80.2000.158•Deductibility of maintenance costs for own-occupied property
80.2000.158Outro Tribunal19 de set. de 2000Dismissed
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Married taxpayers domiciled in Zurich, taxed in Ticino only for immovable property, appealed against the refusal to deduct actual maintenance costs instead of the flat-rate deduction. The tax chamber held that administration costs are not deductible for owner-occupied property taxed on imputed rental value, and that garden and pool expenses are generally deductible only when the rental value takes those facilities into account. Since the remaining admitted costs averaged less than the forfait deduction, the appeal was dismissed. Court costs of CHF 280 were imposed on the appellants.
Art. 32 cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT: deducibility of costs for owner-occupied real estate taxed on imputed rental value. In the imputed-rent regime, only those expenses are deductible that would remain with the owner in a rental situation, namely maintenance and insurance expenses; ordinary management and administration costs are excluded. Garden and pool expenses are not deductible in principle where the imputed rental value was determined without taking the land or luxury installations into account; such costs may be admitted only if the rental value was correspondingly enhanced. The actual-cost method cannot be used to obtain a deduction exceeding the flat-rate allowance; if the admissible actual expenses remain below the forfait, the assessment stands (consid. 2-5).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2000.158
Data decisione, Autorità: 19.09.2000, CDT
Incarto n. 80.2000.00158
Lugano 19 settembre 2000
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Andrea Pedroli
statuendo sul ricorso del 8 settembre 2000
in materia di: IC 99/00
presentato da:
__________ e __________ __________ -__________, __________ __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
che i coniugi __________ e __________ __________ -__________, domiciliati a __________ (Canton Zurigo), sono limitatamente imponibili nel Canton Ticino, quali proprietari di sostanza immobiliare a __________;
che, notificando loro la tassazione IC 1999/2000, con decisione del 14 febbraio 2000, l'Ufficio di tassazione di __________ commisurava il reddito della sostanza in fr. 18'000 e le spese di manutenzione in fr. 4'500;
che, con reclamo del 13 marzo 2000, i contribuenti chiedevano la deduzione delle spese di manutenzione effettive, commisurate in fr. 28'528 nel 1997 e fr. 5'582 nel 1998, invece della deduzione forfetaria concessa loro dall'autorità fiscale;
che l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 14 agosto 2000, argomentando che:
• le spese di revisione della caldaia e del bruciatore costituiscono destinazione del reddito e non spese di manutenzione;
• le spese di amministrazione non sono deducibili;
• le spese di cura del giardino e della piscina non sono deducibili in quanto ininfluenti ai fini del calcolo del valore locativo;
che, risultando pertanto le spese effettive inferiori all'importo della deduzione forfetaria, l'autorità fiscale confermava la propria decisione;
che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ -__________ contestano le argomentazioni contenute nella decisione impugnata, argomentando che le spese escluse dall'autorità fiscale sarebbero invece classiche spese di manutenzione, comprese quelle per la piscina e il giardino, essendo irrilevante la circostanza che il valore di questi ultimi non si ripercuota sul valore locativo;
che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;
che, secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT di identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi;
che sono
considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la
redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982,
in re A.D.R.);
che, in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione;
che la ragione è che il reddito della sostanza del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene calcolato perlopiù in base a una mera stima: se si consentisse al contribuente che abita la propria casa di dedurre dei costi da un valore locativo commisurato in modo tale da non comprenderli, questi sarebbe ingiustamente avvantaggiato rispetto al proprietario che cede in locazione l’immobile che gli appartiene e che di solito addebita ai propri inquilini le spese di amministrazione e di gestione della casa (CDT n. ..__________ dell' 8 ottobre 1997 in re J. S.);
che anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del 1° dicembre 1994 distingue, nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/1995, cifra 5.4);
che, in linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1 dell’ Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992);
che la distinzione introdotta dalla citata Circolare della Divisione delle contribuzioni trova la sua ragion d’essere nel fatto che il reddito della sostanza del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene calcolato perlopiù in base a una mera stima;
