Composition : M. A B R E C H T , président
MmesCourbat et Giroud Walther, juges
Greffier :M. Tinguely
Art. 2 al. 2 et 3 al. 2 CC ; art. 270 al. 2 CO ; art. 19 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par P.________ et D., tous
deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 13 novembre 2014
par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
Q. et F., tous deux à [...], ainsi que d’avec T., à
[...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 13 novembre 2014, dont les motifs ont été
notifiés aux parties le 19 octobre 2015, le Tribunal des baux a rejeté les
conclusions prises par les demandeurs P.________ et D.________ à l’encontre
des défendeurs F., Q. et T.________ dans la procédure
initiée par demande du 6 septembre 2013 (I) et dit que le jugement est
rendu sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont estimé que les demandeurs,
partie locataire, avaient fait preuve, à l’égard des défendeurs, partie
bailleresse, d’une attitude contradictoire en remettant en cause le loyer
initial après avoir paraphé un accord concernant une baisse de loyer. Pour
les premiers juges, les circonstances conduisaient en outre à penser que la
nullité du loyer initial avait été brandie par les demandeurs dans un
contexte conflictuel, par mesure de représailles et pour mettre une
pression supplémentaire sur la partie bailleresse dans le cadre du litige
portant sur la validité du congé. Dès lors que ces circonstances relevaient
d’une attitude contradictoire et de représailles constitutive d’abus de droit
au sens de l’art. 2 al. 2 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210), les
premiers juges ont considéré que les demandeurs ne pouvaient pas se
prévaloir de la nullité des loyers initiaux convenus dans le contrat de bail
des 19 et 27 mai 2009 en faisant valoir l’absence de notification de la
formule officielle lors de la conclusion du bail, de sorte que leurs
conclusions devaient être rejetées. Par ailleurs, le Tribunal des baux a
retenu qu’ayant soumis leur litige à un consultant juridique de l’ASLOCA
préalablement à la transaction extra-judiciaire à laquelle celui-ci avait
participé, les demandeurs devaient se laisser imputer soit la connaissance,
dès le début de l’année 2012, de la nullité du loyer initial, soit l’omission
du consultant, qui avait eu le contrat de bail entre les mains et qui aurait
dû déceler la problématique de l’absence de remise de la formule officielle
ad hoc. Dans ces circonstances, les demandeurs ne pouvaient pas
invalider la convention en faisant valoir l’existence d’une erreur essentielle
au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (loi fédérale du 30 mars 1911
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3 -
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ;
RS 220).
B.Par acte du 19 novembre 2015, P.________ et D.________ ont
interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à son annulation.
Q., F. et T.________ n’ont pas été invités à se
déterminer.
C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base du jugement complété par les pièces du dossier :
1.Les 19 et 27 mai 2009, les demandeurs P.________ et
D., partie locataire, et le défendeur T. se sont liés par un
contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces et demie
d’environ 97 m
2
dans les combles de l’immeuble [...], [...], à [...], qui
correspondait au lot n° [...] de la parcelle n° [...] de la Commune de [...],
immeuble constitué en propriété par étages. Le contrat comprend en outre
la location d’une place de parc extérieure (n° [...]) et d’une place de parc
intérieure (n° [...]). Prévu pour durer initialement du 1
er
juillet 2009 au 30
juin 2012, le bail devait se renouveler pour un an et ensuite de trois mois
en trois mois, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties
trois mois à l’avance. Le loyer mensuel net initial du logement a été fixé à
1'500 fr., montant auquel s’ajoutaient les sommes de 150 fr. à titre de
forfait de chauffage et eau chaude et de frais accessoires, de 50 fr. pour la
place de parc extérieure et de 100 fr. pour la place de parc intérieure. Le
contrat mentionnait comme critère de fixation du loyer un taux d’intérêt
hypothécaire de 3.5%.
