Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Denys
Greffier :M. Perret
Art. 271a al. 1 let. a, 274g al. 1 let. a CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par E.________ AG, à Lausanne,
bailleresse, contre l’ordonnance rendue le 17 mars 2010 par le Juge de
paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant la recourante d’avec P.________, à Crans-Montana (VS), locataire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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E n f a i t :
A.Par ordonnance du 17 mars 2010, dont la motivation a été
notifiée le 19 mai suivant aux parties, le Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois a rejeté la requête d'expulsion déposée
le 8 janvier 2010 par la bailleresse E.________ AG contre le locataire
P.________ pour les locaux sis [...] à Lausanne (locaux commerciaux de 272
m
2
et 2 pièces au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage ainsi que deux studios
au 3
ème
étage) (I), annulé les congés donnés par la bailleresse au locataire
pour les locaux précités avec effet au 30 juin 2009 (II), arrêté les frais de
justice de la bailleresse à 300 fr. (III) et dit que la bailleresse versera au
locataire la somme de 1'500 fr. à titre de dépens, à titre de participation
aux honoraires, débours et frais de vacation de son mandataire (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée,
complétée par les pièces du dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
E.________ AG et P.________ sont liés par trois contrats de baux
à loyer. Le premier, signé par Q.________ SA et P.________ le 22 février
1979, porte sur un studio au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne
pour un loyer mensuel de 500 fr., soit 450 fr. de loyer net, 34 fr. pour le
chauffage et 16 fr. pour l’eau chaude forfaitairement. Rien n’indique que
Q.________ SA était alors propriétaire de l’immeuble litigieux ou agissait en
qualité de représentante du propriétaire; P.________ a cependant admis
que l’objet précité lui a été remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait
l’objet de plusieurs notifications de hausse de loyer, la dernière avec effet
au 1
er
janvier 1994, portant le loyer à 735 fr., soit 682 fr. de loyer net, 35
fr. d’acompte de chauffage ainsi que 18 fr. pour l’eau chaude.
Le deuxième contrat de bail, signé par Q.________ SA et
P.________ le 22 février 1979, porte sur deux studios au 2
ème
étage de
l'immeuble sis [...] à Lausanne pour un loyer mensuel de 540 fr., soit 500
fr. de loyer net, 20 fr. pour le chauffage et 20 fr. pour l’eau chaude
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forfaitairement. Rien n’indique que Q.________ SA était alors propriétaire de
l’immeuble litigieux ou agissait en qualité de représentante du
propriétaire; P.________ a cependant admis que l’objet précité lui a été
remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait l’objet de plusieurs
notifications de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
janvier 1994,
portant le loyer à 872 fr., soit 792 fr. de loyer net, 55 fr. d’acompte de
chauffage ainsi que 25 fr. pour l’eau chaude.
Le troisième contrat de bail à loyer, signé par Z.,
représentée par N., et P.________ les 23 et 29 novembre 2001,
porte sur un local commercial (restaurant) d’une surface de 272 m
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au 1
er
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne, un appartement de 2 pièces à
l'étage au-dessus, un local économat, un local buanderie et une cave en
sous-sols, pour un loyer mensuel de 10’656 fr., soit 10’121 francs de loyer
net, 505 fr. d’acompte pour le chauffage et 30 fr. de forfait pour l’eau
chaude. Rien n’indique que ce contrat de bail a été transféré par
Z.________ à E.________ AG; P.________ a cependant admis que l’objet
précité lui avait été remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait l’objet de
plusieurs notifications de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
novembre 2008, portant le loyer à 11‘476 fr., soit 10’941 fr. de loyer net,
les charges demeurant inchangées.
A la fin de l'année 2008, le locataire s'est plaint en raison des
installations électriques de l'établissement qui devaient être refaites, à
l'instar de la ventilation, et des issues de secours qui étaient
manifestement insuffisantes selon l'Etablissement cantonal d'assurance si
bien qu'il n'avait pas pu obtenir une licence définitive pour l'exploitation
du cabaret. Par courrier rédigé le 9 février 2009 par son conseil, l'avocat
Yves Hofstetter, le locataire a fait valoir ses prétentions auprès de
N.________. Après un échange de correspondances, un entretien a eu lieu
le 15 avril 2009.
En date du 16 février 2009, sans en avertir le conseil du
locataire, la bailleresse a adressé trois avis comminatoires distincts au
locataire personnellement :
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Le bailleur procédera à la remise en état des installations
défectueuses (électricité, ventilation, sorties de secours) d’ici au
31 mai 2010
-
Les loyers consigné sont immédiatement libérés comme suit :
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CHF 50’000.- en faveur des locataires à titre d’indemnité et
pour solde de tout compte du présent litige
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Le solde en faveur du bailleur".
La commission a en outre constaté que la résiliation de bail
était de la compétence du Juge de paix du district de Lausanne qui avait
été saisi par la bailleresse d’une requête d’expulsion, l'audience devant ce
magistrat étant fixée au 6 janvier 2010. La commission n’a cependant pas
transmis la requête de la partie bailleresse au Juge de paix.
On lit en page 5 de l'ordonnance attaquée que "la partie
bailleresse a déposé une requête d’expulsion en date du 2 juillet 2009" et
"qu'à l’audience du 6 janvier 2006 [recte : 2010], elle a déclaré retirer sa
requête d’expulsion, ce qui a donné lieu [à] un prononcé du 14 janvier
2010".
Par requête déposée le 8 janvier 2010 devant le Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois (ci-après : le juge de
paix), E.________ AG a requis l'expulsion de P.________ des locaux occupés
dans l’immeuble sis à Lausanne, [...].
