Composition : MmeB Y R D E , présidente
MM. Muller et Hack, juges
Greffier :M.Steinmann
Cause pendante entre :
P.________
N.________
C.________
F.________
(Me A. Reil)
et
A.________(Me F. Besse)
-
5 -
Il n’est pas non plus établi que H., P.,
N.________ et C.________ auraient demandé l’exécution anticipée de la
promesse de vente en application du chiffre VII de cet acte.
3.Le 12 octobre 2000, simultanément à la signature de la
promesse de vente, l’acte suivant a été signé dans les bureaux du notaire
V.________ (ci-après : l’acte sous seing privé) :
-
6 -
Il n’est pas établi que l’acte sous seing privé aurait été signé
sous la forme authentique ou sous la forme d’un acte dressé par les soins
du notaire V.________ antérieurement au 31 octobre 2000, en application
de son chiffre 8. Il n'est pas établi non plus que A.R.________ aurait
entrepris des démarches à cette fin.
4.a) Le 20 février 2001, une séance du « groupe [...] à Nyon »,
réunissant l'avocat François Besse, A.R., A.G., Z.,
M., N.________ et C., a eu lieu. Il ressort notamment ce qui
suit du procès-verbal du 2 mars 2001 relatif à cette séance :
« (...)
Il a également été discuté qu'en ce qui concerne la parcelle def, il
était pour l'instant trop tôt pour prendre une décision quant à une
éventuelle acquisition.
(...) »
Dans un procès-verbal du 21 mai 2001, relatif à une séance du
« groupe [...] à Nyon » du 18 mai précédent, tenue en présence de
A.G., Z., A.R., N.________ et C.________, il a
notamment été consigné ce qui suit au sujet de l'achat de la parcelle n°
def de la commune de Nyon :
-
7 -
« (...)
Après diverses interventions et explications de Monsieur N.________
et de Monsieur C., et après avoir reçu l'avis de chacun, il est
décidé d'attendre d'un commun accord la décision du tribunal
administratif concernant, le recours avant de mettre en application
la convention signée entre les parties, notamment avec la signature
d'une promesse de vente ou d'une vente à terme.
(...) »
Par télécopie du 10 juin 2002 adressée à A.R.,
C.________ a soumis à ce dernier une proposition du « groupe de promotion
pour l'achat de la parcelle n° def à Nyon », prévoyant notamment ce qui
suit:
« (...)
Signature d'une promesse d'achat pour la parcelle def (A.R.________
–L.) similaire pour tous les points, à celle signée avec le
groupe de promotion le 12 octobre 2000 pour la parcelle abc. Ceci
est conforme à la convention signée à la même date pour la parcelle
def entre le groupe et toi-même.
(...) »
Dans une télécopie du 11 juin 2002, C. a notamment
écrit ce qui suit à A.R.________ :
« (...) Comme indiqué, dans mon précédent fax je t'apporte réponse
des partenaires et L.________ sur la question d'une augmentation du
prix arrêté dans notre convention.
Après consultation, nous serions en collaboration avec L.________
disposés à le revoir à la hausse comme tu me l'as demandé. Ceci,
pour autant qu'il y aie (sic) négociation également sur d'autres
conditions (...) »
Le même jour, U.________ a transmis à L.________ une copie de
cette télécopie à l'attention de son directeur, S., ainsi qu’un projet
de convention.
Par courrier du 17 juin 2002, l'avocat François Besse, agissant
pour le compte de A.R., a écrit ce qui suit à l'attention de
C.________ :
« (...)
-
8 -
Me référant à votre dernier courrier adressé à Monsieur A.R.,
je vous informe que le prix de vente plancher de mon client s'élève à
CHF 380.- par mètre carré de surface brute de plancher, auquel
s'ajoute un intérêt à 5% entre le moment où le plan de quartier aura
été légalisé, tous délais de recours échus et le paiement.
(...) »
Par correspondances des 18 juin, 2 juillet et 4 juillet 2002, le
groupe de promotion, par l'intermédiaire de C., a poursuivi les
pourparlers en vue d'acquérir la parcelle n° def de la commune de Nyon.
Une séance de travail a eu lieu à cette fin le 5 septembre 2002.
Le 1
er
octobre 2002, le groupe de promotion s'est réuni en
séance, en présence de S.. Il ressort du procès-verbal de cette
séance qu’une copie de l’acte sous seing privé du 12 octobre 2000 a été
remise à S. à cette occasion.
Par courrier du 2 octobre 2002 adressé à A.R.,
C. – faisant référence au partenaire du groupe de promotion,
L.________ – a indiqué ce qui suit :
« (...)
Concrètement, celui-ci est aujourd'hui prêt à signer avec vous une
promesse de vente pour la parcelle def, conformément à la
discussion que nous avons eue lors de notre séance du 5 septembre
dernier (...)
Dès lors, nous demandons à Me V.________ d'établir un projet de
promesse de vente et d'achat (...)
(...) »
Le 4 octobre 2002, le groupe de promotion a tenu une nouvelle
séance, à laquelle S.________ et Y.________ ont participé au nom de
L.. Lors de cette séance, C. a notamment exposé que le
groupe de promotion et son partenaire L.________ avaient décidé de mettre
en application la convention signée avec A.R.________ concernant la
parcelle def de la commune de Nyon.
-
9 -
Le 5 novembre 2002, le notaire V.________ a rédigé un projet
de promesse de vente et d’achat conditionnelle portant sur la parcelle
précitée entre, d’une part, A.R.________ en tant que promettant-vendeur
et, d’autre part, L.________ en tant que promettante-acquéresse.
Par lettre du 7 novembre 2002 adressée à C.,
A.R. et ses partenaires [...] et [...] ont indiqué qu’ils avaient
« décidé de confier un mandat de pilotage à De Necker Strategic
Consulting/ Mr. I.________ » afin, d’une part, de trouver rapidement une
solution avec leurs banques et, d’autre part, de constituer « un Groupe de
réalisation et d’Investisseurs ayant de réelles capacités d’investissements
financiers, capables de réaliser cette opération ». Faisant état de plusieurs
groupes de prestataires et d’investisseurs intéressés, ils ont informé
C.________ que leur mandataire I.________, qui était l’associé fondateur du
groupe De Necker, prendrait très prochainement contact pour examiner
ses propositions.
Par télécopie du 15 novembre 2002, C.________ a répondu à
A.R.________ que le groupe de promotion avait « une priorité sur de
nouveaux venus en tout cas en ce qui concerne les parcelles abc et def ».
Par courrier du 2 décembre 2002, Me François Besse a, en
substance, écrit à C.________ qu’aucune transaction ne serait possible sans
l’agrément des banques.
Par lettre du 23 décembre 2003, C., agissant au nom
du groupe de promotion, a repris contact avec A.R., en sollicitant
un rendez-vous.
b) Dans un courrier électronique du 24 juillet 2004, Me
François Besse a soumis à Z.________ et C.________ deux propositions
alternatives destinées à régler la situation en relation avec la parcelle n°
abc de la commune de Nyon, la seconde consistant à racheter la promesse
de vente pour un montant total de 318'285 francs.
-
10 -
Par lettre du 16 décembre 2004, Me François Besse a soumis à
C.________ une offre au nom du groupe De Necker, portant sur le rachat, au
prix de 500'000 fr., du droit d’emption prévu sous chiffre V de la promesse
de vente.
Par courrier du 27 janvier 2005, C., agissant au nom du
groupe de promotion, a adressé une contre-proposition à Me François
Besse, aux termes de laquelle ce droit d’emption était cédé moyennant
versement d’un montant 700'000 fr. sans conditions.
Le 18 mai 2005, C. a soumis à A.G., Z.,
T., N. et U.________ un projet de convention établi par le
groupe De Necker, prévoyant, en substance, la cession du droit d’emption
précité à De Necker Kipling & Cie SA, au prix de
680'000 francs. Ce projet de convention a débouché sur un projet d’acte
notarié de Me V.________ intitulé « Désignation de nommables », daté du
11 janvier 2006.
Lors d’une séance de discussions tenue le 17 février 2006 en
présence de I., S., Y., Me V. et C., il
a été décidé de désigner L. comme nommable dans le projet
d’acte notarié précité, en lieu et place du groupe De Necker.
5.Par acte notarié du 21 mars 2006 instrumenté par le notaire
V.________ et intitulé « Désignation de nommables » (ci-après : la
désignation de nommables), H., P., N.________ et
C., d’une part, et L., d’autre part, ont notamment convenu
de ce qui suit :
« (...)
II. CESSION DU DROIT D’ACQUERIR – DESIGNATION DE
NOMMABLE
H., P., N.________ et C.________, comparants, cèdent
conjointement le droit d’acquérir la parcelle abc de la commune de
Nyon sus-désignée, qu’ils détiennent en raison de la promesse de
-
11 -
vente et d’achat susmentionnée, à L.________ (L.)
(L.), qui accepte.
En conséquence :
a) les cédants cèdent en cet instant le droit d’emption objet de
l’annotation numéro [...] sus-désignée à la cessionnaire, qui accepte,
et
b) s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la
cessionnaire, ou toutes personnes désignées par cette dernière à cet
effet, le jour de l’exécution de la promesse de vente et d’achat sus-
désignée. Les obligations contractées par les cédants dans le cadre
de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la
cessionnaire ou ses nommables, à la libération totale et définitive
des cédants.
Cette cession du droit d’acquérir est convenue aux clauses et
conditions suivantes :
Prix
Cette cession est concédée moyennant le paiement, par la
cessionnaire, aux cédants, d’une somme de
---SIX CENT HUITANTE MILLE FRANCS---
---(fr. 680'000.--)---
à l’exclusion de tout autre prestation dont il ne serait pas parlé dans
le présent acte.
Ce montant a été et sera payé de la manière suivante :
a) par le versement d’un acompte de cinquante mille francs fr.
