Présidence deM.B O S S H A R D , président
Juges:MmesCarlsson et Byrde
Greffier :Mme Monti
Cause pendante entre :
A.M.________
B.M.________(Me E. Ramel)
et
C.________SA(Me J.-C. Diserens)
(anciennement
*C.SA)
et
D.(Me B. Rusconi)
3.Le 23 août 1995, la demanderesse a signé une procuration en
faveur de son mari concernant l'administration et l'utilisation de
l'appartement de [...].
Le demandeur a signé une première procuration datée du 29
août 1995 en faveur d' [...], à qui il transmettait en outre les pouvoirs qui
lui avaient été conférés par la demanderesse selon procuration du 23 août
1995. En substance, le mandataire était autorisé à "agir de la manière la
plus étendue pour tout ce qui concerne l'administration et l'utilisation de
l'appartement" lot n° [...] feuillet PPE [...] de la commune de [...], et
notamment à le gérer et à l'utiliser, voire à le louer. Cette procuration a
été signée le 29 août 1995 en l'étude de l'appelé, qui a légalisé la
signature en déclarant qu'il la certifiait authentique.
Le demandeur et la demanderesse ont en outre conjointement
signé une deuxième procuration datée du 29 août 1995 en faveur d' [...],
autorisant celui-ci à "accomplir toutes formalités dans le cadre de la vente
de l'appartement" précité et, à cet effet, à "signer tous actes notariés ou
sous seing privé (...), convenir de toutes conditions de vente et du prix de
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6 -
vente (...)". Cette procuration a également été signée le 29 août 1995 en
l'étude de l'appelé, qui a légalisé les signatures des deux demandeurs en
déclarant qu'il les certifiait authentiques.
Le 16 juillet 1996, les deux demandeurs ont signé en faveur de
R.________ une procuration avec pouvoir de substitution lui conférant
notamment les pouvoirs suivants :
"aux fins de, pour eux et en leur nom, gérer toutes leurs affaires, avoir soin
de leurs intérêts, défendre leurs droits et pouvoir les représenter d'une
manière générale en toute circonstance, concernant les biens meubles et
immeubles dont ils sont propriétaires et se substituer à eux en vertu de
procurations qui leur ont été données.
(...)
de donner à tous sujets quittances et décharges;
(...)
de consentir la libération d'inscriptions hypothécaires, avec ou sans
renonciation au droit d'hypothèque, à la radiation de saisies et de
séquestre;
d'emprunter des fonds et d'accorder pour garantir le remboursement et le
paiement des intérêts et des frais, des droits de gage ou d'hypothèques, (...)
d'acheter ou de vendre – soit publiquement soit à l'amiable – d'échanger et
d'aliéner de toute autre manière, d'acquérir ou de grever de droits formels
les biens meubles et immeubles; (...)"
Le 22 juillet 1996, l'appelé a légalisé les signatures des
demandeurs en déclarant qu'il les certifiait authentiques.
Le 30 juillet 1996, la banque [...] a retourné à l'appelé les
cédules hypothécaires de 237'000 fr. et 90'000 fr. grevant l'appartement
précité "libres de tout droit de gage, suite au complet remboursement du
prêt hypothécaire accordé à M. et Mme A.M.________ et B.M.".
Le 15 août 1996, R. a retiré les deux cédules précitées
à l'étude de l'appelé, contre quittance précisant qu'il agissait valablement
au nom des demandeurs "en vertu de procuration".
Le 29 juillet 1997, le demandeur a signé, en son nom et en
celui de son épouse, une déclaration d'annulation de la procuration
conférée à R.________ le 16 juillet 1996. Cette déclaration a été remise à
l'appelé. Lorsqu'il a signé ce document, le demandeur savait que
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7 -
R.________ était entré en possession des cédules hypothécaires au mois
d'août 1996.
Le 12 août 1997, le conseil d'alors des demandeurs a adressé
le courrier suivant à [...] :
"(...)
Mes mandants m'ont chargé de répondre à votre lettre du 4 août dernier.
Il ressort en substance de votre courrier que vous prétendez être détenteur
des deux cédules grevant l'immeuble de mes mandants et que vous les
invitez à vous faire des propositions de remboursement de dites cédules
dans les dix jours.
(...)
Cela dit, j'ignore dans quelles circonstances précises et notamment à quel
titre vous êtes devenu détenteur de ces cédules. Toujours est-il que
Monsieur R.________ ne disposait d'aucun pouvoir de se dessaisir de ces
titres en mains tierces. Jusqu'à plus ample informé, c'est donc sans droit
que vous détenez actuellement les cédules qui appartiennent à mes
mandants.
(...) je vous somme par la présente de leur restituer, par mon intermédiaire,
les cédules hypothécaires n° [...]4 du montant de 237'000 fr. et n° [...]5 du
montant de 90'000 fr., d'ici au 29 août prochain au plus tard. (...)"
Il n'est pas établi que les demandeurs aient entrepris d'autres
démarches que celles effectuées auprès de [...] ou de son conseil pour
récupérer les cédules hypothécaires.
4.a) Au mois de février 1998, V., de la société [...] SA à
Genève, a demandé à l'appelé de lui fournir les états descriptifs des
appartements de l'immeuble " [...]" à [...] ainsi que des renseignements de
l'office des poursuites concernant les propriétaires. Aux dires de
V., il avait été mandaté par Q.________ pour négocier la vente d'au
moins un des appartements de l'immeuble en question. Par courrier du 9
février 1998, l'appelé a envoyé "comme convenu" les documents requis à
cette société, à l'attention de V.. Le 27 février 1998, l'étude de
l'appelé a télécopié à V., en se référant à son appel téléphonique
"de tout à l'heure", le règlement d'administration et d'utilisation de ladite
PPE ainsi que "le texte de la procuration qui pourrait être signée" par M. et
Mme A.M.________". Au niveau de la date, ce projet de procuration
indiquait "1998"; il laissait un espace pour l'indication du jour et du mois;
de même, un espace était laissé pour préciser le lieu.
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8 -
Il n'est pas établi que les demandeurs aient donné mandat à
l'appelé de transmettre un tel projet de procuration à la société [...] SA ou
à quiconque d'autre.
b) Au mois d'avril 1998, U.________ s'est présenté à l'étude de
l'appelé, où il a été reçu par [...], collaboratrice de longue date de l'appelé.
Celle-ci a été entendue comme témoin dans la présente procédure; ses
déclarations peuvent être retenues nonobstant ses liens avec l'appelé
dans la mesure où elles sont corroborées par des pièces du dossier.
U.________ a déclaré vouloir acquérir l'appartement des
demandeurs. [...] a fait des photocopies de son permis C et de son
passeport. Il a demandé que soit établie une procuration de B.M.________
en faveur d'A.M.. Le 17 avril 1998, l'appelé a envoyé aux
demandeurs par courrier DHL une formule de procuration selon laquelle la
demanderesse déclarait conférer au demandeur le pouvoir de vendre
l'appartement précité et, notamment, de signer l'acte de vente. L'adresse
d'envoi à [...] en Russie avait été donnée par U..
Le 28 avril 1998, la demanderesse a signé une procuration en
faveur de son époux concernant la vente de l'appartement litigieux,
procuration légalisée par l'appelé le 5 mai 1998.
Entre les mois de juin 1994 et d'avril 1998, l'appelé a eu
l'occasion de voir à plusieurs reprises la signature des époux M..
Aucune des signatures, sur tous les documents ayant passé par les mains
de l'appelé de juin 1994 à 1998, n'a été contestée ou arguée de faux par
les demandeurs.
L'appelé a établi un projet de vente de l'appartement feuillet
PPE [...] en faveur de U.. Selon ce projet, le prix de vente était de
520'000 francs. A.M.________ devait assister à la signature de l'acte à titre
personnel et comme représentant de son épouse, au bénéfice d'une
procuration. Les cédules de 237'000 fr. et 90'000 fr. devaient être remises
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9 -
à l'acquéreur "libres de tout prêt et nantissement". La signature devait
avoir lieu à [...] le 8 mai 1998. La vente n'a pas eu lieu. Les demandeurs
allèguent que la vente n'a pas pu être menée à terme en raison du fait
qu'ils ne détenaient pas les cédules hypothécaires et que ce fait était
connu de l'appelé; pour sa part, l'appelé allègue qu'il ignorait ce fait.
Toutes ces allégations ne sont pas établies. Le témoignage de U.________
doit être écarté dans la mesure où il s'agit d'un ami de longue date des
demandeurs, que le jugement pénal du 10 novembre 2005 qualifie même
d"homme-lige" du demandeur en précisant qu'il a dû être rappelé à ses
devoirs de témoin compte tenu de son manque de crédibilité. En
définitive, il faut tout au plus retenir que l'on ignore le cheminement des
cédules entre R.________ et Q., que l'on ignore donc si les
demandeurs détenaient ces cédules au moment de ce projet de vente et
qu'enfin il n'est ni exclu ni avéré que l'appelé ait interpellé le mandataire
des demandeurs ou ceux-ci à ce sujet.
Le 19 mai 1998, l'appelé a établi une note d'honoraires et de
débours de 1'524 fr. 80 pour les opérations liées à ce projet, note établie
au nom des demandeurs et de U. et adressée à ce dernier. Le
solde de cette note a été payé le 24 février 1999 à l'occasion de la vente
de l'appartement à la défenderesse.
c) L'appelé a été contacté par Q.________ et T.________ qui
souhaitaient respectivement vendre et acheter l'appartement des
demandeurs.
Selon une procuration datée du 31 décembre 1998 et signée
au nom des demandeurs, ceux-ci ont déclaré conférer à Q.________ le
pouvoir de vendre l'appartement feuillet PPE n° [...] de la commune de
[...]. D'après l'expertise d' [...] (cf. infra, ch. 6), le texte de la procuration –
y compris l'indication de l'année "1998" – a été imprimé au moyen d'une
imprimante à jet d'encre noire, alors que le lieu " [...]" et la date "31
décembre" ont été ajoutés à l'aide d'une machine à écrire électrique.
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10 -
Sous réserve de fautes d'orthographe de part et d'autre, le
texte de cette procuration est quasi-identique à celui que l'étude de
l'appelé avait adressé par courrier précité du 27 février 1998 à V.________
Q.________ a présenté à l'appelé la procuration du 31 décembre
1998 ainsi que les deux cédules hypothécaires grevant l'appartement des
demandeurs. Q.________ admet avoir complété le texte dactylographié de
la procuration par l'indication manuscrite de son nom et du prix de vente
de 225'000 francs. Les demandeurs allèguent que Q.________ a fait cette
opération devant l'appelé. Q.________ a fait une déposition en ce sens alors
qu'il était entendu par le juge pénal le 11 mai 1999. Le jugement pénal du
10 novembre 2005 retient ce qui
suit : "(...) Q.________ s'est présenté à l'étude D.________ avec les cédules et la
procuration, qu'il a complétée en ajoutant son nom et le prix de vente. Cette
procuration a été légalisée par le notaire D.. Il semble que le même stylo
ait été utilisé pour compléter la procuration et pour la signature du notaire
D.." L'appelé n'a pas contesté l'allégation, se référant à la pièce
offerte. Par ailleurs, l'expert notaire s'est prononcé sur le fait que le
mandataire et le prix de vente avaient été rajoutés devant l'appelé sans
que celui-ci ne remette en cause cet élément, ni ne demande à l'expert
d'envisager également l'hypothèse où ces éléments auraient été rajoutés
antérieurement. Sur la base de tous ces éléments, on doit retenir que c'est
devant l'appelé que Q.________ a complété la procuration en y ajoutant son
nom et le prix de vente.
L'appelé a comparé les signatures des demandeurs figurant
sur la procuration avec celles qu'il avait dans son dossier depuis 1994.
Entendu par le juge d'instruction pénal le 9 avril 1999, il a donné les
explications suivantes :
"Q.________ s'est ensuite présenté avec cette procuration munie de deux
signatures que j'ai alors légalisées au vu de leur ressemblance avec les
nombreuses signatures originales que je détenais. J'ai été conforté dans
l'idée que tout était conforme par le fait que ce Q.________ détenait
également les cédules. J'ai dès lors légalisé le 12 février 1999 ces deux
signatures dont j'ignore totalement si en fait elles sont vraies ou fausses."
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11 -
C'est ainsi que le 12 février 1999, l'appelé a légalisé les
signatures sur la procuration du 31 décembre 1998 selon la formule
suivante :
"Légalisation n° [...]
Je soussigné, D., notaire à [...] pour le district de [...], atteste
l'authenticité des deux signatures ci-dessus apposées de M. et Mme
A.M. et B.M., dont l'identité m'est bien connue.
[...], le douze février mil neuf cent nonante-neuf."
Le 15 février 1999, Q. a signé au nom des demandeurs
un acte de "vente" authentique selon lequel ceux-ci vendaient à la
défenderesse *C.SA l'appartement n° [...] de 3,5 pièces à l'avenue
[...], part PPE feuillet n° [...], [...]1000
èmes
de la parcelle [...] de la
commune de [...]. L'acte de vente instrumenté par l'appelé indique que les
demandeurs étaient représentés par Q. qui agissait en vertu d'une
procuration datée du 31 décembre 1998, légalisée et annexée à l'acte.
Quant à la défenderesse, elle était représentée par T.. Le prix de
vente a été fixé à 225'000 francs. Les demandeurs avaient acquis
l'appartement un peu moins de cinq ans auparavant pour le prix de
540'000 fr. d'une société administrée par le même T.. L'estimation
fiscale en 1994 était de 430'000 francs.
T.________ a été entendu dans la présente procédure. Compte
tenu des liens entre ce témoin et la défenderesse, ses déclarations ne
seront retenues que pour autant qu'elles soient corroborées par d'autres
éléments du dossier. Il en est de même des déclarations du témoin [...],
directeur de la défenderesse, et de Q., compte tenu de son
implication dans le litige. En l'occurrence, T. a dit ne pas se
souvenir que l'appelé ait fait remarquer que le prix convenu lui paraissait
un peu bas. L'acte de vente relève toutefois que le prix est inférieur à
l'estimation fiscale mais qu'il a été réellement convenu entre parties, la
transaction ne donnant lieu à aucune autre contre-prestation quelconque.
Il est admis par les parties que Q.________ était porteur des
deux cédules lors de l'instrumentation de la vente. L'acte de vente
précisait que les cédules de 237'000 fr. en premier rang et de 90'000 fr.
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12 -
en second rang étaient remises gratuitement à l'acquéreuse, libres de prêt
et de nantissement.
La défenderesse a financé l'acquisition de l'appartement
exclusivement par un prêt hypothécaire de 267'000 fr. concédé par la
Banque [...].
A la suite de la vente de l'appartement, la défenderesse a
mandaté la régie [...] à [...] pour sa mise en location. Cette dernière a
requis l'intervention de la police le mercredi 24 mars 1999 pour procéder à
l'ouverture forcée de l'appartement des demandeurs, qui était
habituellement occupé par U.. La police a constaté que
l'appartement était habité par une étudiante ukrainienne, qui a été invitée
à quitter les lieux; le cylindre de la porte a été changé. U. a alerté
le demandeur. Celui-ci a déposé une plainte pénale le 26 mars 1999, dans
laquelle il accusait en substance Q.________ d'avoir falsifié les signatures
des époux M.________ sur la procuration du 31 décembre 1998 et d'avoir
vendu indûment l'appartement. Par déclaration écrite du 29 mars 1999
faite en présence du collaborateur de l'appelé, le demandeur a contesté
que son épouse et lui-même soient les signataires de la procuration du 31
décembre 1998 à laquelle se réfère l'acte de vente du 15 février 1999,
"réfut[ant] la véracité des signatures".
Le 6 avril 1999, l'appelé a reçu la visite conjointe du
demandeur et de Q.. Entendu le 9 avril 1999 par le Juge
d'instruction de l'arrondissement de [...], l'appelé a déclaré à ce sujet que
les deux prénommés avaient commencé par se dévisager mais qu'il
ignorait s'ils se connaissaient réellement ou pas.
6.Par ordonnance du 29 juin 1999, le juge d'instruction pénal a
requis l'annotation d'une restriction au droit d'aliéner l'appartement
feuillet PPE n° [...] de la commune de [...].
Entendu comme prévenu le 11 mai 1999 par le juge
d'instruction pénal, Q. a déclaré avoir racheté au comptant les
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13 -
cédules hypothécaires par l'intermédiaire de R., chez lequel le
demandeur lui avait été présenté comme le vendeur des cédules. Il a en
outre tenu les propos suivants : "Manifestement A.M. me prend
pour un con dans cette affaire. Je lui voyais un air goguenard chez le
notaire quand il disait que la signature était un faux." Entendu sur les
mêmes faits le 11 septembre 2000 en qualité de témoin dans une autre
enquête pénale, Q.________ a notamment déclaré que la vente des cédules
s'était déroulée à [...] en présence de R.________ et du demandeur, qu'il
avait payé 150'000 fr. "en cash, sans contrat ni quittance", pour les deux
cédules et qu'il avait financé cette acquisition en prélevant 100'000 fr. sur
l'un de ses comptes à la [...] et en retirant 50'000 fr. de son safe.
Dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre Q.,
les signatures apposées sur la procuration au moyen de laquelle ce
dernier a légitimé ses pouvoirs dans le cadre de la vente du 15 février
1999 ont fait l'objet d'une expertise confiée à [...]. Dans son rapport du 11
février 2000, l'expert est arrivé à la conclusion que les signatures des
demandeurs figurant sur la procuration du 31 décembre 1998 étaient des
faux réalisés par calque indirect; "l'ensemble des éléments techniques et
leur interprétation, ainsi que le mode opératoire choisi pour la confection
du faux soutiennent très fortement l'hypothèse que cette signature n'est
pas de la main d'A.M.". L'expert a fait exactement le même
constat s'agissant de la signature au nom de " B.M.________".
L'expert juge très peu vraisemblable l'hypothèse selon laquelle
les demandeurs auraient choisi un procédé d'imitation par calque indirect
pour déguiser leurs signatures et pour pouvoir ensuite la contester en cas
de besoin. Un tel déguisement n'est pas facile à réaliser. Il nécessite que
l'on se détache complètement de son automatisme et qu'on trace sa
propre signature comme un paraphe graphiquement inconnu, tout en
conservant un aspect graphique global proche des signatures. Il n'est pas
possible sur le plan graphique de déterminer l'auteur d'un calque indirect.
Toutefois, le mode opératoire, les divergences graphiques constatées et
l'aspect général ressemblant des deux signatures favorisent nettement
l'hypothèse d'une imitation par rapport à celle d'un déguisement.