Le 10 février 2010, la Présidente du Tribunal des baux a
transmis au juge de paix, en application de l'art. 274g al. 1 CO, un
exemplaire de la requête du 29 janvier 2010 déposée par P.________ contre
E.________ AG devant le tribunal précité, dans laquelle le demandeur
concluait notamment à l'annulation de la résiliation de bail qui lui avait été
signifiée par la défenderesse (conclusion III), afin que le juge de paix soit
en mesure, le cas échéant, de statuer sur cette conclusion, le tribunal
demeurant saisi des autres conclusions de la requête.
Par procédé du 23 février 2010, le locataire a conclu au rejet
de la requête d'expulsion. Il a produit un bordereau de pièces.
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A l’audience tenue par le juge de paix le 17 mars 2010 ont
comparu la bailleresse, représentée par l'agent d’affaires breveté Jean-
Marc Schlaeppi, et le locataire personnellement, assisté de son conseil. La
bailleresse a produit des déterminations ainsi qu'un lot de pièces. Le
locataire a produit un procédé complémentaire ainsi qu'un bordereau de
pièces.
En droit, le premier juge a considéré que la notification des
mises en demeure et les résiliations subséquentes étaient uniquement
motivées par le fait que le locataire avait fait valoir des prétentions et
constituaient ainsi un congé de représailles au sens de l'art. 271 al. 1 let. a
CO, disposition en application de laquelle le congé devait être considéré
comme abusif et annulé. Pour aboutir à cette conclusion, il s'est fondé sur
la proximité entre les revendications formulées par le locataire par
courrier du 9 février 2009 et l'envoi par la bailleresse le 16 février suivant
des avis comminatoires exclusivement au locataire, dissimulant ainsi
ceux-ci au conseil de ce dernier, avec lequel des pourparlers étaient en
cours. Compte tenu de cette issue, le premier juge a laissé ouvertes les
questions soulevées par le locataire relatives à la compensation invoquée
par celui-ci entre le paiement du loyer et ses prétentions en raison du
défaut de la chose louée, au paiement intégral du loyer par le biais d'une
procédure de consignation ainsi qu'à la reconduction tacite du contrat de
bail depuis la résiliation intervenue le 30 juin 2009 jusqu'au dépôt de la
procédure d'expulsion le 8 janvier 2010.
B.Par acte directement motivé du 31 mai 2010, E.________ AG a
recouru contre cette décision en concluant, avec suite de frais et dépens,
à la réforme en ce sens que l’expulsion du locataire P.________ des locaux
de l'immeuble sis [...] à Lausanne (local commercial à usage de restaurant
au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage et deux studios au 2
ème
étage) est
ordonnée.
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Dans son mémoire du 12 juillet 2010, l’intimé P.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée.
E n d r o i t :
1.L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l’al. 2 de cette disposition, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice. Ce recours peut aboutir soit à la
réforme soit à l’annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et
les références jurisprudentielles citées).
Toutefois, l’art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d’examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait s’appliquer lorsque la validité
du congé a été contestée en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un
tel cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du droit fédéral (JT 2004
III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad
art. 23 LPEBL, p. 212). En l’espèce, l’intimé ayant contesté le congé
litigieux devant la commission de conciliation, l’autorité de recours n’est
pas limitée dans l’examen des moyens de droit.
2.S’agissant des faits, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d’examen défini à l’art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l’art. 29 LPEBL), de telle sorte qu’elle doit admettre comme constants les
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faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79;
1993 III 88).
3.La recourante soutient que le premier juge ne pouvait pas
retenir que l’intimé avait fait valoir de bonne foi des prétentions découlant
du bail au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO; il ne pouvait donc pas annuler
les congés. Selon elle, le Tribunal des baux serait compétent à ce sujet et
la décision prise par la Commission de conciliation en matière de baux ne
serait pas définitive.
En réalité, cette commission n’a pas statué sur la validité des
congés puisqu’elle a constaté que la résiliation était de la compétence du
juge de paix saisi d'une requête d'expulsion sans cependant transmettre
la cause au juge de paix comme objet de sa compétence (cf. jugement
attaqué, p. 5). Quant au Tribunal des baux, il s’est trouvé dessaisi au profit
du juge de paix en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO (Guignard, op. cit., n.
4 ad art. 1 LPEBL, pp. 174 s.).
Pour le surplus, la recourante ne s’exprime pas au sujet du
caractère abusif des congés qu’elle a signifiés à l’intimé peu après que
celui-ci eut émis des prétentions tendant à une remise en état de
certaines installations. Les considérations du premier juge, selon
lesquelles il s’est agi d’un congé de représailles, sont convaincantes et il y
a lieu d’y adhérer (art. 471 al. 3 CPC). Ces considérations se réfèrent à la
jurisprudence, confirmée depuis lors, selon laquelle le congé donné au
locataire pour demeure peut être annulé pour le motif qu'il constitue un
congé de représailles (TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.4).
Cela étant, on peut laisser ouvertes, comme l'a fait le premier
juge, les questions de la compensation, de la consignation et de la
reconduction tacite du bail soulevées par l'intimé.
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4.En définitive, il y lieu de rejeter le recours et de confirmer le
jugement attaqué.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
430 francs (art. 230 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il y a lieu de fixer à 1'200 fr.
(art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif des honoraires d'avocat dus à titre de
dépens; RSV 177.11.3]).
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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
430 francs (quatre cent trente francs).
IV. La recourante E.________ AG doit verser à l'intimé P.________ la
somme de 1'200 fr. (mille deux cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 20 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
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Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-M. Jean-Marc Schlaeppi (pour E.________ AG),
-Me Yves Hofstetter (pour P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :