut du
rendement net, il n'incomberait pas au bailleur, instant à la preuve du
moyen de défense, d'établir de manière stricte l'existence de cinq objets
de comparaison répondant aux exigences jurisprudentielles et non pas
seulement de contribuer à la contre-preuve.
On ne saurait déduire une solution de l'arrêt TF 4C.323/2001
du 9 avril 2002, in SJ 2002 I 434 cité par les premiers juges, qui concerne
un litige portant sur une contestation de hausse de loyer (la preuve
-
17 -
incombant alors au bailleur) et non un litige concernant le loyer initial. On
ne saurait non plus tirer quoi que ce soit de l'arrêt récent TF 4A_276/2011
du 11 octobre 2011 c. 5.2.3 qui, s'il concerne une contestation de loyer
initial, ne fait que citer l'arrêt SJ 2002 I 434 précédent, en précisant qu'"un
tel calcul (de rendement) ne peut être refusé au locataire qui le demande,
lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son
tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise
à cet égard". De plus, cet arrêt concernait un cas de contestation d'un
loyer initial partiellement nul faute de notification sur formule officielle, où
l'on pourrait soutenir qu'il incombe au bailleur d'établir le montant du
loyer admissible.
On ne saurait par ailleurs déduire de l'obligation de motiver le
loyer initial au moyen de la formule officielle, qui a pour but de fournir au
locataire des informations permettant d'assurer à ce dernier une
protection plus étendue en début de bail tant par la connaissance même
de son droit de contester le loyer initial que par la possibilité d'apprécier
l'ampleur et les motifs de l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation
pour le précédent locataire, que le bailleur aurait à établir les motifs
invoqués sur la formule officielle pour justifier le loyer initial (Fetter, op.
cit., nn. 126-127 p. 61; Salomé Daïna, op. cit., p. 100). Il en découle
également que le cadre du débat judiciaire choisi – choix qui appartient
d'ailleurs en principe au locataire, qui peut décider librement s'il entend
faire porter l'examen du loyer sur d'autres motifs que ceux invoqués par le
bailleur (Lachat, op. cit., p. 394; Fetter, op. cit., n. 472 p. 216), dans les
limites de la hiérarchie des méthodes imposée par la jurisprudence (cf. TF
4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.3) – n'a pas d'impact sur le
fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial.
Dietschy (op. cit., n. 63 ad art. 270 CO) entretient une
confusion entre fardeau de la preuve, obligation de motiver et cadre du
débat judiciaire lorsqu'elle affirme que le bailleur devrait supporter la
preuve du caractère non abusif du loyer initial au moyen des loyers
comparatifs lorsqu'il a choisi ce motif pour fonder la hausse, alors que
lorsque le locataire invoque les loyers du quartier pour contester son loyer
-
18 -
initial sans que le bailleur se soit fondé sur ce motif pour justifier le
montant du loyer, le fardeau de la preuve appartient au seul locataire.
Selon cet auteur, cette solution se justifierait par le fait que la solution
inverse permettrait aux bailleurs d'augmenter systématiquement le loyer
initial en se fondant sur les loyers du quartier, sans devoir craindre l'échec
de la preuve du bien-fondé de la hausse. L'argumentation est toutefois
sans pertinence dans les cas les plus fréquents où le locataire a le choix
de porter le cadre judiciaire sur le calcul de rendement. Pour le reste,
l'obligation de participer à la preuve contraire comme atténuation du
fardeau de la preuve du preneur ne pourrait se concevoir que s'il y avait à
prouver un fait négatif, ce qui n'est pas le cas lors de la fourniture de
loyers comparatifs moins élevés que ceux dont le loyer initial est contesté.
