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Project costs treated as non-immovable value in capital gains tax

80.2000.215Outro Tribunal30 de jan. de 2001Granted

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Resumo Omnilex

The taxpayer appealed a tax objection decision that had refused to deduct CHF 75,713 in project costs from the real-estate capital gains tax base. The court held that the lump-sum consideration paid by the municipality included non-immovable value, in particular consultancy and planning costs for an unusable project, and therefore the alienation value had to be reduced by that amount. The appeal was allowed, the objection decision was amended accordingly, and the file was remitted to the tax office for a new calculation. No court fees or party compensation were awarded.

Sumário Omnilex

Art. 123, 128 cpv. 1, 134 cpv. 1 LT 1994; real-estate capital gains tax and separation of immovable from non-immovable value in a lump-sum transfer price. The taxable gain is the difference between alienation value and investment value. The alienation value must be purged of non-immovable components included in the contractual price; such components may consist in particular of consultancy or project costs and, where applicable, compensation for other non-property-related prestations. Amounts that are excluded from the alienation value cannot be claimed again as investment costs. If the contract shows that the purchaser paid a lump sum containing non-immovable elements, the tax authority must allocate the price accordingly (consid. 3.2-3.3).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2000.215

Data decisione, Autorità: 30.01.2001, CDT

Incarto n. 80.2000.00215

Lugano 30 gennaio 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 22 dicembre 2000

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ , __________ , rappr. da: st.leg. __________ - -, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. 1.1.

Il 26 giugno 1998 __________ __________ __________ __________ con sede in __________ concedeva alla __________ __________ in __________ un diritto di compera cedibile sulle part. N. __________ (di complessivi mq 4462) e n. 10__________7 (di complessivi mq 3578) RFD di __________ al prezzo di fr. 1'660'000.-.

1.2.

L’11 marzo 1999 veniva stipulato un nuovo atto pubblico di rettifica confini e di cessione di diritto di compera.

Dalla part. n. __________ venivano dapprima scorporati mq 502, che venivano integrati nella part. n. __________. Inoltre, __________ __________, con il consenso di __________, cedeva il diritto di compera sulla nuova part. n. __________ al Comune di __________ per un prezzo di complessivi fr. 1'049'400.-, così composto: fr. 131'778.80, versati seduta stante a saldo di ogni e qualsiasi pretesa relativa alla cessione del diritto di compera da parte di __________ __________; fr. 817'621.20 da versare al momento dell’esercizio del diritto di compera e fr. 100'000.-, versati seduta stante a valere quale risarcimento dei costi di consulenza e di mancata vendita delle dodici case che non sarebbe stato più possibile edificare sulla parte di terreno che sarebbe stata ceduta al comune di __________.

1.3.

A seguito dell’esercizio del diritto di compera da parte del Comune di __________, iscritto a registro fondiario il 31 marzo 1999, l’Ufficio di tassazione allestiva la tassazione dell’utile immobiliare conseguito con l’operazione. Dal valore di alienazione di fr. 1'049’400.- venivano dedotti il valore di acquisto di fr. 817'621.-, costi di costruzione (geometra) per fr. 20'782.-, costi di acquisto e di vendita per fr. 18'207, la provvigione di fr. 55'701.- ed altri costi (perdita sulla caparra) per fr. 81'755.-. Veniva invece rifiutata la deduzione di un importo di fr. 75'713.- per costi di progettazione. L’utile veniva pertanto determinato in fr. 73'755.- (cfr. notifica di tassazione del 26 luglio 2000).

1.4.

Il reclamo presentato da __________ __________ veniva respinto dall’Ufficio di tassazione con decisione del 27 novembre 2000, in cui si rileva:

Oggetto della contestazione è la mancata deduzione dei costi di progettazione ammontanti a fr. 75'713.-- che la __________ __________ aveva commissionato per la costruzione di 12 casette.

Secondo giurisprudenza, la lodevole Camera di diritto tributario ha ammesso la deducibilità dei costi di progettazione quando sono stati necessari per documentare la capacità edificatoria, di per sé non evidente, di un fondo; l'ha invece negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita.

Nel caso in esame, con la cessione del diritto di compera al comune di __________ della part. __________ e con la rinuncia dell'esercizio del diritto di compera sulla part. __________ da parte della __________ __________, il progetto come tale risulta inutilizzabile.