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14 -
L'enquête pénale a été clôturée par ordonnance du 1
er
octobre
2002 ordonnant le renvoi de Q.________ devant le Tribunal correctionnel de
l'arrondissement de [...] pour escroquerie, faux dans les titres et obtention
frauduleuse d'une constatation fausse. L'appelé, qui s'est constitué partie
civile, n'a pas été inculpé, ni renvoyé en jugement. Par arrêt du 27 janvier
2003, le Tribunal d'accusation a notamment rejeté en ces termes le
recours formé par le demandeur contre ladite ordonnance :
"(...) attendu, par ailleurs, qu'A.M.________ conteste également le non-lieu
implicite dont aurait bénéficié le notaire D.________ sur le chef de faux dans
les titres commis dans l'exercice de fonctions publiques (art. 317 CP),
qu'il ne ressort toutefois du dossier de la cause aucun indice concret que
l'intéressé se serait intentionnellement rendu coupable de cette infraction,
que celui-ci a cependant fait preuve d'une légèreté inexcusable en attestant
l'authenticité des signatures apposées par A.M.________ et B.M.________ sans
procéder à aucune vérification,
qu'il faut dès lors considérer qu'il a agi par négligence,
que les faits incriminés sont constitutifs d'une contravention (art. 317 ch. 2
CP), laquelle est toutefois prescrite; (...)."
Le Tribunal correctionnel de [...] a tenu une audience le 10 mai
2005, au cours de laquelle il a notamment entendu les témoins S.________
et R., dont les déclarations ont été ténorisées comme il suit :
(S.)
"C'est moi qui ai payé personnellement sur mon compte personnel auprès
de la banque [...] à [...] l'appartement de [...]. J'ai payé de cette manière la
totalité du prix. Il était prévu que l'appartement soit mis au nom de M.
A.M.________ pour l'aider et parce qu'il était prévu qu'il me rembourse la
totalité du prix. J'ai touché la totalité du montant versé par la banque [...],
qui représentait à peu près la moitié du prix d'achat. Par la suite, M.
A.M.________ a continué à me rembourser l'appartement en me versant
entre fr. 150'000.- et fr. 200'000.-. J'ai payé personnellement ou par l'une de
mes sociétés les charges de l'appartement puis remboursé le crédit
hypothécaire. Une fois le crédit hypothécaire remboursé, j'ai récupéré les
cédules par l'intermédiaire de R.. Je les ai remises à [...] pour qu'il
tente de les négocier, en vain. A.M. me menaçant ensuite d'un
procès, je lui ai alors remis les cédules par l'intermédiaire de R..
Selon R. et Q., R. a contacté A.M.________ pour la
remise de ces cédules. A.M.________ lui aurait dit que s'il trouvait quelqu'un
disposé à racheter les cédules, il bénéficierait d'une commission de 10 %.
J'ai appris par la suite que les cédules avaient été vendues pour le prix de fr.
150'000.- y compris la commission de fr. 15'000.- en faveur de R.. Je
tiens de R. et Q.________ qu'au moment de la vente des cédules,
Q.________ aurait demandé à B.M.________ de signer une procuration. Vu
l'absence de Mme B.M., la procuration lui aurait [réd. : été] remise
pour qu'il la lui fasse signer. Je ne savais pas que U. voulait racheter
-
15 -
l'appartement. Je ne me souviens pas si A.M.________ était ou non
actionnaire de la société [...] Inc. ou de [...] au début de leurs activités; en
revanche, il était actionnaire de [...] SA. Au moment de la remise des
cédules, nous avons fait un décompte global comprenant également les
intérêts de A.M.________ dans la société [...] SA."
(R.)
"M. R. déclare connaître M. A.M.________ qui est un camarade depuis
plus de dix ans. Il l'a vu pour la dernière fois en 1997. Nous étions en
relation d'affaires. J'ai été en relation d'affaires avec S.________ en Russie et
nous sommes venus en Suisse ensemble. Je suis venu m'installer à [...] en
-
16 -
l'entrevue à [...], tout le monde est parti en même temps. Je connais
U.."
Il n'est pas établi que le demandeur ait brandi la menace du
dépôt d'une plainte pénale pour faux témoignage à l'encontre des
déclarations de R..
Sur réquisition du conseil d'A.M., l'audience a été
suspendue afin de compléter l'instruction. Q. a reçu l'ordre de
produire toute pièce établissant qu'il avait bien retiré 100'000 fr. en
liquide auprès de la [...] en août ou septembre 1997. Celui-ci n'a pas
produit de justificatif de ce retrait.
Dans son jugement du 10 novembre 2005, le tribunal
correctionnel retient notamment ce qui suit :
"(...)
(...) On relèvera que R.________ était le factotum d'S..
(...)
Le cheminement tortueux des cédules par la suite demeure incertain
et fait l'objet de versions contradictoires qui seront examinées par la suite.
(...)
(...).U. a alerté A.M.. Celui-ci aurait quitté en
catastrophe son domicile de [...], à 2 heures d'avion de [...], et serait arrivé
en Suisse le 26 mars 1999. On relèvera que l'intéressé a déclaré lors de son
audition qu'il était arrivé dans notre pays le 28 mars 1999. Toujours est-il
que le 26 mars 1999, A.M. a signé une plainte pénale qui a été
déposée auprès du juge d'instruction le même jour par U..
Cette plainte accuse Q. d'avoir falsifié les signatures des
époux M.________ sur la procuration du 31 décembre 1998. Elle indique
notamment avec une précision absolue les coordonnées du prétendu
faussaire, ce dont on peut s'étonner puisqu'elles sont plus complètes que
celles figurant sur l'acte de vente.
(...)
Les signatures des époux M.________ apposées sur la procuration du
31 décembre 1998 ont été reconnues comme fausses selon rapport du 11
février 2000 de l'expert [...]. L'expert relève que les signatures ont été
réalisées par une méthode de calque indirect, une signature au crayon
ayant été recouverte d'encre puis gommée. L'expert considère qu'il est très
improbable que les deux signataires aient voulu maquiller leurs signatures,
qui émaneraient ainsi d'une tierce personne indéterminée.
(...)
Lors de sa seule audition par le magistrat instructeur, A.M.________ a
en substance déclaré qu'il avait acheté l'appartement cash. La banque [...]
lui aurait ensuite prêté une somme d'argent qui aurait été investie dans une
société [...] SA, pour le faire fructifier. En fait, l'acquisition aurait été
-
17 -
financée par une société vaudoise [...] SA, qui n'existe plus. A.M.________
était associé dans cette société, contrôlée par S.________ comme l'était [...].
Il aurait remboursé sa dette auprès de la société par le produit de la vente
de deux biens immobiliers en Russie soit un appartement et un commerce,
qui lui auraient rapporté près d'un demi-million de dollars. Le plaignant ne
se serait pas occupé des relations avec la banque, S.________ s'étant occupé
de tout. Apparemment, A.M.________ ne se serait guère soucié du sort des
cédules hypothécaires après que R., qui servait d'intermédiaire
entre lui et S., en avait pris possession. A.M.________ a affirmé qu'il
avait vu Q.________ pour la première fois chez le notaire D.________ le 6 avril
1999 et qu'il ne l'avait jamais rencontré auparavant en présence de
R.. Aux débats, les explications complémentaires données par
A.M. ont été des plus floues. Sa version a bien évidemment été
confirmée par son homme lige U., qui s'est montré si peu crédible
qu'il a dû être rappelé à ses devoirs de témoin.
Q. explique en substance qu'il a été contacté en 1997 par
R.________ qui lui aurait proposé d'acquérir six appartements de la résidence
[...]', tous propriétés de citoyens russes, dont celui du couple M..
R. lui aurait remis dans un premier temps une copie des cédules
hypothécaires puis les originaux, afin qu'il puisse procéder aux vérifications
nécessaires. En août ou septembre 1997, un rendez-vous aurait eu lieu,
peut-être à [...], entre Q., R. et A.M.. Celui-ci aurait
remis à l'accusé les cédules hypothécaires en échange du versement au
comptant et sans reçu de la somme de fr. 150'000.-, sur laquelle R.
aurait prélevé sa commission. Une procuration aurait été remise par
Q.________ à A.M., à faire signer par l'épouse de celui-ci, aux fins de
finaliser la transaction immobilière. Pour acheter les cédules, Q.
aurait prélevé fr. 50'000.- dans un safe et le solde sur le compte de l'une de
ses sociétés monégasques. Cette société a été cédée à un tiers qui est
décédé, de sorte que l'accusé n'a pas été en mesure selon son dire de
produire un justificatif de ce retrait.
(...)
La procuration litigieuse lui serait parvenue par un courrier en
provenance d'un pays de l'Est, dont il n'a pas gardé l'enveloppe. Les
signatures n'auraient pas été apposées en sa présence, pas plus que la
date. L'accusé se serait borné à inscrire son nom et le prix de vente chez le
notaire.
Pour ce qui concerne la vente, Q.________ a indiqué qu'il avait
rencontré fortuitement T.________ à Genève et qu'ils avaient été amenés à
parler de la résidence " [...]". Le promoteur [...] s'étant dit intéressé, l'affaire
se serait faite. C'est ce qu'il a confirmé à l'audience.
Les témoins S.________ et R.________ tendent à confirmer les dires de
l'accusé. Ils ont donné les mêmes informations à T., qui les a
relatées durant l'instruction.
(...)
3.-Compte tenu de l'ensemble du dossier, le Tribunal est d'avis que le
circuit opéré par les cédules hypothécaires tel que décrit par l'accusé et les
témoins S. et R.________ est le plus proche de la réalité. Rien en tout
cas ne vient les infirmer. En revanche, le trajet de la procuration litigieuse
demeure mystérieux. On ignore tout d'abord son point de départ : rien
n'indique en effet que la procuration qui a servi à instrumenter la vente est
bien celle qui aurait été transmise par l'accusé à A.M.. Ainsi, le 27
février 1998, l'étude du notaire D. transmettait à une société [...] SA
à Genève une procuration en blanc dont le texte est identique à celui de la
-
18 -
procuration litigieuse, sous réserve de quelques fautes d'orthographe. On ne
peut exclure que celle-ci ait servi de modèle à celle-là. Il apparaît au
demeurant que ce type de procuration est le modèle standard pour ce genre
de circonstance. Autant dire qu'il est impossible de déterminer qui a rédigé
le faux document; ce pourrait être n'importe lequel des protagonistes de
l'affaire, voire un tiers. On ignore également qui y a ajouté la date, d'une
graphie différente. On ne sait enfin comment la procuration signée est
parvenue en mains de l'accusé.
Q.________ est accusé d'avoir falsifié les signatures des époux
M.________ pour pouvoir vendre leur appartement de [...]. Cette accusation
suppose au moins deux questions essentielles : 1° Comment l'accusé s'est-il
procuré les spécimens des signatures des deux époux M.________
indispensables à la confection du faux ? 2° Pourquoi Q.________ a-t-il pris le
risque d'une manœuvre frauduleuse alors qu'il détenait deux cédules
hypothécaires au porteur qu'il pouvait sans risque dénoncer au
remboursement? L'instruction ne permet pas d'y apporter ne serait-ce
qu'une ébauche de réponse.
A cela s'ajoutent d'autres interrogations et bizarreries. La façon dont
l'immeuble a été acheté au comptant puis grevé d'hypothèque pour investir
le montant du prêt dans une société pourrait faire penser à une opération
de blanchiment. Les relations entre les divers acteurs russes restent au
demeurant floues. Leurs activités dans notre pays pourraient avoir été en
tout ou partie en marge de la légalité. Elles paraissent en tout cas avoir mal
tourné, A.M.________ se brouillant avec S.________ et son homme à tout faire
R.. On ne pourrait ainsi exclure que l'un ou l'autre d'entre eux ait
confectionné la fausse procuration dans le dessein de nuire aux autres, par
le truchement conscient ou inconscient de Q.. Bref, l'utilisation de la
procuration falsifiée pouvait servir les intérêts de plusieurs personnes outre
ceux de l'accusé. On relèvera de plus les multiples procurations délivrées
par le couple M.________ pour l'acquisition puis la vente de leur
appartement. Certaines sont précises et d'autres donnent tout pouvoir pour
tout faire. Elles ont été établies en faveur de nombreux ressortissants russes
dont l'un au moins ( [...]) paraît avoir été assassiné (P. 60). Ces pouvoirs
délivrés à tort et à travers laissent songeur. Il en va de même de la façon
dont la plainte a été déposée. En effet, si l'on en croit la version
A.M./ U., ceux-ci auraient appris le 24 mars 1999 dans
l'après-midi que l'appartement de [...] avait été vendu. A.M.________ aurait
alors sauté dans l'avion de [...] à [...] puis de [...] à Genève, pour pouvoir
signer la plainte pénale du 26 mars 1999. Pendant ce temps, U.________ se
livrait aux investigations nécessaires à la confection de la plainte. Une telle
hâte étonne, au point que l'on se demande si l'intervention de la
gendarmerie pour libérer l'appartement a bien été le facteur déclenchant du
dépôt de la plainte.
A cela s'ajoute l'incurie du notaire qui s'est empressé de légaliser les
fausses signatures, peut-être impressionné par l'aura du représentant de la
société acheteuse.
En fin de compte, pour ce qui est des tenants et aboutissants de
l'affaire, le Tribunal en est réduit à conjectures et hypothèses, voire
scénarios de roman policier. Au bénéfice du doute, dans ces circonstances,
on ne peut que retenir la version de l'accusé selon laquelle il a acheté les
cédules hypothécaires à A.M.________ et reçu la procuration ultérieurement,
déjà signée.
(...)"
-
19 -
Le déroulement des faits tel qu'il ressort des déclarations
d'S.________ et de R.________ à l'audience de jugement et du résumé qu'en
fait le tribunal correctionnel correspond en substance aux déclarations
écrites faites le 10 octobre 2003 par S., aux déclarations d'un
dénommé [...], dont le contenu fait inférer qu'elles émanent de R.,
ainsi qu'aux "notes" du 8 mars 2000 faites par T.________ sur la base des
renseignements qu'il dit avoir recueillis d'S..
Le jugement du tribunal correctionnel du 10 novembre 2005
est définitif et exécutoire. Il ne statue pas sur le sort de la restriction du
droit d'aliéner annotée au Registre foncier ensuite de l'ordonnance du Juge
d'instruction rendue en cours d'enquête le 9 juillet 1999.
7.a) Entendu dans le cadre de la présente procédure sur les
circonstances entourant le dépôt de la plainte pénale, U. a
confirmé en substance la version relatée dans le jugement pénal,
déclarant qu'il s'était renseigné auprès de la gendarmerie et de la Régie
[...] pendant que le demandeur se rendait en Suisse et qu'il avait
rencontré P.________ le lendemain de l'expulsion (soit le 25 mars 1999,
réd.), de sorte que les demandeurs disposaient ainsi de tous les éléments
nécessaires à la rédaction de la plainte pénale signée par le demandeur le
26 mars 1999.
b) Entendus comme témoins dans le cadre de la présente
procédure, Q.________ et T.________ ont dit se connaître depuis une
vingtaine d'années et ont admis que T.________ connaissait bien le père et
le frère de Q.. Ils ont admis avoir déjà été en relations d'affaires
avant l'opération aboutissant à la vente du 15 février 1999. Ils ont en
particulier fait des affaires ensemble en 1998 et 1999, sinon même avant.
T. a adressé des clients à Q.________ à [...]. Tous deux ont admis
entretenir ainsi depuis plusieurs années déjà des relations d'affaires et de
confiance, P.________ précisant qu'ils s'étaient perdus de vue quelque
temps.
-
20 -
Ces déclarations sont retenues dans la mesure où les témoins
n'ont pas un intérêt particulier à confirmer les allégations de l'appelé sur
ces points précis.
c) Dans le cadre de procédures pénales dirigée contre
T.________ et contre Q., ce dernier a déclaré que le versement de
165'000 fr. opéré le 14 ou le 15 mars 1999 en faveur de la défenderesse
représentait la part de commission due à T. dans une affaire
réalisée avec un client égyptien qui avait été adressé par T.. Il a en
outre affirmé avoir rétrocédé à T. des parts de commissions à
hauteur de 400'000 ou 500'000 fr. depuis la fin de l'année 1998. Entendu
comme témoin dans la présente procédure, Q.________ a confirmé cette
version, que T.________ a corroborée sur le principe, si ce n'est quant aux
montants.
Dans la présente procédure, T.________ et Q.________ ont par
ailleurs maintenu la version livrée dans le procès pénal, à savoir qu'à la fin
de l'année 1998, ils se seraient rencontrés fortuitement à [...] dans un
établissement public situé sous les locaux professionnels du premier et
que Q.________ lui aurait proposé la vente de l'appartement litigieux. Selon
leurs déclarations concordantes, le hasard aurait voulu que cet
appartement fût connu de T.. En effet, la société [...] avait dans un
premier temps vendu l'appartement aux demandeurs; or T.
maîtrisait cette société. Ce dernier point, qui ressort aussi du jugement
pénal, est tenu pour établi. T.________ aurait procédé à des vérifications
quant aux hypothèques légales et occultes et le prix aurait été fixé en
tenant compte de celles-ci. Selon T., le prix correspondait, à
10'000 ou 20'000 fr. près, au prix obtenu lors de réalisations forcées
d'autres appartements de l'immeuble quelque temps avant; il aurait fait
une offre en tenant compte de ces montants. Il a admis que la
défenderesse avait acheté l'appartement pour la moitié à peu près du prix
de 1994, qu'il estimait à 550'000 fr., mais a ajouté que quand on était
obligé de vendre et qu'on obtenait 50 % du prix d'achat, on faisait en
général une bonne affaire. T. n'aurait pas pensé une seconde que
-
21 -
Q.________ pouvait ne pas avoir le droit de disposer de l'appartement,
d'autant moins qu'il détenait les cédules hypothécaires.
Selon T., une relation de confiance se serait établie
entre lui et l'appelé, qui aurait fourni ses services professionnels à des
nombreuses reprises et aurait instrumenté plusieurs actes authentiques
en relation avec des ventes ou achats d'immeubles. Dans le cadre de ces
relations, l'appelé n'aurait jamais disposé d'éléments pouvant l'inciter à
faire preuve d'une prudence particulière à son égard. Lorsque T. a
appris que les demandeurs contestaient la vente, sa première réaction
aurait été de penser que les demandeurs essayaient de les arnaquer,
ayant en revanche pleine confiance envers Q.________.
8.Dans le cadre de la présente procédure, les demandeurs ont
admis qu'ils ont occupé et occupent toujours à ce jour l'appartement
litigieux. Compte tenu des interventions des demandeurs, la défenderesse
n'a jamais pu entrer en jouissance de l'appartement qu'elle a acquis le 15
février 1999.
a) Entendu comme témoin en cours d'instance, un employé de
l'administratrice de la PPE a déclaré que la défenderesse s'inquiétait de
savoir si les charges étaient payées sans que le témoin puisse dire qui
supportait effectivement les charges.
Egalement entendu comme témoin, [...], directeur de la
défenderesse, a déclaré que celle-ci payait de temps en temps les
charges, soit lorsque les demandeurs ne les payaient pas. Ces déclarations
sont retenues dès lors qu'elles sont crédibles et partiellement corroborées
par les pièces du dossier.
