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Tax depreciation on commercial properties and debt adjustment

80.2002.199Outro Tribunal20 de mar. de 2003Partially Granted

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Resumo Omnilex

The taxpayers appealed a tax assessment concerning depreciation on three PPP commercial units and the treatment of two debt items. After a hearing and the tax office's later concession, the court accepted a further annual average depreciation of CHF 53,340 for one unit, confirmed the 6% tabular depreciation for the other two, and ordered the assessment corrected by striking the disputed debts and interest. The appeal was therefore partially granted and remitted for new tax calculations. No court costs or indemnities were awarded.

Sumário Omnilex

Art. 144 LIFD; Art. 231 LT; tax assessment corrections following a settlement during appeal proceedings; where the parties reach an agreement on the applicable depreciation and the tax authority acknowledges the need to delete liabilities already accounted for as business debts, the appeal is partially upheld and the file is remitted for new calculations. The court may terminate the evidentiary inquiry once the settlement renders further expert evidence unnecessary (consid. 2.3-2.4). For IC the judgment is final under Art. 230 cpv. 3 LT; for IFD the ordinary federal appeal remains available under Art. 146 LIFD.

Texto completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2002.199

Data decisione, Autorità: 20.03.2003, CDT

Incarto n. 80.2002.199

Lugano 20 marzo 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 16 dicembre 2002

in materia di: IC/IFD 99/00

presentato da:

__________ e __________ __________ __________, __________

rappr. da: __________ __________ Soc. fiduciaria e amministrazioni, __________ __________

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

__________ __________ è titolare della ditta individuale __________ __________, con sede a __________, e la cui attività principale si svolge in Via __________ , in tre PPP ubicate in due stabili contigui, la PPP n. (stabile __________, negozio inferiore) e le PPP n. __________ e n. __________ (stabile __________, negozio superiore e ufficio), che il defunto papà aveva acquistato nel 1979 per complessivi fr. 1'800'000.

Nel dicembre 1992, dopo il decesso del padre, la ditta veniva rilevata con attivi e passivi dalla figlia __________. Nel 1997, dopo preventivo accordo con l'ufficio di tassazione, le tre PPP venivano iscritte a bilancio al loro valore originale di acquisto, al pari dei rispettivi accolli ipotecari. Con effetto 1° gennaio 1997 la PPP n. __________ (negozio) veniva allibrata a bilancio per fr. 800'000, le PPP n. __________ e n. __________ (negozio più ufficio) per un valore di fr. 1'000'000. Parimenti venivano iscritti a bilancio oneri ipotecari per fr. 570'000 e fr. 396'000.

In seguito, a carico degli esercizi 1997 e 1998 vennero operati i seguenti ammortamenti:

1997 1998

PPP n. __________ fr. 100'000 fr. 100’000

PPP n. __________ e n. __________ fr. 200'000 fr. 100’000

L 'ufficio di tassazione concedeva l’ammortamento nella ridotta misura del 6% (cfr. notifica di tassazione del 25 settembre 2000).

1.2.

Il reclamo presentato dalla contribuente, assistita da __________ __________, veniva respinto con decisione del 18 novembre 2002. La concessione degli ammortamenti nella misura del 6% porterebbe alla definizione di valori assai prudenziali e ben al di sotto del valore commerciale.

  1. 2.1.

Con il presente, tempestivo ricorso la ricorrente, sempre assistita da __________ __________, chiede nuovamente che gli ammortamenti le siano concessi nella misura da lei richiesta, argomentando tra l’altro:

Nel caso di specie, la correzione del valore contabile degli immobili riflette la svalutazione subita in sintonia con l'andamento del mercato immobiliare. I rispettivi valori di acquisto (e contabili) erano ( e sono tuttora) superiori al valore di mercato. Va ricordato che i vani commerciali - leggi negozio - si trovano in una posizione commerciale sfavorevole, al di fuori delle correnti di passaggio pedonale. La loro collocazione e struttura architettonica mal si presta a destinazioni alternative economicamente attrattive. La svalutazione contabile operata negli anni 1997 e 1998 rappresenta quindi una rettifica di valore dovuta, in consonanza con la citata, imperativa normativa del CO.

Che al 31.12.1998 i predetti oggetti non avessero conservato i valori iniziali appare lapalissiano. Difficilmente i ricorrenti troverebbero un acquirente disposto a sborsare gli iniziali fr. 1 '800'000; tanto meno i fr. 2'570'000 ipotizzati dal perito cantonale. Qualsiasi locarnese sa benissimo che i predetti oggetti non si posizionano in una situazione commerciale pregiata. La via stazione non è certo una strada frequentata, data la sua posizione decentrata rispetto alle correnti di passaggio pedonale. Da un profilo commerciale, la posizione dei negozi non è per nulla attrattiva. Con il senno di poi, il prezzo d'acquisto delle 3 PPP di fr. 1'800'000 appare esagerato, per cui si giustifica un ammortamento straordinario (...).

Avverte inoltre che la valutazione dell'Ufficio cantonale di stima, che ha indotto l’UT a concedere l’ammortamento nella misura del 6% soltanto, appare irreale anche agli occhi di un profano. Sviluppa poi considerazioni sull’ubicazione infelice degli spazi, che sarebbero difficilmente affittabili a terzi se non a un canone modico.

Produce al riguardo una perizia dell’__________ __________, che ritiene irrealistici i parametri dell’Ufficio cantonale di stima, segnatamente sproporzionata la valutazione del terreno, insufficiente la considerazione delle vetustà sul valore dell’immobile e delle pigioni e infine il luogo di situazione scarsamente attrattivo dal punto di vista commerciale. Il valore delle tre PPP, che oggettivamente ammonterebbe, secondo la perizia __________, a non oltre fr. 1'485'000, sarebbe soggettivamente difficilmente realizzabile, poiché da tempo si sta cercando un inquilino per il negozio inferiore, senza riscontrare alcun interesse. Il valore contabile complessivo di fr. 1'350'000 appare pertanto più che aderente alla situazione reale.

Conclude segnalando un errore contenuto nella notifica di tassazione: i debiti di fr. 360'000 verso il __________ __________ e di fr. 570'000 verso l'__________ sono da stralciare, compresi i relativi interessi, poiché divenuti debiti aziendali e già considerati nelle passività della ditta al 1° gennaio 1999.

2.2.

L’autorità fiscale non si è determinata sul ricorso.

2.3.

In occasione dell’udienza del 30 gennaio 2003, dopo aver sentito il perito incaricato dall'Ufficio di tassazione di valutare gli immobili, si è convenuto di confermare l'ammortamento tabellare del 6% sulle quote di PPP __________ e , in considerazione del fatto che la valutazione fatta dall' eccede comunque il valore di acquisto. Si è inoltre convenuto di tenere in sospeso l'istruttoria, segnatamente l'allestimento di una superperizia sul valore della PPP __________, per consentire alle parti di trovare un accordo sull'ammortamento ad essa relativo.

2.4.

Il 14 marzo 2003 l'Ufficio di tassazione ha comunicato a questa Camera di aver raggiunto un accordo con i ricorrenti e di ammettere quindi un ulteriore ammortamento medio annuo di fr. 53'340 sulla PPP __________, ritenuto che nel contempo la tassazione sarebbe stata rettificata conformemente a quanto rilevato al punto 13 del ricorso, stralciando i due debiti, di cui al consid. 2.1. in fine e i relativi interessi, in quanto già dedotti come aziendali.

Nulla più osta all'accoglimento parziale del ricorso da parte di questa Camera conformemente agli accordi raggiunti e alla nuova ripartizione degli elementi imponibili, allegata, con l'adesione degli interessati, alla lettera del 14 marzo 2003 dell'Ufficio di tassazione.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi conformemente al consid. 2.4.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si assegnano ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the claimed higher depreciation on the commercial PPP units should be accepted.

Decisão extraída

The appeal was partially settled by agreement: the 6% tabular depreciation remained confirmed for two PPP units, while an additional average annual depreciation of CHF 53,340 was accepted for the third PPP unit.

Fundamentação extraída

The parties reached an agreement after the hearing and the tax office accepted a further depreciation on the remaining unit; the earlier valuation exceeded the purchase price, but the file was adjusted according to the agreed new allocation.

Questão jurídica principal

Whether two debt items and related interest had to be struck from the assessment.

Decisão extraída

Yes. The assessment had to be corrected by striking the two debts and related interest because they had already been taken into account as business liabilities.

Fundamentação extraída

The tax office accepted the taxpayers' objection and confirmed that the liabilities were already deducted as business debts in the business accounts.

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