Per questo motivo i costi di progettazione non possono essere considerati costi di investimento deducibili ai fini della tassazione sugli utili immobiliari e il reclamo presentato il 24 agosto 2000 non può essere accolto.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso la ricorrente postula nuovamente la deduzione a titolo di costi d’investimento dell’importo di fr. 75'713.- effettivamente sborsato per spese di progettazione.

Rileva in particolare che il progetto allestito dall’architetto __________ non ha potuto avere seguito per il comportamento del comune di __________, che, dopo aver fatto preparare tre varianti di progetto, ha di fatto costretto la __________ __________ a cedere parte della proprietà.

  1. Il ricorso deve essere accolto per motivi diversi da quelli finora presi in considerazione sia dall’Ufficio di tassazione sia dalla ricorrente.

3.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

3.2.

L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Il valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.

Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

Il valore d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

3.3.

Non appena si consideri quanto appena rilevato a proposito del valore di alienazione, basta la semplice lettura dell’atto pubblico dell’1 marzo 2000 per rendersi conto che il prezzo complessivamente pagato dal comune di __________ (fr. 1'049'400.-) comprende anche valori non immobiliari, segnatamente un importo di fr. 100'000.- a titolo risarcitorio dei costi di consulenza e per la mancata vendita delle dodici casette che __________ __________ intendeva di costruire sulla part. n. __________.

Il valore di alienazione dell’immobile non risulta quindi essere di fr. 1'049'400.-, ma inferiore, se non di fr. 100'000.- almeno del valore dei costi di consulenza che per effetto del trasferimento della proprietà al comune di __________ non possono più essere realizzati.

A mente di questa Camera tali costi sono quanto meno pari all’importo degli onorari sborsati per una progettazione ormai divenuta invisibile. Ciò basta ad azzerare l’utile imponibile, senza che occorra stabilire se il risarcimento del mancato guadagno della vendita delle progettate villette debba essere equiparato ad un utile immobiliare imponibile o costituisca invece un elemento non immobiliare del prezzo complessivo.

A mente di questa Camera quindi il valore di alienazione deve essere ridotto dell’importo sborsato per le spese di progettazione, vale a dire di fr. 75'713.-. Esso ammonta quindi a fr. 973'687.-.

3.4.

Certo è che la ricorrente medesima ha contribuito a far sorgere il presente contenzioso, dichiarando spontaneamente un valore di alienazione immobiliare di fr. 1'049'400.-, sul quale sono ad es. state pagate le tasse d’iscrizione a registro fondiario ecc., senza epurarlo dei valori non immobiliari inclusi nel prezzo contrattuale complessivo pattuito con il comune di __________.

Per questa ragione, questa Camera, malgrado l’esito del ricorso, non ritiene di poter assegnare ripetibili alla parte vittoriosa.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 2000 è riformata nel senso che il valore d’alienazione viene ridotto a fr. 973'687.-.

§§ Gli atti del procedimento sono conseguentemente retrocessi all’Ufficio di tassazione per l’emanazione di un nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether project/design costs for an abandoned building project must be excluded from the alienation value as non-immovable value.

Decisão extraída

Yes. The CHF 75,713 spent on project planning formed part of the non-immovable components of the lump-sum price and had to be deducted from the alienation value.

Fundamentação extraída

The contract price included a separate CHF 100,000 compensation for consultancy costs and loss of sale of the planned houses. Those consultancy costs were at least equal to the project expenses already incurred. As a result, the alienation value had to be reduced by the amount spent on the unusable project.

Questão jurídica principal

Whether the appealed tax ruling should be modified and the file returned for a new calculation.

Decisão extraída

Yes. The challenged objection decision was amended and the file sent back to the tax office for a new assessment calculation.

Fundamentação extraída

Once the alienation value was reduced by the project costs, the taxable gain changed and the tax office had to recalculate the assessment.

Questão jurídica principal

Whether court fees and party compensation should be awarded.

Decisão extraída

No fees were charged and no party compensation was awarded.

Fundamentação extraída

Although the appeal succeeded, the taxpayer had contributed to the dispute by declaring the full lump-sum alienation value without separating non-immovable elements.

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