che non va poi dimenticato che, mentre nel caso della locazione le spese accessorie sono accollate all’inquilino ed in tal modo cessano di gravare il proprietario, nel caso dell’uso proprio della casa esse sono a carico del proprietario in qualità di inquilino di se stesso: si giustifica pertanto di dedurre dal valore locativo solo se non sono già state considerate mediante una corrispondente riduzione del valore locativo (Känzig, loc. cit., Zwahlen, Die einkommenssteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten [insbesondere im Recht der direkten Bundessteuer], Basilea 1986, p. 104, Funk, Der Begriff der Gewinnungskosten nach schweizerischem Einkommenssteuerrecht, 2a ediz., Coira/Zurigo 1991, p. 164; CDT n. ..__________ dell' 8 ottobre 1997 in re J. S., con ampissimi riferimenti a dottrina e giurisprudenza);
che, su questa base, l'Ufficio di tassazione ha correttamente espunto dalla distinta delle spese chieste in deduzione i costi di amministrazione;
che neppure il riferimento alla sentenza zurighese citata nel ricorso (StE 1989 B 27.7 n. 7) conduce ad una diversa conclusione, giacché si tratta di una decisione che ha per oggetto costi di consulenza finanziaria e di investimenti e per la compravendita di beni patrimoniali di carattere mobiliare;
che va inoltre precisato che le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore locativo, che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n. ..__________ del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.);
che anche la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33);
che, di conseguenza, anche il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente giustificato, alla luce della giurisprudenza;
che, quanto alle spese di manutenzione della piscina, il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che costi per la manutenzione di parchi, piscine, campi di tennis ecc. possono essere riconosciuti solo nel caso in cui si è preso in considerazione un valore locativo più alto proprio in considerazione di queste installazioni lussuose (cfr. Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, n. 171 ad art. 22 DIFD, p. 659 e giurisprudenza citata);
che, nel caso in esame, un canone di locazione di 1’500 franchi (corrispondente cioè al valore locativo di fr. 18'000) per una casa estesa su una superficie di 127 metri quadrati, con patio, piscina e terreno di quasi 800 metri, acquistata dai ricorrenti per fr. 950'000, si può senz'altro definire modesto, ragione per cui non si giustifica la deduzione delle spese per la piscina;
che neppure in questo caso il riferimento alla sentenza zurighese contenuto nel ricorso (StE 1986 B 25.6 n. 5) porta a diverse conclusioni, non solo perché il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo si fonda sul presupposto – negato nel nostro caso – che i costi di manutenzione del giardino siano deducibili ("Zum abzugsfähigen Liegenschaftenunterhalt im Sinn vom § 25 Abs. 1 lit. c StG gehören nicht nur Aufwendungen werterhaltender Natur für das Gebäude, sondern ebenso Aufwendungen, welche zur Erhaltung des Gartens notwendig sind"), ma anche perché il caso in questione aveva per oggetto non una vera e propria piscina bensì un bacino realizzato a ridosso della casa ("…das Bassin durch eine Stützmauer mit dem Wohnhaus verbunden ist... das Bassin bereits 1963 zusammen mit dem Wohnhaus gebaut worden und deshalb in den Gesamtbaukosten mitenthalten war");
che, quanto alle altre spese, se anche fossero ammesse in deduzione, l'importo complessivo in media annua sarebbe comunque inferiore alla deduzione forfetaria concessa:
revisione serbatoio olio (fattura __________) fr. 1'357.30
pulizia camino (____________________ __________) fr. 135.80
assicurazione stabile (__________) fr. 1'221.00
revisione bruciatore (-) fr. 281.45
sostituzione grondaia (__________) fr. 939.35
totale fr. 3'93490
media annua fr. 1'967.45
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 200.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 280.–
sono a carico dei ricorrenti.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether administrative expenses are deductible as maintenance costs for an owner-occupied property taxed on imputed rental value.
No. Administrative expenses are not deductible in the imputed-rent regime.
Only expenses borne by a landlord and not passed on to a tenant are generally deductible; administration and management costs fall outside maintenance.
Whether garden maintenance expenses are deductible.
Not in principle, unless the garden is reflected in the imputed rental value.
The imputed rental value here was based only on the house and not on the surrounding land; allowing garden deductions would create an aberrant result.
Whether pool maintenance expenses are deductible.
No, not on the facts of this case.
Such costs are recognized only where the higher rental value takes luxury installations into account; the assessed rental value was modest despite the pool.
Whether the claimed actual costs exceeded the standard deduction.
No. Even if the remaining expenses were allowed, the annual average would still be below the forfait deduction.
The remaining items produced only CHF 1,967.45 per year on average, less than the granted flat-rate deduction.
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