80.2003.12•Deduction of improvement costs in real estate gains tax
80.2003.12Outro Tribunal10 de abr. de 2003Partially Granted
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The taxpayer appealed a real estate gains tax assessment concerning the sale of a property assembled from several parcels and a failed apartment-project development. He sought deduction of substantial project and improvement costs. During the hearing, the court inspected the project documents and the parties reached an agreement: deductible improvement costs were increased to CHF 460,000, which reduced the tax to CHF 70,678.65. The tax office accepted the proposal immediately and the taxpayer agreed in writing. The appeal was therefore partially upheld, the objection decision was amended accordingly, and the file was remitted to the tax office for a new calculation. No court fees or costs were charged.
Art. 144 LIFD; Art. 231 LT; real estate gains tax; deduction of improvement costs. Where the parties, after judicial review of the construction and access plans, agree to a revised amount of deductible improvement expenses, the court may amend the objection decision accordingly and remit the matter for a new tax computation. Costs may be waived when the appeal succeeds only to the extent of a consensual correction. The final judgment is definitive under cantonal law (consid. 2.3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2003.12
Data decisione, Autorità: 10.04.2003, CDT
Incarto n. 80.2003.12
Lugano 10 aprile 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 24 gennaio 2003
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________, __________ __________ rappr. da: avv. __________ __________, __________ __________ __________ __________
ritenuto
in fatto ed in diritto
__________ era proprietario della particella n. __________ RFD di __________, di mq 979, che aveva ricevuto per successione dal padre, che l’aveva acquistata il 14 maggio 1974. Egli aveva poi acquistato da __________ __________ per complessivi fr. 725'000.- le particelle n. __________ e __________ RFD di __________, di mq 515, risp. mq 506, esercitando il diritto di compera costituito a suo favore il 28 luglio 1999.
Il 19 settembre 2001 veniva iscritto a RF un riassetto delle suddette proprietà, mediante il quale la superficie che costituiva la part. __________ andava a confluire nella part. __________, nella quale era precedentemente confluita anche la part. n. __________. La nuova part. n. __________ risultava avere, al termine dell’operazione, una superficie di mq 2000.
1.2.
__________ intendeva edificare sulla part. n. __________ uno stabile d’appartamenti denominato “__________ __________ ”, costituito in PPP prima dell’avvio dei lavori di costruzione. Infatti, il 15 marzo 2000 aveva sottoscritto un contratto di compravendita con __________ __________ per l’acquisto della PPP n. __________ (quota di 322/1000) al prezzo di fr. 2'930'000.-. Successivamente, il 18 settembre 2000 aveva venduto la PPP n. __________ (quota di 201/1000) a __________ __________ al prezzo di fr. 1'000'000.-.
Per problemi tecnico-finanziari la prevista costruzione non poteva venire realizzata. Pertanto, il 27 settembre 2001 il notaio __________ rogava un nuovo atto pubblico di compravendita con cui __________ __________ vendeva l’intera part. __________, di mq 2000, a __________ __________ e a sua madre __________, in comproprietà in ragione di 2/3 al figlio e di 1/3 alla madre, al prezzo complessivo di fr. 3’520'000.-.
1.3.
Il 24 ottobre 2002 l’UT di __________ notificava a __________ __________ la tassazione sugli utili immobiliari, deducendo dal valore di alienazione rogato il valore di acquisto, che veniva accertato in fr. 1'175'000.- (a fronte di quello dichiarato dal contribuente di fr. 1'390'040.-), i costi di costruzioni che venivano determinati in fr. 18'121.- (a fronte di costi, fatti valere dall’alienante, di fr. 1'616'877.-), le provvigioni di fr. 137'304.- (come a dichiarazione) e costi di acquisto e vendita di fr. 24'113.-. Ne risultava un utile imponibile di fr. 2'208'845.- e un’imposta dovuta di fr. 88'353.-, essendosi l’intero utile realizzato in capo alla vecchia part. n. __________, acquistata oltre vent’anni prima dal padre dell’alienante.
1.4.
Il reclamo presentato da __________ __________, avvalendosi del patrocinio della __________ __________ __________ __________, con cui faceva valere costi di miglioria per oltre un milione di franchi, veniva respinto con decisione su reclamo del 27 dicembre 2002, argomentando che è difficile sostenere che i costi di progettazione sarebbero inclusi nel prezzo di vendi-ta, dal momento che i progetti non sono stati utilizzati dagli acquirenti e che le perdite subite vendendo le particelle acquistate nel 1999 e confluite nella part. __________ non sono compensabile con l’utile maturato sulla part. n. __________.
Con il presente tempestivo ricorso __________ __________, ora assistito dall’avv. dott. __________, dopo aver ripercorso l’iter che ha condotto alla compravendita imponibile, chiede che i costi di progettazione siano dedotti dall’utile accertato. Dal contratto di compravendita risulterebbe che i compratori si sono impegnati a costituire la nuova part. n. __________ in PPP, il che significherebbe che anche avrebbero acquistato i diritti sul progetto che l’arch. __________ aveva realizzato in precedenza. Degli ulteriori argomenti verrà detto in seguito, per quanto necessario.
2.2.
L’UT, pur respingendo nella sostanza il ricorso, ammette la deduzione di alcune posizioni, segnatamente il costo degli studi geologici (fr. 25'963.-), il costo dello studio di stabilità della cavità per la realizzazione del garage sotterraneo (fr. 17'630.-) e la fattura della ditta __________ __________ __________ di fr. 51'759.-. Degli ulteriori argomenti verrà detto in seguito, per quanto necessario.
2.3
In occasione dell’udienza del 10 marzo 2003, dopo aver attentamente esaminato i progetti fatti elaborare dal ricorrente, segnatamente la posizione dell'accesso e del garage sotterraneo e dell'accesso con lift a favore della part. n. __________, tenuto altresì conto che non sono state considerate le migliorie apportate alla villa che sorge sul mapp. n. 1706, su proposta del giudice, si è convenuto di elevare le spese di miglioria deducibili a fr. 460'000.-, invariate rimanendo le altre posizione, con conseguente diminuzione dell'imposta a fr. 70'678.65.
L'Ufficio di tassazione ha aderito seduta stante alla proposta. Il patrocinatore del ricorrente ha comunicato l'adesione del suo cliente alla proposta con lettera raccomandata del 20 marzo 2003.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza la decisione su reclamo è riformata conformemente a quanto convenuto (consid. 2.3.) e gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si assegnano ripetibili
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether project and improvement costs had to be deducted from the real estate gains tax base.
The deductible improvement costs were increased by agreement to CHF 460,000, while the other positions remained unchanged.
At the hearing, the court examined the projects and the access/garage features and accepted the parties' agreed adjustment as a fair correction of deductible improvement costs.
Whether the appeal should succeed against the reconsidered tax assessment.
The appeal was upheld only to the extent of the agreed reform of the objection decision.
Because the parties agreed on a revised deductible amount and the tax office accepted it immediately, the objection decision had to be amended accordingly and the file returned for a new calculation.
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