La communauté des propriétaires par étages de l'immeuble "
[...]" a fait plusieurs actes de poursuite à l'encontre de la défenderesse
(tels que commandements de payer, prises d'inventaire, commination de
faillite) en raison de charges impayées.
-
22 -
La défenderesse a versé directement 1'850 fr. à l'office des
poursuites.
Il est en tout cas établi que les montants suivants ont été
versés au nom du demandeur sur le compte bancaire affecté aux charges
de la PPE :
-
1'500 fr. le 8 novembre 2002;
-
412 fr. 25 le 3 décembre 2002 (mention septembre 2002);
-
412 fr. 25 le 23 décembre 2002 (mention octobre 2002);
-
412 fr. 25 le 30 janvier 2003 (mention novembre 2002);
-
412 fr. 25 le 30 janvier 2003 (mention décembre 2002);
-
709 fr. 80 le 14 mars 2003 (mention février-mars 2003);
-
354 fr. 90 le 31 mars 2003 (mention avril 2003);
-
354 fr. 90 le 1
er
mai 2003 (mention mai 2003);
-
393 fr. 20 le 4 juillet 2003 (mention juin 2003);
-
393 fr. 20 le 4 juillet 2003 (mention juillet 2003);
-
1'170 fr. le 24 décembre 2003 (mention charges courantes 03);
-
2'833 fr. 75 le 13 janvier 2004 (mention charges 2003);
-
1'179 fr. 60 le 13 janvier 2004 (mention janvier-mars 2004);
-
1'179 fr. 60 le 23 juin 2004 (mention avril-juin 2004);
-
460 fr. 55 le 13 octobre 2004 (mention juillet 2004);
-
460 fr. 55 le 13 octobre 2004 (mention août 2004);
-
460 fr. 55 le 13 octobre 2004 (mention septembre 2004);
-
460 fr. 55 le 13 octobre 2004 (mention octobre 2004);
-
3'310 fr. 85 le 8 juin 2005 (mention janvier à mai 2005);
Le 6 décembre 2005, la communauté des propriétaires par
étage disposait d'une créance de 3'166 fr. 80 pour les charges de
l'appartement litigieux. Celle-ci a été payée par la défenderesse en date
du 16 janvier 2006. Les demandeurs n'ont pas pu établir qu'ils avaient
remis les fonds nécessaires à la défenderesse.
En 2006, le montant des charges mensuelles était de 471 fr.
25 et en 2007, de 490 fr. 10. En 2008 et 2009, ce montant était de 499 fr.
Selon les deux relevés de compte de l'administration fiscale au
15 février 1999, les impôts dus par les demandeurs s'élevaient à 16'627
-
25 -
francs. Ce montant incluait la somme de 1'140 fr. 20 arrêtée dans un
décompte du 10 février 1999. La défenderesse a accepté de prendre en
charge la moitié des impôts dus à l'administration fiscale, lesquels ont été
chiffrés à 17'767 fr. 20, le solde devant être payé par le notaire par un
prélèvement sur le produit de la vente.
9.En cours d'instance, une expertise immobilière a été confiée à
[...], directeur adjoint de [...] SA à Lausanne, qui a déposé un rapport
assorti d'annexes en date du 30 janvier 2008, dont le contenu est résumé
ci-après.
a) Après expertise du lot n° [...] de la PPE, soit de
l'appartement avec sa cave et sa place de parc extérieure, il est juste
d'affirmer que la somme des charges courantes et du loyer équitable pour
l'occupation de cet appartement n'est pas inférieure à 1'500 fr. par mois.
b) Selon l'allégué 77, le dommage en question comprend déjà
pour les années 1999 à 2003 les éléments suivants :
Prix d'achatFr.225'000.00
Frais d'achatFr.11'250.00
Remboursement hypothèque légaleFr.8'883.60
Impôt foncier 2000/impôt complémentaire sur immeubleFr.675.00
Impôt foncier 2001/impôt complémentaire sur immeubleFr.675.00
Impôt foncier 2002/impôt complémentaire sur immeubleFr.675.00
Impôt foncier 2003/impôt complémentaire sur immeubleFr.675.00
Intérêt hypothécaire 1999Fr.8'537.40
Intérêt hypothécaire 2000Fr.10'829.25
Intérêt hypothécaire 2001Fr.11'537.00
Intérêt hypothécaire 2002Fr.9'686.75
Intérêt hypothécaire 2003Fr.8'649.60
Charges PPE 1999Fr.3'835.35
Charges PPE 2000Fr.4'864.75
Charges PPE payées à l'OPFr.1'850.00
Honoraires Me [...]Fr.9'305.00
Dépens à Me [...]Fr.1'560.00
Frais diversFr.5'000.00
TotalFr.323'488.70
-
26 -
Le montant de 323'488 fr. 70 doit être modifié/confirmé
comme il suit :
1.Le prêt hypothécaire est de 267'000 fr., selon le décompte de la Banque [...]
(compte [...]) alors que la valeur de la transaction est de 225'000 fr. (prix
d'achat) + 11'250 fr. (frais d'achat), soit au total 236'250 fr. pour 1999.
Conformément au décompte établi le 19 février 1999 par l'appelé (annexe
3a), le montant du remboursement de l'hypothèque légale de 8'883 fr. 60 a été
payé par le biais du prêt hypothécaire. Il est également mentionné un disponible
de 21'866 fr. 40, que la défenderesse doit justifier si elle entend faire valoir
l'entier des intérêts hypothécaires pour le dommage causé par l'achat du lot n°
[...].
2.En 2000, le montant des intérêts hypothécaires de 10'829 fr. 25 comprenait
des frais de rappel et intérêts moratoires de 53 fr. 50. Ce dernier montant n'est
pas imputable au dommage subi par la défenderesse. Le montant des intérêts
hypothécaires 2000 doit être ramené à 10'775 fr. 75.
3.En 2001, le montant des intérêts hypothécaires est de 11'357 fr. et non
11'537 francs. Il s'agit d'une inversion des chiffres confirmée par la lettre du
conseil de la défenderesse du 9 janvier 2008 et par ses annexes (annexe 3).
Réd.: Les annexes 3b et 3c indiquent des intérêts de 5'878 fr. 80 au 30 juin 2001
et de 5'478 francs 20 au 31 décembre 2001, soit au total 11'357 francs. Ces
montants comprennent toutefois des intérêts moratoires (64 fr. 35 et 31 fr. 35) et
frais de rappel (30 fr. et 10 fr.) qu'il convient de déduire, selon les propres
constatations de l'expert pour l'année 2000. Après déduction de ces montants,
les intérêts hypothécaires pour 2001 s'élèvent à 11'221 fr. 30.
4.En 2003, le montant des intérêts hypothécaires est de 8'027 fr. 90 et non de
8'649 fr. 60, conformément à la lettre du conseil de la défenderesse du 9 janvier
2008 et à ses annexes.
Réd.: Les annexes 3e et 3f auxquelles l'expert renvoie indiquent des intérêts de
4'324 fr. 80 au 30 juin 2003 et de 3'703 fr. 55 au 31 décembre 2003, soit au total
8'028 fr. 35.
5.Les "dépens à Me [...]" de 1'560 fr. concernent en fait des frais prononcés le
14 janvier 2001 à titre de dépens de la procédure provisionnelle (pièce n° 120).
6.Les frais divers de 5'000 fr., soit un forfait de 1'000 fr. par an sur cinq ans,
sont admis sur la base du décompte des frais fournis le 14 janvier 2008 par la
défenderesse (annexe 4). Réd.: L'annexe en question précise que les frais
consistent en contrôle des paiements avec la régie de la PPE, suivi de la régie
-
27 -
(assemblée PPE etc), visite sur place, téléphone, suivi de la comptabilité, extrait
du Registre foncier en fin d'année et contact avec l'avocat.
c) Du 16 février 1999 au 31 décembre 2005, les charges de la
copropriété se présentent comme il suit selon les pièces annexées 5 à 11
fournies par l'administrateur de la PPE :
1999 (dès le 16.2.99)Fr.3'835.35
2000Fr.4'164.10
2001Fr.4'623.30
2002Fr.4'870.20
2003Fr.4'282.40
2004Fr.5'686.25
2005Fr.5'260.90
Sur la base de l'allégué 229 selon lequel la défenderesse
déclare avoir payé les charges de copropriété pour les années 1999, 2000
et 2005, les frais de copropriété de ces trois années totalisent Fr.
13'260.35 et non 13'719.-.
S'agissant des charges de l'année 2000, la cour constate une
divergence entre le montant de 4'164 fr. 10 indiqué ci-dessus et le
montant de 4'864 francs 75 non remis en cause par l'expert dans le cadre
de l'allégué 77. L'annexe 6 de l'expertise relative aux charges de l'année
2000 confirme que le montant de 4'164 francs 10 est déterminant.
d) Dans le contexte de l'année 1999, et en tenant compte du
fait que l'appartement présente une qualité standard pour la location, le
loyer net (sans les charges d'eau et de chauffage) peut être estimé à
2'100 fr. – 2'200 fr. par mois (soit environ 220 fr./m2/an). Les charges de
location ne peuvent prendre en compte les frais de copropriété tels que
conciergerie, fonds de rénovation, entretien, administration, assurances,
etc. Il s'agit là de charges d'exploitation comprises dans le loyer net
indiqué ci-dessus. Par contre, le locataire s'acquittera de charges
mensuelles telles qu'acomptes de chauffage et d'eau chaude qui doivent
faire l'objet d'un décompte séparé. Ces charges peuvent également être
facturées forfaitairement. L'acompte mensuel pour les charges de
-
28 -
chauffage et d'eau chaude peut être estimé à environ 150 francs. De plus,
l'appartement bénéficie d'une place de parc extérieure au prix de location
mensuel estimé à 80 francs. La valeur totale de location est ainsi estimée
à 2'400 fr. par mois (valeur 1999, y compris les charges de chauffage et
d'eau chaude et la place de parc extérieure).
e) L'expert a établi un tableau comparatif des prix d'achat des
différents lots de la PPE entre 1994 et 2002 après avoir vérifié les
montants au registre foncier. Il ressort notamment de ce tableau produit
en annexe 12 du rapport, à laquelle l'expert renvoie, que dans le cadre de
réalisations forcées,
en date du 24 décembre 1998,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) a été vendu 175'000 fr.,
le lot [...] de 2,5 pièces ( [...]) 165'000 fr.,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) 242'000 fr.,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) 266'000 fr.,
en date du 7 janvier 1999,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) a été vendu 340'000 fr.,
en date du 8 janvier 1999,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) a été vendu 295'000 fr.,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) 260'000 fr.,
le lot [...] de 3,5 pièces ( [...]) 305'000 francs.
L'expert constate que le prix de 225'000 fr. (mutation du 25
février 1999) est le prix le plus bas pour un objet comparable dans
l'immeuble, en particulier par rapport
-au lot n° [...], identique en surface et rénové à la même période, situé à
l'étage inférieur, vendu 295'000 fr. le mois précédent;
-
au lot n° [...], identique en surface et rénové à la même période, vendu
305'000 fr. le mois précédent;
-
au lot n° [...], plus petit en surface et rénové à la même période, vendu
242'000 fr. deux mois auparavant;
-
au lot n° [...], situé sur le même étage, plus petit en surface et rénové à
la même période, vendu 266'000 fr. deux mois auparavant.
-
29 -
On peut raisonnablement estimer le prix de vente du lot n° [...]
[réd. : soit de l'appartement litigieux] à 300'000 fr. – 310'000 fr. (valeur
début 1999).
10.Dans le cadre de la présente procédure, une expertise a été
confiée au notaire [...], lequel a établi un rapport principal le 29 février
2008 et un rapport complémentaire le 16 février 2009.
a) En préambule, l'expert précise que d'entente avec les
parties, il a été prévu de ne pas traiter les allégués 11 et 135, qui sortent
de la compétence de l'expert, et de partir de l'hypothèse de travail que les
signatures sur la procuration du 31 décembre 1998 sont fausses. L'expert
a par ailleurs entendu l'appelé, qui a notamment déclaré avoir
instrumenté six actes de vente sur huit à des personnes russes, au
moment de la promotion de l'immeuble " [...]"; au moment de la vente
litigieuse, T.________ lui aurait dit : "je fais une affaire".
L'expert rappelle qu'en matière de légalisation des signatures,
le droit applicable au moment des faits imposait au notaire, sous sa
responsabilité personnelle, de s'assurer de l'identité du signataire, s'il était
présent, et, s'il ne l'était pas, de la vérité de la signature (art. 627 aCPC).
Dans son exposé des motifs du 18 mai 2004, le Grand Conseil a fustigé les
pratiques incertaines pouvant s'avérer dangereuses quant au résultat.
Aussi le nouveau droit (art. 64 de la loi sur le notariat du 24 juin 2004)
prévoit-il une énumération des méthodes d'authentification des
signatures, qui a suscité de nombreuses remarques, questions et
commentaires des membres de l'association des notaires vaudois.
b) Le fait d'avoir transmis à [...], de la société [...] SA, un projet
de procuration "qui pourrait être signée" par les demandeurs ne constitue
pas une violation des règles et usages régissant la profession de notaire.
Le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE peut être
commandé par n'importe qui auprès du Registre foncier. La procuration en
blanc adressée par l'étude de l'appelé a pour caractéristiques de dévoiler
les noms et prénoms des propriétaires, sans leur domicile, de ne pas
-
30 -
indiquer de nom de mandataire et de révéler le numéro de feuillet de
l'appartement et sa description, y compris la place de parc extérieure n°
[...], faisant abstraction du prix de vente, éléments qui ne sont pas
couverts par la confidentialité du Registre foncier et donc du notaire. Le
courtier immobilier agit le plus souvent en vertu d'un mandat oral du
vendeur. De surcroît, l'appelé savait que les demandeurs désiraient
vendre. Lorsque plusieurs mandats de courtage, même oraux, ont été
conférés sans que le notaire en soit nécessairement avisé, ce dernier
identifie la légitimité du courtier par sa demande et la teneur de celle-ci : il
suffit que le courtier soit suffisamment précis en ce qui concerne le nom
du vendeur et la localisation de l'appartement pour que le notaire
obtempère de bonne foi, ne serait-ce que pour ne pas se voir reprocher
d'avoir ralenti la conclusion du mandat par des procédés de vérification
excessifs. Aussi bien dans la pratique générale des dix dernières années
que dans celle de l'expert, les préparations d'actes sont commandées par
le courtier qui est souvent plus rapide que le vendeur et qui a le souci
d'être le premier lorsque le mandat n'est pas exclusif. Or la procédure
révèle que de nombreuses procurations ont été reçues par l'appelé ou
adressées par celui-ci tous azimuts. Dans son quotidien, le notaire vit dans
la hantise qu'on lui reproche d'avoir fait manquer la conclusion d'une
affaire. En bref l'appelé n'a pas agi de façon critiquable sur le plan
professionnel en fournissant à [...] la procuration et la fiche de
transmission de celle-ci; l'appelé n'a pas communiqué de données
confidentielles ou non accessibles dans des registres auprès d'offices
publics.
c) S'agissant du grief fait à l'appelé de ne pas avoir opéré les
vérifications usuellement nécessaires à la légalisation d'une procuration,
l'expert observe que le vendeur était géographiquement éloigné, puisqu'il
résidait à [...] en Russie, ce qui ne garantissait pas son atteignabilité (sic)
pour une vérification orale, d'autant moins qu'il ne parlerait apparemment
ni le français ni l'anglais. A cela s'ajoute que l'appelé disposait à son
dossier des signatures des demandeurs apposées sur divers documents.
Bien que cette pratique ne fût pas instaurée par l'ancienne loi sur le
notariat comme elle l'est spécifiquement dans la loi actuelle, c'est bel et
-
31 -
bien de cette manière que le notaire "lambda" procédait lorsqu'il avait
connaissance de son client, voire de ses mandataires. La question
fondamentale est de savoir si l'appelé a pris toutes les précautions
exigées de lui par l'ancienne loi, soit le Code de procédure civile, en cas
d'absence, voire d'inatteignabilité des signataires. Par référence à sa
pratique, l'expert ne saurait imaginer que le notaire ait intentionnellement
légalisé des signatures en sachant qu'elles étaient fausses. L'appelé est un
notaire chevronné, dont la patente a été délivrée en [...] et qui, au
moment de la légalisation litigieuse, avait déjà procédé apparemment
sans difficultés à quelque [...] légalisations. Le notaire moyen connaît le
prix civil et pénal d'une infraction intentionnelle et ne mettrait pas
sciemment une telle responsabilité en jeu. L'acte de vente s'inscrit en
l'espèce dans la pratique quotidienne de n'importe quel notaire, sans
perdre de vue la responsabilité que génère une telle routine.
S'agissant des vérifications nécessaires à la légalisation d'une
procuration, l'ancienne loi ne prescrivait rien ou peu de choses si ce n'est
la responsabilité, fondamentale en soi. L'expert pose la question – sans y
répondre – de la capacité du notaire et de ses auxiliaires de se rendre
compte personnellement que les signatures étaient des faux alors qu'il a
fallu une expertise pour acquérir une telle conviction.
S'agissant de la procuration du 31 décembre 1998, l'expert fait
en substance les observations suivantes :
-
il est courant, au moment de la confection de la procuration, de laisser le
nom du mandataire en blanc, ce qui était du reste expressément autorisé
par l'ancien art. 66 de la loi sur le notariat;
-
le titre et le corps de la procuration, ainsi que l'apposition du patronyme
des signataires forment un tout et a été visiblement apposé par la même
machine de traitement de texte ou la même machine à écrire, y compris
les points de suspension permettant d'apposer en temps opportun le nom
du mandataire, le prix demandé par le mandant, le lieu et la date. Cette
procuration est du même type que celle usuellement utilisée par les
membres de l'Ordre des Avocats Vaudois, dont les blancs sont remplis au
moment de la signature de la procuration;
-
32 -
-
le nom du mandataire et le prix en chiffres et en lettres, inscriptions
manuscrites, sont a priori apposées par la même main;
-
il apparaît probable que l'inscription à la machine à écrire du lieu (" [...]"),
du quantième et du mois ("31 décembre"), ont été tapés par la même
machine à écrire, voire la même imprimante;
-
l'expert ne parvient pas à discerner si c'est le même procédé
typographique qui a été utilisé pour rédiger le lieu et la date de la
procuration que pour la légalisation litigieuse, ce qui n'entre pas dans sa
compétence;
-
rien n'empêche qu'un document soit daté à une date déterminée et que
les signatures soient légalisées à une date postérieure, comme c'est le cas
en l'espèce;
-
rien n'empêche d'annexer le document en question à un acte
authentique en minute passé postérieurement, soit en l'occurrence trois
jours après la légalisation.
