CACI jl14-041419-52/2015•Eviction for rent arrears confirmed; no humanitarian exception
CACI jl14-041419-52/2015Tribunal Cantonal / Câmara de Recursos Civis28 de jan. de 2015Dismissed
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The landlords obtained an eviction order against two tenants for unpaid July 2014 rent after a statutory notice under Art. 257d CO. The tenants appealed, arguing inability to pay, humanitarian circumstances, and proportionality, and requested legal aid. The appellate court held that the appeal was admissible but unfounded: the termination was valid, the clear-case requirements were met, and humanitarian considerations do not affect the merits under Art. 257d CO. New facts and evidence were inadmissible. The appeal was dismissed, the first-instance order was confirmed, legal aid was refused, and the case was remanded only so the justice of the peace could set a new move-out deadline after service of the reasons.
Art. 257d CO; Art. 257 CPC; appeal against eviction in clear-case proceedings: where rent arrears remain unpaid after a valid written notice and the tenant does not dispute the formal requirements, the landlord may validly terminate the lease and obtain eviction in summary proceedings. Humanitarian grounds, lack of fault in non-payment, and proportionality concerns do not affect the substantive conditions of Art. 257d CO; they may be considered, if at all, only at the stage of enforcement and only within a short postponement that must not amount to a de facto lease extension. In appellate review of clear-case summary proceedings, the court is confined to the existing record; new facts and evidence are inadmissible (consid. 2-3). Legal aid is denied where the appeal lacks prospects of success (consid. 4).
1104 TRIBUNAL CANTONAL JL14.041419-150104 52 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 28 janvier 2015
Présidence de M. COLOMBINI, président Juges:MM. Abrecht et Giroud Greffière :Mme Meier
Art. 257 al. 1 CPC; 257d CO Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par F.________ et L.________, à Echallens, contre l'ordonnance rendue le 5 janvier 2015 par la Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause divisant les appelants d’avec [...], à Bâle, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 5 janvier 2015, la Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud a ordonné à L.________ et à F.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 2 février 2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (appartement n° [...] de 4,5 pièces au 3 e étage, cave comprise) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix procéderait, sous la responsabilité du juge de paix, à l’exécution forcée de cette ordonnance sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II) et le concours des agents de la force publique (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires et compensé ceux-ci avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge solidaire des parties locataires (V), dit qu’en conséquence, F.________ et L., solidairement, rembourseraient à O. son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseraient un montant de 500 fr. à titre de dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit, le premier juge a considéré que le congé donné faute de paiement de l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire imparti était valable au regard de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) et que l’on était en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272). L'expulsion des locataires devait ainsi être prononcée en procédure sommaire. B.Par acte du 16 janvier 2015, L.________ et F.________ ont interjeté appel contre l'ordonnance précitée, en concluant principalement à sa réforme en ce sens que l’expulsion prévue le 2 février 2015 soit annulée. Subsidiairement, les appelants ont conclu à l'annulation de l'ordonnance du 5 janvier 2015 et au renvoi de la cause à l'autorité de première instance.
3 - Les appelants ont sollicité l’octroi de l’assistance judiciaire. L'intimée O.________ n'a pas été invitée à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Le 30 juillet 2012, O.________ en qualité de bailleresse, d'une part, et F.________ et L.________ en qualité de locataires, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer de durée indéterminée portant sur un appartement de 4,5 pièces à l’usage d’habitation au 3 e étage de l'immeuble sis [...], à [...], pour un loyer mensuel, charges comprises, de 2'090 francs. 2.Par courriers recommandés du 15 juillet 2014, distribués aux locataires le 16 juillet 2014, la bailleresse a mis ces derniers en demeure de s'acquitter du loyer échu du mois de juillet 2014 dans un délai de trente jours dès réception de cet avis, faute de quoi le contrat de bail serait résilié de manière anticipée, en application de l’art. 257d CO. Au moyen de formules officielles datées du 20 août 2014 et distribuées aux locataires le 27 août 2014, O.________ a résilié le contrat de bail portant sur l'appartement de 4,5 pièces au 3 e étage de l'immeuble sis [...], à [...], avec effet au 30 septembre 2014. 3.Le 1 er septembre 2014, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de la résiliation.
4 - Par courrier du 4 septembre 2014 adressé à O., la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a demandé à être informée de l'éventuel dépôt d'une requête d'expulsion auprès de la Justice de paix, ce qui exclurait, cas échéant, une conciliation préalable devant cette Commission. 4.Le 1 er octobre 2014, O. a saisi la Justice de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud d'une requête en cas clair aux fins d'expulsion des locataires des locaux litigieux. Lors de l'audience qui s'est tenue le 15 décembre 2014, les locataires ont produit un échange de courriels avec une assistante sociale du Centre Social Régional de [...], dont il ressort que leur nouvelle demande d'aide pour le paiement de l'arriéré de loyer n'a pas été acceptée. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
5 - dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an. Point n’est toutefois besoin de trancher définitivement ce point en l’espèce. Il est en effet acquis que l’intimée ne pourrait en aucun cas obtenir un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire dans un délai inférieur à cinq mois dès le dépôt de l’appel. Le loyer mensuel étant de 2'090 fr., la valeur litigieuse est dès lors sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par les parties locataires qui ont succombé en première instance et qui ont un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable. 2. a) L’appel peut être formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; cf. CACI 25 novembre
c) En l’espèce, les appelants ne contestent pas que les conditions posées par l’art. 257d CO étaient réalisées. Ils ne contestent pas avoir reçu, dans les formes requises par la loi, les sommations du 15 juillet 2014 et les avis de résiliation du 20 août 2014. Ils ne contestent pas non plus que l’arriéré de loyer n’avait pas été payé à l’échéance du délai comminatoire fixé par lettre du 15 juillet 2014, reçue le 16 juillet 2014. L'intimée était dès lors en droit, le 20 août 2014, de résilier le bail pour le 30 septembre 2014, conformément à l’art. 257d al. 2 CO, et le premier juge a constaté à raison la validité du congé et ordonné les mesures d’exécution sollicitées (art. 236 et 337 CPC). Le caractère non fautif du non-paiement du loyer et les motifs humanitaires invoqués par les appelants n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
b) Comme l’appel apparaissait d’emblée dépourvue de chances de succès, la requête d’assistance judiciaire formée par les appelants doit être rejetée (art. 117 let. b et 119 al. 3 CPC). Dès lors qu’il est statué sur le fond en même temps que sur la requête d’assistance judiciaire et qu’aux termes de l’art. 119 al. 6 CPC, il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d’assistance judiciaire, sauf en cas de mauvaise foi ou de comportement téméraire, le présent arrêt sera rendu sans frais. c) Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté.
9 - II. L'ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée à la Juge de paix des districts du Jura- Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour qu'elle fixe à L.________ et F.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...], à [...] (appartement n° [...] de 4,5 pièces au 3 e étage, cave comprise). IV. La requête d'assistance judiciaire est rejetée. V. Il n'est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens. VI. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 29 janvier 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
10 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Cyrielle Cornu (pour F.________ et L.), -Mikaël Ferreiro (pour O.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de- Vaud. La greffière :
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Whether the appeal was admissible and the appeal route was open based on the amount in dispute.
The appeal was admissible because the amount in dispute exceeded CHF 10,000 and the filing was timely.
In eviction cases under summary proceedings, the amount in dispute is the foreseeable loss caused by delayed restitution; here the monthly rent made the threshold clearly exceed CHF 10,000.
Whether the lease termination and eviction were valid under Art. 257d CO and Art. 257 CPC.
Yes. The statutory notice requirements were met, the rent arrears were not paid within the deadline, and the landlord validly terminated the lease and obtained an eviction order in a clear case.
Humanitarian reasons and the tenants’ lack of fault do not affect the conditions of Art. 257d CO; they may only be considered, if at all, at the enforcement stage and only briefly.
Whether the tenants’ new factual allegations and evidence on appeal were admissible.
No. New facts and evidence were inadmissible in this summary clear-case appeal.
Appellate review in clear-case summary proceedings is limited to the record already assessed by the first instance.
Whether legal aid should be granted on appeal.
No, because the appeal had no prospects of success.
Since the appeal was manifestly unlikely to succeed, the statutory condition for legal aid was not met.
Whether appellate costs or party compensation should be awarded.
No judicial fees or party compensation were awarded in second instance.
The court decided the merits together with the legal-aid request; the respondent was not invited to comment, so no second-instance compensation was due.
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