La formule officielle de notification de loyer lors de la
conclusion d’un nouveau bail n’a pas été remise aux locataires.
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4 -
2.Le 2 mars 2010, les défendeurs Q.________ et F.________ sont
devenus propriétaires du lot litigieux, reprenant ainsi, en vertu de l’art.
261 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse
[livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), le bail en lieu et place
de T.________.
3.Le 5 décembre 2011, les demandeurs ont sollicité une baisse
du loyer net à 1'380 fr. 60 dès la prochaine échéance, à savoir dès le 1
er
juillet 2012, en se prévalant de l’évolution à la baisse du taux d’intérêt
hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à la
consommation.
Le 3 janvier 2012, les défendeurs, par l’intermédiaire de la
gérance [...] SA, ont partiellement admis la demande de baisse de loyer,
proposant aux demandeurs de ramener le loyer mensuel net à 1'426 fr.
dès le 1
er
juillet 2012.
Le 31 janvier 2012, les demandeurs se sont entretenus avec
K., consultant juridique auprès de l’ASLOCA, en vue de préparer
une réponse au courrier des défendeurs du 3 janvier 2012. A cette
occasion, ils étaient munis d’un exemplaire du contrat de bail qu’ils ont
présenté au consultant de l’ASLOCA.
Par courrier du 1
er
février 2012 adressé aux défendeurs,
préparé par K., les demandeurs ont rectifié leur demande de
baisse de loyer du 5 décembre 2011 en ce sens que le loyer devait être
arrêté à 1'340 francs. Par courrier du même jour, ils ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-
de-Vaud (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête de
conciliation, en indiquant que leur dossier était suivi par K.________.
4.Par courrier du 2 février 2012, les défendeurs ont rectifié leur
précédent courrier du 3 janvier 2012, proposant aux demandeurs de
ramener le loyer mensuel à 1'358 fr. dès le 1
er
juillet 2012.
juillet 2009.
IV.- Le loyer mensuel net de la place de parc extérieure
mentionnée sous chiffre I.- ci-dessus est fixé à CHF 40.- par
mois dès et y compris le 1
er
juillet 2009.
V.- Le loyer mensuel net de la place de parc intérieure/garage
mentionnée sous chiffre I.- ci-dessus est fixé à CHF 75.- dès et
y compris le 1
er
juillet 2009.
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7 -
VI.- Les défendeurs F., Q. et T.,
solidairement entre eux, subsidiairement selon une clé de
répartition qui sera fixée à dire de justice, sont les débiteurs
des demandeurs P. et D., solidairement entre
eux, des parts de loyer que ceux-ci ont payées en trop pour
l'appartement et les places de parc intérieure et extérieure
mentionnés sous chiffre I.- ci-dessus et leur en doivent
immédiat paiement.
VII.- La garantie de loyer constituée par P. et
D., en relation avec l'appartement mentionné sous
chiffre I.- ci-dessus est réduite à CHF 1'800.-, la banque
dépositaire étant invitée à libérer en faveur de P. et
D., solidairement entre eux, tout montant en capital et
intérêt dépassant cette somme. »
10.Par courrier du 27 septembre 2013, complété le 15 octobre
2013, le défendeur T. s’est déterminé sur la demande, en
concluant implicitement à son rejet.
A l’appui de sa détermination, il a notamment indiqué que le
loyer mensuel net de 1'500 fr. n’avait pas été modifié lors des précédents
changements de locataires intervenus en 2007, 2008 et 2009.
11.Le 4 octobre 2013, P.________ et D.________ ont complété leur
demande par l’adjonction d’une conclusion VIII nouvelle, formulée en ces
termes :
« Dès et y compris le 1er juillet 2012, le loyer de l'appartement
mentionné sous chiffre II ci-dessus et des places de parc
mentionnées sous chiffres IV et V ci-dessus est baissé de
9,48% ».