Les affirmations qui précèdent permettent d'affirmer que
l'expert lui-même n'aurait pas mis en cause la procuration litigieuse. Il est
courant d'adresser une procuration "en blanc", de la recevoir après sa
régularisation et de la légaliser a posteriori de sa réception en fonction du
degré d'occupation du secrétariat du notaire.
L'appelé a produit à l'expert la liste des lots vendus par son
ministère dans le même immeuble, avec les prix de vente et de revente.
L'expert a renoncé à engager les frais nécessaires pour obtenir une copie
des transferts immobiliers certifiée par le Registre foncier. En se fondant
sur cette liste, l'expert observe que tous les appartements sauf un sont
des 3,5 pièces et sont donc probablement comparables. Au moment de la
promotion en 1994, les prix d'achat étaient de 516'000 fr., 470'000 fr.,
565'000 fr. et 540'000 fr. (achat des demandeurs). Les reventes des 3,5
pièces considérés ont généré respectivement 275'000 fr. le 9 juillet 1999,
270'000 fr. le 7 août 2000, 240'000 fr. le 9 mai 2001, 390'000 fr. le 4
février 1999, 350'000 fr. et 290'000 fr. le 2 juillet 1999, tandis que
l'appartement litigieux a été vendu 225'000 francs. Ce prix est le plus bas,
immédiatement en-dessous de la revente du lot [...] (240'000 fr.), puis des
-
33 -
lots [...] (270'000 fr.) et [...] (275'000 fr.). Ces trois derniers prix ont été
instrumentés après acquisition ensuite de réalisations forcées au profit
d'établissements bancaires. Le prix de vente de l'appartement litigieux
n'était pas de nature à susciter d'autres interrogations, compte tenu du
fait que l'acquéreur a affirmé qu'il "faisait une affaire" et eu égard aux
autres valeurs de revente dans des actes instrumentés par l'appelé.
L'expert n'aurait pas hésité à instrumenter, compte tenu notamment de
l'amplitude raisonnable des prix de revente pour des appartements
similaires. Le prix n'est pas tel qu'il faille envisager une lésion au sens de
l'art. 21 CO justifiant un refus d'instrumenter.
Au vu des explications du paragraphe précédent et compte
tenu de l'éloignement géographique des demandeurs, il est
compréhensible qu'il n'y ait pas eu de contact direct entre le vendeur et le
notaire. Cela étant, sur une pratique personnelle de près de trente ans,
l'expert n'a jamais été confronté à un cas où le mandataire aurait inscrit
devant lui le prix de vente sur la procuration produite. L'expert se
demande si cette question relève de la pratique ou non-pratique notariale
ou s'il s'agit d'un acte illicite à teneur des art. 394 ss CO. Il rappelle que le
mandataire était le détenteur matériel des cédules et d'une procuration
dont les signatures avaient l'apparence de l'exactitude. Certes, l'appelé
n'avait pas restitué ces cédules directement aux demandeurs, mais à leur
mandataire R.. L'expert se sent extrêmement emprunté d'émettre
un avis tranché alors que le Tribunal correctionnel n'a pas pu résoudre la
question de savoir pourquoi Q. avait pris le risque d'agir de
manière frauduleuse alors qu'il détenait deux cédules au porteur et qu'il
pouvait sans risque les dénoncer au remboursement.
En vertu de l'art. 768 aCPC [réd.: du Code de 1911,
correspondant à l'art. 627 du Code de 1966 précité], l'appelé devait
s'assurer de la vérité de la signature; toutefois, ni le droit notarial
applicable, ni le Code de procédure civile ne prescrivait de méthode pour
ce faire. L'expert estime qu'il se serait fait abuser de la même manière
que l'appelé, à teneur d'une pratique reposant sur la connaissance des
demandeurs, la masse de documents signés par ceux-ci et sur l'incapacité
-
34 -
humaine de débusquer de fausses signatures, qui sont en l'occurrence
d'autant plus ressemblantes qu'elles ont été déposées par calque indirect
selon le rapport d'expertise d' [...]. S'il avait dû légaliser ces signatures
sous le nouveau droit, l'expert l'aurait fait en indiquant "fondé sur une
pièce officielle et par comparaison, le soussigné atteste l'authenticité des
deux signatures ci-dessus apposées". Le texte de la légalisation litigieuse
précise en outre que l'identité des signataires est bien connue de l'appelé,
ce qui relève de la réalité. En définitive, l'expert aurait également pris la
responsabilité de légaliser des signatures déjà connues, tenant compte
dans son appréciation de l'inatteignabilité des signataires et de leur
éloignement géographique, de vraisemblable problème de langue, de
l'existence des cédules et des pièces au dossier de l'appelé. Il rappelle
qu'en 1999, l'usage des courriers électroniques était encore dans les
limbes.
d) L'expert a été invité à préciser quelles précautions
minimales l'ancienne loi et la pratique notariale imposaient de prendre, en
l'absence du signataire, pour s'assurer de la vérité de sa signature.
Dans son rapport complémentaire du 16 février 2009, l'expert
explique que compte tenu des lacunes probablement insatisfaisantes de
l'ancien droit, le législateur a fixé un cadre plus rigoureux en la matière. Il
lui est difficile d'établir un catalogue de toutes les précautions exigées par
l'ancienne loi, puisque celle-ci, soit l'ancien CPC, ne fixait précisément
aucun cadre légal autre que la "responsabilité personnelle",
respectivement la "vérité de la signature". La responsabilité personnelle
est une notion sans ambiguïté dont l'application découle du sens que le
praticien veut bien lui donner, selon son autonomie et son appréciation,
qui peuvent varier en fonction de la hiérarchie des valeurs de chacun.
L'ancien droit laissait ainsi au notaire toute liberté pour forger son
appréciation dans le cadre étroit de sa responsabilité en matière de
légalisation de signature. L'expert ne peut qu'insister sur les "pratiques
incertaines" dont fait état l'exposé des motifs du 18 mai 2004, qui a
conduit le législateur à énumérer strictement les méthodes
d'authentification des signatures.
-
35 -
S'agissant des possibilités d'atteindre les demandeurs par fax
ou par courriel, l'expert précise dans son rapport complémentaire que lui-
même, en date du 12 février 1999, était équipé d'un télécopieur et d'un
réseau interne de terminaux informatiques reliés par un serveur, mais qu'il
ne disposait pas de messagerie électronique. L'expert a interpellé l'appelé,
qui s'est déterminé dans un courrier du 27 janvier 2009 annexé au rapport
complémentaire, dont il ressort que le fax et la messagerie électronique
sont en fonction depuis plusieurs années au sein de l'étude de l'appelé,
mais que celui-ci ne détenait ni numéro de fax ni adresse électronique de
ses clients, qui passaient régulièrement à l'étude et dont il disposait du
numéro de téléphone à l'étranger.
L'expert confirme que dans sa pratique il n'a jamais vu un
mandataire inscrire lui-même le prix de vente sur la procuration, tout en
relevant que de nombreuses procurations confèrent le mandat de vendre
"aux prix, clauses et conditions que le mandataire jugera bon". Cela étant,
l'expert a pour pratique, lorsqu'il rédige une procuration, d'indiquer
systématiquement un prix minimum, ne serait-ce que pour fixer le cadre
de la responsabilité du mandataire. L'expert conclut en ces termes : "Le
notaire D.________ aurait-il dû redoubler de vigilance et donc procéder à
d'autres investigations? Selon la sensibilité du soussigné, sans doute".
Interpellé sur le fait qu'un week-end séparait la date de
légalisation (12 février 1999) de la date de l'acte de vente (15 février
1999), l'expert répond comme il suit :
"L'expert ne saurait raisonnablement répondre dans un sens ou dans un
autre sur le fait que l'appelé en cause ne s'est pas donné la possibilité de
procéder à une quelconque vérification durant le week-end en question. A
tout le moins, l'expert pense que si l'appelé en cause était dans le doute, la
réponse est oui. Tout comme si, pour l'appelé en cause, il s'agissait d'une
légalisation de signature qui s'inscrivait dans la routine, la réponse est
non.
Dans l'absolu, puisque la base légale du modus operandi, succincte, doit
être dégagée de l'article 768 aCPC, qui (...) mentionne les critères de
'responsabilité personnelle', respectivement de la 'vérité de la
signature' (...), la réponse est oui."
-
36 -
Enfin, dans leur requête en complément d'expertise, les
demandeurs ont fait remarquer que T., entendu comme témoin
dans la présente procédure, n'avait pas le souvenir d'avoir discuté avec
l'appelé le fait que le prix de vente convenu était un peu bas et avait
estimé la valeur de l'appartement à 550'000 francs [réd.: le témoin a en
réalité estimé le prix de vente en 1994 à ce montant et confirmé que la
défenderesse l'avait racheté pour la moitié moins]. Les demandeurs ont en
outre relevé que le prix de vente de l'appartement litigieux était de 35 %
inférieur à la moyenne des reventes effectuées en dehors d'une réalisation
forcée. Ils ont invité l'expert à reconsidérer sa réponse, ce qu'il a refusé en
confirmant qu'à la place de l'appelé, il aurait également légalisé les
signatures litigieuses.
11.D'autres faits allégués ou admis ou prouvés, mais sans
incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits ci-
dessus.
12.a) Par demande du 11 juin 2002, les demandeurs ont pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
"I.
Le contrat de vente du 15 février 1999 relatif à la propriété de la parcelle
[...], feuillet [...], part [...] de la commune de [...] est déclaré nul et de nul
effet.
II.
Ordre est donné au Conservateur du Registre foncier de [...] de radier la
restriction du droit d'aliéner annotée au chapitre du bien-fonds
d'A.M. et de B.M.________.
III.
Les cédules hypothécaires RF n
os
[...]4 et [...]5 sont annulées.
IV.
Les montants consignés sur le compte de la Banque [...] n° [...] sont
immédiatement libérés en faveur des seuls demandeurs."
Le 8 octobre 2003, la défenderesse a déposé une requête
d'appel en cause qui a été acceptée par jugement incident du 27 octobre
-
37 -
Par réponse du 20 août 2004, la défenderesse a pris les
conclusions suivantes, avec suite de dépens :
"Principalement
I.La demande est rejetée.
II. Les demandeurs (...) sont reconnus les débiteurs de la défenderesse (...)
d'un montant de Fr. 1'500.- (...) par mois, payable à partir du 12
février 1999, au titre de loyer dû pour l'appartement de trois pièces et
demie n° [...] situé au [...] de l'immeuble dénommé [...] à l'avenue [...],
[...].
III. Les montants consignés sur le compte de la Banque [...] n° [...] sont
immédiatement libérés en faveur de la seule défenderesse et seront
portés en diminution du montant prévu par le chiffre II ci-dessus.
Subsidiairement, pour le cas où les conclusions de la Demande sont
admises,
IV. Les demandeurs (...) sont reconnus les débiteurs de la défenderesse (...)
d'un montant de Fr. 50'000.- (...), avec intérêt à 5 % l'an dès le 30
novembre 2001, au titre d'impenses nécessaires et utiles faites par la
défenderesse en rapport avec l'appartement de trois pièces et demie n°
[...] situé au [...] de l'immeuble dénommé [...] à l'avenue [...], [...].
V. L'appelé en cause D.________ est tenu de relever *C.SA de toute
condamnation en capital, intérêt, frais et dépens dont elle pourrait faire
l'objet en faveur des époux M..
VI. Au cas où le contrat de vente du 15 février 1999 relatif à la vente de la
parcelle [...], feuillet [...], part [...] de la commune de [...] est déclaré nul
et de nul effet, D.________ est reconnu débiteur d' *C.________SA et lui
doit paiement immédiat de la somme de Fr. 350'000.- (...), plus intérêt
à 5 % l'an dès le 8 octobre 2003."
Par réponse du 24 août 2005, l'appelé en cause a conclu, avec
dépens, au rejet des conclusions prises contre lui par la défenderesse.
Par réplique du 12 décembre 2005, les demandeurs ont conclu
au rejet, avec suite de frais et dépens, des conclusions I à IV prises par la
défenderesse dans sa réponse du 20 août 2004.
Par requête distincte du 8 mars 2006, la défenderesse a
déclaré modifier, subsidiairement augmenter les conclusions principales
de sa réponse en y ajoutant les conclusions IV et V suivantes :
"IV. Ordre est donné à Monsieur le Conservateur du Registre foncier du
district de [...] de procéder à la radiation de la restriction du droit
d'aliéner annotée sur l'immeuble dont la désignation cadastrale est la
suivante :
feuillet parcelle [...] part de [...] [sic] de la parcelle [...], av. [...],
Commune de [...].
-
38 -
V. A.M.________ et B.M.________, solidairement entre eux, sont tenus de
relever *C.SA de toute condamnation en dépens dont elle
pourrait faire l'objet en faveur de l'appelé en cause D.."
Les demandeurs ont conclu au rejet des conclusions IV et V.
Par duplique complémentaire du 4 janvier 2010, la défenderesse a
déclaré modifier, soit augmenter ses conclusions II, IV et VI de la façon
suivante, avec suite de dépens :
"II. Les demandeurs (...) sont reconnus débiteurs de *C.________SA d'un
montant de Fr. 2'400.- (...) par mois, payable à partir du 15 février 1999,
au titre d'indemnité d'occupation de l'appartement sis à [...], Avenue [...]
à [...].
...
IV. Les demandeurs (...) sont reconnus débiteurs de *C.SA de la
somme de Fr. 420'000.- (...), plus intérêt à 5 % l'an dès le 20 août 2004.
...
VI. Au cas où le contrat de vente du 15 février 1999 est invalidé, l'appelé en
cause (...) est reconnu débiteur d' *C.SA, solidairement avec
A.M. et B.M., et lui doit paiement immédiat de la somme
de Fr. 420'000.- (...), plus intérêt à 5 % l'an dès le 8 octobre 2003."
Tant les demandeurs que l'appelé ont conclu au rejet, avec
dépens, de ces conclusions.
b) Par contrat de fusion du 29 juin 2010, la défenderesse
*C.________SA a repris les actifs et passifs de C.________SA et a pris la
nouvelle raison de commerce " C.________SA".
E n d r o i t :
I.Les demandeurs sont domiciliés en Russie, tandis que la
défenderesse a son siège en Suisse. Cet élément d'extranéité pose la
question de la compétence des tribunaux et celle du droit applicable. A
défaut d'un traité international entre la Suisse et la Fédération de Russie,
le cas d'espèce est régi par la loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le
droit international privé (LDIP – RS 291; art. 1 al. 2 LDIP a contrario).
a) En l'occurrence, les demandeurs agissent en nullité d'un
contrat de vente immobilière, en radiation de la restriction du droit
-
39 -
d'aliéner l'objet de cette vente, soit un immeuble de la commune de [...],
en annulation des cédules hypothécaires grevant cet immeuble et en
libération des montants consignés sur un compte bancaire en vue de
garantir le paiement des charges de l'immeuble ou d'une indemnité
d'occupation. Dans son action reconventionnelle, la défenderesse réclame
en substance le paiement d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation,
subsidiairement le remboursement des prestations faites en raison de la
conclusion du contrat de vente.
En matière patrimoniale, le tribunal devant lequel le défendeur
procède au fond sans faire de réserve est compétent, à moins qu'il ne
décline sa compétence dans la mesure où l'art. 5 al. 3 le lui permet (art. 6
LDIP). L'art. 97 LDIP déroge à cette règle en prévoyant la compétence
exclusive des tribunaux du lieu de situation des immeubles en Suisse pour
connaître des actions réelles immobilières (Fisch, Commentaire bâlois,
2
ème
éd., n. 4 ad art. 97 LDIP).
La qualification de "droits réels" doit s'opérer selon la lex fori
(ATF 129 III 738 c. 3.5, rés. in JT 2005 I 31). Pour savoir si l'on est en
présence d'une action réelle ou personnelle, il faut se baser sur la nature
juridique de la prétention litigieuse, nature qui résulte du contenu de la
demande, des conclusions prises et des motifs qui les justifient. Les
actions fondées sur un contrat sont de nature personnelle même si le
contrat concerne un immeuble, telle la vente immobilière. Par opposition,
est réelle l'action qui découle de rapports de droit dont le contenu
juridique ne s'épuise pas à la suite de la prestation d'un débiteur (TF
5A_200/2007 du 19 décembre 2007 c. 2.1). Le statut réel comprend
notamment l'acquisition et la perte des droits réels, le contenu et
l'exercice des droits réels, les restrictions au contenu, etc. (Fisch, op. cit.,
n. 11 des Remarques précédant les art. 97 ss LDIP).
En tant que certaines conclusions relèvent de l'art. 97 LDIP,
cette disposition est respectée puisque l'immeuble est sis en Suisse, dans
le canton de Vaud. Pour le surplus, la défenderesse et les demandeurs ont
procédé sur le fond sans faire de réserve. Au demeurant, les tribunaux
-
40 -
suisses du domicile du défendeur sont compétents pour connaître des
actions découlant d'un contrat (art. 112 al. 1 LDIP), et à teneur de l'art. 8
LDIP, le tribunal saisi de la demande principale connaît aussi de la
demande reconventionnelle s'il y a connexité entre les deux demandes.
Les tribunaux suisses sont ainsi compétents.
Au moment du dépôt de la demande, la défenderesse était
sise dans le canton de Fribourg. Au niveau intranational, l'art. 10 al. 1 de
la loi fédérale sur les fors en matière civile (LFors – RS 272, déjà en
vigueur au moment de l'ouverture de l'action) dispose que sauf disposition
légale contraire, le tribunal saisi est compétent lorsque le défendeur
procède sans faire de réserve sur la compétence. Par ailleurs, l'art. 19
LFors permet d'agir devant le tribunal du lieu où est situé le registre
foncier dans lequel un immeuble est immatriculé pour connaître des
actions réelles (al. 1 let. a) et des autres actions en rapport avec
l'immeuble, ces actions pouvant également être portées devant le tribunal
du siège du défendeur (al. 1 let. c). L'art. 19 LFors étend le for de
l'immeuble à des actions purement contractuelles telle l'action en
constatation de la nullité du contrat (Donzallaz, Commentaire de la loi
fédérale sur les fors en matière civile, nn. 25-26 ad art. 19 LFors).
Au vu des règles qui précèdent, les tribunaux du canton de
Vaud sont compétents. La Cour civile connaît de toutes les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 100'000 francs et
qui ne sont pas attribuées par la loi à une autre autorité (art. 74 al. 2 de la
loi d'organisation judiciaire, LOJV – RSV 173.01). En cas de violation de
règles dispositives de compétence, le juge renonce à prononcer le
déclinatoire si le défendeur procède au fond sans faire de réserve (art. 57
al. 2 CPC).
En l'occurrence, les parties ont procédé sans faire de réserve
et sans qu'une règle impérative de compétence matérielle n'ait été
enfreinte, de sorte que la Cour civile est compétente pour connaître du
présent litige.
