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Deductibility of renovation costs in real estate gain tax

80.2003.189Outro Tribunal21 de jan. de 2004Annulled

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Resumo Omnilex

The taxpayer appealed against a real estate gain tax reassessment concerning the sale of one PPP apartment. She argued that the 1991 renovation costs related only to the sold unit, not to the whole building. The court accepted that the file supported this view in part, especially as to the apartment itself, but held that external works, garages, and possibly heating and electrical installations still required verification. Because the decisive invoices were missing, the court annulled the tax office’s objection decision and remitted the case for further investigation and a new decision. No court fees or costs were imposed.

Sumário Omnilex

Art. 128 cpv. 1 LT, art. 129 cpv. 2 LT; determinazione dei costi di investimento nell’imposta sugli utili immobiliari. I costi di miglioria sono deducibili soltanto nella misura in cui siano riferibili all’immobile alienato; ove i lavori abbiano riguardato anche parti comuni o altre unità, occorre una ripartizione fondata su elementi probatori concreti. Se gli atti non consentono di stabilire la destinazione delle singole opere, la decisione impugnata va annullata e l’incarto rinviato per ulteriori accertamenti (consid. 2-4).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2003.189

Data decisione, Autorità: 21.01.2004, CDT

Incarto n. 80.2003.189

Lugano 21 gennaio 2004

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 22 dicembre 2003

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  • che, con atto pubblico del 29 novembre 2001, __________ __________ e __________ __________, comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno della part. n. __________ RFD di __________, hanno costituito il loro fondo in tre quote di proprietà per piani (PPP), ripartite nella proporzione seguente: l'appartamento n. 1 di 280 millesimi, l'appartamento n. 2 di 320 millesimi, l'appartamento n. 3 di 400 millesimi;

  • che, con lo stesso rogito, __________ __________ vendeva a __________ __________ la quota di un mezzo della PPP costituita dall'appartamento n. 3, al prezzo di fr. 180'000, mentre __________ __________ gli donava la sua quota dello stesso oggetto;

  • che, sempre con lo stesso atto, i due comproprietari scioglievano la comproprietà e decidevano di assegnare in proprietà esclusiva gli appartamenti n. 1 ad __________ __________ e n. 2 a __________ __________;

  • che, nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, presentata all'Ufficio di tassazione di Bellinzona il 3 maggio 2002, __________ __________ chiedeva la deduzione dal valore di alienazione (fr. 180'000) di un valore di investimento di complessivi fr. 170'588, di cui oltre 140'000 riferiti alla riattazione completa dello stabile venduto, avvenuta nel 1992;

  • che, con decisione del 26 agosto 2003, l'Ufficio di tassazione notificava ad __________ __________ la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, ammettendo costi di costruzione e miglioria di soli fr. 56'047, oltre al valore di stima di venti anni prima (fr. 27'552) ed ai costi di vendita (fr. 678), e commisurava conseguentemente l'utile imponibile in fr. 95'723 e l'imposta in fr. 2'871.70;

  • che la decisione in questione spiegava che il valore di stima ed i costi di costruzione e di vendita erano stati concessi in deduzione in proporzione ai millesimi alienati;

  • che la contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 12 settembre 2003, argomentando che la riattazione intrapresa nel 1991 per complessivi fr. 260'000 si riferiva esclusivamente alla parte dello stabile poi divenuta PPP n. __________, cioè all'appartamento venduto e donato a __________ __________;

  • che, con decisione del 26 novembre 2003, l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, argomentando che dal preventivo di massima dell'architetto che aveva progettato la riattazione "si evince che i lavori effettuati sono inerenti ad una ristrutturazione globale dell'immobile";

  • che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula il riconoscimento dei costi di miglioria di fr. 120'000 sostenuti nel 1991 ed allega una dichiarazione dell'arch. __________, che conferma la tesi ricorsuale;

  • che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

  • che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

  • che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

  • che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

  • che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, il quale si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

  • che tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);

  • che, nella fattispecie in esame, come si è già ricordato, la ricorrente era comproprietaria in ragione di un mezzo del mapp. n. __________ RFD di __________, che è stato poi costituito in tre quote di PPP di rispettivamente 280, 320 e 400 millesimi;