50'000.--
sur le compte numéro [...] dont l’Association des
Notaires Vaudois est titulaire auprès de [...], à
Lausanne, sous rubrique « Notaire V.________ », dont
quittance, sous réserve d’encaissement
b) par le versement d’un second acompte de cent
trente mille francsfr. 130'000.--
sur le compte susmentionné, dès la réalisation des
deux conditions a) et b) auxquelles est soumise la
promesse de vente et d’achat susmentionnée, savoir
a) que le plan de quartier « [...] » entre en force et b)
que chaque propriétaire foncier concerné par ce plan
de quartier signe la convention de remaniement
parcellaire qui en découlera, et
c) par le versement du solde de cinq cent mille francsfr. 500'000.--
sur le compte susmentionné, dans les trente jours qui
suivront l’entrée en force du premier permis de
construire sur le périmètre du plan de quartier « [...] ».
Total égal au prix de cession :
six cent huitante mille francs.fr. 680'000.--
Dans l’hypothèse où la cessionnaire ou son/ses
nommable(s) acquerraient tout ou partie de la parcelle
sus-désignée avant la réalisation des deux conditions
rappelées immédiatement ci-dessus, il serait remis,
aux cédants, une garantie afin d’assurer le paiement
des montants de cent trente mille francs (fr. 130'000.--
) et cinq cent mille francs (fr. 500'000.--)
respectivement convenu.
Cette garantie consisterait en la remise, en les mains
du notaire soussigné, d’une garantie bancaire ou
d’une cédule hypothécaire qui grève, en premier rang,
sans parité, aux conditions usuelles, la parcelle sus-
-
12 -
désignée. Tant la garantie que la cédule auraient une
valeur minimale de six cent trente mille francs (fr.
630'000.--).
(...)
II. MANDAT EN FAVEUR DE LA SOCIETE
ANONYME FONCIA GECO La Côte SA
(...)
IV. MANDAT EN FAVEUR D’U.________
L.________ (L.) (L.) s’engage purement et simplement
à mandater U., société anonyme dont le siège est à [...]
(canton de Genève), aux fins de concevoir et réaliser les plans
d’exécution de la construction pour l’équivalent de dix mille mètres
carrés (10'000 m2) de plancher au minimum dans le cadre des
réalisations du plan de quartier de la « [...] », ou dans le cadre d’une
autre construction dans la région de l’arc lémanique, et à faire
reprendre cet engagement à tout acquéreur successif de la parcelle
sus-désignée.
(...)
V. MANDAT EN FAVEUR DE MONSIEUR N.
(...)
VI. ELECTION DE DROIT-FOR
Pour toute contestation qui pourraient s’élever quant à
l’interprétation ou l’exécution des présentes, les parties déclarent
faire élection de domicile attributif de for et de juridiction aux
tribunaux ordinaires du canton de Vaud.
(...) »
L’acompte de 50'000 fr. ressortant de la désignation de
nommables a été consigné auprès de Me V.________ et versé aux
demandeurs, ou à l’un d’entre eux, par l’intermédiaire dudit notaire.
6.Le 10 janvier 2007, A.R.________ a vendu la parcelle n° def de
la commune de Nyon à quatre acheteurs constitués en société simple,
dont E., qui avait repris les actifs et passifs de L. ensuite
de fusion (cf. supra, ch. 1b).
7.a) Par acte notarié signé les 11, 15 et 19 février 2008,
H., N., P.________ et C.________ ont donné leur
-
13 -
consentement au remaniement parcellaire découlant du plan de quartier
« [...] ».
b) Le 21 août 2008, une séance de signature de l’acte de
remaniement parcellaire relatif au plan de quartier précité était prévue en
l’étude du notaire [...]. L’un des propriétaires concerné, B.R., ne
s’est pas présenté à cette séance, de sorte que Me [...] a établi le même
jour un constat de carence.
c) Le 19 décembre 2008, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de la Côte a rendu une ordonnance de mesures
provisionnelles sous la forme d’un dispositif, dont la teneur était la
suivante :
« (...)
I.-ORDONNE à B.R. de signer, dans les cinq jours
dès la notification de l’ordonnance, tous documents permettant le
remaniement parcellaire sur le périmètre du Plan de quartier
« [...] », à Nyon, en particulier la convention de remaniement
parcellaire et l’acte d’échange y relatif, conformément aux modèles
annexés à la présente ordonnance pour en faire partie intégrante;
II.-DIT qu’à défaut d’exécution du chiffre I ci-dessus,
C.R., copropriétaire de la parcelle n° [...] du cadastre de la
commune de Nyon, est autorisé à signer, à son entière décharge, au
nom et pour le compte d’B.R., la convention de remaniement
parcellaire et l’acte d’échange y relatif, ainsi que tous les autres
documents nécessaires aux modifications à requérir du
Conservateur du Registre foncier;
(...) »
Par lettre du 13 janvier 2009, la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de la Côte a confirmé qu’aucun appel n’avait été déposé
à l’encontre de l’ordonnance de mesures provisionnelles susmentionnée.
d) Le même jour, un acte de remaniement parcellaire
découlant du plan de quartier « [...] » et concernant notamment la parcelle
n° abc du cadastre de la commune de Nyon a été approuvé, par devant le
notaire [...], par A.R., C.R., B.R., la commune de
Nyon, [...], E., [...], [...], [...], [...] et [...].
-
14 -
C.R.________ a signé cet acte pour lui-même et pour le compte
d’B.R., en exécution du chiffre II de l’ordonnance de mesures
provisionnelles du 19 décembre 2008.
A.R. a pris part à cet acte en qualité de propriétaire
des parcelles n° abc et [...] de la commune de Nyon. Quant à E.,
elle y a pris part en qualité de propriétaire en mains communes, société
simple, de la parcelle n° def de la commune de Nyon. Tous deux étaient
représentés par l’avocat François Besse lors de la séance
d’instrumentation.
e) Le 14 janvier 2009, le remaniement parcellaire objet de
l’acte notarié susmentionné a été inscrit au Registre foncier sous numéro
[...]. Ensuite de ce remaniement, la parcelle n° abc du cadastre communal
de Nyon a notamment été fractionnée en deux biens-fonds distincts, soit
les parcelles n° K. et B.. Ces deux biens-fonds, ainsi qu’une
nouvelle parcelle n° [...], ont été attribués à A.R.. Une nouvelle
parcelle n° [...] a en outre été attribuée à C.R.________ et B.R.________ en
copropriété, chacun pour une demie. L’annotation du droit d’emption en
faveur de H., N., P.________ et C.________ a par ailleurs été
reportée sans changement, avec le consentement des bénéficiaires
susmentionnés, de la parcelle n° abc sur les nouvelles parcelles
n° K.________ et B..
Les parcelles n° K., B.________ et [...] susmentionnées
n’ont pas fait l’objet d’un autre remaniement parcellaire que celui inscrit
au Registre foncier le 14 janvier 2009, dont il est fait état ci-dessus.
8.a) Le 25 février 2009, Y.________ a adressé à C.________ un
courrier électronique au nom d’E.________, indiquant ce qui suit :
« (...)
-
15 -
Nous souhaitons discuter de la suite que nous entendons donner
quand (sic) à la désignation future de la parcelle abc et de sa
cession partielle à un autre promoteur.
Ci-joint un plan d’accès E.________ à Onex.
Meilleures salutations
(...) »
La défenderesse ne conteste pas que cet « autre promoteur »,
auquel Y.________ faisait référence, pouvait être, entre autres, une société
proche du groupe D..
b) A une date indéterminée, U., par l’intermédiaire de
B.G., est entrée en discussion avec deux représentants de
D., à savoir W.________ et Q..
Par courrier électronique du 6 avril 2009, B.G. a écrit
ce qui suit à W.________ et Q.________ :
« (...)
Lors de notre séance du 1
er
avril 2009 dans vos locaux, nous avons
convenu de vous rendre une offre concernant l’établissement de
plans d’exécution pour le projet de logement de la parcelle abc de la
commune de Nyon, et pour le
9 avril 2009.
(...) »
Le 23 avril 2009, Q.________ a transmis notamment à
N.________ et B.G.________ des plans de bâtiments et d’autres documents
pour permettre à U.________ de formuler son offre de mandat.
Le 7 mai 2009, U., par l’intermédiaire de B.G.
et A.G., a envoyé un courrier à D., dont il ressort
notamment ce qui suit :
« (...)
Après analyse du dossier, nous avons dû nous rendre à l’évidence
(sic) ce qui avait déjà été évoqué lors de notre entrevue, en
présence de vos architectes :
-
16 -
-une intégration efficace de la prestation partielle à fournir par
notre bureau dans le processus engagé par vos mandataires ne
sera pas une affaire aisée; notamment vu sous l’angle d’une
situation économique tendue, le risque de faire perdre de
l’argent aux deux mandataires existe,
-le projet en question ne correspond qu’à environ 55% des
surfaces SPB stipulées par la promesse de mandat,
-nous avons pris acte lors de l’entrevue que vous ne pouvez
entrer en matière sur un mandat de substitution, possibilité
prévue par la convention, en raison de la situation économique
actuelle.
Fort de ce qui précède, votre proposition de dédite globale semble
en effet la seule solution réaliste et praticable, malgré le fait que
notre engagement dans cette affaire n’avait d’autre but que
d’assurer un mandat à notre bureau.
Reste la définition d’une dédite équitable, ce qui n’est pas chose
aisée. Pour nous forger une idée, nous nous sommes tenus à une
notion prudente de « gain échappé », basé sur une marge de l’ordre
de 10% par rapport au montant des honoraires supposés.
En l’état, nous estimons la valeur d’une dédite globale de la
promesse de mandat telle que formulée dans l’acte de désignation
de nommables signé le 20/03/2006 (recte : 21/03/2006) à CHF HT
100'000.—(cent mille).
Ce montant serait payable en mains du notaire, le jour de la
réalisation de la promesse de vente et d’achat relative à la parcelle
abc; les frais, émoluments et honoraires éventuels étant à votre
charge.
(...) »
c) Par convention sous seing privé du 22 septembre 2009,
E.________ a cédé son droit d’acquérir la parcelle n° B.________ du cadastre
communal de Nyon à la société O., dont le siège est à [...].
d) Le 22 octobre 2009, D., par l’intermédiaire de
Q., a adressé à U., à l’attention de B.G., un courrier
électronique dont il ressort ce qui suit :
« (...)