12.Le 18 décembre 2013, les défendeurs Q.________ et F.________
ont produit un mémoire de réponse, par lequel ils ont conclu à
l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
A l’appui de leurs conclusions, ils ont en particulier soutenu
que les demandeurs commettaient un abus de droit en invoquant la nullité
du loyer. Ils ont en outre soulevé l’exception de prescription s’agissant des
prétentions en enrichissement illégitime.
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13.Le 9 janvier 2014, les demandeurs se sont déterminés sur les
écritures des défendeurs, en confirmant implicitement leurs conclusions.
Par courrier du même jour, les demandeurs ont indiqué aux
défendeurs Q.________ et F.________ qu’ils invalidaient l’accord passé le
13 février 2012 au sujet de la baisse du loyer de leur appartement dès le
1
er
juillet 2012, invoquant leur ignorance, à la date de la transaction, de la
nullité du loyer initial.
14.Une audience s’est tenue le 13 février 2014 devant le Tribunal
des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs, à
l’exception du défendeur T., qui a comparu seul. Lors de
l’audience, les défendeurs Q. et F.________ ont pris une conclusion
nouvelle tendant à être relevés par le défendeur T.________ de tout
éventuel montant auquel ils pourraient être condamnés et cela tant que
durait le contrat de bail conclu avec les demandeurs. Le défendeur
T.________ a conclu au rejet de cette conclusion. Les demandeurs ont pour
leur part modifié leurs conclusions III à V en ce sens que, dès le 1
er
juillet
2009, le loyer mensuel net de l’appartement soit fixé à 750 fr. (III), le loyer
de la place de parc extérieure à 25 fr. (IV) et le loyer de la place de parc
intérieure à 50 fr. (V).
Lors de l’audience, R.________, consultante juridique auprès de
l’ASLOCA, a été entendue en qualité de témoin. Il ressort de son audition
qu’elle a rencontré les demandeurs pour la première fois le 12 novembre
2012 à la suite de la résiliation de bail qu’ils venaient de recevoir. Elle a
affirmé qu’elle ne leur avait pas demandé s’ils avaient reçu la formule
officielle de notification du bail au moment de la conclusion du contrat,
exposant à cet égard que cette question n’était pas systématiquement
abordée lors des consultations auprès de l’ASLOCA, que ces consultations
ne duraient généralement que vingt minutes et qu’il y avait déjà
passablement de points à évoquer avec les demandeurs. Elle a également
relevé que la question du loyer initial n’avait pas non plus été abordée lors
de l’audience de conciliation qui s’était tenue le 29 janvier 2013 et lors de
laquelle elle avait assisté les demandeurs.
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9 -
15.Une deuxième audience s’est tenue le 6 mai 2014 devant le
Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils
respectifs, à l’exception du défendeur T., qui a comparu seul. Les
demandeurs ont pris une conclusion V bis nouvelle tendant à ce qu’à partir
du 1
er
juillet 2012, le loyer des deux places de parc intérieures louées par
les demandeurs soit fixé à 37 fr. 50 par mois et par place de parc. Ils ont
également complété leur conclusion VI en ce sens que les défendeurs,
solidairement entre eux, subsidiairement selon une clé de répartition fixée
à dire de justice, soient également débiteurs des demandeurs des loyers
payés en trop pour les deux places de parc faisant l’objet de la conclusion
nouvelle V bis, la conclusion originelle VI étant maintenue pour le surplus.
Les demandeurs ont également modifié leur conclusion VII en sollicitant
que la garantie de loyer soit réduite à 1'500 francs. Les défendeurs
Q. et F.________ ont conclu au rejet des conclusions nouvelles et
modifiées. Quant au défendeur T., il s’est prévalu du fait qu’il
n’était pas concerné par la deuxième place de parc intérieure louée à
partir du 1
er
juillet 2012.