Il n'y a pas de motif de traiter différemment le cas où le locataire a
d'emblée fait porter le débat sur les loyers du quartier et celui où c'est le
bailleur qui a invoqué ce critère, en vertu du principe de renversement de
la hiérarchie des critères absolus de fixation des loyers lorsque l'immeuble
a été acquis depuis plusieurs décennies. Le fondement du renversement
de cette hiérarchie est en effet que les justificatifs font défaut ou n'ont
plus de rapport avec la réalité après plusieurs décennies, de sorte qu'il
s'agit d'éviter de désavantager les propriétaires de longue date. Renverser
ou affaiblir le fardeau de la preuve incombant au locataire dans une telle
hypothèse reviendrait précisément à désavantager de manière indue le
propriétaire de longue date. Il suffirait ainsi au locataire, dans une telle
situation, de rester purement passif, pour obtenir que le loyer soit fixé, au
pire pour lui, au niveau du précédent loyer, sans devoir établir d'abus de la
part du bailleur. Or, la règle de l'art. 270 CO constitue une dérogation au
principe de la liberté contractuelle, destinée uniquement à lutter contre les
loyers abusifs. Dans ce cadre, il est conforme aux règles générales
d'exiger de celui qui se prévaut d'un tel abus et qui requiert une
adaptation du loyer convenu contractuellement qu'il l'établisse et subisse
l'échec du fardeau de la preuve. Il n'existe dès lors aucune raison de
déroger aux règles générales du fardeau de la preuve lorsque le débat
judiciaire porte sur les loyers du quartier, même si ceux-ci sont difficiles
(mais non impossibles) à établir (Kummer, Basler Kommentar, 1962, nn.
184 ss ad art. 8 CC; Piotet, Commentaire Romand, Code civil I, nn. 53-54
-
19 -
ad art. 8 CC). La controverse entre les partisans d'une atténuation ou
renversement (Dietschy, op. cit., n. 63 ad art. 270 CO) et ses opposants
(Salomé Daïna, op. cit., pp. 100 ss) doit ainsi se résoudre selon le principe
général de l'art. 8 CC.
La Cour de céans a sur ce point à de nombreuses reprises
souligné que la pratique contraire du Tribunal des baux n'était pas
conforme au système légal (CREC I 1
er
octobre 2008/439; CREC I 1
er
avril
2009/168, confirmé par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_341/2009 du 6
octobre 2009). Il ne doit pas en aller différemment dans la présente
affaire.
7.S'agissant des loyers comparatifs, il faut ainsi observer
préliminairement que les spécificités – rares sur le marché – du système
de chauffage des locaux en cause, présentant des inconvénients tels que
des inégalités dans la répartition du chauffage ou des bruits selon les
zones d'un appartement (cf. jugement entrepris, p. 10) est un obstacle à
l'aboutissement de la contre-preuve du bailleur, comme l'ont
pertinemment retenu les premiers juges. Ces particularités en revanche
ne retirent aucunement la possibilité pour le preneur de prouver des
loyers dans des locaux comparables à des prix égaux ou inférieurs sans un
tel système de chauffage original.
Le Tribunal des baux devait aussi retenir que l'interdiction de
retenir des biens de la même gérance propriétaire (ATF 123 III 317 c. 4c)
ne vaut que pour la preuve à charge du bailleur, et non celle à charge du
locataire.
Cela étant, la présence d'un système de chauffage très rare,
selon les faits retenus à caractère dépréciatif du loyer exigible, ne retire
pas la possibilité au preneur de démontrer que des loyers sont pratiqués
pour des locaux analogues sans les inconvénients de ce chauffage dans la
région, et pour des prix égaux ou inférieurs, ce qui démontrerait le
caractère abusif du loyer litigieux.
-
20 -
A l'inverse, le bailleur ne peut pratiquement pas du tout
démontrer les cinq cas comparatifs exigés par la jurisprudence au regard
de l'élément dépréciatif déjà évoqué.
La pénurie concrète des moyens de preuve frappe ainsi bien le
bailleur, et non le preneur. La facilité pour les professionnels de
l'immobilier qui justifierait selon certains auteurs le renversement du
fardeau de la preuve (Dietschy, op. cit., n. 63 ad art. 270 CO) ne trouve
précisément pas application au cas d'espèce.
En l'espèce, tant le bailleur dans sa contre-preuve que le
preneur dans sa preuve du caractère abusif échouent. En application de
l'art. 8 CC, cette carence des deux parties doit amener au rejet de l'action
du preneur.
Le recours principal doit ainsi être admis, et le recours joint sur
la question de la fixation du loyer rejeté.