Nous avons le plaisir de revenir vers vous dans le cadre de l’affaire
mentionnée en objet.
Nous avons, en partenariat avec O., conclu avec E.________
dans le courant de ce mois un accord relatif à la cession d’une partie
-
17 -
de la désignation de nommable et la reprise des mandats convenus
entre votre société et E..
Nous vous remercions pour votre confiance et l’offre du 07.05.09
que vous nous avez fait parvenir. Celle-ci rencontre notre
approbation sur le principe.
D’entente avec E., nous avons convenu qu’au moment de la
signature de la cession de la désignation de nommable devant
notaire nous joindrons copie de l’offre de chacun des mandataires
afin d’entériner nos accords. Cette signature sera rendue possible
dès l’inscription définitive du remaniement parcellaire.
Nous vous remercions de bien vouloir accuser réception du présent
email et nous confirmer par la même occasion votre engagement
sur le respect de la confidentialité.
En vous réitérant nos remerciement (sic) pour la confiance accordée
nous vous adressons, Messieurs, nos salutations distinguées. »
Il n’est pas établi que E.________ aurait participé aux
discussions entre U.________ et D.________ concernant les parcelles n°
K.________ et B.________ (anciennement n° abc) du cadastre de la
commune de Nyon, ni qu’elle aurait eu connaissance de leur contenu.
9.a) Par lettre du 7 septembre 2010, Me V.________ a convoqué
H., P., N., C., E., D. et
O., à une séance d’instrumentation de l’acte de vente des
parcelles K. et B.________ du cadastre de la commune de Nyon,
prévue le 30 septembre 2010, à 16 heures.
b) Le 20 septembre 2010, E.________ a ordonné le virement en
faveur de Me V.________ de la somme de 30'953 fr. 20. L’ordre de
paiement émis à cette occasion indique, sous la rubrique « Motif du
paiement », ce qui suit :
« (...)
Paiement de la quote part E.________ (44,974%) sur le montant de
CHF 130'000.- à verser lors de la signature du remaniement
parcellaire par tous les propriétaires après déduction de la quote
part D.________ (55,026%) sur CHF 50'000.- payés par E.________ le
17.03.2006
-
18 -
(...) »
c) Par courrier électronique du 23 septembre 2010, l’Etude de
Me V.________ a envoyé un projet d’acte de vente daté du même jour à
Q., Y., J., Me François Besse, N.,
A.G., A.R., C.________ et Z.. Il ressort du chiffre VI
de ce projet notamment ce qui suit :
« (...)
VI. MANDATS
La société O. reprend dès maintenant, signature des
présentes, à l’entière et définitive décharge d’E., les
obligations de mandater convenues dans l’acte de « Désignation de
nommables » objet de la minute numéro [...] dont parlé ci-dessus.
La société O. s’engage irrévocablement, purement et
simplement, à :
(...)
-verser à la société U., dont le siège est à [...] (canton de
Genève), une indemnité de cent mille francs (fr. 100'000.--), hors
taxes, dans les trente jours à compter d’aujourd’hui, et ce, pour
solde de tout compte (...)
(...) »
d) Le 30 septembre 2010, A.R., H., P.,
N., C., E.________ et O., étaient présents ou
représentés à l’Etude de Me V., en vue de la signature de l’acte de
vente concernant les parcelles n° K.________ et B.________ du cadastre de la
commune de Nyon. E.________ avait conféré procuration, le 29 septembre
2010, à Y.________ pour la représenter à cette occasion. Quant à
O., elle était représentée par J. qui l’engageait par sa
signature individuelle. Lors de cette séance, un nouveau projet d’acte de
vente des parcelles susmentionnées, daté du 30 septembre 2010, a été
remis aux comparants. Ce projet comprenait notamment, sous chiffre VI
intitulé « MANDATS », les mêmes clauses que celles figurant dans le projet
d’acte de vente du 23 septembre 2010 relatives aux obligations
d’O.________ envers U.________ (cf. supra, ch. 9 c).
-
19 -
Après s’être entretenu en aparté avec les représentants
d’E.________ et O.________ pour les informer en primeur de sa décision,
A.R.________ a refusé de signer l’acte de vente des parcelles n° K.________
et B.________ du cadastre de la commune de Nyon à l’issue de la séance du
30 septembre 2010.
e) Le jour même, Me V.________ a établi un constat de carence
relevant notamment ce qui suit :
« (...)
a) Monsieur A.R., se référant à une convention sous seing
privé du douze octobre deux mille et d’une (sic) note intitulée
« Parcelle abc » - Note en vue de la séance du 30 septembre
2010 », dont une copie de chacune est signée ce jour des
comparants et produite pour demeurer ci-annexée, refuse de
signer l’acte de ventes des parcelles K. et B.________ de la
commune de Nyon, conformément au projet d’acte établi ce jour
par le notaire soussigné, dont une copie signée ce jour des
comparants est produite pour demeurer ci-annexée,
b) les autres comparants nommés dans le projet d’acte
susmentionné étaient présents ou représentés par procuration et
prêts à signer l’acte de ventes conformément au projet précité,
c) les acquéresses (réd. : E.________ et O.) ont eu
connaissance des convention et note dont parlé ci-dessus
qu’immédiatement avant la signature du présent constat,
d) chacun des comparants au projet d’acte en cause déclare n’avoir
aucune proposition à formuler afin d’aboutir à une signature ce
jour et
e) les cédants (réd. : H., P., N. et C.________)
reconnaissent ne pas avoir remis aux acquéresses copie de la
convention précitée car ils estimaient qu’il n’y avait aucun lien
entre ce document et le droit d’emption sus-désigné.
(...) »
f) Le document annexé au constat de carence susmentionné,
intitulé « Parcelle abc » - Note en vue de la séance du 30 septembre
2010 », a la teneur suivante :
« 1. Il faut rappeler que la promesse de vente et d'achat a été
conclue pour une durée de 10 ans, échéant le 30 septembre 2010.
Cette promesse est subordonnée aux trois conditions cumulatives
suspensives suivantes :
a) Le plan de quartier « [...] » entre en force;
b) Chaque propriétaire foncier concerné par ce plan de quartier
signe la convention de remaniement parcellaire en découlant;
c) Les promettant-acquéreurs obtiennent le financement nécessaire.
-
20 -
Le droit d'emption concédé aux promettant-acquéreurs et inscrit au
Registre foncier est soumis aux mêmes conditions.
Il faut noter que, dans le projet d'acte qu'il a établi le 8 mai 2006, Me
V.________ a constaté (page 3, point B), que "dite promesse de vente
et d'achat en cause est subordonnée à conditions qui ne sont, à ce
jour, pas toutes réalisées". A l'époque, tous les propriétaires, hormis
B.R., avaient signé la convention de remaniement
parcellaire. Le Tribunal d'arrondissement de La Côte avait déjà
rendu une décision ordonnant à B.R. de signer également le
remaniement (arrêt d'appel sur mesures provisionnelles du 23 mars
2006). Aujourd'hui, le remaniement est certes inscrit, mais
B.R.________ ne l'a toujours pas signé et continue à le contester, à
telle enseigne qu'il vient d'adresser une requête tendant à
l'interdiction d'aliéner les parcelles remaniées et s'apprête à agir en
rectification du Registre foncier. C'est dire que l'on peut émettre
d'ores et déjà des doutes sérieux sur le point de savoir si la
condition selon laquelle chaque propriétaire concerné par le plan de
quartier aura signé la convention de remaniement parcellaire est bel
et bien remplie ou non. La question peut toutefois rester en suspens,
puisque d'autres éléments mettent clairement en doute la validité
même de la promesse de vente et d'achat signée le 12 octobre
Par réplique du 4 avril 2012, P., N., C.,
H. et U.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
b) En l’espèce, la Cour de céans est compétente pour
connaître du présent litige en vertu de la clause d’élection de for contenue
au chiffre VI de la désignation de nommables et de l’art. 74 al. 2 aLOJV, la
acomptes prévus par l’acte du 21 mars 2006. La défenderesse s’oppose à
l’exécution de cet acte en soulevant divers moyens, qu’il convient
d’examiner successivement.
-
32 -
a) La défenderesse fait d’abord valoir que la « promesse de
vente » du 12 octobre 2000 ne respecte pas l’exigence de la forme
authentique, dès lors qu’elle n’intègre pas certaines clauses essentielles
de la vente de l’ancienne parcelle
n° abc de la commune de Nyon figurant dans l’acte sous seing privé signé
le
12 octobre 2000, ce qui entraînerait la nullité de la désignation de
nommables du
21 mars 2006 sur laquelle les demandeurs fondent leurs prétentions.
aa) Selon l’art. 216 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code
civil suisse du 30 mars 1911 [Code des obligations]; RS 220), les ventes
d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
En vertu de l’al. 2 de cette même disposition, il en va de même des
promesses de vente et des pactes d’emption portant sur un immeuble.
Le droit fédéral précise la notion de forme authentique, son
objet et son contenu, ainsi que les effets de son inobservation (ATF 125 III
131 consid. 5b;
ATF 124 I 297 consid. 4a; ATF 113 II 402 consid. 2a). Il voit et veut au
minimum dans la forme authentique un acte écrit dressé par une personne
préposée à cet effet et contenant l’énoncé des faits ayant une portée
juridique, des déclarations de volonté ou des actes juridiques qu’il parfait
(Engel, Contrats de droit suisse, 2
e
éd.,
p. 94). Quant au droit cantonal, il détermine les formalités de la forme
authentique, notamment en ce qui concerne l’organisation du notariat et
la procédure notariale (art. 55 al. 1 Tit. Fin. CC [Titre final du Code civil
suisse du 10 décembre 1907;
RS 210; Müller, Contrats de droit suisse, n. 386, p. 83). Dans le canton de
Vaud, seuls les actes notariés répondant aux exigences de validité de la
LNo (loi vaudoise sur le notariat du 29 juin 2004; RSV 178.11) sont des
actes authentiques
(art. 47 al. 1 LNo).