Lors de l’audience, K., consultant juridique auprès de
l’ASLOCA, a été entendu en qualité de témoin. Il ressort de son audition
qu’il disposait vraisemblablement d’un exemplaire du contrat de bail signé
les 19 et 27 mai 2009, dès lors qu’il avait été en mesure de calculer le
montant de la baisse de loyer à laquelle les demandeurs prétendaient. Il a
en outre qualifié de « folklorique » le courrier du 3 janvier 2012 adressé au
demandeur par la gérance [...] SA, puisque le calcul de la baisse de loyer
en fonction du taux hypothécaire y serait totalement erroné, de même que
le taux en vigueur le 19 mai 2009. A la question de savoir quelle était la
pratique des consultants juridiques de l’ASLOCA en relation avec l’examen
d’une éventuelle nullité du loyer initial pour défaut de remise de formule
officielle, le témoin a répondu que ce sujet n’était pas systématiquement
abordé lors de consultations relatives à une modification du loyer en cours
de bail.
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10 -
16.L’audience de jugement s’est tenue le 11 septembre 2014
devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs
conseils respectifs, à l’exception du défendeur T.________, qui a comparu
seul. Les demandeurs ont modifié leur conclusion V bis en ce sens que le
loyer de chaque place de parc intérieure soit fixé à 34 fr. par mois et par
place de parc. Ils ont en outre chiffré leur conclusion VI à 51'597 fr., soit
29'700 fr. pour la période du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2012 et 21'897 fr.
pour la période du 1
er
juillet 2012 au 30 septembre 2014.
E n d r o i t :
1.1L’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai d’appel
est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Vu la nature réformatoire de l’appel, l’appelant doit en principe
prendre des conclusions sur le fond. Ses conclusions doivent être
suffisamment précises pour qu’en cas d’admission de l’appel, elles
puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617
consid. 4.3. et 6 ; TF 4D_8/2013 du 15 février 2013 consid. 4.2 ; TF
4A_383/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2.1, RSPC 2014 p. 221). Il
n’est fait exception à la règle de l’irrecevabilité des conclusions en
annulation que si l’autorité, en cas d’admission du recours, ne serait de
toute manière pas en mesure de statuer elle-même sur le fond, en
particulier faute d’un état de fait suffisant, et ne pourrait que renvoyer la
cause à l’autorité inférieure (cf. ATF 134 III 379 consid. 1.3 et l’arrêt cité).
L’absence de conclusions en réforme ne fait, dans un tel cas, pas obstacle
à l’entrée en matière sur le recours, qui sera rejeté si le moyen d’ordre
formel est écarté (TF 5A_936/2013 du 8 juillet 2014 consid. 2.1.3).
3.1Les appelants contestent avoir commis un abus de droit en
invoquant l’absence d’avis de fixation du loyer initial sur formule officielle
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lors de la conclusion du bail et la nullité du loyer initial que ce défaut
implique. Les appelants font valoir à cet égard qu’ils n’auraient eu
connaissance du vice qu’après consultation de leur conseil actuel, soit au
mois de mars 2013, leur ignorance à ce sujet étant jusqu’alors présumée
par la loi. Ils se prévalent en outre des témoignages de K.________ et de
R.________, selon lesquels la question de la nullité du loyer initial n’a pas
été abordée lors de leurs consultations données dans le cadre de
l’ASLOCA.
3.2
3.2.1Lorsque la fixation du loyer initial est nulle, en particulier en
l’absence de notification d’une formule officielle indiquant le montant du
loyer payé par le locataire précédent, obligatoire dans le canton de Vaud
(cf. art. 270 al. 2 CO et 19 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS
221.213.11]) ; loi vaudoise sur l'utilisation d'une formule officielle au
changement de locataire [LFOCL ; RSV 221.315] et arrêté du Conseil d'Etat
du 26 mars 2014 [ALFOCL ; RSV 221.315.1]), le locataire peut agir en
fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu.