  • che l'appartamento di 400 millesimi, poi divenuto PPP n. __________, è stato venduto dalla ricorrente, per la quota di un mezzo a __________ __________ al prezzo di fr. 180'000;

  • che la ricorrente sostiene, in contrasto con la decisione impugnata, che la ristrutturazione intrapresa nel 1991 per complessivi fr. 260'000 avrebbe interessato esclusivamente la parte dello stabile in questione e non anche gli appartamenti attribuiti in proprietà esclusiva ai comproprietari primitivi;

  • che tale affermazione è suffragata da una dichiarazione dell'arch. __________ __________, che in data 18 dicembre 2002 ha affermato che i lavori da lui progettati "consistettero nella ristrutturazione dell'appartamento oggigiorno di proprietà di __________ __________ (PPP n. __________) e nella costruzione di tre box-auto, uno per ogni appartamento dell'immobile";

  • che tale dichiarazione trova riscontro anche nel preventivo di massima, già agli atti, che dà una sommaria descrizione dell'immobile oggetto dell'intervento, da cui si evince chiaramente che le opere progettate non possono riferirsi all'intero stabile: vi si parla infatti di un "pianterreno rialzato" con due camere e servizi, di un primo piano con zone pranzo e soggiorno e cucina e di un "sottotetto" con un locale e un WC;

  • che tale descrizione, letta alla luce del piano di ripartizione a suo tempo allegato al reclamo, permette di confermare le asserzioni della ricorrente: infatti gli altri due appartamenti sono ben più estesi e sono situati ognuno su un solo piano;

  • che del resto un semplice sguardo alla fotografia della casa basta a rendersi conto che la parte rinnovata è solo quella di cui si discute e non anche le altre, che presentano una facciata e dei serramenti ben diversi per stato e fattura;

  • che è evidente che il preventivo dell'architetto menziona semplicemente il mapp. n. __________, dal momento che al momento dell'elaborazione del progetto vi era ancora solo tale immobile, mentre il condominio sarebbe stato costituito solo nel 2001, contestualmente proprio alla vendita dell'appartamento;

  • che un discorso diverso deve essere fatto tuttavia per la sistemazione esterna e per la realizzazione delle tre autorimesse, trattandosi in tal caso di costi che sono chiaramente attribuibili anche alle altre unità condominiali;

  • che deve pure essere verificato, esaminando le singole fatture delle relative imprese, se la sostituzione dell'impianto di riscaldamento e di quello elettrico abbia interessato solo l'appartamento in questione o l'intera proprietà condominiale;

  • che, non essendo tali fatture agli atti, si giustifica di annullare la decisione impugnata e di rinviare gli atti all'Ufficio di tassazione, perché emetta una nuova decisione su reclamo, dopo avere intrapreso gli accertamenti menzionati.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. La decisione su reclamo del 26 agosto 2003 è annullata e gli atti sono rinviati all'Ufficio di tassazione di Bellinzona, perché emetta una nuova decisione, dopo avere proceduto agli accertamenti indicati.

  2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

terzi implicati

Divisione delle Contribuzioni Ufficio Giuridico, Viale S. Franscini 16, 6501 Bellinzona

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the claimed renovation and improvement costs were deductible as investment costs for the sold property unit.

Decisão extraída

The case record did not allow a final determination; the assessment had to be annulled and remitted for further factual inquiry into which works concerned the sold unit and which concerned the other units.

Fundamentação extraída

The architect’s statement and the preliminary plan suggested that the 1991 works mainly concerned the sold apartment, while external works and garages appeared attributable to all units. The heating and electrical systems also required verification through invoices, which were not in the file.

Questão jurídica principal

Whether the tax office’s reclamation decision should be upheld.

Decisão extraída

No; the reclamation decision was annulled and the file sent back for a new decision after additional investigations.

Fundamentação extraída

Because the decisive invoices were missing and the factual allocation of costs remained incomplete, the authority could not properly assess the deductible investment costs.

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