-
33 -
Selon la jurisprudence rendue en application de l’art. 216 al. 1
CO, applicable également à la promesse de vente immobilière, la forme
authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du
contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais
subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur
nature, constituent un élément du contrat de vente; il faut comprendre par
cette dernière expression tous les éléments qui affectent le rapport entre
la prestation et la contre-prestation issues de la vente (ATF 135 III 295
consid. 3.2; ATF 119 II 135 consid. 2a; ATF 113 II 402 consid. 2a; Foëx,
Commentaire romand, CO I, 2
e
éd. [cité : Foëx, CR CO I], n. 9 ad art. 216
CO). L’acte authentique doit donc énoncer toutes les contre-prestations
promises en échange du bien immobilier et le prix indiqué doit
correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l’acte est nul parce
que simulé (ATF 135 III 295 précité
consid. 3.2; ATF 101 II 329 consid. 3a; ATF 94 II 270). Doivent notamment
être revêtus de la forme authentique, en tant qu’essentialia negotii, la
désignation des parties et de leurs éventuels représentants, la désignation
de l’immeuble vendu, l’indication véridique du prix de vente comprenant
la mention de toutes les prestations (en argent) devant être fournies par
l’acheteur, la manière d’établir le prix de vente s’il n’est pas déterminable
au moment de la conclusion du contrat, les engagements de transférer la
propriété et de l’acquérir et l’engagement de payer le prix (Foëx, CR CO I,
n. 10 ad art. 216 CO). Sont par ailleurs également soumises à
l’observation de la forme authentique les clauses concernant une
condition affectant le contrat (Foëx, CR CO I, n. 11 ad art. 216 CO et les
références doctrinales citées). D’une façon générale, le Tribunal fédéral
admet que les points subjectivement essentiels n’entrant pas dans le
cadre de la vente ne sont pas soumis à l’observation de la forme
authentique, même s’ils constituent une condition sine qua non de la
conclusion du contrat de vente; ce qui est décisif, selon la jurisprudence,
c’est l’unité du contrat de vente, qui se détermine en fonction du contenu
de ce contrat et non selon des circonstances extérieures (ATF 113 II 402
consid. 2a; ATF 119 II 135 consid. 2 a; TF 4C. 386/2005 du 3 février 2006
consid. 3.1; Foëx, CR CO I, n. 13 ad art. 216 CO). Dans ce contexte, un
contrat conclu dans la forme requise est également nul, lorsqu’un second
-
34 -
contrat, indissociable du premier en vertu de la volonté des parties, ne
respecte pas cette forme (cf. Meier/Hayoz, Berner Kommentar, n. 89 ad
art. 657 CC; ATF 90 II 34 consid. 3).
La vente d’immeubles ou la promesse d’une telle vente qui ne
respecte pas la forme authentique est en principe frappée de nullité
absolue
(ATF 135 III 295 consid. 3.2; ATF 112 II 330 consid. 2b). Le contrat ne
produit aucun effet et ne peut être validé ultérieurement. Les parties n’ont
donc aucun droit à l’exécution de leurs prestations réciproques (Müller, op.
cit., n. 394, p. 84; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., n.
984, p. 138). La constatation de la nullité a lieu d’office et n’importe quelle
personne ayant un intérêt digne de protection peut l’invoquer en tout
temps (ATF 111 II 134 consid. 1, JdT 1986 I 627;
ATF 95 II 532 consid. 3, JdT 1971 I 40).
L'interprétation selon le principe de la confiance – y compris
celle d'un contrat dont la validité dépend d'une forme particulière (ATF
127 III 248 consid. 3c) – consiste en rechercher comment les parties,
lorsque leur accord s'est formé, pouvaient comprendre de bonne foi les
clauses adoptées par elles, en fonction du contexte dans lequel elles ont
traité (ATF 132 III 24 consid. 4). Même s'il est apparemment clair, le sens
d'un texte souscrit par les parties n'est pas forcément déterminant, de
sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée
(art. 18 al. 1 CO). Lorsque la teneur d'une clause contractuelle paraît
limpide à première vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, du
but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de
cette clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a
cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les
cocontractants lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci
ne correspond pas à leur volonté (ATF 131 III 606 consid. 4.2 ; ATF 130 III
417 consid. 3.2 ; ATF 129 III 118 consid. 2.5).
bb) En l’espèce, par acte notarié du 12 octobre 2000, intitulé
« promesse de vente et d'achat conditionnelle », A.R.________ s’est engagé
-
35 -
à vendre la parcelle n° [...] de la commune de Nyon à H.,
P., N.________ et C.________ pour le prix de 2'546'280 francs (cf.
infra, consid. IV c) bb) i)) pour la qualification juridique de cet acte en
contrat de vente immobilière, et non en promesse de vente immobilière).
Simultanément à la signature de cet acte, A.G., Z.,
N., C., A.R.________ et une autre personne dont il n’a pas
été possible de déchiffrer le nom, ont signé, en l’étude de Me V.,
un acte sous seing privé ayant pour but de définir les modalités
d’acquisition des immeubles du quartier dit « [...] », dont A.R. était
propriétaire. Ce document, dont il est établi qu’il n’a jamais fait l’objet
d’un acte authentique, fait expressément référence à la « promesse de
vente » précitée, en précisant que cette dernière « a pour but la
réalisation des objectifs visés par la présente convention, en particulier
des points 3 et 6 de celle-ci ». Il prévoit en substance l’engagement du
« groupe de promotion » – défini comme étant « U.________ A.G.,
X. Z., N., C.________ » et une personne
indéterminée – d’acquérir la parcelle n° def de la commune de Nyon en
mains de A.R.________ (ch. 3) et stipule, sous chiffre 2, qu’à défaut
d’acquisition de cette parcelle dans les deux ans à compter de sa
signature, « la promesse pourrait en particulier être annulée ». Il contient
en outre, sous chiffre 5, une clause arrêtant le prix de vente des parcelles
n° def et abc susmentionnées à 360 fr. le mètre carré et prévoyant que
« ce prix pourra être adapté au marché du moment et à l’indice des prix à
la consommation (réf : ville de Zurich), en tenant compte des intérêts
intercalaires et autres charges éventuellement encourues par le « ”groupe
de promotion” ou ses nommables ». Sous chiffre 6, il dispose enfin que
toute acquisition pourra intervenir chaque fois que l’autorisation de
construire en force sera délivrée par l’autorité compétente tous recours
échus.
Pour la défenderesse, les chiffres 2, 5 et 6 précités de l’acte
sous seing privé seraient des éléments essentiels de la vente de
l’ancienne parcelle n° abc de la commune de Nyon qui, faute d’avoir été
intégrés dans l’acte intitulé « promesse de vente », entraineraient la
nullité de celui-ci. On ne saurait la suivre sur ce point. Tout d’abord, les
-
36 -
parties à l’acte sous seing privé ne sont pas les mêmes que celles à la
« promesse de vente ». En réalité, seuls N., C. et
A.R.________ figurent dans les deux actes. P.________ et H.________ ne sont
en revanche liées que par la « promesse de vente », alors qu’U.,
X., A.G., Z. et une dernière personne dont le nom,
ajouté à la main, n’a pu être déchiffré, ne sont parties qu’à l’acte sous
seing privé. Or, l’on ne saurait considérer que lorsqu’il est passé par
d’autres personnes, un acte puisse contenir des éléments essentiels qui
auraient dû être intégrés à un acte de vente authentique. Peu importe à
cet égard que A.G.________ ait été administrateur-président et actionnaire
à la fois d’U.________ et de P.________ et que Z.________ ait été
administrateur-président tant de H.________ que de X.. Il n’en
demeure pas moins qu’en l’absence d’éléments permettant d’admettre
une identité économique entre ces personnes et ces sociétés (Durchgriff),
celles-ci doivent être considérées comme des entités distinctes. Cela
étant, à défaut d’identité de parties entre la « promesse de vente » et
l’acte sous seing privé, les clauses de celui-ci ne peuvent être considérées
comme des éléments essentiels de celle-ci. Par ailleurs, au regard de leur
contenu, on ne saurait de toute manière considérer les chiffres 2, 5 et 6 de
l’acte sous seing privé comme des éléments essentiels de la « promesse
de vente ». En effet, le chiffre 2 prévoit que la « promesse de vente »
« pourrait être annulée » si la parcelle n° def reste en mains de
A.R. deux ans après sa signature. Il n’est pas dit qu’elle le sera. Au
contraire, l’emploi du verbe pouvoir au conditionnel confirme qu’il
s’agissait là d’une simple déclaration d’intention, sans réelle portée
juridique. Il en va de même des chiffres 5 et 6 qui prévoient que le prix de
vente des parcelles n° def et abc « pourra être adapté » au marché du
moment et à l’indice des prix à la consommation dans le cadre des
réalisations successives et que toute acquisition « pourra intervenir »
chaque fois que l’autorisation de construire en force sera délivrée. Dans
les deux cas, l’emploi du verbe pouvoir au futur indique qu’il ne s’agissait
pas pour les parties de faire naître de véritables droits et obligations mais
uniquement de formuler une déclaration d’intention. D’ailleurs, le fait que
les parties aient convenu que l’acte sous seing privé serait formalisé par
un acte authentique avant le 31 octobre 2000 et qu’elles n’aient
-
37 -
finalement pas procédé en ce sens confirme qu’elles ne considéraient pas
cet acte comme contraignant en l’état. La Cour de céans considère dès
lors que celui-ci était une pure déclaration d’intention et qu’il ne contenait
au surplus aucun élément essentiel au contrat de vente de l’ancienne
parcelle n° abc de la commune de Nyon.
On ne saurait davantage suivre la défenderesse lorsqu’elle
prétend qu’en signant le 30 septembre 2010 la note annexée au constat
de carence, les demandeurs P., N. et C.________ auraient
admis la nullité de la « promesse de vente ». En effet, il ressort de l’état
de fait que, lors de la séance du 30 septembre 2010 à laquelle toutes les
parties avaient été convoquées par le notaire V., le vendeur
A.R. a refusé d’exécuter la vente immobilière conditionnelle en se
prévalant de l’acte sous seing privé du 12 octobre 2000 précité, d’une
part, et d’une « Note rédigée en vue de la séance du 30 septembre 2010 »
qui exposait les motifs pour lesquels cet acte sous seing privé aurait
entaché de nullité la vente immobilière, d’autre part. Or, il ressort du
constat de carence dressé à l’issue de cette séance par ledit notaire que
tous les autres comparants, dont les demandeurs P., N. et
C.________ qui avaient cédé leur droit d’acquérir, voulaient exécuter la
vente immobilière et étaient prêts à signer l’acte authentique préparé par
le notaire. A l’évidence, puisqu’ils étaient disposés à exécuter la vente, ou
à concourir à l’exécution de celle-ci, les demandeurs n’ont pas pu vouloir
apposer leur signature en guise d’approbation avec le contenu d’une note
qui aboutissait à la conclusion que la vente immobilière était nulle et ne
pouvait pas être exécutée. Il en va de même des autres comparants qui
ont apposé leur signature sur cette note et qui, au contraire du vendeur,
entendaient exécuter la vente immobilière. En réalité, la raison pour
laquelle tous les comparants ont apposé leur signature sur les deux
documents précités et sur le projet d’acte authentique du 30 septembre
2010, ressort du texte du constat de carence lui-même, qui précise que
tous ces documents sont signés pour demeurer annexés audit constat. Par
leur signature, les comparants ont ainsi signé ces documents pour attester
en avoir pris connaissance et non pour adhérer à leur contenu. En
raisonnant par l’absurde, il faudrait considérer, si l’on admettait le
-
38 -
contraire, que la vente objet du constat de carence est valablement
conclue, au motif que les comparants ont signé le projet d’acte de vente
annexé audit constat. Tel n’est évidemment pas le cas et pour les mêmes
motifs, on ne saurait retenir qu’en signant la note, les demandeurs
P., N. et C.________ auraient admis la nullité de la
« promesse de vente ».
En définitive, il apparaît qu’il ne manque aucun élément
essentiel à la « promesse de vente » du 12 octobre 2000 et qu’aucun
élément essentiel de cet acte n’est simulé, de sorte qu’il est valable en la
forme. Par conséquent, l’acte notarié de désignation de nommables du 21
mars 2006, par lequel les demandeurs P., N. et C.________
ont convenu de céder à l’ayant cause de la défenderesse le droit
d’acquérir la parcelle faisant l’objet de la « promesse de vente », n’est pas
nul pour ce motif-là.
b) A titre subsidiaire, la défenderesse fait valoir que toutes les
conditions suspensives stipulées dans la « promesse de vente » du 12
octobre 2000 n’étaient pas remplies au jour de son échéance le 30
septembre 2010, de sorte que cet acte est devenu caduc et que la cession
et désignation de nommables du 21 mars 2006 ne pouvait plus déployer
d’effets.
aa) En vertu de l'art. 151 CO, le contrat est conditionnel
lorsque l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à
l'arrivée d'un événement incertain (al. 1) ; il ne produit d'effets qu'à
compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas
manifesté une intention contraire (al. 2). On parle de condition potestative
si la réalisation de la condition dépend de l'une des parties, de condition
casuelle si elle dépend d'un tiers ou du hasard et de condition mixte si elle
dépend cumulativement d'une partie et d'un tiers ou du hasard
(Pichonnaz, Commentaire romand, CO I, op. cit. [cité : Pichonnaz, CR CO I],
nn. 2, 4-5, 12, 29 ad art. 151 CO). Le contrat assorti d'une condition est
conclu mais il n'est pas encore parfait, en ce sens que les créances
réciproques n'existent pas encore. Au moment de l'avènement de la
-
39 -
condition, la période de suspension prend fin immédiatement et l'acte
conditionnel produit ses effets dès cet instant comme un acte pur et
simple, sans qu'une action supplémentaire des parties soit nécessaire. La
condition peut faire défaut pour deux raisons : l'événement futur ne s'est
pas réalisé au terme fixé par les parties ou l'avènement de la condition est
devenu définitivement impossible. Lorsque la condition fait défaut,
l'expectative de droit renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans
la même situation que si elles n'avaient jamais conclu d'acte conditionnel
(Pichonnaz, CR CO I, nn. 40-41, 48-49, 54-58 ad art. 151 CO et les
références citées). Le contrat est dans tous les cas entièrement caduc et
les prestations effectuées doivent être restituées en application des règles
sur l'enrichissement illégitime (art. 62 CO; ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ;
TF 4C_25/2004 du 13 septembre 2004 consid. 3.3).
bb) En l’espèce, la « promesse de vente » du 12 octobre 2000
était soumise à trois conditions suspensives cumulatives, à savoir que le
plan de quartier « [...] » entre en force (IV a), que chaque propriétaire
foncier concerné par ce plan de quartier signe la convention de
remaniement parcellaire qui en découlerait (IV b) et que les promettants-
acquéreurs obtiennent le financement nécessaire à l’achat en cause à
hauteur de 80% du prix de vente (IV c).
La défenderesse conteste la réalisation de la condition IV b
susmentionnée, au motif que l’un des propriétaires concernés par le plan
de quartier, B.R.________, n’aurait pas consenti au remaniement parcellaire
au moment de l’échéance de la promesse de vente, soit le 30 septembre
En définitive, les trois conditions suspensives prévues par la
« promesse de vente » du 12 octobre 2000 étaient réalisées avant la date
de son échéance, le 30 septembre 2010. Contrairement à ce que soutient
la défenderesse, cet acte n’est donc pas devenu caduc pour ce motif.
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41 -
c) A titre plus subsidiaire, la défenderesse fait valoir que les
demandeurs P., N. et C.________ n’ont pas exécuté leurs
propres obligations découlant de l’acte du 21 mars 2006, de sorte qu’ils ne
peuvent exiger de la défenderesse qu’elle exécute les siennes.
aa) i) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le précontrat
qui contient déjà tous les éléments essentiels du contrat principal doit être
assimilé à ce contrat. Constitue ainsi une vente immobilière, non une
promesse de contracter, la promesse de vente, passée en la forme
authentique, dans laquelle les parties se sont mises d'accord sur tous les
éléments du contrat (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 118 III 32 consid.
3b ; ATF 103 III 97 consid. 2a). Dans ces circonstances, la promesse de
vente permet d’agir directement en exécution (art. 665 al. 1 CC
[Code civil suisse du 10 décembre 1907 - RS 210] ; ATF 103 III 97 consid.
2a ;
ATF 118 III 32 consid. 3b et 3c).
Il est admissible que, lors de la conclusion d’un contrat de
vente immobilière, les parties conviennent que l’acheteur puisse se faire
remplacer par un tiers (ATF 105 III 11 consid. 4 ; ATF 103 III 107 consid.
2a ; ATF 42 II 497 ; Schmid, Die offentliche Beurkundung von
Schuldverträgen, thèse Fribourg 1988, n. 328,
p. 93). Dans l’arrêt paru aux ATF 103 III 97 précité, le Tribunal fédéral a
qualifié de contrat de vente immobilière un acte passé en la forme
authentique intitulé « promesse de vente – droit d’emption », dans lequel
l’acheteur s’engageait à acquérir « pour soi ou son nommable » et
prévoyant une inscription au registre foncier pour une date ultérieure à
celle de la signature. Relevant que les parties – se conformant à une
pratique notariale très répandue dans le canton de Vaud – n’avaient pas
conclu tout de suite un contrat de vente à inscrire immédiatement au
registre foncier, selon toute probabilité parce qu’elles entendaient, d’une
part, prévoir l’inscription au registre foncier seulement pour plus tard et,
d’autre part, donner à l’acheteur la possibilité de se substituer un tiers, le
Tribunal fédéral a considéré que cela n’empêchait pas de considérer l’acte
en cause comme un contrat de vente d’ores et déjà définitif. Selon le
-
42 -
Tribunal fédéral, il y avait certes là deux facteurs d’incertitude dans les
rapports contractuels, mais ni l’un ni l’autre n’entraînait la nécessité pour
les parties de conclure entre elles encore un autre contrat. Ainsi, au
moment de l’échéance de leurs prestations respectives, les deux
contractants pouvaient réclamer directement l’exécution du contrat. Au
cas où l’acheteur aurait voulu faire usage de la possibilité de se substituer
un tiers, il n’aurait pas été nécessaire que fût conclu un contrat entre le
vendeur et ce tiers, mais seulement entre l’acheteur et ce tiers. Le
vendeur aurait pu réclamer l’exécution du contrat à l’acheteur
directement, le cas échéant au tiers. Pour le Tribunal fédéral, la
convention passée devant notaire et intitulée « promesse de vente – droit
d’emption » n’était donc pas une promesse de contracter une vente
immobilière, mais un contrat de vente immobilière, ceci résultant
d’ailleurs des termes employés dans l’acte, lequel précisait qu’à
l’expiration du délai convenu « chacune des parties pourra assigner l’autre
... pour procéder au transfert définitif » (ATF 103 III 97
consid. 2a).