Il s'agit là d'un cumul de deux actions (art. 90 CPC) : la première tend,
après constatation (à titre préjudiciel) de la nullité du loyer convenu, à la
fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la
première, vise la restitution des prestations effectuées sans cause
conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO ;
ATF 140 III 583 consid. 3.2.3)
3.2.2La nullité peut être constatée par le juge en tout temps, sauf
abus de droit de la part de celui qui s’en prévaut (Dietschy, Droit du bail à
loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 81 ad art. 270 CO). Le principe
contenu à l’art. 2 al. 2 CC (« L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé
par la loi ») permet à cet égard de corriger les effets de la loi dans certains
cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le
juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont
déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste »
implique que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas
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13 -
typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation
d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion
manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans
ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ; TF
4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1).
Lorsque la loi soumet la validité d’un acte à une certaine forme
et que les parties ont exécuté le contrat, celle qui s’est rendu compte par
la suite du vice commet un abus de droit en l’invoquant dans le cas où elle
aurait dû s’en rendre compte plus tôt ou tarde à faire valoir celui-ci après
l’avoir découvert (Steinauer, Traité de droit privé suisse II/1, Le Titre
préliminaire du Code civil et Droit des personnes, Bâle 2009, n. 595, p.
225).
En matière de nullité du loyer initial, le Tribunal fédéral donne
notamment l’exemple du locataire qui, ne s’étant aperçu
qu’ultérieurement du vice de forme, a omis de protester dans un délai
raisonnable ; dans un tel cas, on peut inférer qu’il considère le loyer
comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant
ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme (TF
4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1 et la référence citée). Le Tribunal
fédéral tient également pour un élément caractéristique de l’abus de droit
le fait que l’invocation de la nullité pour vice de forme par le locataire
survienne dans un contexte conflictuel qui la fait apparaître comme une
mesure de représailles à l’égard du bailleur (ATF 123 III 70 consid. 3d).
A l’inverse, le seul fait d’avoir payé sans discuter son loyer
pendant un long laps de temps ne permet pas à lui seul de retenir que le
locataire commet un abus de droit en invoquant la nullité du loyer initial
(TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3). Les juges fédéraux ont
précisé à cet égard que l’étendue du devoir de diligence du locataire
devait s’apprécier selon les circonstances concrètes (TF 4A_256/2015 du
17 septembre 2015 consid. 3.3).
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14 -
3.2.3L’action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par
un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit
de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce
droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3). La
connaissance propre à déclencher le cours annal prescrit par cette
disposition existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude
sur les faits qui fondent son droit à la répétition que l’on peut dire, selon
les règles de la bonne foi, qu’il n’a plus de raison ou n’a plus de possibilité
de recueillir davantage d’informations et qu’il dispose de suffisamment
d’éléments pour ouvrir action, si bien que l’on peut raisonnablement
attendre de lui qu’il le fasse. Cela suppose qu'il ait connaissance de la
mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de
cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi (ATF
129 III 503 consid. 3.4 précité).
La reconnaissance d’un abus de droit à se prévaloir de la
nullité du loyer initial fait échec à l’action en répétition des art. 62 ss CO,
quand bien même celle-ci aurait été ouverte dans les délais prescrits
(Steinauer, op. cit., n. 586, p. 220).
3.2.4Selon l’art. 3 al. 2 CC, nul ne peut invoquer sa bonne foi si elle
est incompatible avec l’attention que les circonstances permettaient
d’exiger de lui. Il appartient au juge de déterminer le degré d’attention
requis pour que la bonne foi d’une partie puisse être admise (ATF 116 II
459). La mesure de l’attention commandée par les circonstances doit être
déterminée d’après un critère objectif, c’est-à-dire indépendamment des
connaissances et aptitudes particulières de la partie (ATF 131 III 418).
Dans ce contexte, l’obligation du mandataire de connaître la situation est
opposable au mandant (ATF 111 Ib 213).