-
41 -
b) S'agissant du droit applicable, l'art. 119 LDIP dispose que le
contrat relatif à un immeuble est régi par le droit du lieu de sa situation
(al. 1). L'élection de droit est admise (al. 2). Pour l'immeuble sis en Suisse,
la forme est régie par le droit suisse (al. 3). Par ailleurs, l'art. 99 al. 1 LDIP
prévoit que les droits réels immobiliers sont régis par le droit du lieu de
situation de l'immeuble.
En l'espèce, le droit suisse s'applique en vertu de l'art. 119
LDIP à l'action en nullité du contrat de vente. Les prétentions en libération
des montants consignés, en paiement d'une indemnité d'occupation et en
remboursement des prestations effectuées en raison de la conclusion du
contrat de vente doivent également être jugées selon le droit applicable à
cet acte juridique. La radiation d'une restriction du droit d'aliéner
l'immeuble et l'annulation de cédules hypothécaires incorporant un droit
de gage immobilier relèvent du statut réel au sens de l'art. 99 LDIP, de
sorte que le droit suisse est également applicable.
c) S'agissant des prétentions de la défenderesse contre
l'appelé en cause, il n'y a pas de problème de droit applicable en l'absence
d'élément d'extranéité; l'appelé est en effet domicilié en Suisse, dans le
canton de Vaud.
Au moment de l'ouverture de l'action était en vigueur
l'ancienne loi sur le notariat (ci-après : aLN – ancien RSV 2.6 L, 5
ème
éd.
1996). Celle-ci ne contenait pas de règles de compétence s'agissant de
l'action en responsabilité civile contre le notaire, de sorte que les règles
ordinaires de procédure civile étaient applicables.
La Cour civile du canton de Vaud est compétente dans la
mesure où l'appelé, attrait devant celle-ci, a procédé sans faire de réserve
(art. 10 al. 1 LFors et 57 al. 2 CPC). Au demeurant, les règles de
compétence, non impératives, sont respectées dans la mesure où l'appelé
a été attrait au for de son domicile (art. 3 al. 1 let. a LFors; cf. aussi,
mutatis mutandis, Piotet, La responsabilité patrimoniale des notaires et
autres officiers publics, Etude de droit public suisse, thèse Lausanne 1981,
-
42 -
pp. 199 s.) pour une affaire patrimoniale d'une valeur litigieuse supérieure
à 100'000 fr. (art. 74 al. 2 LOJV).
II.Les demandeurs requièrent tout d'abord que le contrat de
vente du 15 février 1999 soit "déclaré nul et de nul effet".
a) L'action en nullité d'un acte juridique n'est pas une action
formatrice mais une action constatatoire, la nullité étant absolue et
pouvant être constatée d'office en tout temps par le juge (von Tuhr/Peter,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, § 29 pp.
225-226). Par une conclusion constatatoire, le demandeur sollicite du juge
qu'il statue sur l'existence ou l'inexistence d'un droit ou d'un rapport de
droit (Rognon, Les conclusions, thèse Lausanne 1974, p. 53). La
recevabilité d'une conclusion constatatoire suppose l'existence d'un
intérêt juridique actuel à la constatation, lequel fait en principe défaut
lorsqu'il est possible d'intenter une action condamnatoire (ATF 123 III 362
c. 1c; Cciv., 19 août 2001, n° 242/01), soit une action exigeant du
défendeur qu'il effectue une prestation sous la forme d'un facere, non
facere ou pati (Rognon, op. cit., pp. 49 s.).
En l'occurrence, il est constant que les demandeurs sont
devenus copropriétaires de l'immeuble objet de la vente litigieuse par une
inscription au Registre foncier au mois de novembre 1994. L'immeuble a
ensuite été l'objet d'un contrat de vente conclu avec la défenderesse le 15
février 1999. Il n'est pas allégué ni établi que sur la base de cet acte
litigieux, un changement de propriétaire ait été inscrit au Registre foncier.
Les données de ce registre public ne sauraient être considérées comme
des faits notoires au sens de l'art. 4 al. 2 CPC. La Chambre des recours a
en effet souligné que le législateur entendait donner un caractère très
restrictif à la notion de fait notoire, en visant par là des faits non
particuliers à la cause, qui sont connus de chacun, qu'il s'agisse d'un fait
d'expérience (il fait nuit à 18 heures à la mi-décembre) ou d'événements
de notoriété générale et manifeste (telle la guerre de 1939-45) (BGC 1966,
p. 683; Crec., 14 octobre 2005, n° 877). Selon la jurisprudence fédérale,
-
43 -
pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment
présent à l'esprit : il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications
accessibles à chacun (TF 5A_62/2009 du 2 juillet 2009 c. 2.1; ATF 135 III
88 c. 4.1). Outre le fait qu'il faut justifier d'un intérêt pour pouvoir
consulter certaines données (art. 106a ORF), le Registre foncier vaudois
n'est accessible que sur abonnement (art. 7 du règlement sur la tenue
informatique du registre foncier; RIRF – RSV 211.61.3). Ses données n'ont
donc pas la qualité de faits notoires.
Au regard de l'état de fait établi sur la base des allégations des
parties, les demandeurs sont toujours copropriétaires de l'immeuble.
Ceux-ci étant dépourvus d'actions condamnatoires telles que l'action en
revendication ou l'action en rectification du registre foncier (cf. infra, c.
VI/d), il faut leur reconnaître un intérêt à faire constater la nullité de la
vente, afin notamment de s'opposer à une éventuelle réquisition
d'inscription du transfert au registre foncier sur la base de l'acte litigieux.
b) Les demandeurs soutiennent que l'acte de vente conclu en
leurs noms par Q.________ est nul à plusieurs égards. Les éléments
constitutifs de la conclusion d'un contrat (art. 1 CO) ne seraient pas
réalisés dès lors qu'ils n'auraient pas donné leur consentement. De
surcroît, Q.________ n'aurait disposé d'aucun pouvoir de représentation.
Enfin, l'instrumentation de l'acte mentionnerait un rapport de
représentation argué de faux, de sorte que la vente serait nulle pour vice
de forme, à l'instar de la solution consacrée par la jurisprudence pour
l'instrumentation inexacte d'un rapport de représentation.
c) L'acte conclu par-devant notaire le 15 février 1999 est un
contrat de vente immobilière, en vertu duquel les demandeurs,
représentés par Q.________, s'engagent à transférer à la défenderesse la
propriété d'une part de propriété par étages en contrepartie du prix de
225'000 francs (art. 184 al. 1, 216 al. 1 et 221 CO; art. 655 al. 2 ch. 4 CC;
Foëx, Commentaire romand, nn. 1-2 ad art. 216 CO). Les demandeurs
figurent au Registre foncier depuis le mois de novembre 1994 comme
copropriétaires de l'immeuble.
-
44 -
Le contrat de vente ne suffit pas à transférer la propriété
foncière. Il faut encore que le propriétaire – ou son représentant – requière
du conservateur du Registre foncier qu'il inscrive l'acquéreur comme
nouveau propriétaire et que cette inscription ait lieu. Le titre d'acquisition
doit être valable à tous égards (capacité civile des parties, pouvoirs de
représentation, absence d'illicéité, de vices de la volonté, observation de
la forme prescrite) (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3
ème
éd., nn. 1539 et
1542). Le contrat de vente immobilière n'est valable que s'il est fait par
acte authentique (art. 216 al. 1 CO et 657 al. 1 CC). La forme authentique
doit couvrir tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels
du contrat (Foëx, op. cit., n. 9 ad art. 216 CO). L'acte authentique doit
notamment comporter la désignation exacte des parties et l'indication du
rapport de représentation si un tiers représente une partie (ATF 112 II 330
- 1a, JT 1987 I 70).
- En l'occurrence, Q.________ a signé le contrat de vente au
nom et pour le compte des demandeurs, soit en qualité de représentant
direct (art. 32 al. 1 CO; Chappuis, Commentaire romand, n. 4 ad art. 32
CO). Est litigieuse la question de ses pouvoirs de représentation.
d1) Le pouvoir de représentation, soit le droit de faire un acte
juridique pour autrui, d'agir pour autrui, peut découler de la loi, d'une
décision judiciaire ou administrative ou de la volonté des parties (ATF 88 II
191 c. 2a, JT 1962 I 612). Dans ce dernier cas, il faut un acte juridique
unilatéral (octroi ou collation des pouvoirs) par lequel le représenté
manifeste au représentant sa volonté de l'autoriser à agir en son nom, de
telle sorte que l'acte accompli par le représentant sortisse directement ses
effets dans la sphère juridique du représenté; la procuration est la
conséquence juridique de cette collation des pouvoirs (Chappuis, op. cit.,
n. 5 ad art. 33 CO; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
ème
éd., p.
381). Le Tribunal fédéral et la doctrine dominante considèrent que sauf
exigence légale de forme (art. 348b al. 2, 493 al. 6 CO), l'octroi des
pouvoirs au représentant n'est soumis à aucune forme particulière (ATF 99
II 39 c. 1, JT 1974 I 162), quand bien même l'acte à passer par le
-
45 -
représentant est lui-même soumis à une forme spéciale telle que la forme
authentique pour la vente immobilière (ATF 99 II 159 c. 2b, JT 1973 I 66;
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., n. 1069; Engel, op. cit., p.
384; critique, Giger, Commentaire bernois, nn. 186 ss, spéc. n. 200 ad art.
216 CO; cf. aussi ATF 64 II 220 c. 4c, JT 1939 I 71, qui réserve l'hypothèse
d'une fraude à la loi) (sur les exigences particulières que peut poser le
droit cantonal, cf. infra c. VII/b1).
Le représentant agit sans pouvoirs au sens de l'art. 38 CO
notamment lorsque aucune procuration n'a été donnée et qu'une
déclaration de volonté du représenté fait défaut – ce qui peut être le cas
lorsque la procuration est falsifiée – ou lorsque la procuration est nulle
parce qu'elle porte sur des affaires illicites ou contraires aux bonnes
mœurs, ou qu'elle est affectée d'un vice de la volonté (Zäch, Commentaire
bernois, nn. 5, 8 et 9 ad art. 38 CO).
Il faut examiner si l'un ou l'autre de ces cas de figure est
réalisé en l'espèce.
d2) Q.________ a conclu le contrat de vente du 15 février 1999
au bénéfice d'une procuration du 31 décembre 1998 signée au nom des
demandeurs, l'habilitant à vendre la part PPE de ceux-ci. Ces signatures
ont fait l'objet d'une expertise scientifique. Dans son rapport du 11 février
2000 cité par le jugement pénal du 10 novembre 2005, l'expert a constaté
que les signatures des demandeurs étaient des faux réalisés par une
méthode de calque indirect, une signature au crayon ayant été recouverte
d'encre puis gommée. L'expert a conclu que "l'ensemble des éléments
techniques et leur interprétation, ainsi que le mode opératoire choisi pour
la confection du faux" soutenaient "très fortement l'hypothèse" que ces
signatures n'étaient pas de la main des demandeurs.
La défenderesse soutient que la procuration est valable dès
lors que la preuve stricte de sa falsification n'a pas été rapportée; elle fait
grief aux demandeurs de ne pas avoir requis la mesure d'instruction
supplémentaire préconisée par l'expert, soit l'analyse des empreintes
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46 -
digitales figurant sur la procuration. L'hypothèse d'une "pseudo-fausse
signature" par les demandeurs eux-mêmes ne serait pas évacuée à ce
stade de l'instruction. Au demeurant, la vente instrumentée le 15 février
1999 correspondrait à la réelle intention des demandeurs.
Selon la jurisprudence fédérale, un fait est tenu pour établi
lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité d'une allégation. Un
allégement de la preuve est admissible lorsqu'il est justifié par un état de
nécessité en matière de preuve (Beweisnot), qui se rencontre lorsque, par
la nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne
peut être raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par la
partie qui supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis
qu'indirectement et par des indices. Le degré de preuve requis se limite
alors à la vraisemblance prépondérante, soumise à des exigences plus
élevées que la simple vraisemblance. La vraisemblance prépondérante
suppose que, d'un point de vue objectif, des motifs importants plaident
pour l'exactitude d'une allégation, sans que d'autres possibilités ne
revêtent une importance significative ou n'entrent raisonnablement en
considération. En vertu de l'art. 8 CC, la partie qui n'a pas la charge de la
preuve a le droit d'apporter une contre-preuve. Elle cherchera ainsi à
démontrer des circonstances propres à faire naître chez le juge des doutes
sérieux sur l'exactitude des allégations formant l'objet de la preuve
principale. Pour que la contre-preuve aboutisse, il suffit que la preuve
principale soit ébranlée, de sorte que les allégations principales
n'apparaissent plus comme les plus vraisemblables (ATF 133 III 81 c. 4.2.2,
rés. in JT 2007 I 309 et réf. citées).
Il n'est pas possible de déterminer sur le plan graphique qui
est l'auteur d'un calque indirect. Il ne ressort pas de l'état de fait établi sur
la base des allégations des parties que l'expert aurait recommandé une
mesure d'instruction supplémentaire. Sur la base de l'expérience générale,
l'on peut donner acte à la défenderesse de la faculté théorique de
procéder à une recherche des empreintes digitales. Toutefois, l'on ignore
si, sur le plan scientifique, une telle mesure permettrait de donner des
résultats probants; on observe que les autorités pénales, qui avaient tout
-
47 -
pouvoir d'instruire d'office, n'ont ordonné aucune mesure supplémentaire.
A cela s'ajoute qu'on ne peut exclure que les demandeurs aient touché la
pièce après l'acte de vente litigieux. On observe que la défenderesse n'a
elle-même pas non plus demandé une telle mesure dans le cadre de la
présente procédure.
L'expert a envisagé l'hypothèse selon laquelle les demandeurs
auraient eux-mêmes décalqué leurs propres signatures pour ensuite
pouvoir se prévaloir d'un faux. Elle a tenu une telle hypothèse pour très
peu vraisemblable et conclu que plusieurs éléments favorisaient
nettement l'hypothèse d'une imitation par un tiers, en donnant à l'appui
de ces conclusions des explications convaincantes.
La défenderesse insiste sur le fait que Q.________ détenait les
deux cédules hypothécaires qu'il a produites avec la procuration, que les
demandeurs n'expliquent pas ce fait et qu'ils n'ont en particulier pas établi
qu'il les détenait contre leur gré ou à leur insu. Comme le relève le
jugement pénal, le cheminement des cédules est incertain et fait l'objet de
versions contradictoires. On ignore ainsi ce qu'il est advenu entre le 15
août 1996, date à laquelle les cédules ont été remises à R.,
représentant alors autorisé des demandeurs, et la présentation des
cédules à l'appelé par Q.. Il apparaît tout au plus qu'en août 1997,
les demandeurs ont sommé un tiers de leur restituer ces titres, et qu'à la
même époque, ils ont informé l'appelé de la révocation de la procuration
de R.. Le jugement pénal s'interroge, sans pouvoir apporter de
réponse, sur les relations entre les différents acteurs russes, sur la licéité
de leurs activités et observe que les relations entre ces protagonistes
semblent avoir mal tourné. En vertu du principe selon lequel le doute doit
profiter à l'accusé, le Tribunal correctionnel a mis Q. au bénéfice
de la version qu'il avait livrée. Cela n'enlève toutefois rien au fait que les
circonstances dans lesquelles il est entré en possession des cédules ne
sont pas établies, les témoins ayant corroboré sa version étant aussi
impliqués dans ces relations d'affaires troubles. Dans un tel contexte, la
détention des cédules par le représentant n'est pas de nature à ébranler
les conclusions de l'expertise.
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48 -
Au demeurant, on observe que R., qui plaide comme
Q. la thèse de la vente des cédules, a expliqué qu'après cette
transaction, le demandeur avait tardé à remettre la procuration demandée
par Q.________ et qu'après avoir appris la maladie de Q., il aurait
cherché à vendre "une deuxième fois" l'immeuble. La thèse d'une vente
des cédules à un représentant autorisé n'exclut donc pas l'hypothèse
d'une fausse procuration fabriquée par un tiers.
Il est vrai que les demandeurs avaient déjà montré par le
passé une volonté de vendre, mais cet élément n'est pas non plus de
nature à remettre en question les conclusions de l'expert. La procuration
litigieuse se distingue des précédentes par le fait qu'elle ne désignait pas
le représentant, Q. ayant lui-même rajouté son nom et le prix de
vente devant le notaire.
Au vu de tous ces éléments, il faut considérer que les
demandeurs ont établi à satisfaction de droit que Q.________ avait conclu
le contrat de vente en étant dépourvu des pouvoirs de représentation.
d3) L'acte accompli sans pouvoirs est sans effet obligatoire
pour le représenté, à moins que celui-ci choisisse de le ratifier (art. 38 al. 1
CO). L'acte est "en suspens" jusqu'à ce que le représenté prenne sa
décision; dans cet intervalle, le tiers cocontractant reste lié (art. 38 al. 2
CO; Chappuis, op. cit., n. 6 ad art. 38 CO). La ratification est un acte
juridique unilatéral par lequel le représenté exerce un droit formateur. Elle
peut être expresse ou résulter d'actes concluants. La ratification a pour
effet de créer un rapport contractuel entre le représenté et le tiers
(Chappuis, op. cit., nn. 7-8 ad art. 38 CO).
Si la ratification est refusée expressément ou tacitement,
l'acte conclu par le représentant sans pouvoirs est frappé d'invalidité
(Dahinfallen, Ungültigkeit) (art. 39 al. 1 CO; Zäch, op. cit., n. 14 ad art. 39
CO). Ceci revient à dire que l'acte est nul (von Tuhr/Peter, op. cit., vol. I, §
29 pp. 224-225).
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49 -
En l'occurrence, le demandeur a déposé plainte pénale pour
falsification des signatures sur la procuration litigieuse un peu plus d'un
mois après le contrat de vente, juste après l'épisode de l'ouverture forcée
de l'appartement. Par déclaration écrite du 29 mars 1999, il a encore
contesté que son épouse et lui-même soient les signataires de la
procuration. Les représentants ont ainsi clairement exprimé leur refus de
ratifier l'acte.
Il s'ensuit que le contrat de vente du 15 février 1999 est nul.
d4) Dans son rapport du 29 février 2008, l'expert notaire s'est
demandé si le fait de laisser en blanc le prix de vente sur une procuration
ne constituait pas un acte illicite au sens des art. 394 ss CO. Il convient
d'examiner cette question dans la mesure où elle pourrait avoir une
incidence sur la responsabilité du notaire appelé en cause ayant
instrumenté l'acte litigieux.
La procuration en blanc se caractérise par le fait que son
contenu est plus ou moins indéterminé; ce peut être par exemple le nom
de la personne habilitée à agir qui est laissé en blanc, ou les pouvoirs qui
ne sont matériellement pas définis. Malgré son contenu indéterminé, la
procuration en blanc est valable (Zäch, op. cit., n. 59 ad art. 33 CO, qui
renvoie à l'ATF 78 II 369 c. 2a, JT 1953 I 275).
L'art. 396 al. 3 CO requiert un pouvoir spécial pour aliéner des
immeubles. Cette disposition tend à protéger le mandant en évitant que le
mandataire ne puisse accomplir à son insu des actes pouvant avoir des
conséquences graves (Werro, Commentaire romand, n. 12 ad art. 396 CO).
Dans la mesure où il s'agit d'attirer l'attention du mandant sur la nature de
l'acte qu'il autorise, on ne saurait considérer que le but de protection de
l'art. 396 al. 3 CO va jusqu'à imposer de préciser le prix de vente de
l'immeuble et le nom du mandataire. La procuration du 31 décembre 1998
satisfait ainsi à cette disposition.
-
50 -
Se pose la question d'un engagement excessif du mandant qui
prend le risque de se défaire de son immeuble à n'importe quel prix, le
risque étant d'autant plus grand qu'il ne désigne pas le mandataire et ne
peut se reposer sur une personne de confiance. La jurisprudence fédérale
est réticente à reconnaître qu'une restriction de la liberté de disposer
économique constitue un engagement excessif. Le Tribunal fédéral relève
ainsi que l'art. 27 al. 2 CC, qui sanctionne les engagements restreignant
de manière exagérée la liberté de décision de l'individu, a pour but
d'empêcher la personne d'hypothéquer fortement son avenir. Cette
disposition vise notamment les engagements excessifs en raison de leur
intensité et de leur durée, soit ceux qui mettent une personne dans la
dépendance totale d'une autre personne, ou les engagements de nature
économique si extraordinaires que la personne concernée se trouve
privée, dans une mesure illimitée, de sa liberté de décision pour le futur.
Une restriction contractuelle de la liberté économique n'est considérée
comme excessive, au regard de l'art. 27 al. 2 CC, que si elle livre celui qui
s'est obligé à l'arbitraire de son cocontractant, supprime sa liberté
économique ou la limite dans une mesure telle que les bases de son
existence économique sont mises en danger (TF 4C.130/2002 du 30 juillet
2002 c. 7.1). La procuration sans indication du mandataire et du prix de
vente n'est ainsi pas contraire à l'art. 27 CC.
e) La défenderesse objecte que les demandeurs commettent
un abus de droit à se prévaloir de la nullité de l'acte de vente. D'une part,
la vente correspondrait à leur intention réelle. D'autre part, le contrat de
vente par lequel ils avaient acquis la propriété de l'immeuble en 1994
serait lui-même nul en raison d'une violation de la loi et de l'ordonnance
fédérales sur l'acquisition d'immeuble par les étrangers (LFAIE et OAIE –
RS 211.412.41 et RS 211.412.411). La qualité pour invoquer la nullité de la
vente du 15 février 1999 devrait leur être déniée.
Savoir s'il y a un abus de droit à invoquer la nullité d'un contrat
de vente immobilière s'apprécie en fonction des circonstances d'espèce
telles que l'attitude des parties lors de la conclusion du contrat et dans la
suite; à cet égard, l'exécution volontaire du contrat nonobstant la
-
51 -
connaissance du vice de forme revêt une importance particulière (TF
4C.225/2001 du 16 novembre 2001 c. 2a; ATF 92 II 323 c. 3, JT 1967 I
338). Il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de
droit, l'art. 2 al. 2 CC ne sanctionnant que l'abus manifeste d'un droit
(TF 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 c. 2b in fine).
Les demandeurs ont acheté l'appartement PPE par contrat
notarié du 21 juin 1994. Le transfert a été inscrit au Registre foncier le 8
novembre 1994 assorti de la mention "restrictions du droit de propriété
(Lex Friedrich)", ce qui signifie que les demandeurs ont requis et obtenu
l'autorisation exigée par la LFAIE.
On peut donner acte à la défenderesse du fait que la loi et la
jurisprudence assimilent à une acquisition d'immeuble sujette à
autorisation le financement d'un tel achat par l'octroi d'un crédit étranger,
garanti par un gage immobilier, qui sort de la limite usuelle des deux tiers
de la valeur vénale de l'immeuble (art. 2 al. 1 et 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al.
2 let. b OAIE, TF 2C_118/2009 du 15 septembre 2009 c. 4.1). En
l'occurrence, le financement de l'achat de l'immeuble par les demandeurs
en 1994 a certes interpellé le Tribunal correctionnel, qui a souligné que
l'acquisition au comptant et la conclusion ultérieure d'un prêt hypothécaire
investi dans une société "pourrai[en]t faire penser à une opération de
blanchiment" d'argent. Dans le cadre du procès pénal, S.________ a déclaré
avoir financé lui-même l'appartement et remboursé le prêt hypothécaire
consenti ultérieurement; le demandeur lui aurait remboursé entre 150'000
et 200'000 francs. Quant au demandeur, il a déclaré dans ce même procès
que l'acquisition avait été financée par une société vaudoise contrôlée par
S.________ et qu'il avait remboursé sa dette. Le financement n'a fait l'objet
d'aucune allégation et offres de preuve dans la présente procédure. Force
est de constater que les conditions exactes du financement ne sont pas
établies et qu'il n'est pas démontré que l'acquisition de l'immeuble en
1994 aurait été financée par un crédit étranger garanti par un gage
immobilier sortant de la limite usuelle. Comme propriétaires inscrits au
Registre foncier, les demandeurs bénéficient de la présomption des art. 9
et 937 al. 1 CC (Steinauer, op. cit., vol. I, 4
ème
éd., n. 883); à ce titre, ils
-
52 -
ont un intérêt à faire constater la nullité de la vente. Les incertitudes sur le
financement de l'achat et la succession de procurations établies en faveur
de compatriotes russes, dont certaines confèrent des pouvoirs très
étendus, ne suffisent pas à renverser cette présomption ni à démontrer
que les demandeurs ne seraient pas les véritables propriétaires de
l'appartement et commettraient un abus de droit à se prévaloir de cette
qualité. Enfin, il n'est pas établi que les demandeurs auraient eu l'intention
de vendre l'immeuble aux conditions prévues dans l'acte du 15 février
-
53 -
IV.Les demandeurs concluent à l'annulation des cédules
hypothécaires n° [...]4 et n° [...]5 grevant leur part PPE.
A teneur de l'art. 870 al. 3 CC, le débiteur de la cédule a le
droit de faire prononcer l'annulation d'un titre acquitté qui ne peut être
représenté ("wenn ein abbezahlter Titel vermisst wird", selon la version
allemande). L'annulation a lieu de la manière prescrite pour les titres au
porteur (art. 870 al. 2 CC), laquelle dispose que le requérant doit rendre
plausible qu'il a possédé le titre et qu'il l'a perdu (art. 981 al. 3 CO). Est
"perdu" le papier-valeur dont le titulaire a été dépossédé contre sa volonté
et dont le nouveau titulaire est inconnu (ATF 66 II 37, JT 1940 I 210). Si le
titre perdu est produit suite à la sommation du juge, le requérant doit
ouvrir une action en revendication ou une action mobilière contre le tiers
détenteur. Le juge ordinaire tranchera sur le fond, au vu notamment des
art. 935 CC et 1006 al. 2 CO (protection du tiers acquéreur de bonne foi)
(Steinauer, op. cit., vol. III, 3
ème
éd., n. 2991b).
En l'occurrence, l'acte de vente du 15 février 1999 précise que
les cédules ont été remises gratuitement à la défenderesse, libres de prêt
et de nantissement. Les demandeurs n'ont entre autre pas allégué avoir
été dépossédés des titres contre leur volonté, ni que le nouveau porteur
de la cédule était inconnu. Les conditions d'une annulation des cédules ne
sont donc pas réalisées. Il n'est pas nécessaire d'examiner si les conditions
d'une restitution sont réalisées dans la mesure où les demandeurs n'ont
pas pris de conclusions en ce sens; une conclusion en annulation ne
saurait être réputée contenir une conclusion en restitution.
V.Tant les demandeurs que la défenderesse ont conclu à la
radiation de la restriction du droit d'aliéner annotée sur l'immeuble
litigieux.
L'art. 960 al. 1 ch. 1 CC permet d'annoter au registre foncier
une restriction au droit d'aliéner un immeuble en vertu d'une décision
officielle rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions
-
54 -
exécutoires. Le droit en cause doit être un droit personnel dont l'exécution
implique une modification du registre foncier, tel que le droit au transfert
de la propriété (Steinauer, op. cit., vol. I, n. 771a). Cette mesure
n'empêche pas le propriétaire de transférer son immeuble ou de le grever
mais implique que le droit ou le rapport juridique annoté sera opposable à
la personne qui acquiert postérieurement des droits sur l'immeuble
(Steinauer, op. cit., vol. I, nn. 801 ss).
Dans le cadre de la procédure pénale pour faux dans les titres
et obtention d'une constatation fausse, le Juge d'instruction de [...] a
ordonné l'annotation d'une restriction au droit d'aliéner l'appartement PPE
feuillet n° [...] de la commune de [...]. Le jugement du Tribunal
correctionnel du 10 novembre 2005, devenu définitif et exécutoire, ne
statue pas sur cette question.
La procédure pénale est définitivement close. Les demandeurs
sont inscrits au registre foncier comme propriétaires de l'immeuble
litigieux. Le titre qui conférait à la défenderesse le droit de requérir le
transfert de propriété se révèle invalide. Dans la mesure où le droit
protégé se révèle inexistant, il ne se justifie plus de maintenir ladite
mesure. En conséquence, la conclusion II des demandeurs doit être
allouée, en ce sens qu'ordre est donné au Conservateur du Registre
foncier, office de [...], de radier la restriction du droit d'aliéner annotée sur
la part PPE feuillet n° [...] de la parcelle n° [...] de la commune de [...].
VI.a) Dans sa duplique complémentaire, la défenderesse a pris
des conclusions en paiement de la somme de 420'000 fr., dirigées tant à
l'encontre des demandeurs (conclusion subsidiaire IV) que de l'appelé,
répondant solidairement avec les demandeurs (conclusion subsidiaire VI).
Ce montant comprend les différents postes des allégués 77 et 231 soumis
à l'expert immobilier, ainsi qu'une actualisation jusqu'en 2009 des postes
relatifs aux impôts fonciers, intérêts hypothécaires, charges de la PPE et
frais administratifs.
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55 -
b) A l'audience de jugement, la défenderesse a produit des
pièces destinées à établir une actualisation de son dommage au jour du
jugement.
Dans sa procédure, la défenderesse a allégué et offert des
preuves pour actualiser les différents postes de dommage jusqu'à l'année
2009 (all. 403 à 406 de la duplique complémentaire du 4 janvier 2010).
Elle a certes allégué rester exposée jusqu'à jugement définitif et
exécutoire à des impenses non inférieures à 40'000 fr. (all. 407); toutefois,
elle a soumis cette allégation à l'appréciation. Dans sa réponse du 20 août
2004, elle avait déjà invoqué que son dommage s'accroissait chaque mois,
en soumettant cette allégation à la preuve par témoin (all. 56); à l'all. 78,
elle avait déclaré que le dommage invoqué (chiffré alors à 323'488 fr. 70)
allait s'accroître de tous les montants au paiement desquels elle restait
exposée jusqu'à la fin de la procédure (impôt foncier, intérêt hypothécaire,
charges PPE, etc), en soumettant cette allégation à l'appréciation. Faute
pour la défenderesse d'avoir annoncé la production de pièces futures à
l'appui de ces allégations, il faut considérer que les pièces produites à
l'audience n'ont pas été régulièrement introduites dans la procédure; la
défenderesse aurait en effet dû se réformer pour introduire des moyens de
preuve nouveaux. En conséquence, il ne sera pas tenu compte des pièces
en question.
c) En cas de représentation sans pouvoirs et de refus de
ratification, l'art. 39 CO prévoit que celui qui a pris la qualité de
représentant peut être actionné en réparation du préjudice résultant de
l'invalidité du contrat, à moins qu'il ne prouve que l'autre partie a connu
ou dû connaître l'absence de pouvoirs (al. 1). En cas de faute du
représentant, le juge peut, si l'équité l'exige, le condamner à des
dommages-intérêts plus considérables (al. 2). L'action fondée sur
l'enrichissement illégitime subsiste dans tous les cas (al. 3).
L'art. 39 al. 1 CO institue une responsabilité du représentant
même en l'absence de toute faute, lorsque le tiers avec qui il a contracté
croyait de bonne foi au pouvoir de représentation – et était fondé à le
-
56 -
faire. Le représentant répond de l'intérêt négatif, c'est-à-dire de tous les
frais engagés en vue de la conclusion et de l'exécution d'un contrat dont le
tiers n'obtient pas le bénéfice parce que le contrat est privé d'effet (Zäch,
op. cit., nn. 2, 18 ss et 59 ad art. 39 CO; Thévenoz, Commentaire romand,
n. 35 ad art 97 CO). En cas de faute du représentant (art. 39 al. 2 CO), il
doit des dommages-intérêts positifs, le tiers devant être placé dans la
situation qui serait la sienne si le contrat avait été régulièrement exécuté
(Zäch, op. cit., nn. 3, 27-28 et 60 ad art. 39 CO; Thévenoz, Commentaire
romand, n. 33 ad art 97 CO). La nature de la responsabilité du
représentant sans pouvoirs est discutée; selon l'opinion dominante, il
s'agit d'un cas de culpa in contrahendo (Zäch, op. cit., n. 31 ad art. 39
CO).
Le "représenté" ne répond en principe pas du dommage causé
par la représentation sans pouvoirs. Entre tout au plus en considération la
responsabilité fondée sur la culpa in contrahendo. Celle-ci peut être
engagée notamment lorsque le représenté aurait pu empêcher
l'intervention du falsus procurator, lorsqu'il a donné des instructions
équivoques ou fait croire au tiers qu'il allait ratifier l'acte (Zäch, op. cit.,
nn. 68 ss ad art. 39 CO). En outre, lorsque le représentant utilise une
procuration, la responsabilité du représenté peut être engagée s'il a omis
d'exiger la restitution du titre alors que les pouvoirs ont pris fin (art. 36 al.
2 CO). A défaut, il subsiste la responsabilité en enrichissement illégitime,
aux conditions des art. 62 ss CO; la prestation effectuée sur la base du
contrat conclu par un falsus procurator l'a en effet été sans cause valable
(Zäch, op. cit., nn. 77 et 79 ad art. 39 CO; cf. art. 39 al. 3 CO et 62 al. 2
CO).
d) La nullité du contrat de vente immobilière, qui résulte en
l'occurrence du défaut de pouvoir de représentation, est absolue et
déploie des effets ex tunc. En conséquence, les parties doivent être
replacées dans la situation précédant la conclusion du contrat
(Guillod/Steffen, Commentaire romand, nn. 94-95 ad art. 19 et 20 CO).
-
57 -
La nullité de la vente a pour conséquence que le vendeur reste
propriétaire; il peut donc intenter l'action en revendication (art. 641 al. 2
CC). Si l'acheteur a déjà été inscrit au registre foncier, le vendeur peut
intenter l'action en rectification du registre foncier (art. 975 CC), et cas
échéant la coupler avec une action en revendication. L'acheteur qui a déjà
payé le prix peut le répéter aux conditions des art. 62 ss CO relatifs à
l'enrichissement illégitime (Giger, op. cit., nn. 374 et 380 ad art. 216 CO;
Foëx, Commentaire romand, n. 18 ad art. 216 CO).
De manière générale, dans la mesure où la prestation
effectuée en vertu du contrat nul peut encore être identifiée dans le
patrimoine de l'autre partie, le disposant dispose d'une action en
revendication; en revanche, lorsque la prestation consiste dans le
versement d'une somme d'argent qui se mélange au patrimoine du
récipiendaire, il faut appliquer les art. 62 ss CO (Giger, op. cit., nn. 378 et
380 ad art. 216 CO). A cet égard, il faut préciser que s'agissant d'une
dette de genre, l'enrichi répond de la valeur de remplacement, de sorte
que l'application de l'art. 64 CO n'intervient qu'à titre exceptionnel (Giger,
op. cit., n. 383 ad art. 216 CO). En vertu de l'art. 65 CO, le défendeur à
l'action en enrichissement illégitime a droit au remboursement de ses
impenses nécessaires et utiles. Par impenses, il faut entendre les
dépenses faites pour entretenir, réparer, modifier ou embellir une chose,
en assurer les charges. Sont nécessaires les impenses requises pour le
maintien de la valeur et de l'utilité de la chose, ainsi que pour une saine
exploitation de celle-ci (paiement des contributions immobilières, intérêts
hypothécaires) (Steinauer, op. cit., vol. I, nn. 509-510, auquel renvoie
Petitpierre, Commentaire romand, n. 3 ad art. 65 CO).
e) Il convient tout d'abord d'examiner la responsabilité des
demandeurs, puis celle de l'appelé (infra c. VII).
Aucun élément ne permet de retenir que les demandeurs
auraient commis une culpa in contrahendo à l'encontre de la
défenderesse. L'hypothèse de l'art. 36 al. 2 CO n'est pas non plus réalisée.
-
58 -
Leur responsabilité se limite dès lors à l'enrichissement illégitime; la
défenderesse ne revendique aucune chose à leur encontre.
-La défenderesse réclame tout d'abord le remboursement du
prix d'achat de l'immeuble ainsi que des frais d'achat. L'expert confirme
que le premier est de 225'000 fr. et que les seconds s'élèvent à 11'250 fr.
pour un total de 236'250 francs. Toutefois, la responsabilité des
demandeurs étant limitée à l'enrichissement sans cause, ceux-ci ne
doivent rembourser le prix que pour autant qu'ils l'aient touché. Or
l'expert immobilier ne s'est pas prononcé sur la question de savoir qui
avait touché le prix d'achat; l'allégué 77 vise le "dommage" subi par la
défenderesse si la vente devait être déclarée nulle, dommage qui serait
causé par la négligence de l'appelé (cf. all. 75-76). La défenderesse n'a
pas allégué ni établi que les demandeurs avaient touché le prix d'achat de
225'000 fr., de sorte qu'elle ne saurait en exiger le remboursement. Il
n'est pas davantage allégué ni établi que les demandeurs auraient été
enrichis du montant de 11'250 francs.
-La défenderesse demande à être remboursée pour avoir pris
en charge la moitié de l'arriéré d'impôts (hypothèque légale) dus par les
demandeurs, soit 8'883 francs 60. L'expert a confirmé ce montant en se
référant au décompte établi par l'appelé le 19 février 1999. Selon les deux
relevés de l'administration fiscale du 15 février 1999, il apparaît toutefois
que les impôts dus par les demandeurs s'élevaient à 16'627 francs. Ce
montant incluait la somme de 1'140 fr. 20 arrêtée dans un décompte du
10 février 1999. La défenderesse a accepté de prendre en charge la moitié
des impôts dus à l'administration fiscale, lesquels ont été chiffrés à 17'767
fr. 20. La différence entre ce montant (17'767 fr. 20) et celui résultant des
deux relevés du fisc (16'627 fr.) est de 1'140 fr. 20, soit précisément le
montant arrêté dans le décompte antérieur du 10 février 1999.
Manifestement, ce montant a été comptabilisé à double par inadvertance.
Encourant une responsabilité pour enrichissement illégitime, les
demandeurs n'ont pas à répondre de cette erreur. Est donc déterminant le
chiffre de 16'627 fr., qu'il convient de diviser par deux. Le montant de
8'313 fr. 50 est dû à la défenderesse.
-
59 -
-La défenderesse demande le remboursement de l'impôt
foncier. Il est constant qu'elle s'est acquittée annuellement de 675 fr. pour
les années 2000 à 2009. Ce montant comprend 337 fr. 50 d'impôt foncier
et 337 fr. 50 d'impôt complémentaire sur immeuble. L'impôt
complémentaire sur immeuble est toutefois dû par les personnes morales
propriétaires d'un immeuble (art. 1 let. e, 90 al. 3 et 128 de la loi sur les
impôts directs cantonaux, LI – RSV 642.11). Comme personnes physiques
propriétaires de l'immeuble, les demandeurs n'auraient dû payer que 337
francs 50 par année. Le solde, soit l'impôt dû en tant que personne
morale, constitue un "dommage" dont pourrait cas échéant répondre le
faux représentant ou l'appelé.
Les demandeurs doivent ainsi rembourser à la défenderesse le
montant de 337 fr. 50 pour les années 2000 à 2009, soit 3'375 fr. (337 fr.
50 x 10).
-La défenderesse demande le remboursement des intérêts
hypothécaires qu'elle a payés pour l'emprunt contracté en relation avec
l'acquisition immobilière litigieuse. La responsabilité des demandeurs est
limitée à l'enrichissement illégitime, qui implique qu'une valeur se trouve
dans le patrimoine de l'enrichi alors qu'elle devrait être dans celui de
l'appauvri (Petitpierre, op. cit., n. 12 ad art. 62 CO); cette condition n'est
pas réalisée. Le prêt hypothécaire n'a pas non plus servi à assurer le
maintien de la valeur ou de l'utilité de la chose dans une mesure qui
profiterait aux demandeurs, de sorte qu'un remboursement fondé sur l'art.
65 CO n'entre pas non plus en considération. En bref, les demandeurs
n'ont pas à répondre des intérêts de la dette hypothécaire.
-La défenderesse demande le remboursement des charges de
la PPE. Cette question sera examinée ci-dessous (let. f).
-La défenderesse requiert le remboursement des honoraires
(9'305 fr.) et dépens (1'560 fr.) de son conseil. L'expert précise que le
-
60 -
montant de 1'560 fr. concerne des dépens alloués dans le cadre d'une
décision provisionnelle du 14 janvier 2001.
A supposer que ces dépens aient été alloués aux demandeurs,
ils ne sauraient être considérés comme un enrichissement sans cause
valable, dès lors qu'ils sont fondés sur une décision de justice. Par ailleurs,
on ne saurait considérer que les demandeurs sont enrichis par les frais
d'avocat assumés par la défenderesse; il n'est pas établi que ces frais de
défense auraient servi à assurer le maintien de la valeur de l'immeuble.
-
Enfin, la demanderesse demande le remboursement de ses
frais administratifs. L'expert a admis un montant forfaitaire de 1'000 fr.
par an pour les années 1999 à 2003 pour le contrôle des paiements avec
la régie de la PPE, le suivi de la régie (assemblées PPE), les visites sur
place, téléphones, etc.
S'agissant d'une responsabilité fondée sur l'enrichissement
illégitime, les demandeurs n'ont pas à supporter de tels frais, sauf à
démontrer qu'ils auraient aussi recouru aux services rémunérés d'un tiers
et aussi encouru de tels frais. Faute pour la défenderesse d'avoir
démontré cet élément, elle ne dispose d'aucune prétention contre les
demandeurs.
f) S'agissant des charges PPE, il est constant que la
défenderesse les a payées de temps en temps, soit lorsque les
demandeurs ne les payaient pas.
Dans le cadre de l'allégué 77 relatif au dommage subi par la
défenderesse, l'expert a retenu les postes relatifs aux charges PPE 1999
(3'835 fr. 35) et 2000 (4'864 fr. 75) ainsi que le paiement de charges à
l'office des poursuites par 1'850 francs. Les demandeurs n'ont du reste
pas établi avoir payé des charges pour ces deux années. Les charges pour
l'année 2000 s'élèvent en fait à 4'164 fr. 10, comme l'a indiqué l'expert à
un autre endroit de son rapport (supra, ch. 9c).
-
61 -
La défenderesse a allégué avoir payé les charges de
copropriété pour l'année 2005. Il apparaît toutefois que les demandeurs
ont effectué des paiements concernant cette année. Il est tout au plus
établi que la défenderesse a payé le montant de 3'166 fr. 80
correspondant au solde à la fin de l'année 2005. Par la suite, elle a encore
payé 1'357 fr. 20 et 1'302 fr. 40.
En bref, la défenderesse a payé 15'675 fr. 85 à titre de
charges PPE (3'835 fr. 35 + 4'164 fr. 10 + 1'850 fr. + 3'166 fr. 80 + 1'357
fr. 20 + 1'302 fr. 40)
Il s'agit-là d'impenses nécessaires que les demandeurs
auraient dû payer comme copropriétaires. Ils répondent de ce montant.
g) En bref, les demandeurs doivent à la défenderesse la
somme totale de 27'364 fr. 35 (soit 8'313 fr. 50 pour les arriérés d'impôt +
3'375 fr. pour l'impôt foncier + 15'675 fr. 85 pour les charges PPE).
Le débiteur en demeure doit payer un intérêt moratoire de 5 %
l'an (art. 104 al. 1 CO). La demeure suppose une interpellation du
créancier (art. 102 al. 1 CO). En l'occurrence, il n'est pas établi qu'il y ait
eu d'interpellation avant la réponse contenant les conclusions
reconventionnelles de la défenderesse. La réponse du 20 août 2004,
envoyée en copie au conseil des demandeurs, a été reçue au greffe le
lundi 23 août 2004. Il faut inférer qu'il en a été de même pour le conseil
des demandeurs. L'intérêt moratoire a donc commencé à courir dès le 24
août 2004.
VII.La défenderesse recherche en responsabilité l'appelé en sa
qualité de notaire et lui réclame le montant de 420'000 fr., dû
solidairement avec les demandeurs.
a) D'après l'art. 61 al. 1 CO, la législation cantonale peut
déroger aux dispositions fédérales sur l'acte illicite en ce qui concerne la
responsabilité encourue par des fonctionnaires et employés publics pour le
-
62 -
dommage ou le tort moral qu'ils causent dans l'exercice de leur fonction.
Cette règle s'applique à toute personne qui, même sans être au service de
l'Etat, est investie d'attributions de droit public. En particulier, elle vise les
notaires en leurs qualités d'officiers publics (ATF 96 II 45, JT 1970 I 527).
Ainsi, lorsque le notaire accomplit ses fonctions ministérielles, ses
relations avec ses clients relèvent du droit public et échappent au champ
d'application des dispositions contractuelles sur le mandat. Sa
responsabilité est soumise principalement au régime institué par le droit
cantonal, et seulement subsidiairement au droit fédéral (ATF 127 III 248 c.
1, rés. in JT 2001 I 263). Constatant que les notaires effectuent en outre
régulièrement des tâches relevant du droit privé fédéral (art. 61 al. 2 CO),
le Tribunal fédéral a reconnu aux cantons la compétence de régler la
responsabilité de leurs notaires pour l'ensemble de leurs activités, à
condition de ne pas alléger celle-ci par rapport à ce que prévoit le droit
privé fédéral, compte tenu de l'exigence posée par l'art. 61 al. 2 CO (ATF
126 III 370 c. 7, rés. in JT 2001 I 164; cf. aussi Tercier/Favre, op. cit., nn.
5430 et 5438, pp. 821 s.).
En l’occurrence, l’acte litigieux instrumenté par l’appelé était
un acte authentique, dont il n’est pas contesté qu’il relevait de son
mandat d’officier public. Sa responsabilité est donc régie par le droit public
cantonal (ATF 90 II 274 c. 1, JT 1965 I 234).
Le canton de Vaud a légiféré sur la responsabilité du notaire.
Les faits en cause se sont déroulés avant l'entrée en vigueur de la
nouvelle loi sur le notariat, intervenue le 1
er
janvier 2005 (LNo du 29 juin
2004 – RSV 178.11). En l'absence de règles transitoires contraires, la
responsabilité du notaire est régie par l'ancien droit (cf. Cciv., 15
décembre 2006, n° 181/2006 : l'art. 123 al. 3 LNo, qui déclare le nouveau
droit applicable aux procédures pendantes, vise les procédures
disciplinaires).
L'article 111 aLN disposait ce qui suit :
"
1
Le notaire est civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans
l'exercice de ses activités ministérielles et professionnelles, soit
intentionnellement, soit par négligence.
-
63 -
2
Le notaire qui s'est rendu compte, en instrumentant un acte, que les
parties ou l'une d'elles commettait un acte illicite, répond du dommage
solidairement avec ses auteurs.
3
Au surplus, les règles du Code des obligations sont applicables, à
l'exclusion des dispositions de la législation sur la responsabilité de l'Etat,
des communes et de leurs agents."
Cette disposition unifiait la responsabilité du notaire, qu'il
agissât dans le cadre de l'activité ministérielle qui lui était dévolue par les
pouvoirs publics ou dans le cadre de son activité privée (Piotet, op. cit.,
pp. 43-44 et 74 ss; d'Aumeries, La responsabilité civile du notaire et son
assurance, thèse Lausanne 1980, p. 159).
L'art. 111 aLN n'indiquait pas s'il y avait lieu d'appliquer le
régime contractuel ou délictuel à cette responsabilité unifiée. La doctrine
soulignait l'impossibilité d'opter pour un système strictement contractuel
ou délictuel et le caractère nécessairement hybride d'une telle
responsabilité unifiée : la responsabilité du notaire pour ses activités
ministérielles ne pouvait sans réserve être qualifiée de contractuelle
(Piotet, op. cit., p. 77; d'Aumeries, op. cit., pp. 160 ss, notamment p. 164).
En principe, la solution la plus favorable au lésé devait être retenue
(Piotet, op. cit., pp. 75 et 145). Ainsi, la prescription contractuelle de dix
ans de l'art. 127 CO s'appliquait à la responsabilité notariale sans égard au
type d'activité exercée (Cciv., 15 décembre 2006, n° 181/2006; Crec., 7
octobre 1998, n° 479; Piotet, op. cit., p. 176; d'Aumeries, op. cit., p. 164).
La faute subjective du notaire était présumée, conformément à la règle de
l'art. 97 al. 1 CO (Cciv., 15 décembre 2006, n° 181/2006; Crec., 4
décembre 2002, n° 659; Piotet, op. cit., pp. 145 s., qui relativise cette
position de principe et relève que s'agissant de l'obligation générale de
diligence, la preuve de l'illicéité emporte pratiquement celle de la faute).
Sous l'ancien droit, les conditions de la responsabilité du
notaire étaient les suivantes : un acte ou une omission du notaire dans son
activité ministérielle ou professionnelle; l'illicéité de cet acte ou omission,
ou son caractère contraire au contrat liant le notaire et son client; une
faute du notaire, intentionnelle ou par négligence; un dommage; enfin, un
-
64 -
lien de causalité entre le dommage et l'acte ou l'omission illicite
(d'Aumeries, op. cit., p. 141; Cciv., 15 décembre 2006, n° 181/2006).
b) En l'occurrence, l'appelé en cause a procédé d'une part à la
légalisation des signatures apposées sur la procuration du 31 décembre
1998, d'autre part à l'instrumentation de l'acte de vente du 15 février
1999, auquel ladite procuration a été annexée.
b1) L'art. 123 al. 4 de l'actuelle LNo dispose que les actes
notariés dressés avant son entrée en vigueur sont valables en la forme
s'ils satisfont soit aux prescriptions de la loi ancienne, soit aux
prescriptions de la présente loi.
La vente immobilière est soumise à la forme authentique (art.
216 al. 1 CO et 657 al. 1 CC). Doivent notamment être revêtus de la forme
authentique la désignation des parties et de leurs éventuels représentants
(ATF 99 II 159 c. 2b, JT 1974 I 66; Foëx, op. cit., n. 10 ad art. 216 CO).
L'acte authentique fait foi de son contenu tant que son inexactitude n'est
pas prouvée (art. 9 CC). Il en résulte indirectement pour l'officier public un
devoir de véracité, soit l'obligation de vérifier l'exactitude des faits qu'il
doit constater dans l'acte. L'obligation a une double portée : d'une part,
elle oblige l'officier public à utiliser le moyen de vérification le plus sûr.
D'autre part, elle le contraint à n'instrumenter que les faits qu'il tient pour
certains (Piotet, op. cit., pp. 120-121; Mooser, Le droit notarial en Suisse,
nn. 177-181).
En cas de représentation volontaire, le notaire doit s'assurer
de la régularité des pouvoirs, le droit cantonal pouvant poser des
exigences particulières à cet égard, notamment quant au contenu de la
procuration (Mooser, op. cit., n. 190). Le contrôle doit porter sur
l'existence du mandat, le contenu du mandat et l'identité du représenté
(Mooser, op. cit., n. 196). Dans l'ancien droit vaudois, l'art. 57 ch. 2 aLN
imposait expressément au notaire de s'assurer de la validité et de
l'étendue des pouvoirs de toute personne intervenant comme mandataire,
autorisant ou à n'importe quel autre titre (cf. aussi art. 39 al. 2 LNo). L'art.
-
65 -
70 ch. 3 aLN prescrivait que les actes des notaires énoncent spécialement
les procurations (...) avec l'indication de leur date et des personnes ou
autorités dont ces documents émanent; (...)" (cf. aussi art. 56 ch. 4 LNo).
L'ancien droit imposait en outre de légaliser les signatures apposées au
pied des pièces produites (art. 71 aLN; art. 72 al. 1 LNo). L'art. 66 al. 4 aLN
(sans équivalent dans le nouveau droit) précisait que dans les
procurations, le nom du mandataire pouvait être laissé en blanc.
L'art. 60 aLN consacrait expressément une obligation de
diligence du notaire ("Le notaire voue tous ses soins à la prompte
exécution du mandat qui lui est confié; cf. aussi art. 40 LNo), qui implique
notamment que le notaire doit mener à terme sa mission avec toute
l'attention commandée par les circonstances (Piotet, op. cit., p. 126). Il
doit vouer le même soin aux petites affaires et aux opérations importantes
(Mooser, op. cit., n. 149). Lorsqu'il en est spécialement requis ou que les
circonstances l'y obligent, il doit mener l'affaire le plus rapidement
possible à chef, sauf s'il existe des motifs objectifs et pertinents l'en
empêchant (Piotet, op. cit., p. 126); il ne doit ainsi pas tarder sans raison à
instrumenter un acte. En cas de vente immobilière consécutive à une
promesse de vente, il doit veiller à demander un extrait du registre foncier
et à convoquer les parties dans le délai de validité de la promesse
(Mooser, op. cit., n. 149).
Comme l'attestent les références indiquées ci-dessus, le
nouveau droit consacre les mêmes principes.
b2) La légalisation est un acte notarié (art. 48 al. 1 LNo).
L'art. 627 du Code de procédure civile vaudois en vigueur au
moment des faits (abrogé depuis lors le 1
er
janvier 2005) disposait ce qui
suit :
"
1
La légalisation est la déclaration par laquelle le juge de paix ou le notaire
atteste la vérité d'une signature.
2
Le juge de paix ou le notaire est tenu, sous sa responsabilité personnelle,
de s'assurer de l'identité du signataire, s'il est présent, et, s'il ne l'est pas,
de la vérité de la signature."
-
66 -
La légalisation faisait par ailleurs l'objet de dispositions
éparses dans l'ancienne LN (art. 66 al. 5 et 71 aLN), sans que cette loi
n'apportât davantage de précision quant au contenu de l'obligation faite
au notaire. Comme l'a relevé l'expert notaire dans son rapport du 29
février 2008, l'art. 627 aCPC était donc déterminant.
De manière générale, plusieurs méthodes permettent de
constater la véracité d'une signature. Le signataire peut comparaître
personnellement et apposer sa signature. Il peut aussi comparaître pour
reconnaître sa signature déjà apposée sur un document; le notaire
constate alors non pas la véracité de la signature, mais la déclaration de la
personne qui dit l'avoir apposée. On peut enfin envisager que le signataire
ne comparaisse pas, mais que le notaire procède à une comparaison avec
un modèle dont il dispose, ou encore que le signataire lui déclare qu'il a
personnellement signé le document. Certains cantons prohibent la
légalisation en l'absence du signataire, de manière générale ou selon les
cas (Mooser, op. cit., nn. 724-727). Le notaire étant responsable de
l'authenticité de la signature, il lui appartient de choisir la méthode qui lui
paraît la plus apte à dégager sa responsabilité (Mooser, op. cit., n. 728).
Dans le cadre des travaux de révision de la loi sur le notariat, il
a été constaté ce qui suit :
"L'absence de dispositions actuellement contraignantes pour assurer
l'authentification en matière de légalisation a pu aboutir à des pratiques
incertaines, pouvant s'avérer dangereuses quant au résultat. Une
énumération strictement limitée des méthodes d'authentification doit dès
lors s'imposer : une légalisation par comparaison de signature reste
admissible à partir d'un exemple "témoin", à condition que cet exemplaire
soit lui-même authentifié (...)."
(Bulletin du Grand Conseil, séance du 18 mai 2004, p. 440).
L'art. 627 aCPC a été abrogé. La matière est désormais régie
par l'art. 64 LNo, qui a notamment la teneur suivante :
"
1
L'authenticité de la signature ne peut être attestée que lorsqu'elle est
apposée en présence du notaire ou confirmée à celui-ci par le signataire.
2
Le signataire doit être personnellement connu de la personne qui
légalise ou avoir justifié de son identité.
3
La légalisation par comparaison de signature n'est possible que si la
signature de référence figure sur un acte authentique ou une autre pièce
officielle.
-
67 -
4
L'auteur de la légalisation doit indiquer comment il a établi l'identité du
signataire et comment il a constaté l'authenticité de la signature.
L'attestation doit porter l'indication du lieu et de la date où elle a été
donnée."
L'expert notaire a constaté que même si cette pratique n'était
pas ancrée dans l'ancienne loi comme elle l'est dans la loi actuelle, le
notaire "lambda" procédait par comparaison de signatures lorsqu'il avait
connaissance de son client. Selon l'expert, l'ancien droit laissait au notaire
toute liberté pour forger son appréciation dans le cadre étroit de sa
responsabilité personnelle, notion qui dépendait du sens que le praticien
voulait bien lui donner. Il n'y avait dès lors pas de catalogue de
précautions minimales imposées par l'ancien droit ou par la pratique en
matière de légalisation de signature.