Lorsqu’elle est conclue pour soi ou pour son nommable, une
telle « promesse de vente » produit ainsi les effets suivants : Le
promettant-acquéreur s’oblige à l’égard du promettant-vendeur à acheter
l’immeuble pour son compte ou pour celui d’un tiers à désigner (le
« nommable »). Si le promettant-acquéreur renonce ultérieurement à faire
usage de son droit de substitution, il peut rechercher directement le
promettant-vendeur en exécution du contrat de vente qui les lie (et vice
versa), sans nécessité de conclure entre eux un nouveau contrat. Si le
promettant-acquéreur décide en revanche de transférer le contrat au
nommable, l’exécution en nature peut être demandée entre le
promettant-vendeur et le nommable, et ce dès l’instant où le promettant-
acquéreur opère le « choix du nommable », c’est-à-dire dès la conclusion
de l’accord passé entre le promettant-acquéreur et le nommable, accord
par lequel le promettant-acquéreur choisit un nommable qui accepte
(Favre, Le transfert conventionnel de contrat, thèse Fribourg 2005, n. 259,
p. 76). C’est dans le sens d’un contrat de vente au transfert duquel le
vendeur-restant consent d’emblée, dans la vente même, qu’il faut
-
43 -
comprendre la vente conclue « pour soi ou pour son nommable » ou
« avec réserve de substitution », selon l’expression consacrée dans la
pratique notariale. Dans un tel acte en effet, le contrat de vente est conclu
ou bien entre l’acheteur et le vendeur, ou bien entre le nommable et le
vendeur, le nommable étant le cas échéant désigné par l’acheteur. Il ne
peut s’agir d’un contrat conclu « pour le compte de qui il appartiendra »,
car l’intention de l’acheteur – qui achète en son nom et qui peut (mais ne
doit pas) acheter pour son compte – d’agir pour le compte d’autrui n’est
pas certaine. Il est seul conforme à la volonté typique des parties
concernées de retenir la présence d’un consentement anticipé du vendeur
(restant) au remplacement de l’acheteur (partie sortante) par un tiers
(nouveau contractant) au contrat de vente (Favre, op. cit., n. 257, pp. 74
et 75).
ii) Lorsque le contrat de base est bilatéral, et que tous les
droits et obligations de l’acheteur initial sont transférés au tiers désigné
par celui-ci, comme dans un contrat de vente immobilier conclu « pour soi
ou son nommable », il s’agit d’un transfert de contrat
(« Vertragsübertragung ») et non d’une simple cession de créance (Favre,
op. cit., nn. 257 et 259, pp. 74 et 76 et les références citées ; Schmid, op.
cit., nn. 314, 328 et 329, pp. 88 et 93ss), voire d’une reprise de l’exécution
d’une obligation préexistante découlant du contrat de vente immobilière
(« Erfüllungsübernahme » ; ATF 110 II 340 consid. 1b/bb, critiqué par
Schmid, op. cit., n. 317). Le transfert de contrat peut reposer sur une
convention, appelée contrat de transfert. Ce dernier a été longtemps
analysé comme une combinaison de cessions de créances et de reprises
de dettes (théorie dite de la décomposition). Il est plus juste d’y voir une
opération indépendante et complexe (théorie dite de l’unité), portant sur
la position de partie au contrat de base. Elle exige donc la participation
des trois personnes concernées : le nouveau contractant (« entrant »), la
partie « sortante » et le cocontractant originel (« restant »). On peut
envisager deux constructions : ou bien le contrat est conclu entre la partie
sortante et le nouveau cocontractant, mais il est subordonné à
l’assentiment (antérieur, concomitant ou postérieur) du cocontractant
originel. Ou bien le cocontractant originel participe également comme
-
44 -
partie au transfert; celui-ci s’analyse alors comme un contrat tripartite,
exigeant un échange de toutes les manifestations de volonté
(Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5
e
éd., nn. 1727-1728, p. 387
et les arrêts cités).
Selon Jean-Frédéric Reymond, qui a étudié historiquement la
pratique notariale vaudoise, la cession du droit d’acquérir l’immeuble à un
nommable se fait en trois temps, soit d’abord par la conclusion de l’acte
de base, sous la forme d’une promesse de vente entre le promettant-
vendeur et le promettant-acquéreur ou son nommable (1), ensuite par la
conclusion d’un acte en la forme authentique entre le promettant-
acquéreur et le nommable par lequel ce dernier accepte de prendre la
place du promettant-acquéreur dans le contrat de base (2), et enfin par la
« désignation de nommable proprement dite », soit l’acte par lequel le
promettant-acquéreur, en général, révèle le nom du nommable au
promettant-vendeur (Reymond, La promesse de vente pour soi ou pour
son nommable, thèse Lausanne 1945, pp. 201 ss). La « désignation de
nommable proprement dite » doit intervenir dans le délai de validité de la
promesse de vente, qui sauf stipulation contraire, est de dix ans en droit
suisse (art. 127 CO), mais qui peut être réduit conventionnellement.
Comme cette désignation n’est qu’une simple indication du nom du
nommable au promettant-vendeur, elle n’est pas soumise à une condition
de forme (Reymond, op. cit., p. 204). Dès qu’il a désigné au promettant-
vendeur un nommable capable d’exécuter le contrat de base et qui a
accepté par un acte authentique de prendre sa place à cet acte (cf. étape
(2) ci-dessus), le promettant-acquéreur est délié et il ne reste plus en
présence que le promettant-vendeur et le nommable (Reymond, op. cit., p.
205). La désignation de nommable peut avoir lieu à titre onéreux, en ce
sens qu’au lieu de désigner gratuitement son nommable, le promettant-
acquéreur retire un bénéfice de cette désignation, soit en une somme
d’argent, soit en un avantage quelconque. La désignation de nommable à
titre onéreux étant faite, le promettant-acquéreur est dégagé de ses
obligations. Comme dans les hypothèses examinées plus haut, le
promettant-acquéreur qui fait une désignation de nommable à titre
-
45 -
onéreux fait une cession (Reymond, op. cit,
p. 206).
bb) En l’espèce, pour juger de l’exception d’inexécution (art.
82 CO) soulevée par la défenderesse, il y a lieu de déterminer la nature et
la portée des droits et obligations de chaque partie, en se penchant
d’abord sur la « promesse de vente » du 12 octobre 2000 et, ensuite, sur
l’acte notarié du 21 mars 2006, intitulé « désignation de nommables ».
i) La « promesse de vente » du 12 octobre 2000 prévoit en
substance que A.R.________ promet de vendre aux demandeurs P.,
N. et C., ainsi qu’à H., qui promettent d’acquérir
« pour eux, pour leur ou leurs nommables » la parcelle n° abc de la
commune de Nyon au prix de 2'546'280 fr., le transfert de possession et
de propriété étant prévu au jour de la signature de l’acte de vente, le 30
septembre 2010. Il y est en outre stipulé que « la présente promesse de
vente et d’achat est conclue ferme de part et d’autre sans possibilité de
dédit » (ch. III 13), qu’elle est soumise à trois conditions cumulatives (ch.
IV) et assortie d’un droit d’emption échéant le
30 septembre 2010 concédé par A.R.________ « pour garantir les droits des
promettants-acquéreurs » (ch. V).
Au vu de ce qui précède, il apparaît que cet acte contient tous
les éléments objectivement et subjectivement essentiels de la vente de
l’ancienne parcelle n° abc de la commune de Nyon. Il s’agit dès lors, non
pas d’une simple promesse de contracter (art. 22 al. 1 CO), mais bien d’un
contrat de vente immobilière au sens de l’art. 216 al. 1 CO. Peu importe à
cet égard le fait que le transfert de propriété ne devait intervenir qu’à une
date postérieure à celle de la signature. En effet, la vente était
conditionnelle au sens de l’art. 217 al. 1 CO, ce qui implique que le
transfert de propriété ne pouvait être inscrit au registre foncier qu’après
l’avènement des trois conditions suspensives convenues. A noter que la
jurisprudence précise que la vente ne saurait rester en suspens pendant
une durée illimitée (ATF 95 II 523). Tel n’était toutefois pas le cas en
l’espèce, puisque les parties s’étaient donné rendez-vous au plus tard le
-
46 -
30 septembre 2010, et qu’à cette date, elles devaient en principe
constater si les conditions étaient réalisées ou pas, sans qu’il soit
nécessaire de conclure un autre contrat pour opérer le transfert de
propriété en faveur des acquéreurs.
Il en résulte qu’une fois les conditions suspensives remplies, la
« promesse de vente » conférait aux acquéreurs un titre d’acquisition qui
leur permettait d’exiger de A.R.________ qu’il fasse opérer l’inscription du
transfert de propriété de la parcelle vendue au registre foncier,
conformément à l’art. 665
al. 1 CC. En cas de refus, ils pouvaient ouvrir une action en transfert de la
propriété dirigée contre la personne obligée par le titre d’acquisition, en
l’occurrence A.R., pour autant que celui-ci fût encore propriétaire
(art. 665 al. 1 in fine CC ; Steinauer, Les droits réels, tome II, 4
e
éd., nn.
1549 ss, spéc. 1551 ss, pp. 79 ss). Ils pouvaient ensuite requérir eux-
mêmes l’inscription du transfert de propriété sur la base du jugement, en
se fondant sur les art. 665 al. 2 et 963 al. 2 CC (Steinauer, op. cit., n.
1555, p. 81).
Cela étant, la « promesse de vente » prévoit que les
demandeurs P., N.________ et C., ainsi que H.,
acquièrent la parcelle litigieuse « pour eux, pour leur ou leurs
nommables ». Cette clause doit être interprétée en ce sens que la vente
liait à l’origine les quatre acquéreurs prénommés au vendeur A.R.,
ce dernier ayant toutefois consenti de manière anticipée à ce que les
acquéreurs transfèrent ultérieurement leurs droits d’acquérir la parcelle
vendue à un tiers de leur choix. On ne saurait considérer que les
demandeurs prénommés et H. ont agi en tant que représentants
de l’ayant cause de la défenderesse, dès lors qu’au moment de la
signature de la promesse de vente, ils se sont engagés en leurs noms et
qu’ils avaient la possibilité d’acquérir la parcelle vendue pour leur propre
compte ; leur intention d’agir pour le compte d’autrui n’était dès lors pas
certaine au moment de la conclusion de la vente.
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47 -
ii) La « cession du droit d’acquérir - désignation de
nommables » du 21 mars 2006 prévoit quant à elle notamment ce qui
suit :
« (...)
II. CESSION DU DROIT D’ACQUERIR – DESIGNATION DE
NOMMABLE
H., P., N.________ et C., comparants, cèdent
conjointement le droit d’acquérir la parcelle abc de la commune de
Nyon sus-désignée, qu’ils détiennent en raison de la promesse de
vente et d’achat susmentionnée, à L. (L.)
(L.), qui accepte.
En conséquence :
a) les cédants cèdent en cet instant le droit d’emption objet de
l’annotation numéro [...] sus-désignée à la cessionnaire, qui accepte,
et
b) s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la
cessionnaire, ou toutes personnes désignées par cette dernière à cet
effet, le jour de l’exécution de la promesse de vente et d’achat sus-
désignée. Les obligations contractées par les cédants dans le cadre
de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la
cessionnaire ou ses nommables, à la libération totale et définitive
des cédants.
(...) »
Cet acte prévoit ainsi le transfert à L.________ – aux droits de
laquelle la défenderesse a succédé – de tous les droits et obligations des
quatre acquéreurs originels de l’ancienne parcelle n° abc de la commune
de Nyon issus de la « promesse de vente ». Il s’agit donc d’un transfert de
contrat. Plus précisément, cet acte correspond, selon la thèse de Jean-
Frédéric Reymond précitée, à la deuxième étape de la cession du droit
d’acquérir l’immeuble à un nommable, à savoir la conclusion d’un acte en
la forme authentique entre les promettant-acquéreurs et le nommable, par
lequel ce dernier accepte de prendre la place des promettant-acquéreurs
dans le contrat de base, en l’occurrence dans la « promesse de vente ».
Cela étant, il apparaît que le transfert du droit d’acquérir la
parcelle litigieuse à L.________ a pris effet au jour de la signature de l’acte
précité. Les verbes « céder » et « accepter » relatifs au transfert sont en
effet indiqués au présent, étant précisé que la cession du droit d’emption
est également indiquée au présent. Le caractère immédiat du transfert est
en outre confirmé par le fait qu’une partie du prix prévu en échange de
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48 -
celui-ci devait être payé séance tenante. Logiquement, puisque la vente
était soumise à des conditions suspensives et que les parties à la
« promesse de vente » étaient convenues de se revoir plus tard pour
constater si lesdites conditions étaient réalisées, la désignation de
nommables prévoyait, sous chiffre II b, que « les cédants (...) s’engagent
solidairement à désigner en qualité de nommable la cessionnaire (...) le
jour de l’exécution de la vente ». Cet engagement correspond, selon la
thèse de Jean-Frédéric Reymond susmentionnée, à la troisième étape du
transfert du droit d’acquérir l’immeuble vendu à l’ayant cause de la
défenderesse, soit à la communication du nommable au vendeur. Cette
communication, qui n’est soumise à aucune condition de forme (cf. supra,
consid. IV c) aa) ii)), devait intervenir dans le délai de validité de la
« promesse de vente », soit au plus tard le 30 septembre 2010. Elle avait
pour effet de libérer les cédants des obligations contractées à l’égard de
A.R.________ dans la « promesse de vente », comme le confirme le chiffre II
b de la désignation de nommables, dont il ressort qu’une fois la
cessionnaire désignée en qualité de nommable, « les obligations
contractées par les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront
(...) entièrement reprises par la cessionnaire ou ses nommables, à la
libération totale et définitive des cédants ».
En résumé, la Cour de céans considère que l’acte du 21 mars
2006 prévoyant le transfert des droits et obligations issus de la
« promesse de vente » avait des effets immédiats entre les cédants et la
cessionnaire, mais qu’elle ne déployait des effets vis-à-vis du vendeur
A.R.________ que lorsque la désignation de nommables lui était
communiquée, en principe au « jour de l’exécution de la vente ». Or,
A.R.________ a été informé avant le 30 septembre 2010 que L.________
remplacerait H., P., N.________ et C.________ dans le cadre
de la vente. En effet, il en a été informé le 23 septembre 2010 par l’envoi
du projet d’acte de vente de Me V.________ et, en tous les cas, lors de la
séance de signature tenue en l’Etude dudit notaire le 30 septembre 2010.
Il s’ensuit que le transfert à L.________ des droits découlant de l’acte
intitulé « promesse de vente » est intervenu au plus tard ce jour-là.
Comme cet acte n’était pas un précontrat mais une vente immobilière
-
49 -
respectant la forme authentique (cf. supra, consid. IV c) bb) i)),
contrairement à ce que soutient la défenderesse, L.________ aurait pu
ouvrir action contre A.R.________ pour obtenir l’exécution de la vente.
Quant aux demandeurs, ayant alors valablement cédés à un tiers leurs
droits découlant de cette vente, ils n’avaient plus de relations
contractuelles avec le vendeur A.R.. C’est donc à tort que la
défenderesse leur impute l’inexécution de la vente.
iii) En définitive, il apparaît que les demandeurs P.,
N.________ et C.________ ont parfaitement rempli leurs obligations à l’égard
de L., en désignant cette société comme leur nommable à
A.R., et ce au plus tard le jour prévu pour l’exécution de la vente.
L’exception d’inexécution (art. 82 CO) soulevée par la défenderesse doit
dès lors être écartée.
d) La défenderesse fait enfin valoir que E., qui avait
succédé aux droits de L., aurait valablement résolu la désignation
de nommables par le courrier qu’elle a adressé à l’ancien conseil des
demandeurs le 17 janvier 2011.
aa) Lorsque l'une des parties est en demeure dans un contrat
bilatéral, l'autre partie peut lui fixer un délai convenable pour s'exécuter
(art. 107 al. 1 CO), et si l'exécution n'est pas intervenue à l'expiration de
ce délai, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut se départir
du contrat (art. 107 al. 2 CO). La résolution du contrat peut être annoncée
déjà avant l'expiration du délai, pour le cas où l'exécution n'interviendrait
pas; en particulier, elle peut être combinée avec la fixation du délai (TF
4A_23/2011 du 23 mars 2011 consid. 4). La fixation d'un délai au débiteur
n'est pas nécessaire lorsqu'il ressort de l'attitude du débiteur que cette
mesure serait sans effet, lorsque, par suite de la demeure du débiteur,
l'exécution de l'obligation est devenue sans utilité pour le créancier ou
lorsque aux termes du contrat l'exécution doit avoir lieu exactement à un
terme fixe ou dans un délai déterminé (art. 108 CO).
-
50 -
bb) En l’espèce, c’est à tort que la défenderesse prétend que
la désignation de nommables du 21 mars 2006 aurait été valablement
résolue par le courrier adressé le 17 janvier 2011 par E.________ à l’ancien
conseil des demandeurs. En effet, il ne ressort pas du texte de ce courrier
que E.________ aurait déclaré résoudre cet acte. Au demeurant, les
demandeurs P., N. et C.________ avaient, à cette date,
valablement exécuté les obligations découlant dudit acte (cf. supra,
consid. IV c) bb) ii) et iii)). Or, en l’absence de demeure des demandeurs
prénommés, E.________ n’aurait de toute manière pas été fondée à
résoudre la désignation de nommables.
e) En définitive, il apparaît que l’acte intitulé « cession du droit
d’acquérir - désignation de nommables » du 21 mars 2006 est valable et
que les demandeurs P., N. et C.________ ont parfaitement
exécuté les obligations qui en résultent. En conséquence, ils peuvent
prétendre au paiement du prix prévu en contrepartie de l’exécution de
leurs obligations, pour autant que les conditions d’exigibilité stipulées
dans cet acte soient remplies.
A cet égard, les demandeurs susmentionnés réclament le
paiement des deuxième et troisième acomptes prévus par ledit acte, de
respectivement 130'000 fr. et 500'000 fr., le premier acompte de 50'000
fr. leur ayant déjà été versé au moment de la signature de l’acte. Le
deuxième acompte était payable dès la réalisation des deux conditions
suspensives auxquelles était soumise la « promesse de vente », à savoir
que le plan de quartier « [...] » entre en force et que chaque propriétaire
concerné par ce plan de quartier signe la convention de remaniement
parcellaire en découlant. Pour les raisons évoquées précédemment, ces
deux conditions étaient remplies avant la date d’échéance de la
« promesse de vente », le 30 septembre 2010 (cf. supra, consid. IV b) bb)),
de sorte que le deuxième acompte est exigible. Quant au troisième
acompte de 500'000 fr., il était stipulé payable dans les trente jours
suivant l’entrée en force du premier permis de construire sur le périmètre
du plan de quartier « [...] ». Or, il résulte de l’état de fait que de tels
permis de construire ont été délivrés par la municipalité de Nyon le 20 juin
-
51 -
2011 et qu’ils sont entrés en force au plus tard le 3 septembre 2012, date
à laquelle le Tribunal fédéral a pris acte du retrait des recours interjetés
par B.R.________ contre leur octroi. Le troisième acompte est donc devenu
exigible 30 jours plus tard, soit le 3 octobre 2012.
Au vu de ce qui précède, il apparaît que les conclusions prises
par les demandeurs en paiement des deuxième et troisième acomptes
selon la désignation de nommables sont fondées. La défenderesse doit
ainsi aux demandeurs P., N. et C., solidairement
entre eux, les montants de 130'000 fr. et 500'000 francs. L’intérêt
moratoire à 5% l’an sur la somme de 130'000 fr. sera alloué dès le 20
novembre 2010, soit le lendemain du jour de la réception du courrier du
18 novembre 2010, par lequel l’ancien avocat des demandeurs a mis en
demeure E. de payer le deuxième acompte (art. 102 al. 1 et 104
al. 1 CO). Il sera alloué sur la somme de 500'000 fr. dès le 4 octobre 2002,
soit le lendemain du jour où le troisième acompte est devenu exigible. Il
convient en effet d’admettre que la défenderesse est tombée en demeure
à cette date, indépendamment de toute nouvelle interpellation des
demandeurs, dès lors que ces derniers l’avaient déjà sommée de verser le
troisième acompte par le biais de la demande du 30 décembre 2010 (art.
102 al. 1 CO). Dans ces conditions, une nouvelle interpellation n’était pas
nécessaire, d’autant que la défenderesse avait manifesté, par le dépôt de
sa réponse, qu’elle ne s’exécuterait pas (ATF 94 II 26,
JdT 1969 I 322).
V.Il convient à présent d’examiner la prétention des demandeurs
en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 100'000 fr. en faveur
de F., consécutifs à la non-exécution de la clause figurant sous
chiffre IV de la désignation de nommables du 21 mars 2006, qui prévoit,
en substance, l’engagement de L. ou de son nommable à
mandater la demanderesse F.________ « aux fins de concevoir et réaliser
les plans d’exécution de la construction pour l’équivalent de dix mille
mètres carrés (10'000 m2) de plancher au minimum dans le cadre des
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52 -
réalisations du plan de quartier la « [...] », ou dans le cadre d’une autre
construction dans la région de l’arc lémanique».
a) On appelle « clause d’architecte » la stipulation accessoire
par laquelle l’acquéreur d’un bien-fonds s’engage à confier à la personne
désignée (le bénéficiaire) les travaux d’architecture de l’ouvrage qu’il veut
ou pourrait vouloir y édifier. La clause est en principe liée à un contrat
principal de vente immobilière et c’est ce lien qui lui donne un caractère
particulier. Le bénéficiaire peut être soit le vendeur du bien-fonds, soit un
tiers. Dans ce second cas, la clause consiste en une promesse de
contracter (art. 22 CO), doublée d’une stipulation pour autrui
(art. 112 CO). On entend par là une clause par laquelle une personne,
agissant en son propre nom, fait promettre à une autre une prestation en
faveur d’un tiers (Tercier, Le droit de l’architecte, 3
e
éd., nn. 159 ss, pp.