8.La recourante par voie de jonction invoque encore la nullité de
la fixation du forfait de chauffage et eau chaude, pour cause d'absence de
clarté de la motivation (cf. mémoire sur recours et recours joint, p. 5). Les
premiers juges ont retenu ce moyen en ce sens que l'utilisation conjointe,
dans le contrat de bail et la formule officielle, des termes d'acomptes et de
forfait, même si le verso du contrat indique bien la présence d'un forfait,
était ambiguë, voire contradictoire, et partant nulle.
Sur ce point, le recours principal doit être rejeté : il ne s'agit
pas ici de démontrer le caractère abusif du forfait, qui incombe au preneur
dans la mesure où il est sensiblement augmenté ou modifie la répartition
entre loyer net et charges abusivement (Fetter, op. cit., n. 321 p. 149, et
nn. 400 ss p. 186), démonstration qui, comme pour le loyer proprement
dit, appartient au preneur, mais des conséquences de la nullité d'une
-
21 -
notification inefficace selon l'art. 270 al. 2 CO, point démontré à
satisfaction de droit.
Le juge doit dans une telle situation fixer la clause viciée lui-
même en tenant compte de toutes les circonstances. En l'absence de tout
élément de fait se rapportant aux frais accessoires en possession de la
recourante, mais non produits, les premiers juges ont arrêté le forfait à
160 fr., soit 10 fr. de plus que les conclusions de la recourante par voie de
jonction. Cette appréciation n'est pas critiquable en l'état des éléments du
dossier.
Partant, le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.
9.Enfin, la recourante principale a conclu à la fixation du loyer de
la place de parc remise en location à D.________ au montant de 70 fr. par
mois. Conformément à l'art. 253a al. 1 CO, il convient de se référer au
régime juridique appliqué dans le cadre de l'examen du loyer initial de
l'appartement. En l'occurrence, compte tenu du fardeau de la preuve à
charge de chacune des parties (cf. c. 6 supra) et vu l'absence au dossier
d'éléments tendant à démontrer le caractère abusif du loyer de cette
place de parc, il y a lieu de rejeter l'action du preneur quant à cet objet.
Le recours principal doit ainsi être admis sur ce point.
10.En conclusion, le recours principal doit être admis
partiellement et le jugement entrepris réformé aux chiffres I et III de son
dispositif dans le sens des considérants qui précèdent. Le recours joint doit
être rejeté.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont
arrêtés à 1'164 fr. et ceux de la recourante par voie de jonction à 780 fr.
(art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judicaires en
matière civile, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010]).
-
22 -
Obtenant partiellement gain de cause, la recourante principale
a droit à des dépens de deuxième instance réduits d'un dixième (art. 91 et
92 al. 2 CPC-VD), qu'il convient de fixer à 2'850 fr. en chiffres ronds (art. 2
al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus
à titre de dépens, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
p r o n o n c e :
I. Le recours principal est partiellement admis.
II. Le recours joint est rejeté.
III. Le jugement est réformé aux chiffres I et III de son dispositif
comme il suit :
I.Le loyer initial mensuel net dû par la demanderesse
D.________ pour l'appartement de quatre pièces que la
défenderesse X.________ SA lui loue [...] à Lausanne, selon
contrat du 18 mars 2009, est fixé à 1'380 francs (mille
trois cent huitante francs).
III. Le loyer initial mensuel net dû par la demanderesse pour
la place de parc no [...] que la défenderesse lui loue au
parking du [...] à Lausanne, selon contrat du 18 mars
2009, est fixé à 70 fr. (septante francs).
Le jugement est confirmé pour le surplus.
IV. Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont
arrêtés à 1'164 fr. (mille cent soixante-quatre francs) et ceux
-
23 -
de la recourante par voie de jonction à 780 fr. (sept cent
huitante francs).
V. La recourante par voie de jonction D.________ doit verser à la
recourante principale X.________ SA la somme de 2'850 francs
(deux mille huit cent cinquante francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 23 avril 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
-Me Jean-Christophe Diserens (pour X.________ SA),
-Me Guillaume Perrot (pour D.________).
-
24 -
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 86'400 fr. pour la recourante principale et de 48'000 fr. pour la
recourante par voie de jonction.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :