80.2000.131•Immovable gains tax reduced to zero after separate assessments
80.2000.131Outro Tribunal10 de ago. de 2000Modified
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The taxpayers appealed an ex officio immovable-gains tax assessment after the sale of a condominium unit. The court held that the spouses had to be assessed separately because their acquisition history differed. For the wife's half-share and the husband's share acquired in 1988, the corrected investment values left no taxable gain. As to the husband's 1985 share, additional pre-1988 construction and improvement costs made the investment value exceed the alienation value as well. The appeal was therefore fully allowed and the tax reduced to zero, with no court costs.
Art. 123, 127 cpv. 2, 128 cpv. 1 et 129 cpv. 2 LT; imposta sugli utili immobiliari; separate taxation of spouses and determination of investment value. Spouses who realize immovable gains are taxed separately when their acquisition history is not identical. The taxable gain is computed individually for each acquisition tranche by comparing the proportional alienation value with the corresponding acquisition and investment costs. Where additional construction or improvement costs, including earlier investment expenses, make the investment value exceed the alienation value, the taxable gain is reduced to zero. A joint assessment is improper if it obscures materially different taxable bases and rates (consid. 1-3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2000.131
Data decisione, Autorità: 10.08.2000, CDT
Incarto n. 80.2000.00131
Lugano 10 agosto 2000
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Andrea Pedroli, vicecancelliere
statuendo sul ricorso del 20 luglio 2000
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________ -__________, __________ __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
che, in data 25 agosto 1999, i coniugi __________ e __________ __________ alienavano ai coniugi __________ e __________ __________ la PPP n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 240'000;
che, non avendo gli alienanti inoltrato il formulario per la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 marzo 2000 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava loro la tassazione d'ufficio dell'imposta in questione, commisurando l'utile imponibile in fr. 43'349 e l'imposta in fr. 4'334.90;
che, il 20 aprile 2000, i contribuenti impugnavano la decisione in questione, facendo valere un valore di investimento di fr. 295'632, superiore cioè al valore di alienazione;
che, con decisione del 26 giugno 2000, l'Ufficio di tassazione accoglieva in parte il reclamo, riducendo l'imponibile a fr. 31'896 e l'imposta a fr. 2'232.70;
che, nella motivazione allegata alla decisione su reclamo, l'autorità fiscale spiegava di avere suddiviso il calcolo dell'utile in tre parti, in considerazione delle modalità di acquisto dell'immobile, avvenuto in fasi successive ed in comproprietà fra marito e moglie;
che, quanto alle spese di miglioria, precisava di avere ammesso in deduzione solo quelle sostenute nei primi cinque anni dall'acquisto;
che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi __________ ribadiscono di avere conseguito una perdita, avendo acquistato l'appartamento per fr. 289'195;
che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;
che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);
che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;
che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);
che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento e che quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);
che, tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT);
che, nella fattispecie, il calcolo dell'utile imponibile è complicato dal fatto che gli alienanti dell'appartamento sono due e che uno di essi ha comperato l'oggetto di cui si tratta in due momenti successivi:
• __________ __________ aveva infatti acquistato l'intero condominio di __________ nel 1985, in comproprietà (un terzo ciascuno) con i signori __________ e __________, al prezzo di fr. 2'150'000;
• nel 1988, __________ e __________ avevano venduto i loro due terzi dei millesimi non ancora rivenduti (870 ‰) ai coniugi __________, i quali erano divenuti proprietari nella misura di un mezzo ciascuno;
che la prima conseguenza di ciò è che l'Ufficio di tassazione non avrebbe dovuto emettere un'unica tassazione, nei confronti dei coniugi alienanti, bensì due distinte tassazioni, essendo i coniugi imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti (art. 127 cpv. 2 LT) ed essendo del resto ben diversi utile imponibile e aliquota applicabile nei due casi;
che, venendo alla tassazione che si riferisce alla moglie, __________ __________, essa ha per oggetto la vendita della quota di un mezzo (precisamente, dei 3/6) della PPP n. __________, acquistata il 28 settembre 1988 per fr. 96'399;
che il prezzo di acquisto deve infatti essere ricavato dal prezzo complessivo pagato dai coniugi __________ nel 1988, per l'acquisto di 870 millesimi del condominio, con la conseguenza che la cifra indicata nella decisione impugnata (fr. 144'598) risulta errata;
che la modifica in questione non comporta comunque alcuna differenza nel calcolo dell'imponibile relativo alla signora __________:
valore di alienazione 120'000
valore d'investimento deducibile:
valore di acquisto - 96'399
costi di costruzione e di miglioria - 15'749
costi di acquisto e di vendita - 34'754
provvigioni versate - 5'268
utile imponibile totale - 32'170
che il calcolo dell'utile relativo alla quota di un mezzo venduta da __________ __________ deve invece essere suddiviso in due parti, in considerazione del fatto che egli ne ha acquistato solo 1/6 nel 1988, essendo già proprietario di 1/3 dal 1985;
che ciò implica che il valore di alienazione debba essere suddiviso in tale proporzione: 1/3 di 240'000 (dunque, fr. 80'000 e non 100'000, come indicato nella decisione impugnata), per la quota acquistata nel 1985, e 1/6 di 240'000 (dunque, fr. 40'000 e non fr. 20'000), per la quota acquistata nel 1988;
che neppure questa modifica si riflette tuttavia sul calcolo dell'utile relativo alla quota acquistata nel 1988 dal signor __________:
valore di alienazione 40'000
valore d'investimento deducibile:
valore di acquisto - 32'132
costi di costruzione e di miglioria - 5'250
costi di acquisto e di vendita - 11'584
provvigioni versate - 1'755
utile imponibile totale - 10'721
valore di alienazione 80'000
valore d'investimento deducibile:
valore di acquisto - 53'033
costi di costruzione e di miglioria - 10'499
costi di acquisto e di vendita - 1'060
provvigioni versate - 3'512
utile imponibile totale 11'896
che resta peraltro un ulteriore dubbio, in merito al calcolo dell'utile che si riferisce a questa quota di 1/3: l'Ufficio di tassazione ha trasmesso a questa Camera la documentazione relativa a spese di costruzione e di miglioria sostenute prima del 1988 e non considerate nel calcolo dell'utile immobiliare relativo alla quota acquistata nel 1985;
che, dalla documentazione in questione risulta che il costo complessivo dell'investimento, riconosciuto a suo tempo dall'autorità di tassazione competente in materia di IMVI, per la costruzione del condominio, ammonta a fr. 3'800'000;
che, anche volendo ammettere che il valore di investimento della cessione del 1985 da __________ a __________ /__________ /__________ ammontasse all'intero prezzo di vendita di fr. 2'150'000, risulterebbe un valore di investimento successivo di fr. 1'650'000 (3'800'000 - 2'150'000), da considerare nelle successive vendite;
che non vale comunque la pena di addentrarsi in calcoli precisi, per il fatto che l'aggiunta di queste spese al valore di investimento della quota in discussione comporta senz'altro un azzeramento dell'imponibile, diventando il valore di investimento nettamente superiore al valore di alienazione;
che il ricorso deve di conseguenza essere integralmente accolto.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2000 è riformata nel senso che l'utile imponibile e l'imposta sono ridotti a zero.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the tax office had to issue one assessment or two separate assessments for the spouses' immovable gains tax
The spouses had to be taxed separately, so a single joint assessment was incorrect.
Under art. 127 cpv. 2 LT, spouses are taxed separately for immovable gains; the taxable gain and applicable rate differ for each spouse because their acquisition history was not identical.
Whether the taxable gain for the wife's share exceeded zero
The wife's taxable gain was fully eliminated.
Her sale concerned the half-share acquired in 1988, and after correcting the acquisition price and deductible investment costs, the investment value exceeded the alienation value.
Whether the husband's gain on the share acquired in 1985 remained taxable
No taxable gain remained once earlier construction and improvement costs were taken into account.
The alienation value for the 1985 share had to be reduced to the proportional amount, and additional investment costs incurred before 1988 made the investment value higher than the alienation value.
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