En bref, l'ancien droit permettait de légaliser une signature en
l'absence de l'intéressé par comparaison avec un modèle à disposition du
notaire, sans que ce modèle soit nécessairement un acte authentique ou
officiel.
c) Il s'agit de déterminer si l'appelé a enfreint un de ses
devoirs en légalisant la procuration du 31 décembre 1998 et en
instrumentant l'acte de vente du 15 février 1999.
L'appelé, qui avait personnellement rencontré les demandeurs
en 1994, a légalisé les signatures figurant sur la procuration du 31
décembre 1998 après avoir procédé à une comparaison avec les
signatures dont il disposait à son dossier.
La défenderesse, à qui il incombait d'établir la responsabilité
de l'appelé, n'a pas allégué ni établi que la comparaison des signatures
aurait pu et dû éveiller des soupçons chez l'appelé. Elle s'est contentée de
se référer au jugement pénal qui accuse le notaire de légèreté inexcusable
(all. 71). Au vu des éléments dont on dispose, on ne saurait retenir un
manquement de l'appelé dans l'examen de la comparaison des signatures.
-
68 -
Cela étant, il convient de prendre en compte les circonstances
entourant la production de cette procuration. Il est vrai que les
demandeurs avaient déjà délivré plusieurs procurations octroyant de
larges pouvoirs aux mandataires successifs. Ils avaient en outre montré
leur intention de vendre. Ainsi, le 29 août 1995, ils avaient signé une
procuration autorisant la vente de leur appartement en laissant toute
latitude à leur représentant quant au prix de vente. Ils avaient ensuite
signé le 16 juillet 1996 une procuration en faveur de R.________ permettant
également de vendre l'immeuble en question. En avril 1998, U.________
s'était présenté à l'étude de l'appelé en déclarant vouloir acheter
l'appartement; la demanderesse avait signé la procuration établie par
l'appelé à la demande de U.________, ce qui fait inférer que les
demandeurs avaient connaissance des démarches effectuées auprès du
notaire.
La procuration litigieuse avait toutefois ceci de particulier
qu'elle ne mentionnait ni le nom du mandataire, ni le prix de vente,
éléments qui ont été ajoutés devant l'appelé. Selon l'expert, il est fréquent
de ne pas indiquer le nom du mandataire au moment de la confection de
la procuration. Quant au prix, il est fréquent d'autoriser le mandataire à
vendre "aux prix, clauses et conditions que le mandataire jugera bon"; une
telle clause repose sur la relation de confiance entre le mandant et le
mandataire. En l'occurrence toutefois, une telle relation n'existait pas
puisque la procuration signée ne désignait pas le représentant autorisé,
contrairement à toutes les précédentes procurations des demandeurs.
L'expert a relevé qu'en près de trente ans de pratique, il n'avait jamais vu
un mandataire rajouter le prix de vente devant lui. Il a concédé que selon
sa sensibilité, l'appelé aurait "sans doute" dû redoubler de vigilance et
procéder à d'autres investigations. Cette vigilance s'imposait d'autant plus
que le prix de vente (225'000 fr.) était inférieur pour plus de moitié à celui
payé par les demandeurs un peu moins de cinq ans auparavant (540'000
fr.). Même si l'appartement ne valait plus 540'000 fr. en 1999 (l'expert
immobilier a estimé le prix de vente à 300'000 – 310'000 fr.), le prix de
225'000 fr. était le montant le plus bas obtenu pour un objet comparable
dans l'immeuble, un lot plus petit en surface et sur le même étage ayant
-
69 -
en particulier été vendu 266'000 fr. deux mois auparavant dans le cadre
d'une réalisation forcée. Pour avoir instrumenté plusieurs actes de vente
au moment de la promotion et de la revente de l'immeuble en propriété
par étages, l'appelé ne pouvait méconnaître le caractère très bas du prix.
L'appelé a du reste lui-même allégué avoir fait remarquer que le prix
convenu paraissait "un peu bas" et l'acte de vente atteste qu'il a fait une
remarque de cet ordre aux parties. En avril 1998, l'appelé avait été amené
à établir un projet de vente au prix de 520'000 fr., sans qu'on sache les
motifs de l'échec du projet de vendre à U..
L'appelé dit avoir attribué de l'importance au fait que
Q. détenait les cédules. Il faut toutefois avoir égard au fait qu'en
août 1996, l'appelé n'avait pas restitué les cédules aux demandeurs
directement, mais à leur représentant autorisé R.. Même si les
demandeurs n'ont pas informé l'appelé du problème dont fait état le
courrier de leur conseil du 12 août 1997, ils ont remis à l'appelé une
déclaration d'annulation de la procuration de R., datée du 29 juillet
éd., § 15 n. 15.14, p. 98), et notamment pas les prétentions en
dommages-intérêts/responsabilité civile contre des tiers. Dans un tel cas
se pose la question d'une solidarité et d'un rapport de recours entre les
différents débiteurs (von Tuhr/Peter, op. cit., vol. I, § 13 p. 104; Keller/Syz,
Haftpflichtrecht : ein Grundriss in Schemen und Tabellen, 3
ème
éd., p. 75).
La réduction ou le refus des dommages-intérêts au sens de
l'art. 44 al. 1 CO doit intervenir, entre autres cas, lorsque la partie lésée
n'a pas pris toutes les mesures commandées par les circonstances pour
diminuer le dommage. Cette règle concrétise le principe du ménagement
dans l'exercice d'un droit, en l'occurrence le droit du lésé d'exiger
réparation, qui est consacré par l'art. 2 CC. Conformément à un principe
général du droit de la responsabilité civile, le lésé doit supporter lui-même
le dommage dans la mesure où son étendue lui est personnellement
imputable. Il en résulte que la réparation due par l'autre partie ne s'étend
-
72 -
qu'au dommage moins important qui subsisterait si le lésé avait satisfait à
son devoir de diminuer le dommage effectif (TF 4A_546/2009 du 1er
février 2010 c. 6.2; TF 4C.83/2006 du 26 juin 2006 c. 4; Brehm,
Commentaire bernois, nn. 50 ss ad art. 44 CO). En vertu de ce devoir
(Schadenminderungspflicht), le lésé doit saisir tous les moyens juridiques
(Rechtsbehelfe) contre les tiers s'il existe des chances de succès
suffisantes (Müller, op. cit., p. 107).
e2) Dans le cas d'espèce, la défenderesse doit être replacée
dans la situation qui serait la sienne si l'appelé avait constaté le défaut de
pouvoir de représentation et si le contrat de vente n'avait pas été conclu.
-La défenderesse demande le remboursement du prix d'achat
de l'immeuble et des frais d'achat. L'expert a retenu que ces deux postes
du dommage de la défenderesse s'élevaient à 236'250 fr. (225'000 fr. +
11'250 fr.).
Il est possible que la défenderesse ait une prétention contre un
ou plusieurs tiers en remboursement des montants payés. Toutefois, les
prétentions contre les tiers ne sont pas prises en compte au niveau du
calcul du dommage, mais dans le cadre du devoir du lésé de diminuer son
dommage. Il incombait à l'appelé d'établir l'existence d'un tel élément
propre à réduire sa responsabilité. Or celui-ci n'a pas allégué ni établi que
la défenderesse disposait d'une prétention contre le falsus procurator ou
les demandeurs et qu'elle aurait pu et dû intenter une action avec de
bonnes chances de succès. Sur la base de l'état de fait établi selon les
allégations des parties, on ignore à qui le prix d'achat a été versé.
L'appelé a plaidé que le dommage de la défenderesse était
compensé par le fait qu'elle possède les cédules et qu'elle est protégée
dans sa possession tant au regard des art. 933 et 934 CO.
L'acte de vente indique certes que les cédules ont été remises
gratuitement à la défenderesse, libres de prêt et de nantissement.
Toutefois, le titre d'acquisition des cédules n'est pas valable de sorte que
-
73 -
la défenderesse n'est pas à l'abri de toute prétention en restitution des
cédules. En particulier, l'art. 935 CC, qui exclut de revendiquer un titre au
porteur contre l'acquéreur de bonne foi et établit ainsi une fiction que le
possesseur est propriétaire légitime, suppose que l'acquisition repose sur
un titre valable; il en est de même pour l'art. 933 CC (Steinauer, op. cit.,
vol. I, nn. 416, 440-442 et 448). La défenderesse n'est ainsi pas à l'abri
d'une action en revendication (Steinauer, op. cit., vol. I, n. 491).
Il s'ensuit que l'appelé répond des 236'250 fr. payés par la
défenderesse.
-
La défenderesse requiert que l'appelé soit condamné au
paiement de l'arriéré d'impôts de 8'883 fr. 60 solidairement avec les
demandeurs.
Les art. 50/51 CO relatifs à la solidarité de plusieurs débiteurs
"pour le même dommage" supposent un concours de prétentions en
dommages-intérêts; ils ne s'appliquent donc pas lorsque les débiteurs
répondent respectivement, comme en l'espèce, d'un dommage (appelé en
cause) et d'un enrichissement illégitime (demandeurs) (von Tuhr/Peter, op.
cit., § 54 p. 522). Dans un tel cas, le créancier lésé/enrichi qui intente
contre l'un des débiteurs l'action en dommages-intérêts doit se laisser
imputer sur sa créance l'enrichissement dont répond l'autre débiteur ou
céder son action en enrichissement illégitime (von Tuhr/Peter, ibidem).
En l'occurrence, les demandeurs sont tenus en vertu du
présent jugement de rembourser à la défenderesse 8'313 fr. 50
correspondant à l'arriéré d'impôts qu'elle a assumé. Cette créance
constatée par jugement condamnatoire doit être déduite du dommage de
la défenderesse dont répond l'appelé.
-La défenderesse demande le remboursement des 675 fr.
qu'elle a payés pour chacune des années 2000 à 2009. La défenderesse
dispose contre les demandeurs d'une créance de 3'375 fr. constatée par le
présent jugement. Pour les motifs qui viennent d'être exposés, l'appelé n'a
-
74 -
pas à répondre de ce montant. En revanche, il répond du solde de 3'375
fr. correspondant à l'impôt complémentaire dû par les personnes morales
propriétaires d'immeuble.
-La défenderesse réclame le remboursement des intérêts
hypothécaires liés au prêt qu'elle a dû contracter pour l'acquisition de
l'immeuble. La prétention formée à ce titre contre les demandeurs est
rejetée (supra c. VI), de sorte que l'appelé répond de ce dommage en tant
que le prêt a effectivement servi à l'acquisition de l'immeuble.
L'expert relève que la défenderesse a contracté un emprunt de
267'000 francs et que ce prêt a servi à l'acquisition de l'immeuble sous
réserve d'un disponible de 21'866 fr. 40 que la défenderesse doit justifier
si elle entend faire valoir l'entier des intérêts hypothécaires. La
défenderesse n'a pas apporté une telle justification.
La charge hypothécaire assumée par la défenderesse est la
suivante:
19998'537.40
200010'775.75
200111'221.30
20029'686.75
20038'028.35
20046'702.55
20056'266.60
20066'412.80
20076'704.05
20087'115.30
20093'201.05
soit au total84'651 fr. 90.
Ce montant doit toutefois être réduit pour tenir compte du
disponible de 21'866 fr. 40 non affecté à l'acquisition de l'immeuble. Il
apparaît que ce montant représente environ 8 % du prêt de 267'000
francs. A défaut de données permettant de calculer précisément l'impact
de cet élément, il convient de réduire d'autant le montant des intérêts
-
75 -
hypothécaires dont répond l'appelé. On obtient ainsi la somme de 77'880
fr. (84'651 fr. 90 – 8 %).
-Selon la défenderesse, l'appelé devrait répondre solidairement
avec les demandeurs du remboursement des charges PPE. Dans la mesure
où la défenderesse dispose d'une créance constatée par le présent
jugement contre les demandeurs, l'appelé n'a pas à répondre du
remboursement des charges PPE.
-La défenderesse requiert le remboursement de ses frais
administratifs. Elle ne dispose d'aucune prétention à ce titre contre les
demandeurs.
L'expert a admis un montant forfaitaire de 1'000 fr. par an, soit
au total 5'000 fr. pour les années 1999 à 2003. Ces frais ont été encourus
pour le contrôle des paiements avec la régie de la PPE, le suivi de la régie
(assemblées PPE), les visites sur place, téléphones, etc. Ces frais étant
manifestement consécutifs à la conclusion du contrat de vente, l'appelé
répond de ce montant. La défenderesse a allégué avoir subi des frais de
même montant pour les années 2004 à 2009. Sur la base de l'expertise
qui a admis le principe d'un montant forfaitaire annuel de 1'000 fr., il
convient d'allouer 6'000 fr. supplémentaires, soit au total 11'000 francs.
-La défenderesse demande enfin le remboursement de ses frais
d'avocat et de dépens.
Lorsque le droit de procédure cantonal ne permet pas de
dédommager une partie pour les frais d'avocat engagés avant l'ouverture
du procès, ceux-ci font partie du dommage couvert par la responsabilité
délictuelle ou contractuelle (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3
ème
éd., n. 3 ad art. 91 CPC et réf. citées).
Le rapport de causalité entre la faute du notaire et la
condamnation aux dépens par 1'560 fr. dans la procédure provisionnelle
n'est pas établi dans la mesure où l'on ignore tout des circonstances de
-
76 -
cette décision. Il en est de même de la note d'honoraires de Me [...] de
9'305 fr., dont on ignore sur quelles opérations et quelle période elle
porte. Il s'ensuit que l'appelé n'a pas à répondre de ces montants.
f) En bref, l'appelé répond envers la défenderesse du montant
total de 328'505 fr. (soit 236'250 fr. pour le prix et les frais d'acquisition +
3'375 fr. pour l'impôt complémentaire sur immeuble + 77'880 fr. pour les
intérêts hypothécaires + 11'000 fr. pour les frais administratifs).
Le débiteur en demeure doit payer un intérêt moratoire de 5 %
l'an (art. 104 al. 1 CO). La demeure suppose une interpellation du
créancier (art. 102 al. 1 CO). En l'occurrence, il n'est pas établi qu'il y ait
eu d'interpellation avant que la défenderesse ait adressé au conseil de
l'appelé une copie de sa requête d'appel en cause. Ladite requête, du 8
octobre 2003, est parvenue le lendemain à la cour de céans. Il faut inférer
qu'il en a été de même pour le conseil de l'appelé. L'intérêt court donc dès
le lendemain de la réception du courrier, soit dès le 10 octobre 2003.
VIII.a) Obtenant gain de cause sur le principe de leur action et la
majeure partie de leurs conclusions, ainsi que sur l'essentiel des
conclusions reconventionnelles de la défenderesse, les demandeurs ont
droit, solidairement entre eux, à des dépens réduits d'un cinquième, à la
charge de la défenderesse, qu'il convient d'arrêter à 37'656 fr. 85, savoir :
b) La défenderesse a pris contre l'appelé des conclusions
tendant à la faire relever de toute condamnation à des dépens.
a
)
20'00
0
fr
.
à titre de participation aux honoraires de
leur conseil;
b
)
1'000fr
.
pour les débours de celui-ci;
c)16'65
6
fr
.
85en remboursement des 4/5
èmes
de leur
coupon de justice.
-
77 -
Les frais d'avocat que le lésé encourt pour mettre en œuvre
son droit aux dommages-intérêts constituent un poste du dommage que
doit en principe assumer celui dont la responsabilité est engagée (Brehm,
op. cit., n. 87 ad art. 41 CO). Il en est de même des frais de justice. En
l'espèce, il existe un rapport de causalité naturelle et adéquate entre la
violation fautive par l'appelé de son devoir de diligence et les frais de
justice et d'avocat liés à la présente procédure. L'appelé doit donc relever
la défenderesse de sa condamnation aux dépens.
c) La défenderesse obtient gain de cause sur le principe de
son action et sur l'essentiel de ses conclusions prises à l'encontre de
l'appelé. Elle a le droit à des dépens réduits d'un dixième, qu'il convient
d'arrêter à 40'937 fr. 30, savoir :
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. Le contrat de vente du 15 février 1999 relatif à la part PPE
feuiller n
o
[...] – [...]1000
èmes
de la parcelle n° [...] de la
commune de [...] est nul.
II. Ordre est donné au Conservateur du Registre foncier, office de
[...], de radier la restriction du droit d'aliéner annotée sur
l'immeuble désigné sous chiffre I ci-dessus en vertu de
l'ordonnance du Juge d'instruction de l'arrondissement de l'Est
vaudois des 29 juin/9 juillet 1999.
a
)
22'50
0
fr
.
à titre de participation aux honoraires de
son conseil;
b
)
1'125fr
.
pour les débours de celui-ci;
c)17'31
2
fr
.
30en remboursement des 9/10
èmes
de son
coupon de justice.
-
78 -
III. Les demandeurs A.M.________ et B.M.________ doivent payer à
la défenderesse C.________SA (anciennement *C.SA) le
montant de 27'364 fr. 35 (vingt-sept mille trois cent soixante-
quatre francs et trente-cinq centimes), avec intérêt à 5 % l'an
dès le 24 août 2004.
IV. L'appelé en cause D. doit payer à la défenderesse la
somme de 328'505 fr. (trois cent vingt-huit mille cinq cent cinq
francs), avec intérêt à 5 % l'an dès le 10 octobre 2003.
V. Les frais de justice sont arrêtés à 20'821 fr. 05 (vingt mille huit
cent vingt et un francs et cinq centimes) pour les demandeurs,
solidairement entre eux, à 19'235 fr. 90 (dix neuf mille deux
cent trente-cinq francs et nonante centimes) pour la
défenderesse et à 6'896 fr. 15 (six mille huit cent nonante-six
francs et quinze centimes) pour l'appelé en cause.
VI. La défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement
entre eux, la somme de 37'656 fr. 85 (trente-sept mille six
cent cinquante-six francs et huitante-cinq centimes) à titre de
dépens.
VII. L'appelé en cause doit relever la défenderesse des dépens
alloués sous chiffre VI ci-dessus.
VIII. L'appelé en cause doit payer à la défenderesse la somme de
40'937 francs 30 (quarante mille neuf cent trente-sept francs
et trente centimes) à titre de dépens.
IX. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Le président :Le greffier :
P. - Y. BosshardD. Monti
-
79 -
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 6 décembre 2010, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par
l'envoi de photocopies, aux conseils des parties et au conservateur du
Registre foncier, office de [...].
Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal dans les dix
jours dès la notification du présent jugement en déposant au greffe de la
Cour civile un acte de recours en deux exemplaires désignant le jugement
attaqué et contenant leurs conclusions en nullité, ou leurs conclusions en
réforme dans les cas prévus par la loi.
Le présent jugement peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF et 90 ss LTF (loi
du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui
suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF). L'art. 100 al. 6 LTF est réservé.
Le greffier :
D. Monti