La Cour de céans a déjà jugé à cet égard que l’on ne pouvait
pas exiger du mandataire professionnel, consulté par des locataires pour
un litige fondé sur des défauts de la chose louée, de devoir
systématiquement interroger ses mandants sur la notification ou non de la
formule officielle lors de la conclusion du bail, alors que le litige divisant
-
15 -
les parties ne portait pas nécessairement sur cette question (CACI 16
décembre 2013/671 consid. 3c).
3.3En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer stipulé dans le
bail signé les 19 et 27 mai 2013 est nul faute de remise de la formule
officielle prévue à cet effet. Il résulte ainsi des considérations exposées ci-
dessus (cf. consid. 3.2.1-3.2.3) que les appelants étaient en principe
fondés à agir en fixation du loyer initial et en répétition des loyers
éventuellement versés en trop, par un cumul d’actions au sens de l’art. 90
CPC, sous les seules réserves de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) et de la
prescription annale de l’action en enrichissement illégitime (art. 67 al. 1
CO).
Ainsi, pour apprécier le bien-fondé des prétentions des
appelants sous l’angle de la prescription de l’art. 67 al. 1 CO et de l’abus
de droit, il revenait aux premiers juges de déterminer en premier lieu à
partir de quel moment la partie locataire avait eu ou pouvait avoir eu
connaissance de la nullité du loyer initial.
A cet égard, le Tribunal des baux a considéré que les
appelants devaient savoir depuis le 31 janvier 2012, date de leur entretien
avec K.________, consultant juridique auprès de l’ASLOCA, que le loyer
initial était nul, le consultant de l’ASLOCA ayant disposé à cette occasion
d’un exemplaire du bail litigieux lui permettant de calculer la baisse de
loyer à laquelle les appelants pouvaient prétendre sur la base du loyer
initial. Pour les premiers juges, dès lors que, dans ce contexte, il
appartenait au consultant de vérifier la validité du bail, l’omission de ce
dernier devait être imputée aux appelants. Il en résultait que ceux-ci,
d’une part, ne pouvaient pas se prévaloir d’une erreur de droit essentielle
(art. 24 al. 1 ch. 4 CO) pour invalider la transaction extrajudiciaire conclue
le 13 février 2012 ; d’autre part, leur attitude devait être qualifiée de
contradictoire et ne méritait donc pas d’être protégée par le droit, dès lors
que les intéressés remettaient en cause le loyer initial après avoir
pourtant conclu une transaction extrajudiciaire portant sur le loyer, cela
avec l’aide du consultant de l’ASLOCA.
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16 -
3.4C’est à bon droit que les premiers juges ont estimé que les
appelants devaient se laisser imputer les conseils apportés par le
consultant K.________.
En effet, lors de l’entretien du 31 janvier 2012, la question de
la validité des bases de calcul du loyer devait obligatoirement être
abordée par le consultant pour déterminer la baisse de loyer à laquelle les
locataires pouvaient avoir droit, et avec elle celle de la validité du loyer
initial, cette dernière problématique influant sur la validité même du loyer,
ce que le consultant ASLOCA, spécialiste en droit du bail, devait savoir.
Savoir si la question de la nullité du loyer initial avait été ou non
effectivement abordée dans le cadre de la consultation du 31 janvier 2012
est sans importance dès lors qu’elle aurait dû l’être, au vu de la
problématique qui était concrètement soumise au consultant spécialisé.
C’est en vain que les appelants se prévalent d’un arrêt de la
Cour de céans relatif au devoir de diligence exigé du mandataire
professionnel en droit du bail (CACI 16 décembre 2013/671, déjà cité).