54-56). La stipulation pour autrui n’est pas un contrat, mais un mode
spécialement convenu de l’exécution de l’obligation (Tercier/Pichonnaz,
op. cit., n. 1046, p. 235 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, CO I,
op. cit. [cité : Tevini/Du Pasquier, CR CO I], n. 2 ad
art. 112 CO). Elle fait intervenir trois acteurs : le stipulant, le promettant et
le bénéficiaire. L’art. 112 CO distingue la stipulation pour autrui imparfaite
(al. 1) de la stipulation pour autrui parfaite (al. 2 et 3). Dans la première, le
bénéficiaire est uniquement destinataire de la prestation et seul le
stipulant peut agir contre le promettant. En revanche, dans la seconde,
stipulant et promettant accordent au tiers le droit d'exiger directement la
prestation et, le cas échéant, d'actionner le promettant (ATF 139 III 60
consid. 5.2 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd. [cité :
Engel, Traité des obligations], pp. 417 ss ; Tevini/Du Pasquier, CR CO I, n. 3
ad
art. 112 CO ; Zellwegger-Gutknecht, Basler Kommentar OR I, 6
e
éd., nn. 15
et 15a ad art. 112 CO). La stipulation pour autrui parfaite ne se présume
pas
(TF 4A_627/2011 du 8 mars 2012 consid. 3.5.1 ; ATF 123 III 129 consid.
3d ; Tevini/Du Pasquier, CR CO I, n. 9 ad art. 112 CO). Elle se déduit avant
tout de l’intention des parties (Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 1051 p. 236 ;
Tevini/Du Pasquier, CR CO I, n. 8 ad art. 112 CO ; Zellwegger-Gutknecht,
-
53 -
op. cit., n. 9 ad
art. 112 CO), mais également de l’usage, de la loi, ou encore du but et de
la nature du contrat (Engel, Traité des obligations, p. 420 ; Zellwegger-
Gutknecht, op. cit.,
n. 10 ad art. 112 CO). Le Tribunal fédéral a admis une stipulation pour
autrui parfaite dans le cas de l’engagement pris par l’acheteur d’un
immeuble de le revendre à un tiers déterminé (ATF 57 II 507 consid. 1) ou
de l’engagement de l’acquéreur d’un terrain à bâtir de confier la
construction à un certain architecte (ATF 98 II 307
consid. 1). Engel est en outre d’avis qu’il faut admettre la volonté des
parties de conférer au bénéficiaire un droit propre lorsque le vendeur d’un
immeuble stipule de son acheteur la continuation du bail d’un locataire ou
lorsqu’une donation est assortie d’une rente viagère en faveur d’un tiers
(Engel, Traité des obligations, p. 423). Le but et la nature du contrat
commandent de retenir une stipulation pour autrui parfaite lorsque la
prestation en question n’a d’intérêt que pour le tiers bénéficiaire (Engel,
Traité des obligations, p. 425 ; ATF 46 II 131 consid. 4, JdT 1920 I 404 ;
ATF 83 II 277 consid. 2, JdT 1958 I 170).
b) aa) En l’espèce, l’engagement de L.________ de mandater
F.________ pour concevoir et réaliser les plans de construction, soit dans le
cadre du plan de quartier la « [...] », soit pour un autre objet équivalent
ailleurs en Suisse romande, est une clause d’architecte, couplée d’une
stipulation pour autrui au sens de l’art. 112 CO.
La clause d’architecte porte ici sur un engagement similaire à
celui faisant l’objet de l’ATF 98 II 307 précité – lequel a été qualifié de
stipulation pour autrui parfaite – à savoir sur l’engagement de l’acquéreur
d’un terrain à bâtir, en l’occurrence l’ayant cause de la défenderesse, de
mandater un certain architecte, en l’occurrence F., dans le cadre
de la construction projetée. En outre, la prestation d’architecte à fournir
n’avait d’intérêt que pour le tiers bénéficiaire F.. Pour ces motifs,
la Cour de céans est d’avis que la clause d’architecte litigieuse prévoit une
stipulation pour autrui parfaite. En conséquence, la demanderesse
F.________ est légitimée à en réclamer directement l’exécution,
-
54 -
respectivement à demander des dommages et intérêts pour cause
d’inexécution. Cela étant, la conclusion n° IV de la demande, portant sur le
paiement de dommages et intérêts à F.________ en raison de l’inexécution
de la clause d’architecte, a été prise par l’ensemble des demandeurs. Dès
lors, même si l’on devait retenir l’existence d’un cas de stipulation pour
autrui imparfaite, il y aurait de toute manière lieu d’examiner le bien-
fondé de cette conclusion, puisque les stipulants P., N. et
C.________ sont en tous les cas légitimés à conclure à l’allocation de
dommages et intérêts en faveur de la bénéficiaire F.________ sur la base de
la clause d’architecte.
bb) La défenderesse soutient que F.________ ne peut prétendre
à des dommages et intérêts, dès lors qu’elle a refusé le mandat stipulé en
sa faveur dans la clause d’architecte.
Elle se prévaut à cet égard du courrier de F.________ du
7 mai 2009, dans lequel cette dernière a indiqué, en substance, qu’elle ne
souhaitait pas réaliser le mandat envisagé dans le cadre du plan de
quartier la « [...] » et qu’elle était disposée à accepter, en lieu et place,
une dédite globale d’un montant de 100'000 francs. Force est toutefois de
constater que ce courrier était adressé, non pas à la défenderesse ou à
son ayant cause, mais à D.. Il ne saurait dès lors valoir refus
d’exécuter la clause d’architecte à l’égard de la défenderesse. Par ailleurs,
il convient de rappeler que la clause d’architecte litigieuse prévoyait la
possibilité pour F. de concevoir et réaliser les plans de
construction, soit dans le cadre du plan de quartier la « [...] », soit pour un
autre objet équivalent ailleurs en Suisse romande. Or, il ressort du courrier
précité que D.________ a refusé d’entrer en matière sur un tel mandat de
substitution, raison pour laquelle une proposition de dédite globale avait
été faite à F.. Dans ces conditions, on ne saurait considérer que
F. a refusé d’exécuter la clause d’architecte, comme le prétend la
défenderesse.
cc) Le fait que la vente n’ait finalement pas été exécutée en
faveur de la défenderesse n’a pas eu comme conséquence de rendre
-
55 -
l’exécution de la clause d’architecte impossible. En effet, comme indiqué
précédemment, le mandat d’architecte envisagé n’était pas limité au plan
de quartier la « [...] » mais pouvait aussi porter sur un autre objet
équivalent ailleurs en Suisse romande.
Les demandeurs ne réclament cependant pas l’exécution de la
clause d’architecte ; ils requièrent en lieu et place des dommages et
intérêts contractuels pour cause d’inexécution (art. 107 al. 2 CO ;
Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn.1315-1317, p. 294). Or, le droit à de tels
dommages et intérêts n’existe que pour autant que le débiteur soit en
demeure qualifiée (Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 1313,
p. 294 ; Thévenoz, CR CO I, n. 5 ad art. 107 CO, p. 830). Cela suppose
d’abord que le débiteur ait été mis en demeure de s’exécuter par
l’interpellation du créancier
(art. 102 al. 1 CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 1279-1288, pp. 287-289,
spéc.
n. 1283 p. 287). Il faut ensuite, en principe, qu’un délai supplémentaire
(délai de grâce) lui ait été imparti et qu’il ne se soit toujours pas exécuté à
son expiration
(art. 107 al. 1 CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 1299-1312, pp. 291-293,
spéc.
n. 1308 pp. 292 et 293).
En l’espèce, il n’apparaît pas que les demandeurs aient mis en
demeure L., ni les sociétés E. et A.________ qui lui ont
succédé, d’exécuter la clause d’architecte, soit de confier le mandat
convenu à F.. Leur ancien avocat a certes, par courrier du 18
novembre 2010, sommé E. de payer la somme de 100'000 fr.,
mais ce comme contrepartie de l’engagement de D.________ de reprendre
le mandat d’architecte de F.. Ce courrier n’emportait dès lors pas
mise en demeure d’exécuter la clause d’architecte. On ne saurait
davantage considérer que les discussions entre F. et D.________
valaient mise en demeure à l’égard d’E.________, dès lors que cette
dernière n’était pas concernée par lesdites discussions et qu’il n’est pas
établi qu’elle y aurait participé ou en aurait eu connaissance. Il ne ressort
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56 -
a fortiori pas de l’état de fait que les demandeurs aient fixé un délai
supplémentaire à ces sociétés pour s’exécuter, conformément à l’art. 107
al. 1 CO. Or, les demandeurs n’ont allégué aucun élément qui permettrait
de considérer qu’ils pouvaient partir du principe que la fixation d’un tel
délai n’était pas nécessaire, au motif qu’il ressortirait de l’attitude du
débiteur que cette mesure serait sans effet (art. 108 ch. 1 CO), étant
rappelé que le mandat ne devait pas nécessairement concerner la parcelle
litigieuse. Dans ces conditions, les demandeurs ne peuvent prétendre à
des dommages et intérêts, faute pour eux d’avoir préalablement mis la
défenderesse, respectivement les sociétés qui l’ont précédée, en demeure
d’exécuter la clause d’architecte.
Il s’ensuit que la conclusion n° IV de la demande doit être
rejetée.
VI.A titre reconventionnel, la défenderesse réclame aux
demandeurs P., N. et C., solidairement entre eux,
le paiement de la somme de 50'000 fr., correspondant à l’acompte versé
par L. sur la base de la désignation de nommables du 21 mars