CPF kc09-023931-76/2010•Provisional lifting of opposition on rent debt partly modified
CPF kc09-023931-76/2010Tribunal Cantonal / Câmara de Execução e Falências18 de fev. de 2010Partially Granted
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The cantonal debt enforcement court partly admitted the tenant’s appeal against a provisional lifting order. It held that the lease agreement was a valid debt acknowledgment for due rent, but the tenant failed to render credible any extinguishment of the debt by a valid termination or by set-off with a rental guarantee. The court nevertheless reduced the moratory interest from 7% to the statutory 5% because the lease did not establish a contractual interest rate. The opposition was therefore lifted only for CHF 3,000 plus 5% interest from 1 May 2009, with costs adjusted accordingly.
Art. 82 LP; provisional lifting of opposition based on a lease agreement; statutory default interest. A lease contract constitutes a debt acknowledgment for matured rent if the lessor has placed the premises at the lessee’s disposal. In provisional lifting proceedings, the debtor need only render a liberatory defence credible; mere allegations are insufficient. Where an official administration over the property has been set up, the owner is divested of the power to collect rents and to terminate leases. Absent an express contractual basis for a higher moratory interest rate, only the statutory default interest of 5% under Art. 104 al. 1 CO is due (consid. II).
105 TRIBUNAL CANTONAL 76 C O U R D E S P O U R S U I T E S E T F A I L L I T E S
Séance du 18 février 2010
Présidence de M. M U L L E R , président Juges:Mme Carlsson et M. Denys Greffier :M. BerthoudAdministrateur, greffier ad hoc
Art. 82 LP La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites et faillites, s'occupe du recours exercé par A.X., à Cossonay, contre le prononcé rendu le 8 septembre 2009, à la suite de l’audience du 3 septembre 2009, par le Juge de paix du district de Morges dans la cause opposant le recourant à B.X., à Cossonay. Vu les pièces au dossier, la cour considère :
3 - 2.Par prononcé du 8 septembre 2009, le Juge de paix du district de Morges a provisoirement levé l’opposition à hauteur de 3'000 fr. plus intérêt à 7 % l’an dès le 1 er avril 2009. Il a mis les frais, par 150 fr., à la charge du poursuivant et alloué à ce dernier la somme de 300 fr. à titre de dépens. Par acte du 18 septembre 2009, le poursuivi a requis la motivation du prononcé. Les motifs ont été expédiés le 21 octobre 2009. En bref, le premier juge a considéré que le contrat de bail valait titre à la mainlevée, le poursuivi n’ayant pas rendu vraisemblable sa libération. Par acte du 31 octobre 2009, le poursuivi a recouru contre ce prononcé, concluant en substance au maintien de l’opposition. Le recourant a déposé en temps utile un mémoire ampliatif, dans lequel il a confirmé sa conclusion. Par l’intermédiaire de son conseil, l’intimé a déposé en temps utile un mémoire de réponse, concluant avec dépens de première et de deuxième instance au rejet du recours. E n d r o i t : I.La demande de motivation a été formée en temps utile (art. 54 al. 1 LVLP [loi du 18 mai 1955 d'application dans le Canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite]; RSV 280.05). Le recours, déposé dans les dix jours dès réception du prononcé, en temps utile également, comporte des conclusions valablement formulées. Le recours est ainsi recevable à la forme (art. 57 al. 1 et 58 al. 1 LVLP, art. 461 ss CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966]; RSV 270.11).
4 - En revanche, les pièces nouvelles produites en deuxième instance seulement sont irrecevables et doivent être écartées du dossier, l’art. 58 al. 3 LVLP interdisant, en matière de mainlevée d’opposition, la production de nouveaux moyens de preuve en procédure de recours. II. a)Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition au commandement de payer. Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant une somme d'argent déterminée et échue, sans réserve ni condition (ATF 130 III 87, JT 2004 II 118; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82). Le contrat signé de bail à loyer constitue une reconnaissance de dette pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JT 2008 II 23 ss, spéc. 35 in fine; Panchaud/Caprez, La mainlevée d’opposition, §§ 74 et 75; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, nn. 49 et 50 ad art. 82 LP). b) Le recourant invoque sa libération en soutenant que le bail a été résilié au 30 avril 2009 et que le loyer a été payé jusqu'à cette date, le loyer du mois de janvier par un versement à l'office - versement qui est établi par pièce et reconnu par l'intimé - et les loyers des mois de février à avril 2009 par compensation avec le montant de la garantie de loyer déposée auprès du bailleur. En matière de mainlevée, la vraisemblance du moyen libératoire suffit à mettre en échec la requête de mainlevée provisoire (Gilliéron, op. cit., n. 82 ad art. 82 LP). Cela signifie que les faits pertinents doivent simplement être vraisemblables : le juge n'a pas à être persuadé
5 - de l'existence des allégués de faits; il suffit que, sur la base d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence des faits pertinents, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement (ATF 132 III 140 c. 4.1.2, rés. in JT 2006 Il 187 et les références citées). Le recourant n'a pas établi en première instance que le bail a été résilié au 30 avril 2009. Dans son mémoire du 10 décembre 2009, il se prévaut d'une résiliation par le bailleur. Or, à supposer qu'une telle résiliation soit intervenue – ce qui n'est pas établi ni même rendu vraisemblable - elle serait inefficace, du fait de la gérance officielle instaurée sur l'immeuble qui abrite l'appartement loué au recourant. La gérance légale requise par la Banque S.________ sur l'immeuble objet du bail a pour fondement l'art. 806 al. 1 CC (Code civil du 10 décembre 1097, RS 210) et les art. 91 ss ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles, RS 281.42). Elle peut être obtenue par le créancier dès l'ouverture de la poursuite en réalisation de gage immobilier. Si le créancier requiert l'extension de son gage aux loyers et fermages, l'office doit aviser les locataires et fermiers qu'ils doivent désormais s'acquitter du loyer en main de l'office, sous peine de s'exposer à payer deux fois. L'office avise en outre le propriétaire. La notification de l'avis au locataire entraîne le dessaisissement du propriétaire, qui ne peut désormais plus encaisser les loyers, ni résilier les baux ou en conclure de nouveaux. La gérance légale implique pour l'office la compétence et l'obligation de prendre toutes les mesures nécessaires à la sauvegarde et à l'encaissement des loyers (ATF 129 III 90, JT 2003 II 48 ; Foëx, Commentaire romand LP, nn. 12 à 19 ad art. 152 LP). Le recourant ne rend ainsi pas vraisemblable une résiliation, qui plus est valable, de son bail au 30 avril 2009. Pour le surplus, le contrat de bail est muet quant à l'exigence et à la constitution d'une garantie de loyer. L'existence d'une telle garantie n'a par ailleurs pas été établie par d'autres pièces du dossier. Quoi qu’il en soit, une telle compensation par le locataire est exclue tant que dure le bail (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 314). On peut encore
6 - relever que, du fait de la gérance légale, le propriétaire n'aurait de toute manière pas été autorisé à accepter un paiement du loyer des mois de janvier à avril 2009 par compensation avec la garantie de loyer. Le recourant ne rend ainsi pas vraisemblable qu'il a payé les loyers des mois de février à avril 2009. c) Le recourant se prévaut encore de l'existence d'un procès en Cour civile entre le bailleur et la Banque S.________ au sujet de la créance qui est à l'origine de la poursuite en réalisation de gage immobilier. L'existence d'une telle procédure est toutefois sans incidence sur l'existence et les effets de la gérance légale. La poursuite est exercée au nom du propriétaire, qui conserve cette qualité malgré la gérance légale et qui, à ce titre, conserve également la qualité de créancier. d) Le recourant échouant à rendre vraisemblable sa libération, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la mainlevée provisoire pour le capital de 3'000 fr. correspondant aux loyers des mois d’avril à juin
mai 2009. L’opposition est maintenue pour le surplus. Les frais de première instance du poursuivant sont arrêtés à 150 francs. Le poursuivi doit verser au poursuivant la somme de 300 fr. à titre de dépens de première instance. Les frais d'arrêt du recourant sont fixés à 315 francs. Le recourant doit verser à l’intimé la somme de 270 fr. à titre de dépens de deuxième instance. Par ces motifs, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, p r o n o n c e : I. Le recours est partiellement admis. II. Le prononcé est réformé en ce sens que l'opposition formée par A.X.________ au commandement de payer n° 5'085’648 de l'Office des poursuites de Cossonay, notifié à la réquisition de B.X.________, est provisoirement levée à concurrence de 3'000 fr. (trois mille francs) plus intérêt à 5 % l'an dès le 1 er mai 2009. L'opposition est maintenue pour le surplus. Les frais de première instance du poursuivant sont arrêtés à 150 fr. (cent cinquante francs).
8 - Le poursuivi A.X.________ doit verser au poursuivant B.X.________ la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre de dépens de première instance. III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 315 fr. (trois cent quinze francs). IV. Le recourant A.X.________ doit verser à l'intimé B.X.________ la somme de 270 fr. (deux cent septante francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du 18 février 2010 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du 27 avril 2010 L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. A.X., -M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour B.X.). La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 3'000 francs.
9 - Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des articles 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des articles 113 et suivants LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de Morges. Le greffier :
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Whether the appeal against the provisional lifting order was admissible and whether new evidence could be considered.
The appeal was admissible, but new evidence submitted only on appeal was inadmissible.
The request for motivation and the appeal were filed in time; however, the Vaud debt enforcement rules bar new evidence in appeal proceedings on provisional lifting.
Whether the lease contract and the landlord's claim constituted a sufficient title for provisional lifting of opposition.
The lease agreement constituted a debt acknowledgement for matured rent, so provisional lifting was in principle available for the rent claimed.
A written lease is a recognition of debt for due rent when the leased premises were placed at the tenant's disposal.
Whether the debtor made credible that the rent debt had been extinguished by termination and payment or set-off.
The debtor did not make credible that the lease had validly ended on 30 April 2009 or that the February to April rents had been paid by set-off.
The alleged termination was neither established nor credible and would in any event have been ineffective because of the official administration over the building; set-off with a rent deposit was neither proven nor permissible in the circumstances.
Whether default interest could be awarded at 7% or only at the statutory rate.
Interest could only be awarded at 5% per year from 1 May 2009, not at 7%.
The lease contained no acknowledgment of a contractual moratory interest rate, so only the statutory default interest under the Code of Obligations applied.
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