Ainsi que cela ressort expressément des considérants de l’arrêt précité (cf.
consid. 3), le litige portait en l’occurrence sur une action en constatation
de la nullité du loyer initial qui avait été introduite plus d’une année après
une précédente action fondée sur des défauts de la chose louée. La Cour
de céans a alors estimé que le devoir de diligence du mandataire
n’imposait pas à ce dernier de vérifier, au moment où il était consulté
dans le contexte des défauts de la chose louée, si le loyer initial avait fait
l’objet d’une notification au moyen de la formule officielle, puisque le litige
ne portait alors pas sur cette question.
La situation qui s’est présentée à la Cour de céans dans la
cause précitée n’est donc en rien comparable avec le cas d’espèce, qui
impose d’examiner le devoir de diligence imputable au mandataire agréé
ASLOCA des appelants à la lumière de la demande de baisse de loyer
qu’ils entendaient formuler, pour laquelle l’examen de la validité des
bases de calcul du loyer était essentiel.
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Dans ce contexte, c’est à bon droit que les premiers juges ont
retenu l’existence d’une attitude contradictoire de la partie locataire, qui
avait conclu, dans un premier temps une transaction extrajudiciaire
portant sur le montant du loyer en bénéficiant des conseils d’un
spécialiste, avant de remettre en cause ce loyer en se prévalant de la
nullité formelle du loyer initial. Une telle attitude est constitutive d’un abus
de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, sans qu’il soit besoin d’examiner si elle
présente en outre un aspect chicanier ou de représailles en lien avec la
procédure en contestation du congé alors pendante.
Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté pour ce motif déjà.
4.Même si les appelants ne remettent pas en cause ce point en
procédure d’appel, il faut au demeurant admettre que la transaction
extrajudiciaire conclue le 13 février 2012 ne peut pas valablement être
invalidée par le courrier de la partie locataire du 9 janvier 2014, faute de
toute erreur de droit susceptible d’être qualifiée d’essentielle au sens de
l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
5.Au surplus, le Tribunal fédéral a considéré que la nullité
formelle d’une modification d’un contrat de bail devait être invoquée au
plus tard à l’encontre de la prochaine modification du bail intervenant
dans le respect des formes prescrites, à défaut de quoi cette dernière
modification emportait modification du bail dans la mesure
correspondante. Les juges fédéraux ont ainsi considéré, dans le cas qui
leur était soumis, que le locataire n’était plus fondé à se prévaloir de la
nullité formelle d’une prétention unilatérale du bailleur (en l’occurrence, la
restitution de deux locaux annexes sans réduction correspondante du
loyer et en l’absence de toute notification sur formule officielle prévue à
l’art. 269d al. 1 et 3 CO) après avoir renoncé à contester d’autres
modifications du loyer, formellement valables, mais fondées sur des bases
de calcul erronées (en l’occurrence, baisse de loyer fondée sur l’évolution
du taux d’intérêts hypothécaires, de l’indice suisse des prix à la
consommation, partiellement compensée par une hausse des coûts et une
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18 -
adaptation des frais accessoires), ces modifications ayant déployé leurs
effets en l’absence de contestation (TF 4A_256/2015 du 17 septembre
2015 consid. 3.4).
Au regard de la jurisprudence précitée, on doit considérer que
ce qui vaut pour l’absence de contestation d’une prétention unilatérale du
bailleur imposant le respect de la notification par le biais d’une formule
officielle vaut a fortiori lorsque l’adhésion de la partie locataire intervient
dans le cadre d’une convention portant sur une baisse de loyer, pour
laquelle la loi ne prescrit aucune forme.
Il en résulte qu’après avoir conclu la transaction extrajudiciaire
du 13 février 2012, les appelants n’étaient plus fondés à remettre en
cause la validité du loyer initial.
6.Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté, selon
le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement entrepris
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer.
-
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Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr.
(deux mille huit cents francs), sont mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux.
IV. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
Du 9 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié en expédition complète à :
-Me César Montalto, av. (pour Mme P.________ et M. D.),
-M. Thierry Zumbach, aab. (pour Mme Q. et M. F.________),
-
20 -
-M. T.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
-Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :